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2018.04.05
【コラム】内藤忍氏/ 先進国不動産投資のチャンスが拡大

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先進国の木造築古物件は、以前から高所得者や法人税を先送りしたい経営者に投資対象として注目されてきました。国内の法定耐用年数である22年を超える築年数のものは、建物部分を4年で定額償却することができるからです。

国内の木造物件と異なり、海外の木造物件は100年近く耐久性のあるものも珍しくなく、経年劣化による価値の下落が緩やかです。築古物件でも充分収益性が確保できるのです。

また、海外では土地と建物の比率では建物が圧倒的に大きく、物件によっては80%を超えるものもあります。建物80%、土地20%の物件の場合、建物部分の80%を4年で償却できますから、購入価格の20%ずつを毎年費用として計上できます。5000万円の物件なら年間1000万円になります。これを個人なら所得税、法人なら法人税の課税対象額から控除できるのです。

日本の不動産には無いメリットがある先進国の不動産ですが、海外不動産の問題点は国内物件に比べローンが付きにくいことです。国内の日本政策金融公庫も海外事業資金の融資を行っていますが、国内担保が必要になることが多く、資産規模のある人に限られます。

アメリカでは現地でローンを借りることも不可能ではありませんが、金利も4%から5%と高く、融資比率も50%が限界でした。また、非居住者の外国人は金利が高くなるほか、契約手続きの手間が余計に掛かります。イギリスでは、そもそも外国人が現地で借入するのは難しいのが現状です。海外不動産は、これまでは現金での購入というのが一般的でした。

そんな中、西京銀行がアメリカの現地の不動産を担保に円で2.8%の低金利融資を開始するというプレスリリースを発表しました。現時点では対象エリアがハワイ、テキサスなど一部に限定されていますが、いずれ広がっていくことが期待できます。

融資金額も100万円以上5億円以内と大きな物件にも対応してもらえます。返済期間は最長で20年の元利均等返済になります。金利は、現地金融機関で借りるより低く(ただし円建て)、融資に関わる諸手続きも全て日本国内、かつ日本語で完結できるのがメリットになります。

このローン制度を活用したハワイ不動産投資セミナーを企画したところ、あっという間に満席になってしまいました。やはり、海外不動産をローンで買いたいというニーズは非常に強いようです。

西京銀行のローンの融資比率は50%が上限のようですが、自己資金が2500万円あれば、5000万円程度の物件を購入できることになります。これで年間1000万円の減価償却を取ることができます。最長20年の元利均等返済ですから、返済金額はそれなりに大きくなりますが、自己資金が半分入っており、キャッシュフローは大きなマイナスにはなりません。

注意しなければならないのは、円で借り入れをする場合、借入(負債)が円で資産が外貨というバランスシートになる点です。将来円安になれば円ベースで資産が増えますから、プラスの影響ですが、円高になると資産が円ベースで減ってしまうため、マイナスになることにも注意が必要です。最悪の場合どの程度円高が進み、それによって将来の資産と負債がどのように変化するかをシミュレーションしてから借り入れを行うようにしましょう。

円高が進んでいる今、私も追加でアメリカ不動産投資を検討してみたいと思います。

※本コラムは、マネックス証券の創業にも参加された、資産デザイン研究所代表取締役の内藤忍氏より寄稿頂いた原稿を基に構成しています。


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投稿更新日:2018年04月05日