【フィリピン不動産】プレビルド＆中古物件のメリット・デメリット徹底比較

プレビルド物件のメリット

プレビルド物件のメリット1：月々数万円から始められる柔軟な分割支払い

フィリピンのプレビルド物件では、デベロッパー（開発会社）がそれぞれ独自の分割払いプランを用意しています。代表的なのは、次のような支払い方法です。

このように支払いを数年に分けられるため、初期費用を月々数万円程度に抑えることが可能です。しかも、この分割払いは基本的に無金利。銀行ローンを利用する場合と比べて、資金調達にかかるコストを抑えやすい点もメリットです。

さらに、購入時に代金を全額支払う必要がないため、工事の進み具合を確認しながら投資を進められます。万が一トラブルが起きた場合にも、購入時に全額を支払う場合と比べてリスクを抑えやすいでしょう。日本円をフィリピンペソに両替するタイミングも分散できるため、為替変動の影響をならしやすいという特徴もあります。

物件代金の支払い方法についてもっと詳しく知りたい方は、「フィリピン不動産の物件代金の支払い方法を徹底解説」もあわせてご覧ください。

プレビルド物件のメリット2：値上がり益（キャピタルゲイン）を狙いやすい

フィリピンのプレビルド物件では、販売が進むにつれて価格が見直されることが多く、販売初期と完成前後で1㎡当たりの価格に差が生まれるケースがあります。プロジェクトによっては、販売初期と後期で3割前後の差がつくこともあります。

以下は、販売時期による価格変化を示したイメージ例です。実際の価格推移はプロジェクトや市場環境によって異なります。

つまり、早い段階で購入するほど、購入時の価格とその後の新規販売価格との間に差が生まれやすくなります。

なぜ、このような価格差が生まれるのでしょうか。理由は、プレビルド物件特有の開発方式にあります。デベロッパーは物件の販売代金を、建設資金の一部として充てながら開発を進めます。つまり、購入者からの入金そのものが建設を支える資金源になっているのです。

そのため、販売初期には価格や支払い条件、キャンペーンなどで購入者にメリットを設けることがあります。その後、工事の進捗や販売状況、残戸数、周辺相場などを踏まえて販売価格が見直されることで、初期と後期の販売価格に差が生まれます。

デベロッパーにとって、開発初期にできるだけ多く販売し、建設資金を確保することは重要です。一方、購入者にとっては、まだ更地だったり、基礎工事が始まったばかりだったりする段階で購入を決めることになります。「本当に完成するのか」という不安もあるでしょう。

そこで、開発初期の購入者には価格やキャンペーンなどの優遇を用意し、早く購入を決めてもらう代わりに、割安な価格で販売するという仕組みが取られます。工事が進んで完成の見通しが立つほど、こうした優遇の必要性は小さくなるため、販売価格も段階的に上がっていくのです。

もちろん、「プレビルドだから必ず値上がりする」わけではありません。市場環境や需給バランス次第では、期待したほど価格が上がらないこともあります。物件ごとの値上がり余地を考えるうえでは、フィリピンのコンドミニアム価格の推移や値動きを左右する要因も判断材料になります。

また、プレビルド投資では、値上がり余地だけでなく、プロジェクトが予定どおり進むかという視点も欠かせません。デベロッパーの信用力や開発実績、過去の竣工状況まで確認したうえで物件を選ぶことが、完成リスクを抑えるうえで大切です。

そのため、プレビルド投資では、立地や価格の安さだけでなく、プロジェクトを確実に完成に導けるデベロッパーの信用力や実績を見極めることが重要です。

プレビルド物件の価格は、プロジェクト内の販売状況だけでなく、そのエリアの住宅需要にも左右されます。人口や世帯、雇用など、フィリピンの住宅需要を支える背景については、「フィリピンの住宅需要はなぜ拡大が期待される？」をあわせてご覧ください。

プレビルド物件のメリット3：将来の暮らしを見据えた最新設計

プレビルド物件の魅力のひとつは、時代のニーズを取り入れた最新仕様の建物を選べることです。単に「新築でキレイ」というだけではありません。デベロッパーは完成時だけでなく、その5年後、10年後の暮らし方や市場ニーズも考えて物件を企画します。そのため、賃貸物件としての競争力や資産価値を維持するうえでも重要なポイントです。

実際、フィリピンのコンドミニアム市場では、ここ数年で設計や設備が大きく進化しています。リモートワークの広がりを受けてコワーキングスペースを備えた物件が増え、スマートホームや高度なセキュリティシステムを導入するプロジェクトも増加中です。

特に注目したいのが、省エネ性能の向上です。フィリピンでは1年を通してエアコンを使う機会が多く、電気料金も日本よりも高い水準にあります。そのため、遮熱性の高い窓ガラスや省エネ設備を備えた住宅への需要は、今後さらに高まる可能性があります。

日本では一般的な複層ガラス（ペアガラス）も、フィリピンではまだ一部の高級物件に限られています。これからは、こうした省エネ性能も物件選びの重要な判断材料になる可能性があります。

とはいえ、設備は多ければ良いというものではありません。共用施設や設備が増えるほど、将来の管理費や修繕費の負担も大きくなります。投資家にとって大切なのは、設備の数や豪華さではなく、入居者から実際に評価される設備をきちんと備えているかという視点です。

将来の維持コストとのバランスまで考えて選ぶこと。それが、長期的な投資成果につながります。

プレビルド物件のメリット4：賃貸需要の高い部屋を選びやすい

プレビルド物件のもうひとつの魅力は、将来、賃貸に出しやすい「条件の良い部屋」を確保しやすいことです。ここでいう「条件が良い部屋」とは、単に高層階や角部屋という意味ではありません。フィリピンの気候や暮らし方を踏まえ、実際にテナントから選ばれやすい部屋かどうかが重要です。

たとえば、フィリピンでコンドミニアムを貸し出す場合、部屋の向き（方角）は入居者の満足度を左右する重要なポイントです。1年を通して暑いフィリピンでは、日差しの影響を受けにくい北向きや東向きの部屋は、室温が上がりにくく快適に過ごしやすい傾向があります。一方、西向きの部屋は午後に強い西日を受けやすく、室温の上昇やエアコン代の増加につながるため、賃貸市場では敬遠されることがあります。

また、低層階の部屋は、道路の騒音や排気ガス、害虫などの影響を受けやすく、中高層階に比べて賃貸募集時の競争力が落ちる場合もあります。

プレビルド物件なら、販売開始直後から多くの部屋の中から選べます。そのため、賃貸需要の高い間取り、階数、方角の部屋を確保しやすい点が強みです。売却時の値上がり益だけでなく、安定した家賃収入を目指す場合にも、購入時に「選べる」ことは大きなメリットと言えるでしょう。

プレビルド物件のデメリット

プレビルド物件のデメリット1：家賃収入が入るまでに時間がかかる

プレビルド物件の最大の弱点は、購入してすぐに家賃収入を得られないことです。完成済みの物件なら、すぐに賃貸募集を始められますが、プレビルド物件は一般的に着工から竣工まで3〜5年ほどかかります。

その間も代金の支払いは続きますが、家賃収入は入ってきません。投資を始めてから収益が発生するまでに、長い時間が空くことになります。

また、フィリピンのコンドミニアムは、竣工時点では最低限の内装しか施されていないケースが多く、実際に貸し出すには家具・家電の設置やインテリア工事が必要です。特に、外国人駐在員をターゲットにする場合は、ベッド、ソファ、ダイニングセット、エアコン、照明、家電などを一式揃える必要があります。そのため、賃貸募集を始められるまで、さらに1〜2ヵ月ほどかかることも珍しくありません。

加えて、大型コンドミニアムでは、竣工直後に数百戸規模の部屋がまとめて市場に出ることがあります。そのため、入居者が決まるまでに想定以上の時間がかかる場合もあります。

このように、プレビルド物件には購入から家賃収入が発生するまでのタイムラグがあります。早く家賃収入を得たい人には不向きですが、完成までのキャピタルゲインを重視する人には魅力的な投資手法と言えるでしょう。

プレビルド物件のデメリット2：竣工リスク

竣工リスクは、大きく「完成が遅れるリスク」と「完成しないリスク」の2つに分けられます。このうち「完成しないリスク」は、フィリピンでも大手デベロッパーの案件であれば極めて低いのが実情です。そのため、現実的に注意したいのは「完成が遅れるリスク」と言えるでしょう。

実際、フィリピンの不動産開発では、予定通りに完成せず、数ヵ月〜1年以上遅れるケースがあります。大手デベロッパーでも例外ではないため、完成予定日はあくまで「目安」と考えておくことが大切です。

また、工事が遅れても、契約上の補償を受けられるケースは限定的です。契約書には不可抗力条項が幅広く設定されていることが多く、自然災害や感染症の流行、行政手続きの遅れなどは免責事由とされやすい傾向があります。資材不足や人手不足による遅延も、実務上は補償の対象外となることが多く見られます。

そのため、補償を期待するよりも、遅延が起きても長期化しにくい、信頼性の高いデベロッパーを選ぶことが重要です。一般的に、資金力・調達力・施工管理体制に優れた大手デベロッパーは、遅延が起きた場合でも比較的早く軌道修正できる傾向があります。一方、中堅・中小デベロッパーでは遅延が長引き、場合によっては資金繰りの悪化や事業継続のリスクにつながる可能性もあります。

プレビルド投資を検討するときは、物件そのものだけでなく、デベロッパーの実績や過去のプロジェクトの竣工状況まで確認することが大切です。

フィリピンの主要なデベロッパーについて詳しく知りたい方は、「【フィリピン不動産】主要デベロッパー完全ガイド」をあわせてご覧ください。

プレビルド物件のデメリット3：完成前なので実物を確認できない

プレビルド物件は、建物が完成する前に購入を決めなければならず、実物を見てから判断できないというデメリットがあります。購入時には、完成予想図（パース）や間取り図、モデルルーム、周辺環境などの情報をもとに判断することになりますが、完成後の建物が必ずしもイメージ通りになるとは限りません。

たとえば、次のようなギャップが生じることもあります。

とはいえ、こうしたリスクはある程度抑えられます。同じデベロッパーが過去に手がけた完成済み物件を見学すれば、建物の品質や共用施設の仕上がり、管理体制などを事前に確認できます。特に、同グレードのプロジェクトを数多く手がけている大手デベロッパーであれば、完成後のイメージを比較的つかみやすくなります。

プレビルド投資では、検討している物件だけを見るのではなく、「デベロッパーの過去の実績を見る」という視点も大切です。

中古物件のメリット

中古物件のメリット1：購入後すぐに家賃収入を得られる

中古物件の最大のメリットは、購入後すぐに賃貸運用を始められることです。プレビルド物件では竣工までの数年間、家賃収入は得られません。一方、中古物件はすでに建物が完成しているため、引き渡し後すぐに賃貸募集を開始できます。

また、物件によっては、購入時点ですでにテナントが入居しているケースもあります。その場合は、購入直後から家賃収入を得られる可能性もあります。

投資の観点から見ると、代金の支払いから家賃収入の発生までの期間が短いことは大きな強みです。早い段階で収益化できるため、資金効率を重視する人や、安定した家賃収入を目的とする人にとって、中古物件は魅力的な選択肢と言えるでしょう。

家賃収入を重視した投資を検討している方は、フィリピンの賃貸市場や利回りについてまとめた「アジア屈指の高い賃貸利回り」もあわせてご覧ください。

中古物件のメリット2：市場価格より割安に購入できる可能性がある

中古物件ならではの魅力のひとつが、相場よりも割安な条件で購入できる可能性があることです。

プレビルド物件は、デベロッパーが建設コストや周辺相場などをもとに価格を設定するため、大幅な値引きは限られます。一方、中古物件では、売主側の事情によって、相場より安く売りに出されることがあります。よくあるのは、次のようなケースです。

こうした売主は、「できるだけ高く売る」ことよりも「早く売る」ことを優先する傾向があります。そのため、価格交渉次第では相場より有利な条件で購入できる可能性があります。

また、フィリピンの中古コンドミニアム市場は、日本に比べて価格情報の透明性が低いという特徴があります。日本では過去の取引事例を確認できる仕組みが整っているため、同じ物件・間取りで価格に大きな差が出ることはあまりありません。

一方、フィリピンでは過去の取引価格を確認できるデータベースが整備されていないため、売主によって価格設定にばらつきが出やすい傾向があります。これは投資家にとって、割安な物件を見つけるチャンスにもなり得ます。

ただし、条件の良い物件は市場に長く残りません。良い中古物件を見つけるには、日頃から相場を把握し、魅力的な物件が出たときにすぐ判断できる準備をしておくことが重要です。

中古物件のメリット3：購入前に物件の状態を確認できる

実際の部屋を内見してから投資判断できることは、中古物件ならではの大きなメリットです。

プレビルド物件は、完成予想図や間取り図、モデルルームなどをもとに購入を判断します。そのため、完成後の部屋の広さや質感、眺望との間にギャップが生じることがあります。

一方、中古物件なら購入前に実際の室内を確認できるため、内装の状態や設備の劣化、眺望、日当たり、騒音の有無など、賃貸運用に影響するポイントを事前に把握できます。さらに、部屋だけでなく、共用部分の管理状態や建物全体の雰囲気まで確認できため、購入後の想定外のリスクを抑えやすい点も魅力です。

プレビルド物件が「将来を先取りして投資する」ものだとすれば、中古物件は「今の状態を確かめたうえで判断できる」ことが強みです。納得して投資したい人にとって、大きな魅力と言えるでしょう。

中古物件のメリット4：購入前に実際の賃貸需要を確認できる

中古物件のもうひとつの魅力は、購入前に実際の賃貸需要を確認できることです。

プレビルド物件の場合、将来の賃貸需要や想定家賃を、周辺相場やエリアの発展性、人口動態などから予測する必要があります。どれだけ綿密に分析しても、将来のことなので一定の不確実性は残ります。

一方、中古物件はすでに完成し、実際に人が住んでいる状態です。そのため、その物件が賃貸市場で実際に受け入れられているかを確認できます。

たとえば、共用部やロビーの様子を見れば、建物にどのくらい人の出入りがあるのか、どのような入居者が暮らしているのかといった雰囲気をつかめます。また、同じコンドミニアム内でどのくらいの部屋が賃貸募集中かを確認すれば、需給バランスを考える材料にもなります。

もちろん、フィリピンには日本のような成約賃料や空室率のデータは整備されていません。それでも、実際の建物や現地の状況を見て判断できることは、将来予測に頼らざるを得ないプレビルド物件にはない、中古物件ならではの強みです。

中古物件のデメリット

中古物件のデメリット1：まとまった初期資金が必要

中古物件の最大のデメリットは、購入時にまとまった資金が必要になることです。プレビルド物件は数年かけて分割払いできるのが一般的ですが、中古物件の場合、非居住の外国人がローンを利用するのは現実的には難しいため、現金一括での購入が基本となります。

また、購入時には物件代金だけでなく、税金や登記関連費用などの諸費用もかかります。中古物件では最低でも物件価格の3〜5％程度が必要で、これも基本的には現金での支払いです。

さらに、引き渡し後に修繕やクリーニング、家具・家電の入れ替えが必要になることも少なくありません。特に賃貸運用を前提とする場合は、購入価格だけでなく、運用を始めるまでにかかる追加費用も見込んでおく必要があります。

このように、中古物件は購入後すぐに家賃収入を得られる可能性がある一方、投資を始める時点でまとまった手元資金が必要です。検討する際は、見込める家賃収入と初期費用を合わせて考えることが大切です。

中古物件のデメリット2：経年劣化による修繕リスク

中古物件への投資では、経年劣化による修繕リスクを避けることができません。完成から数年〜十数年以上が経過している物件も多く、建物や設備が老朽化している可能性があります。

特に、フィリピンは高温多湿で、沿岸部では塩害の影響も受けやすいため、日本に比べて建物や設備の劣化が早く進む傾向があります。また、管理体制が不十分な物件では、共用部のメンテナンスが行き届かず、建物全体の価値や住環境が低下しているケースも見られます。

注意したいのは、購入時には問題がないように見えても、購入後まもなく設備の故障や修繕箇所が見つかることがある点です。想定外の修繕費が発生すれば、当初見込んでいた利回りが下がる可能性もあります。

そのため、中古物件を検討するときは、室内だけでなく建物全体の管理状態を確認することが重要です。内見では、エントランス、廊下、エレベーター、プール、ジムといった共用施設に加え、ゴミ置き場や非常階段など、目立たない場所もチェックしましょう。こうした場所が清潔に保たれ、きちんと管理されている物件は、管理組合や管理事務所がしっかり機能している可能性があります。

また、修繕リスクをできるだけ抑えたい場合は、築浅の物件を選ぶのもひとつの方法です。一般的に築年数が浅いほど、大規模な修繕が必要になる可能性は低く、設備の故障リスクも比較的小さい傾向があります。

中古物件のデメリット3：購入時の選択肢が限られる

中古物件は、希望する条件を満たした部屋を自由に選びにくいという点がネックです。

プレビルド物件なら、販売初期であれば豊富な選択肢の中から、階数、方角、間取り、価格などを比較し、自分の投資方針に合った部屋を選べます。一方、中古物件は、その時点で市場に出ている部屋の中から選ぶことが基本です。

そのため、気になるコンドミニアムが見つかっても、「高層階が良い」「眺望を重視したい」「この間取りが欲しい」といった条件をすべて満たす部屋が、ちょうど良いタイミングで売りに出ているとは限りません。結果として、価格や立地を優先する一方で、階数や方角、眺望といった条件のどれかは妥協せざるを得ないケースが相対的に高くなります。

だからこそ中古物件への投資では、希望条件をあらかじめ明確にしたうえで、良い物件が出るまで継続的に市場をチェックする粘り強さが求められます。

プレビルド物件も中古物件もフォーランドにお任せ！

フォーランドリアルティネットワークジャパンでは、プレビルド物件・中古物件を問わず、お客様のニーズに合わせたご提案をいたします。「フィリピンの不動産についてまだ何も知らないので、まずは話を聞いてみたい」という段階でも構いません。お気軽にご相談ください。

よくある質問（FAQ）

Q1．フィリピンのプレビルド物件は住宅ローンを利用できますか？

外国人がフィリピンの銀行から住宅ローンを利用することは非常に難しく、利用できたとしても金利が高いケースが一般的です。そのため、多くの購入者はデベロッパーが用意する分割払いプランや現金での支払いを利用しています。

Q2．頭金はいくら必要ですか？

物件やデベロッパーによって異なりますが、一般的には物件価格の10〜50％程度が頭金となります。

Q3．頭金は一括で支払わなければいけませんか？

いいえ。多くのデベロッパーでは、頭金を工事期間中に毎月分割して支払えるプランを用意しています。初期費用を抑えながら購入できることが、プレビルド物件の大きな特徴です。

Q4．残金はいつ支払いますか？

一般的には物件の竣工・引き渡し時に、現金一括で支払います。

Q5．現金一括払いはどのようなメリットがありますか？

デベロッパーから最も大きな割引を受けられる可能性が高いことが最大のメリットです。十分な自己資金があり、価格メリットを重視する方に向いています。

Q6．頭金分割払いにはどのようなメリットがありますか？

初期費用を抑えられるだけでなく、資金を長期間にわたって計画的に準備できます。また、為替リスクを一度ではなく複数回に分散できる点もメリットです。

Q7．分割払いの途中で繰り上げ支払いすることはできますか？

デベロッパーによっては、繰り上げ支払いに対応しています。ただし、割引条件や手続きはデベロッパーごとに異なるため、事前に確認しておくことが重要です。

Q8．支払いは日本円でできますか？

日本円での支払いはできません。原則として、フィリピンペソでの支払いが必要となります。日本から海外送金を利用するケースが一般的で、送金方法や為替手数料も事前に確認しておくことをおすすめします。

Q9．どの支払い方法を選ぶのがおすすめですか？

まとまった資金があり最大限の割引を重視する方は現金一括払い、資金効率と割引のバランスを重視する方は頭金一括＋残金一括、初期費用を抑えながら計画的に支払いたい方は頭金分割＋残金一括が向いています。ご自身の資金計画やリスク許容度に合わせて選ぶことが大切です。