なぜ海外不動産なのか？資産形成に取り入れる意味とリスクを解説

賃料収入を得ながら保有できる

不動産の特徴のひとつが、物件を賃貸することで、保有期間中に賃料収入を得られることです。値上がりだけに頼らず、保有しながら収益を期待できる点は、不動産ならではの特徴といえます。

ただし、家賃がそのまま利益として残るわけではありません。空室が発生することもあれば、管理費や修繕費、税金などの支出も伴います。

そのため、賃料の高さだけで判断するのではなく、入居率や保有コストまで含め、最終的にどれだけの収益が手元に残るのかを確認することが重要です。

実物資産として利用価値を持つ

不動産は、土地や建物という実体を伴う資産です。単に市場で価格が付くだけではなく、人が住む、働く、利用するといった具体的な用途があり、その利用価値が資産価値の源泉のひとつになる点に特徴があります。

そのため、物件の価値を考えるうえでは、立地や建物の質だけでなく、その場所にどれだけ利用ニーズがあるかが重要です。交通利便性や雇用の集積、周辺環境などによって「ここに住みたい」「この場所を利用したい」という需要が生まれ、それが賃料や資産価値を支える土台になります。

一方で、実物資産だからといって価値が安定するとは限りません。需要が弱まれば賃料や価格が下がることもあり、建物の老朽化によって競争力が低下するケースもあります。実物資産であること自体ではなく、その物件が将来にわたって必要とされる理由があるか。そこまで見極める必要があります。

株式や債券とは価格形成や換金性が異なる

不動産は、株式や債券とは価格の決まり方や売買の仕組みが大きく異なります。上場株式のように市場で共通の価格が付くわけではなく、立地や建物の状態、周辺の需給などによって、同じエリアの似た物件でも価格に差が生まれます。

もうひとつの大きな違いが、換金のしやすさです。不動産を売却するには、買い手を探し、価格や条件を調整したうえで、契約や登記などの手続きを進める必要があります。売りたいと思ったときに、すぐ現金化できるとは限りません。

一方、こうした市場の特性が投資機会につながることもあります。不動産は株式ほど価格が均一になりにくく、売却を急ぐなど売主側の事情によって、周辺相場と比べて割安な条件で売り出される物件が見つかることもあります。

また、不動産の価値は、国全体の景気だけでなく、都市やエリアごとの需給にも左右されます。市場全体の動きに加えて、個別の立地条件を見る必要がある点も、不動産ならではの特徴です。

日本とは異なる背景から住宅需要が生まれる

世界に目を向けると、日本とは人口構造や都市の発展段階が大きく異なる国が見つかります。人口そのものが増えている国もあれば、地方から都市への人口流入が続き、所得水準の上昇とともに住宅需要が広がっている国も少なくありません。

こうした人口動態や都市化は、雇用の拡大や世帯数の増加などを通じて、新たな住宅需要を生み出す要因になります。海外不動産に目を向けることで、日本とは異なる背景から住宅需要が生まれている市場にも、投資先を広げることができます。

ただし、人口が増えている、経済が成長しているというだけでは十分ではありません。見るべきなのは、どこに人が集まり、どのような住宅が求められ、それに対してどれだけの供給があるのかという実際の需給です。マクロの成長を、具体的な住宅需要まで落とし込んで見る。これが、不動産市場を見極めるうえで重要になります。

不動産市場の成長段階は国・地域によって異なる

住宅需要を生み出す背景だけでなく、不動産市場の成長段階も国や地域によって異なります。すでに都市開発や取引環境が成熟している地域がある一方、インフラ整備や新規開発が進み、市場そのものが拡大している地域もあります。

違うのは成長段階だけではありません。住宅価格や賃料の水準、供給量、金利、取引の活発さもさまざまです。同じ時期でも、価格上昇が続く地域があれば、新規供給の増加で需給が緩む地域もある。調整局面を経て、価格が落ち着いている市場もあります。

つまり、海外に視野を広げることで、日本とは異なる成長段階や市場局面にある不動産も、投資対象として検討できるようになります。価格上昇期だけでなく、調整期や成熟期を含め、選択できる市場の幅が広がるということです。

とはいえ、成長市場が成熟市場より優れているとは限りません。成熟市場には、整った取引環境や情報の透明性といった強みがあります。反対に、成長市場には将来の拡大余地がある一方で、不確実性も大きくなりがちです。大切なのは、市場の成長段階だけで優劣をつけず、自分の投資目的に合った環境を選ぶことです。

国・地域や通貨の分散にもつながる

海外不動産を持つ意味は、収益機会を広げることだけではありません。資産の一部を日本とは異なる国・地域や通貨で保有することで、保有資産そのもの、つまりストックの分散にもつながります。

さらに、賃貸運用を行えば、現地の住宅需要を背景とした賃料収入を得られる可能性があります。資産だけでなく、収入というフローの一部も、日本以外の市場や通貨に分散できるということです。

収入も預貯金も不動産も日本と日本円に集中している場合、海外不動産を組み入れることで、ストックとフローの両面から偏りを抑える選択肢になります。

ただ、海外資産を持てば、それだけで十分な分散になるわけではありません。自分の資産と収入がどの国・地域、どの通貨に偏っているのかを把握し、海外不動産にどのような役割を持たせるのかを考えることが大切です。

資産クラス・国や地域・通貨という3つの分散については、「日本人が海外資産を持つ意味とは？分散投資の基本と注意点」で詳しく解説しています。

賃料収入

不動産投資では、物件を保有している間に得られる賃料収入を「インカムゲイン」と呼びます。ただし、家賃が高ければ、その分だけ収益も大きくなるとは限りません。

空室が続けば家賃収入は減り、管理費や修繕費、税金などの支出も発生します。物件を比較する際に確認したいのは、表面利回りだけではありません。想定される入居率や保有コストまで含め、最終的にどれだけの収益が手元に残るのかという点です。

不動産価格の変動

購入時より高い価格で物件を売却できた場合、その値上がり分が「キャピタルゲイン」です。反対に、価格が下落すれば損失につながることもあります。

不動産価格は、経済成長だけで決まるものではありません。住宅の需給をはじめ、金利や所得水準、雇用環境、インフラ整備など、さまざまな要因が影響します。だからこそ、国全体の成長だけでなく、その都市やエリアで需給がどう変化していくのかまで視野に入れる必要があります。

為替変動

海外不動産では、物件そのものの収益に加えて、為替の動きも最終的な投資成果を左右します。現地通貨で受け取る賃料や売却代金を日本円に換算したとき、その金額が為替レートによって変わるためです。

たとえば、現地通貨ベースでは物件価格や賃料が上昇していても、円高が進めば円換算した利益が小さくなることがあります。反対に、円安が進めば、円換算額を押し上げる要因になります。

だからこそ、海外不動産の投資成果はひとつの数字だけで判断せず、「賃料収入」「不動産価格の変化」「為替変動」の3つに分けて捉えることが大切です。それぞれが最終的な収益にどう影響したのかを見ることで、投資の実態をより正確に把握できます。

外国人の所有規制・法制度は国によって異なる

海外では、外国人が取得できる不動産や権利の範囲が国によって異なります。日本と同じ感覚で、土地や建物を自由に所有できるとは限りません。

国によっては土地の所有が制限されていたり、外国人が購入できる物件や保有比率、最低購入価格などに条件が設けられていたりします。また、取得できる権利が所有権なのか、一定期間の使用権なのかによっても、その意味は大きく変わります。

こうした制度を十分に理解しないまま購入すると、想定していた権利を得られなかったり、将来の売却や相続で問題が生じたりする可能性があります。価格や利回りを見る前に、「何を、どのような権利で取得できるのか」を確認することが欠かせません。

現地の管理体制によって運用に差が出る

海外不動産では、購入後の入居者募集や家賃回収、修繕、退去対応などを、現地の管理会社やパートナーに任せる場面が多くなります。

自分で現場を確認しにくいからこそ、管理体制の質は重要です。対応が十分でなければ、空室が長引いたり、修繕が遅れたり、オーナーへの報告が不十分になったりすることもあります。

物件そのものに問題がなくても、運用を任せる相手によって収益や手間は変わります。購入前に、誰が管理し、どこまで対応してくれるのかを明確にしておきたいところです。

税制や諸費用を見落とすと収益が想定を下回る

海外不動産では、購入時・保有中・売却時にかかる税金や諸費用が国によって異なります。こうした費用を見落とすと、想定していたより多くの資金が必要になったり、手元に残る利益が少なくなったりすることがあります。

さらに、日本に住みながら海外不動産を保有する場合は、現地の制度だけでなく、日本での申告や課税関係にも注意が必要です。複数の制度が関わるため、投資にかかる費用や税負担の全体像を把握しにくい点は、海外不動産ならではの難しさといえます。

だからこそ、取得から保有、売却までにかかる税金や手数料をあらかじめ整理し、最終的な手残りを基準に判断する必要があります。

プレビルドには完成前特有のリスクがある

海外不動産では、建物の完成前に契約を結び、物件代金も支払う「プレビルド」が一般的な市場もあります。完成していない物件を購入するため、完成済み物件にはない不確実性を伴います。

代表的なのが、工事の遅延や計画・仕様の変更です。さらに、デベロッパーの経営状況によっては、工事の進行や物件の引き渡しそのものに影響が及ぶ可能性もあります。

そのため、プレビルドを検討する際は、価格や完成後のイメージだけで判断せず、デベロッパーの開発実績や信用力、工事の進捗、契約条件、引き渡しが遅れた場合の取り扱いまで、事前に確認しておく必要があります。

まず国全体の投資環境を確認する

最初に確認したいのは、その国が不動産投資の対象としてどのような環境にあるかです。経済や人口の動きだけでなく、政治・社会の安定性や通貨の動向なども含め、まずは国全体を大きく捉えます。

あわせて、外国人が不動産を取得する際のルールや税制、取引の透明性、資金を出し入れしやすいかといった点も重要です。成長率が高いという理由だけで、投資しやすい市場とは限りません。

見るべきなのは、「成長が期待できる国か」だけでなく、「外国人が安心して投資を続けやすい環境が整っているか」という点です。ここで国としての大枠を確認したうえで、次に都市やエリアへと絞り込んでいきます。

次に都市・エリアの住宅需要を見極める

国全体の投資環境を確認したら、次は都市やエリア単位で住宅需要を見ていきます。同じ国の中でも、雇用の集まり方や交通の利便性、住宅供給の状況は大きく異なります。

たとえば、オフィスが集まるビジネス地区や、交通インフラの整備が進むエリアでは、居住ニーズが高まりやすくなります。一方で、新築物件の供給が急増していれば、需要があっても空室や賃料競争につながることがあります。

大切なのは、「なぜそのエリアに人が集まり、どのような人が住むのか」まで具体的に考えることです。人口の多さだけでなく、雇用、交通、生活利便性、住宅供給まで含めて見ることで、賃貸需要の強さや将来の売却しやすさも判断しやすくなります。

最後に個別物件の条件を比較する

国とエリアを絞り込んだら、最後に個別の物件を比較します。ここで見るのは、立地や購入価格だけではありません。想定賃料、建物の質、管理状況、デベロッパーの実績など、物件そのものの条件をひとつずつ確認していきます。

あわせて、将来売却するときに買い手が見つかりやすいかという視点も欠かせません。購入時には魅力的に見えても、価格が割高だったり、管理状態が悪かったりすれば、保有中の収益や売却時の条件に影響します。

大切なのは、「成長している国にある物件か」ではなく、「そのエリアの需要に合い、価格や収益性に無理のない物件か」を見ることです。

Q1．海外不動産は資産全体の何％くらい保有するのがよいですか？

一律の目安はありません。適切な割合は、資産規模や収入、投資目的、どこまでリスクを取れるかによって変わります。海外不動産だけを切り離して考えるのではなく、現預金や株式などを含めた資産全体の中で、どの程度を配分するかを決めることが基本です。

Q2．海外不動産は現地に行かずに購入・管理できますか？

国や取引方法によっては、日本にいながら購入手続きや賃貸管理を進めることも可能です。ただし、不動産は立地や周辺環境、建物の状態など、資料だけでは把握しにくい点も少なくありません。可能であれば購入前に現地を訪れ、実際の物件や周辺の環境を自分の目で確認しておくことをおすすめします。

Q3．海外不動産の家賃や売却代金は日本に送金できますか？

多くの国では、日本への送金が可能です。ただし、資金移動に関する規制や銀行手続きは国によって異なります。送金方法だけでなく、手数料や為替コスト、必要な手続きまで購入前に確認しておくことが大切です。

Q4．海外不動産で得た家賃や売却益は日本でも税金がかかりますか？

日本の居住者が海外不動産から賃料収入や売却益を得た場合、日本でも申告・課税の対象となるのが基本です。現地で課税されるケースもありますが、外国税額控除など、同じ所得への二重課税を調整する仕組みが設けられています。具体的な取り扱いは国や所得の種類によって異なるため、事前に確認しておくことが大切です。

Q5．海外REITと海外不動産を直接購入するのでは何が違いますか？

海外REITは、比較的少額から投資でき、売買しやすいのが特徴です。一方、証券市場で取引されるため、金利や市場心理、株式市場の動向が価格に反映されやすく、短期的に値動きが大きくなることもあります。

これに対して海外不動産の直接保有では、立地や住宅需要、賃料、建物の状態といった個別物件の条件が資産価値や収益を左右します。自分で物件を選び、賃料収入を得ながら保有できる一方、REITよりまとまった資金が必要で、売却にも一定の時間がかかります。REITと直接保有では、価格形成や換金性、投資の関わり方そのものが異なると考えると分かりやすいでしょう。

Q6．海外不動産を相続する場合はどうなりますか？

海外不動産も相続することはできます。ただし、日本の不動産と同じ手続きで引き継げるとは限らず、物件がある国の制度に沿って相続や名義変更を行う必要があります。外国人の不動産取得に制限がある国では、相続人がどのような権利を引き継げるのかも確認が必要です。

また、相続に伴う税務上の取り扱いは、日本と現地の双方を確認する必要があります。長期保有を考える場合は、購入時から将来の相続まで見据えておくとよいでしょう。