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なぜ海外不動産なのか?「節税メリット」

株式などの金融資産への投資にはない、実物資産である不動産投資ならではの魅力の一つとして、減価償却の活用によって節税効果を得られる点が挙げられます。海外の不動産の所有においても日本の居住者である場合、税制では国内・海外の区別はなく、減価償却を活用することで、購入した不動産の建物部分を法律で定められた耐用年数で配分して、日本で費用計上することができます。
不動産所得の申告においては、家賃収入を得るための管理費や補修費、住宅ローンの建物分への金利などに加え、建物の減価償却費も不動産所得から差し引くことができるようになり、税務上の不動産所得を大幅に圧縮することができます。

また、減価償却費を費用計上したことよって、税務上の不動産所得が赤字になる例は多いですが、不動産所得は給与所得など他の所得との「損益通算」も可能です。海外不動産に「節税メリット」があるというのは、一般的にはこのことを指しており、日本の税制を活用し、日本で支払っている所得税や住民税を節税することでき、高額納税者ならばそのメリットは一段と大きくなります
更に、減価償却の対象となるのは建物部分だけであるため、日本のように不動産価値に占める土地と建物の評価比率が「土地:建物=8:2」と、土地の割合が高い国の不動産では、節税効果は低くなってしまいますが、海外では建物価値の方が高く評価されるのが一般的であるため、日本よりも高い節税効果が期待できます。

例えば、アメリカ(土地の価格が高い都市圏を除く)の場合、一般的に土地と建物の評価比率は「土地:建物=2:8」程度と、広大な土地があるため、土地より建物の方が評価されるなど、日本とは真逆の割合となっており、減価償却による節税効果は日本よりも非常に大きくなります。更に日本の居住者である場合、アメリカでの不動産所得であっても、日本での確定申告が必要となりますが、日本の税制では、築22年を越えた法定耐用年数以上の木造住宅は「4年間での加速度償却」が認められているため、所得の高い人ほど大きな節税効果が期待できます。

海外不動産 減価償却シミュレーション01

■4年間での加速度償却を活用した節税対策効果
例:課税所得4000万円の会社役員が築24年の戸建て(木造)を1億円で購入し、6年目に1億円で売却した場合
※所得税率40%、住民税率10%、復興特別所得税2.1%、控除額279万円、減価償却期間4年(法定耐用年数22年×20%=4.4年)

1年目 2年目 3年目 4年目 合計
対策前 1748万円 1748万円 1748万円 1748万円 6992万円
対策後 731万円 731万円 731万円 731万円 2924万円
節税額 ▲1017万円 ▲1017万円 ▲1017万円 ▲1017万円 ▲4068万円

※簡易シミュレーションです。各種控除は考慮していません。詳細は税理士の方にご確認ください。

日本では築年数の古い木造住宅は価格が下落しやすく、法定耐用年数以上の住宅は価値が大きく低下しているため、節税にはなっても資産価値そのものが毀損してしまうという本末転倒なことが起きやすいものの、中古住宅が不動産市場全体の8割を占めるアメリカでは、たとえ築年数の古い物件であっても、きちんとメンテナンスされていれば資産価値は下がらず、むしろ値上がりするケースも珍しくありません。
また、日本ではマンションなど鉄筋コンクリートの建物の法定耐用年数は47年ですが、ハワイなどでは築47年を超えたコンドミニアムも少なくなく、47年以上経過している場合は、日本においては「9年間での加速度償却」が可能と、木造には匹敵しませんが、鉄筋コンクリートの建物でも節税効果は少なくありません。