外国人のフィリピン不動産購入に対する規制を徹底解説

フィリピン不動産投資を検討する際、多くの方がまず気になるのが「外国人でも本当に購入できるのか」という点ではないでしょうか。結論から言うと、フィリピンでは外国人による土地の所有は原則として禁止されている一方、コンドミニアムであれば一定の条件のもとで購入が可能です。

ただし、単に「コンドミニアムなら買える」という理解だけでは不十分で、外国人の所有割合を制限する「40％ルール」や、その計算の仕組みまで押さえておく必要があります。

そこでこのページでは、外国人が購入できる不動産・できない不動産の違いから、40％ルールの仕組み、購入時に確認すべきポイントまで、徹底的に解説します。

フィリピンで外国人が購入できる不動産は？

実務上、日本人投資家にとって最も現実的でトラブルの少ないフィリピン不動産投資の選択肢は、独立した権利証「Condominium Certificate of Title（CCT、コンドミニアム権利証）」が発行されるコンドミニアムユニットです。

オフィス・商業スペースについても、区分所有されているものであれば外国人でも購入はできます。ただし、選択肢が非常に限られていたり、運用の難易度もコンドミニアムに比べると高いため、上級者向けの投資対象と言えるでしょう。

フィリピンでは外国人の土地の所有は原則禁止

フィリピンではフィリピン共和国憲法の下、外国籍の個人および法人が国内の土地を所有することが原則として禁止されています。これは、フィリピン国内の土地を、外国資本から保護するために設けられている重要なルールです。

そのため、日本人を含む外国人がフィリピンで不動産を購入する場合、まず「土地を所有する物件なのか、それとも土地とは切り離された区分所有権を取得する物件なのか」を確認する必要があります。

たとえば、土地付きの一戸建て住宅の場合、住宅そのものだけでなく、その下にある土地も取得することになるため、外国人が購入することは原則としてできません。同じことは、建物とその敷地を一体として所有する「一棟もの」の不動産にも当てはまります。

一方、コンドミニアムのように、建物の一室を区分所有権として取得する形態であれば、外国人でも購入することが認められています。オフィスや商業施設についても、区分所有の形態であれば、同様の考え方から外国人でも購入することが可能です。

外国人でも土地を所有できる例外ケース

前述のとおり、フィリピンでは外国人が土地を所有することは原則禁止されていますが、例外となるケースが2つあります。

一つ目は、法定相続人として土地を相続したケースです。外国人がフィリピン人と法定相続関係にある必要があるため、法律で定められた血縁関係者や配偶者からの相続は対象となる一方、内縁関係や知人からの相続は対象外となります。

このケースでは、相続人となった外国人は、その相続した土地をそのまま所有し続けることも、売却することもできます。ただし、新たに自身の名義で土地を新規購入することはできません。

二つ目は、フィリピン人が60％以上を出資する法人・団体が土地を所有するケースで、「60：40ルール」とも呼ばれています。基準を満たしているかの判断は、見た目上の資本構成だけでなく、実質的な支配権（議決権、経営権）がフィリピン人側にあるかも考慮されます。

名義貸しでの購入は違法

この外国人の土地所有の禁止という規制を回避するために、一部で横行しているのが「名義貸し」による購入です。しかし、名義貸しは「アンチ・ダミー法（Anti-Dummy Law）」で明確に禁止されている違法行為となります。

名義貸しで土地を購入したことが発覚した場合、懲役刑（5年以上15年以下）や罰金といった刑事罰が課される可能性があるので絶対にやめましょう。

また、リスクを冒して土地を購入したはいいものの、名義の貸主であるフィリピン人の配偶者や知人、ビジネスパートナーなどに、土地を乗っ取られてしまうといったトラブルも後を絶ちません。

実際、弊社にもこれまでに何度か同種のトラブルの相談が持ち込まれたことがありますが、こうした違法行為絡みのトラブルでお役に立てることは何もありません。

海外不動産投資は、きちんとその国のルールを守ったうえで行うのが大原則です。

なぜコンドミニアムなら所有できるのか？

「外国人は土地を所有できないのに、なぜコンドミニアムなら所有できるのか」。このことを理解するには、フィリピンの一般的な分譲コンドミニアムの権利構造を知る必要があります。

フィリピンの一般的な分譲コンドミニアムでは、土地や共用部分は個々の購入者が所有するのではなく、「コンドミニアム・コーポレーション」（日本の管理組合に相当）という法人が所有する形態がとられています。

それに対し、購入者は「専有部分（ユニット）の区分所有権」と、そのユニットに付随する「コンドミニアム・コーポレーションのメンバーシップ持分（または株式持分）」を所有することになります。

つまり、外国人がコンドミニアムを所有できるのは、土地の所有はしておらず、あくまでもコンドミニアム・コーポレーションの持分を所有しているにすぎないからだという理屈によるものです。

やや屁理屈じみているかもしれませんが、これはフィリピンの最高裁でも、土地の所有を禁止する憲法には違反しないとの判決が下されている考え方なのでご安心ください。

外国人に対するコンドミニアムの40％ルール

注意したいのが、外国人でもコンドミニアムなら自由に好きなだけ購入していいというわけではありません。外国人の購入には一定の条件が課されており、その条件として広く知られているのが、いわゆる「コンドミニアムの40％ルール」です。

フィリピンでは、ひとつのコンドミニアム・プロジェクトにおいて、外国人が所有するコンドミニアム・コーポレーションのメンバーシップ持分（株式持分）が、全体の40％を超えてはならないと法律で明確に定められています。

そのため、新築物件であればデベロッパー、中古物件であれば主にコンドミニアム・コーポレーションが、この基準に抵触しないように枠の管理を行っています。

なぜ外国人の所有割合は40％なのか？

なぜ外国人が所有できるのは、全体の40％までなのか。これには、フィリピンの法人の土地所有に関する「60：40ルール」の考え方が影響しています。

60：40ルールとは、フィリピン憲法に規定されている外資規制の一種。特定の分野に関わる法人はフィリピン資本を60％以上とし、外国資本は40％までに制限するというものです。外国投資ネガティブリスト（FINL）にまとめられた制限対象には、「土地の所有」も含まれています。

前述のとおり、コンドミニアムの土地・共用部分はコンドミニアム・コーポレーションが保有し、購入者はユニットの区分所有権とともに、その法人の持分を取得します。この持分についても、60：40ルールが例外なく適用されるため、外国人のメンバーシップ持分は40％までに抑えられているのです。

40％ルールに抵触するとどういう問題が起きるのか？

コンドミニアムを購入した場合、通常は「CCT（コンドミニアム権利証）」を買主名義に変更し、移転登記を行うことで、そのユニットの所有者が自身であることを法的に証明することになります。しかし、40％ルールに抵触している状態では、このCCTの名義変更が保留され、移転登記を行うことができないという問題が生じます。

移転登記できないまま代金だけを支払った状態は、所有権を第三者に主張できない危険な状態です。将来の売却や相続にも、当然ながら大きな支障が出てきます。

40％ルールに抵触する多くの原因は、弊社の経験上、デベロッパーやコンドミニアム・コーポレーションによる計算ミスや管理ミスです。そのため、フィリピンで不動産を購入する際には、たとえトラブルがあってもその原因が相手方にあることをきちんと示せるよう、事前に外国人枠の状況やその算出根拠（持分ベースなのか、戸数ベースなのか）を、メールや書面などの記録に残る形で確認しておくのが理想です。

40％ルールは購入時だけの問題ではない

コンドミニアムの40％ルールを考える際、多くの方は「自分が購入できるかどうか」にばかり目が行きがちです。しかし、実際には購入後に売却したり、相続によって所有者が変わったりする場合にも、外国人所有割合は関係してきます。

例えば、フィリピン人が所有するユニットを外国人が購入する場合、その売買によって外国人の所有割合が新たに増えることになります。もし、その売買によって外国人の所有割合が上限に達してしまえば、所有割合が低下するまでは、その後の売主は外国人を売却先にすることができなくる可能性があります。

また、フィリピン人の所有者が亡くなり、相続によってユニットの所有権が移転する場合にも、相続人が外国人であるケースなどでは、所有割合に変化が起きることになります。

40％ルールで注意したい「プロジェクト」の範囲

40％ルールの判定にあたっては、「プロジェクト全体」で外国人のメンバーシップ持分の割合が計算されます。ただし、ここで注意したいのが、この「プロジェクト全体」という言葉の定義です。

ここでいう「プロジェクト全体」とは、コンドミニアムの建設にあたっての基本文書である「Master Deed」の中で、どこからどこまでをひとつのプロジェクトとして定義しているかによって変わってきます。

建物が一棟だけのプロジェクトであれば基本的に問題ありませんが、複数棟あるようなプロジェクトの場合には、特に注意しなければなりません。

登記の際のトラブルを避けるためにも、事前にMaster Deedでプロジェクトの範囲がどのように定義されているかの確認をしておくといいでしょう。

複数棟でもひとつのプロジェクトとして扱われるケース

複数棟で構成されていても、Master Deedの中で各居住棟や共用施設、駐車場などがまとめてひとつのプロジェクトとして定義されていれば、全ての棟を合算して外国人の持分割合の判定がなされます。このケースの場合、いずれかの居住棟で外国人の持分割合が増えても、全体として40％の枠に収まっていれば問題ありません。

このような全てをひとつのプロジェクトとして扱うケースは、共用施設や駐車場が全棟共通となっているようなプロジェクトに多い傾向があります。

複数棟がそれぞれ別プロジェクトとして扱われるケース

同じ複数棟で構成されている開発であっても、Master Deedでそれぞれの棟が独立したプロジェクトとして定義されているケースもあります。たとえば、「タワーAはプロジェクト1」「タワーBはプロジェクト2」といったようなケースです。

この場合、40％に達しているか否かの判定は、各プロジェクトごとに個別に行われることになります。そのため、もしタワーAで40％を超える事態が発生しても、別プロジェクト扱いとなるタワーBには影響を与えません。

こうした各居住棟が別プロジェクトとして扱われるケースは、エントランスや共用施設、駐車場などが、各棟それぞれ独立しているような開発に多い傾向があります。

プレビルド物件と中古物件で確認したいポイント

ここまで見てきたように、外国人がフィリピンのコンドミニアムを購入する際は、物件価格や立地だけでなく、外国人の所有枠や登記に問題がないかも確認しておく必要があります。特に、プレビルドと中古物件では、確認すべきポイントが異なります。

プレビルド物件を購入する場合

プレビルド物件では、まず外国人の所有枠に余裕があるかを確認しましょう。複数棟からなるプロジェクトの場合は、さらにMaster Deed上でどこまでがひとつのプロジェクトとして定義されているのかを確認することが重要です。

また、プレビルド物件では、契約から竣工・登記まで時間がかかることもあります。そのため、契約時点で外国人が購入できるかだけでなく、竣工後のCCT移転まで問題なく進められそうかという視点も必要です。

中古物件を購入する場合

中古物件では、まず売主の国籍と現在の所有状況を確認します。そのうえで、今回の売買によって外国人の所有割合が40％の上限を超えないか、外国人の購入枠に余裕があるかを確認する必要があります。

あわせて、現在の所有者が保有するCCTの内容を確認し、買主への名義変更に問題がないかも把握しておきましょう。

フィリピンでの物件探しはフォーランドにお任せ！

フィリピンでコンドミニアムを購入する際は、価格や立地だけでなく、外国人枠の残り状況やMaster Deed上のプロジェクト範囲など、事前に確認すべきポイントが数多くあります。

フォーランドリアルティネットワークジャパンでは、こうした専門的な確認作業を含め、物件探しから契約、登記手続きまで、日本人のお客様が安心して購入できるよう日本語で丁寧にサポートしています。規制面でご不安な点がございましたら、お気軽にご相談ください。

よくある質問（FAQ）

Q1．外国人はフィリピンで不動産を購入できますか？

はい。外国人でも、土地を直接所有しない区分所有形態のフィリピン不動産であれば、一定の条件付きで購入できます。外国人購入できる不動産の代表例がコンドミニアムで、他にも区分所有のものであればオフィスや商業施設なども対象となり得ます。

Q2．外国人はフィリピンの土地を購入できますか？

原則としてできません。フィリピンでは、憲法によって土地を所有できる者が、原則としてフィリピン国籍の個人や一定の要件を満たす法人などに限定されています。そのため、個人の外国人が自身の名義でフィリピンの土地を直接購入することは、原則として認められていません。

Q3．外国人はコンドミニアムを何戸まで購入できますか？

外国人に「1人○戸まで」という一律の購入戸数制限があるわけではありません。ただし、コンドミニアムには外国人の所有割合に関する40％ルールがあるため、実際に購入できる戸数は、物件ごとの外国人所有状況によって変わります。そのため、複数戸の購入を検討する場合は、自分が購入する戸数だけでなく、プロジェクト全体の外国人所有割合を確認することが重要です。

Q4．コンドミニアムの40％ルールとは何ですか？

コンドミニアムにおける外国人の所有割合を制限するルールです。フィリピンのコンドミニアム法では、外国人による所有がひとつのプロジェクトにつき40％を超えないよう定めています。ただし、40％ルールは単純に「外国人が40％の戸数まで購入できる」という意味ではありません。検討の際には、事前にMaster Deedを通じてプロジェクトの権利構造など確認し、上限の算出基準を把握しておくのが望ましいです。

Q5．外国人が購入したコンドミニアムはフィリピン人に売却できますか？

はい、可能です。外国人からフィリピン人への売却は、プロジェクト全体の外国人の所有割合をむしろ低下させる取引であるため、40％ルールによる制限を気にする必要がありません。また、他の外国人に売却した場合も所有割合は変わらないため、40％ルールの制限は受けません。一方で、フィリピン人が売主の物件を外国人が購入する場合には、所有割合が上昇することになるため、外国人枠の影響を受ける可能性があります。

Q6．プレビルド物件を契約した後、外国人枠が埋まったらどうなりますか？

最悪の場合、竣工時にCCT（コンドミニアム権利証）を買主名義に移転できない可能性があります。プレビルド物件では、予約・契約から竣工、CCTの発行・移転まで数年かかることがあります。その間に、他の外国人による購入契約が増え、プロジェクト全体の外国人持分が法定上限に達すると、登記局（Register of Deeds）で移転登記を受け付けてもらえないということが起こり得ます。

一方、信頼できる大手デベロッパーであれば、契約時点でその分の外国人枠をきちんと確保する運用が一般的です。この場合、あなたが購入した後から他の外国人が契約しても、すでに確保している枠が奪われることはありません。

ただし、こうした運用は全てのデベロッパーに義務付けられているわけではありません。そのため、購入の際には枠の確保方法などを事前に確認することが重要です。

Q7．コンドミニアムを購入すると、フィリピンに長期間住めますか？

いいえ、コンドミニアムの購入とビザは別問題です。フィリピンに長期滞在するためには、別途、滞在目的に応じたビザを取得する必要があります。なお、有効期限が無期限（1年ごとにID更新は必要）の長期滞在ビザ「SRRV（特別居住退職者ビザ）」は、一定額以上の預託金が必要になるものの、その資金は不動産の購入に充てることができるため、不動産投資家には魅力的なビザとなっています。

フィリピンの長期滞在ビザについて詳しく知りたい方は、「【フィリピン】投資家向け長期滞在ビザ取得サポート」も併せてご覧ください。

Q8．フィリピン人の配偶者がいれば、外国人でも土地を購入できますか？

フィリピン人と結婚しているという理由だけで、外国人が土地を所有できるようになるわけではありません。また、フィリピン人配偶者に名義だけ借りて購入し、外国人が実質的に土地を所有するような方法は、「名義貸し」として厳罰の対象となる可能性があるため注意が必要です。