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2017.09.14
【コラム】内藤氏/ 新興国不動産に再び目を向ける日本の個人投資家

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先月26日に資産デザイン研究所主催の第6回世界の資産運用フェアを開催しました。前回よりも来場者の数が増え、パネルディスカッション会場は毎回立ち見。各ブースは活気に満ちていましたが、その中でも海外不動産を取り扱うブースが人気だったようです。

その一方、中古ワンルームマンションなどの国内不動産のブースは、前回より少し相談する投資家の数が少なかったという意見が聞かれました。国内から海外の不動産に目を向ける人が増えてきたということです。

その理由の1つは、投資環境がこの半年で大きく変わったことが挙げられます。国内不動産は、都心部を中心に価格の上昇により、投資利回りが低下。また、一棟ものに関しては、金融機関の融資姿勢が厳しくなり、ローンが出にくくなったことも影響していると思います。以前はフルローンで借りられた物件でも、頭金を20%程度必要とするような融資条件の悪化があり、自己資金の少ない投資家は融資が受けられなくなってしまったのです。

海外不動産は全体的に人気でしたが、中でも先進国よりも新興国に人気が集まっていました。先進国の投資物件は、利回りが相対的に低く、また単価も高めなので、一部の物件を除いては投資家のハードルが高かったようです。

新興国不動産は、高い経済成長率からのキャピタルゲインが期待できること、プレビルド物件の場合の完成後の賃貸利回りの高さ(一部は利回り保証による安心感)、そして価格が値ごろであることが魅力です。

また、海外不動産は外貨投資ですから為替の動きも影響しますが、ドル円で見ると1ドル=110円程度で推移しており、これ以上の円高は限定されていると思う人が増えています。中長期的な円安リスクを考えれば、今の水準から外貨投資をしても良いと考える人が増えているのです。

さらに、新興国不動産は物件のバリエーションの豊かさも魅力です。フィリピン、ベトナム、カンボジアといった成長率が高く経済が好調の国々では、幅広い投資の選択肢が提供されています。

例えば、フィリピンで人気の学生向けドミトリー型のコンドミニアムは、500万円程度から投資が可能で、完成後は高い稼働率と高利回りが期待できます。また、物件によっては、全体の稼働率に応じた賃貸収入が得られるよう工夫されており、空室リスクが分散されています。このような物件は海外不動産をこれから始めようと言う人にとって、完成後のリスクも把握しやすく、投資のハードルが低いと言えるのです。

海外不動産は国内に比べればリスクも高く、物件の選択に慎重な姿勢が必要です。物件の選択以上に重要なのが販売している会社に対する信用です。個人投資家が投資対象に対するすべての情報を把握することが困難です。販売している会社がどのような物件を仕入れてくるか、その「目利き」によって結果が大きく変わるのです。

また、不動産は購入後の賃貸管理が非常に重要になります。思った通りの運用成果が得られるかどうか物件のクオリティー以上に管理が鍵を握るのです。この点からもしっかりとした不動産会社とお付き合いをすることが大切です。

新興国不動産に関してはそれぞれの国の個別の経済事情はあるでしょうが、全般には高い経済成長が続き、それに伴う投資の成果が期待できます。短期のリターンではなく、最低でも5年から10年程度のスパンで投資すれば、一時的な低迷があったとしても、経済成長がいずれ大きな果実をもたらしてくれるはずです。

※本コラムは、マネックス証券の創業にも参加された、資産デザイン研究所代表取締役の内藤忍氏より寄稿頂いた原稿を基に構成しています。


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投稿更新日:2017年09月14日