2025年1月7日にマレーシアとシンガポールの両国政府が正式合意し、ついに始動となった共同経済特区「ジョホール・シンガポール経済特別区（JS-SEZ）」。国境を越えた経済統合によって、東南アジアの新たな成長エンジンとなることが期待されるビッグプロジェクトだけに、弊社のお客様にとっても関心の高いトピックと言えるでしょう。

投資企業に対するインセンティブ内容が固まり、少しずつ具体的な投資事例も明らかになり始めている中、今回はそれらを踏まえながらJS-SEZの概要や不動産市場への影響を解説していきたいと思います。

JS-SEZとは？

「JS-SEZ」は、マレーシア南部ジョホール州の約3,588㎢に及ぶエリアを対象に、マレーシアとシンガポールが共同で推進する経済特区です。隣接する両国間において、ヒトやモノが円滑に移動できる環境を整えると共に、積極的な投資誘致を図ることでシンガポールの機能をジョホールに拡張し、ひとつの経済圏として国境を越えた繁栄を目指す狙いがあります。

JS-SEZが進められる背景には、高コストや土地の確保が成長のネックとなっているシンガポールと、土地に余裕があり、コストも比較的安い一方で、企業誘致に課題を抱えているジョホール州の利害が一致した点があると考えられます。

なお、ジョホール州における大規模プロジェクトというと、現状ではマレーシアの国家プロジェクトとして2006年～2025年（予定）に行われた「イスカンダル計画」の方が有名かもしれません。ただ、イスカンダル計画はジャングルを切り開き、一から新たな都市を創り上げることが中心だったため、企業誘致の面ではあまり上手くいかなかったというのが正直なところです。

一方、JS-SEZはイスカンダル計画で整備されたインフラを基盤に、企業誘致にフォーカスを当てて進められるものとなっています。そういう意味ではJS-SEZは、イスカンダル計画で積み残した課題を、シンガポールという強力なパートナーと共に解決していくプロジェクトと言えるかもしれません。

JS-SEZの目標は？

JS-SEZは、より高付加価値な産業、高スキルな人材を重点的に誘致することを目指しています。具体的には、製造業、物流、食料安全保障、観光、エネルギー、デジタル経済、グリーン経済、金融、ビジネスサービス、教育、医療の11セクターが重点分野に定められています。

両国は当初5年間の目標として、50件の高付加価値プロジェクトの誘致と、約2万人の熟練雇用の創出を掲示。さらに、10年以内には累計100件の高付加価値プロジェクトの誘致を実現するとしています。

そのため、JS-SEZに進出する外資系企業には、より高い水準の最低賃金が設定される予定で、高等教育課程を修了しているマレーシア人の場合は月額3,500リンギ（約13万1,950円）以上、学位を取得しているマレーシア人の場合は同4,000リンギ（約15万800円）以上となる見通しです。

マレーシアの通常の最低賃金が1,700リンギ（約6万4,090円）、経済中心地であるクアラルンプールの月給中央値が3,469リンギ（約13万781円）であることを考えると、これが破格であることがよくわかります。ただ、シンガポールの月給中央値は5,500Sドル（約66万円）ですから、これでも格段に低コストと言えるでしょう。

JS-SEZの対象エリアは？

JS-SEZは、ジョホール州内の6自治体にまたがる、計約3,500㎢及ぶ9つの「フラッグシップ・ゾーン」が対象となります。各ゾーンは、それぞれの地理的な特性やインフラ環境に適した特定の産業を重点的に誘致し、競争・協力によって相乗効果を発揮する産業クラスターを形成する役割を担っています。

9つのゾーンと主な誘致セクター

JS-SEZで提供される主な優遇税制は？

JS-SEZでは、ゾーンや事業に応じてそれぞれ異なる優遇税制が用意されています。代表的な優遇税制が法人税の軽減措置で、これはAIや量子コンピューティング、医療機器、航空宇宙製造、グローバルサービス拠点（地域統括、本社機能、財務など）といった特定の高度分野に新規投資を行う企業に対し、通常の法人税率（24％）よりも大幅に低い軽減税率5％が最大15年間適用されるものとなります。

一方、JS-SEZでは個人に対する優遇税制も用意されています。一定の学歴や専門経験を有し、JS-SEZ内の対象企業・セクターでの勤務を通じて月額20,000リンギ（約75万4,000円）を得ているナレッジワーカー（知識労働者）であれば、マレーシア人・外国人を問わず通常30％の個人所得税を、10年間に渡って15％に軽減する優遇措置が適用されます。

主な優遇税制

JS-SEZの企業誘致状況は？

JS-SEZでは、投資家向けのワンストップ窓口となる「マレーシア投資促進センタージョホール支所（IMFC-J）」を解説し、認可手続きの支援を行っています。また、邦銀大手の「三井住友銀行」「みずほ銀行」、マレーシアの銀行大手「メイバンク」「CIMBグループ」、米銀行大手「バンク・オブ・アメリカ」、英金融大手「HSBC」、中国の証券大手「中国銀河国際」などが、戦略的パートナーとして参画し、JS-SEZに進出する企業への金融面での支援等を行っています。

まだ始動から1年未満ではあるものの、シンガポールのガン・キムヨン副首相によると、2025年10月時点でシンガポール企業からのJS-SEZへの投資額（コミットメントベース）は55億Sドル（約6,600億円）超に上っているようです。また、具体的な投資事例も少しずつ明らかになってきています。

明らかになっている企業誘致の一例

不動産市場への影響は？

ジョホール州ではイスカンダル計画の下で急速に都市開発が進み、高層コンドミニアムが次々と完成した一方、都市開発偏重で企業誘致が思うように進まなかったため、住宅在庫が大量に積み上がった苦い経験があります。

ただ、JS-SEZはジョホール州とシンガポールの経済圏化を加速させるため、同州内への企業誘致や高スキル人材の雇用に特化して進められるものであるため、不動産需要にはより直接的にポジティブな効果が期待できます。また、2027年1月にジョホール州とシンガポールの経済圏化には不可欠な越境鉄道「RTSリンク」が開通予定であることも、不動産市場には追い風となるでしょう。

現在、両国・地域間を陸路で移動するには、2本の連絡橋「コーズウェイ」か「セカンドリンク」を利用する必要がありますが、厳しい渋滞のため、通勤時間や週末には越境に2時間以上を要することも珍しくありません。しかし、RTSリンクが開通すると、ジョホールバル市中心部「ブキ・チャガー駅」とシンガポール北部「ウッドランズ・ノース駅」の間を約5分で移動できるようになります。

現在のジョホール州のコンドミニアム価格や賃料は、シンガポールのコンドミニアムの5分の1～7分の1程度です。そのため、RTSリンクの開通によって、すでにシンガポールで働いている人の中でも、生活コストが非常に高いシンガポールからジョホール州に住まいを移すという行動は、より現実的な選択肢になっていくのではないかと思います。

すでにJS-SEZの効果は表れ始めており、計画が公になった2023年以降、それまで供給過剰で長い間停滞していたジョホール州の不動産市場が活性化。特にシンガポール人からの関心が高いようで、コンドミニアム価格は再び上昇トレンドに回帰し始めています。また、コロナ禍も相まって2021年には63％にまで達した住宅在庫率も、足元では23％程度まで落ち着いてきています。

シンガポールとは違って、ジョホール州にはまだ開発可能な土地がたくさんあるため、急激な価格上昇というのは抑制されると思いますが、両国・地域の経済圏化が進めば進むほど不動産価格のアービトラージが働きやすく、現在5分の1～7分の1程度ある価格差は少しずつ縮小していくものと考えています。

参考物件

Skypark Kepler（スカイパーク・ケプラー）

「Skypark Kepler（スカイパーク・ケプラー）」は、「JS-SEZ（ジョホール・シンガポール経済特区）」の開設で盛り上がるマレーシア南部ジョホールバル市中心部の沿岸で進む、大規模ウォーターフロント開発エリア「リド・ウォーターフロント・ブールバード」の一角に2030年に誕生を予定している、2棟構成、54階建て、全1,596戸からなる高級ブランドレジデンスです。

⇒「スカイパーク・ケプラー」物件詳細はこちら

※物件価格は1RM=37.70円換算で表示しています。

Arden Serviced Residence（アーデン・サービス・レジデンス）

「Arden Serviced Residence（アーデン・サービス・レジデンス）」は、マレーシア南部ジョホール州の経済中心地「ジョホールバル市」にて進む大型複合開発プロジェクト「ワン・ブキット・セニョム」の一環として、2030年に誕生を予定している、68階建て、全618戸の超高層・高級サービスレジデンスです。

⇒「アーデン・サービス・レジデンス」物件詳細はこちら

※物件価格は1RM=37.70円換算で表示しています。

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投稿 経済圏化の起爆剤！「ジョホール・シンガポール経済特別区」を徹底解説 は 海外不動産の投資情報サイト｜フォーランドリアルティネットワーク に最初に表示されました。

大量のデータの保管や処理を担うデジタル社会の重要インフラ「データセンター」。特に、近年は本格的なAI（人工知能）時代の到来によってその重要性は一段と増してきており、データ処理量の爆発的な増加に対応するため、世界各国のIT関連企業がデータセンターへの投資を加速させています。

実は、その受け皿のひとつとなっているのがマレーシアです。中でも、南部ジョホール州の存在感が増しており、米不動産コンサル大手クッシュマン＆ウェイクフィールドが発表した「グローバル・データセンター市場ランキング（2024年版）」で、ジョホールバルはアジア太平洋地域の7位と首都クアラルンプール（同8位）を上回り、シンガポール（同6位）に次ぐ位置につけています。

本コラムでは、ジョホール州でデータセンター投資が活発化している背景や、それによるメリットなどについて解説・考察していきたいと思います。

なぜ世界のIT企業がジョホール州に注目するのか？

現在、東京・シンガポール・北京・上海・香港・シドニーなどのプライマリー市場（主要なハブ地）では、開発用地の不足やコストの高騰などによって、データセンターを新設するハードルが上がっています。そのため、企業の関心はセカンダリー市場（プライマリー市場の周辺地域）に広がっており、ジョホール州はそうした需要の受け皿のひとつになっていると考えられます。

では、ジョホール州のどのような点がデータセンターの誘致における強みとなっているのでしょうか？

シンガポールとの経済圏化の深まり

2024年1月、マレーシアとシンガポールの両政府は、マレーシア南部ジョホール州のイスカンダル・マレーシア地域を越境経済特区「ジョホール・シンガポール経済特区（JS-SEZ）」として共同開発することで合意しました。

地理的条件の類似性から、国際金融センターの香港と小さな漁村から中国屈指のハイテク都市に発展した深センのような関係をモデルとしていくようで、これにより陸続きで繋がるジョホール州とシンガポールの経済圏化が一段と加速する見通しとなっています。

一般的に、データセンターの場所がエンドユーザーから離れれば離れるほど、通信遅延が大きくなるとされています。デジタル先進国であり、世界各国の企業がASEAN地域の統括拠点を置くなど、大きなデータ需要があるシンガポールとの地理的・経済的な近さは、セカンダリー市場としてのジョホール州の価値を一段と高める形になっていると言えるでしょう。

豊富で安価な開発用地

データセンターを建設するためには、まとまった平坦な土地が必要です。シンガポールの場合、東京23区と同程度の国土しかないうえに、すでに都市開発もあらかた完了しているため、条件を満たす土地を取得するのは非常に難しくなっています。

一方、ジョホール州の場合、2006年から始まった大型都市開発プロジェクト「イスカンダル計画」の対象エリア、かつ経済特区JS-SEZの対象になることが見込まれている州南部のイスカンダル・マレーシア地域だけに限っても、シンガポールの3倍の面積を有しています。

イスカンダル計画によってさまざまな施設が誕生したとはいえ、イスカンダル・マレーシア地域にはシンガポールより格段に安い土地がまだまだ豊富に余っており、データセンターの建設場所に困る状況にはありません。

建設コストが安い

地震リスクが低く建物の構造をシンプルにできるマレーシアは、世界的に見ても建設コストが安い国として知られています。少し前のデータになりますが、オランダの建設コンサル大手アルカディスの調査では、首都クアラルンプールの建設コスト（2019年）は世界主要100都市の中で4番目に低いとの結果が出ています。

電力コストが安い

資源国であるマレーシアは、エネルギー自給率が100％超（シンガポールは約2％）と高い水準にあるため、電力コストは相対的に見て非常に安価です。産業用のピーク時電気料金（2024年第1四半期時点）は、シンガポールの1kwh当たり0.2722Sドル（約31.70円）に対し、マレーシアは0.337リンギ（約11.30円）にとどまっています。

また、国営電力会社テナガ・ナショナルがデータセンター向けに電力を優先供給する方針を発表していることも、電力の安定供給が不可欠な同事業を行ううえでは安心材料になっていると言えるでしょう。

自然災害リスクが低い

データセンターに適した立地条件として、自然災害のリスクが低いことが挙げられます。その点、マレーシアの周辺には活断層がないことから地震や津波はほぼ起きず、赤道付近に位置することから台風の影響も受けないため優位性があります。

ジョホール州への直近のデータセンター投資計画事例

まずは、2020年以降にジョホール州でのデータセンター建設計画を明らかにした主な企業をご覧ください。

• IT大手マイクロソフト（米国）
• データセンター大手エクイニクス（米国）
• 通信大手シングテル（シンガポール）＆通信大手テレコム・マレーシア（マレーシア）
• データセンター大手ブリッジ・データセンターズ（シンガポール）
• データセンター大手プリンストン・デジタル・グループ（シンガポール）
• IT大手バイトダンス（中国）
• データセンター大手GDSホールディングス（中国）
• データセンター大手チンデータ・グループ（中国）
• データセンター大手エアトランク（豪州）
• 発電大手YTLパワー・インターナショナル（マレーシア）＆半導体大手エヌビディア（米国）
• 政府系投資会社Jコープ（マレーシア）＆三井物産（日本）

中でも注目を集めたのは、ジョホール州のクライ地区においてマレーシアの発電大手YTLパワー・インターナショナルが米半導体大手NVIDIA（エヌビディア）と提携して進める、総投資額43億ドル（約6,700億円）規模のAIデータセンターの建設計画です。

提携が発表された2023年12月には、AI時代のキープレーヤーとなっているエヌビディアのジェンスン・ファン最高経営責任者（CEO）が、「マレーシアはコンピューティングインフラに必要な土地・設備・電力を有する国で、東南アジアにおけるAI分野の重要な開発ハブになる可能性がある」と評価。いま世界で最も注目を集める経営者と言っても過言ではない同氏のこうした発言が、世界のIT関連企業がAI分野においてほぼノーマークであったマレーシア、そしてジョホール州への関心を高める一助となったことは間違いないでしょう。

データセンター誘致のメリットは？

高度IT人材の呼び水に

データセンターの運用を適切に行うためには、ネットワークやサーバー、セキュリティなど、幅広い分野における高度なIT人材が必要になります。そのため、データセンターの誘致が進むことにより、ジョホール州にはこれまでいなかったような所得水準の高いITプロフェッショナルが国内外から集まってくることが期待されます。

また、高度IT人材やIT関連企業の流入が拡大することは、現地人材にとってもデジタルスキルの向上を通じて所得水準を大きく引き上げるチャンスとなるでしょう。

ビジネスエコシステムの拡大

データセンターは製造業のように労働集約的な産業ではないため、直接的な雇用創出力は決して高くありません。しかし、データセンターの誘致が進むことで周辺にIT関連ビジネスが集積し、ビジネスエコシステムの拡大が期待できるため、全体として大きな雇用創出効果を発揮する可能性があります。

例えば、2023年10月には台湾のサーバー大手ウィウィン・コーポレーションが、ジョホール州セナイ地区にサーバーラック工場を開設しています。また、2024年3月には日本のIT大手NECも、同州イスカンダル・プテリ地区にサイバー防衛のための監視・攻撃対応などを行うサポート拠点を開設しています。

不動産市場への影響は？

世界各国のIT企業が兆円規模のデータセンター投資を打ち出している中、今後も建設に適した用地はジョホール州を含め世界各地で奪い合いが発生することが想定されます。しかし、数百億円規模の投資資金が必要となりますし、マレーシアでは産業向けの用地は個人では購入できないため、投資先としてはあまり現実的ではありません。

そのため、日本の個人投資家の方がジョホール州のIT分野での発展を見越して投資するなら、データセンターやその周辺ビジネスの恩恵が受けられるような立地のコンドミニアムを選定するのが良いでしょう。では、具体的にどのようなエリアが恩恵を受ける可能性があるのでしょうか？

まとまった平坦な土地が必要という特性から、ジョホール州では主に工業団地が多いセナイ国際空港近くの「セナイ地区」や「クライ地区」、イスカンダル計画の中核エリアであり広大な開発用地を有する「イスカンダル・プテリ地区」にてデータセンターの建設が進められています。

しかし、セナイ地区とクライ地区は昔からある一戸建てのローカル住宅街が中心でコンドミニアムはほぼなく、生活利便性の面でも恵まれているとは言い難いため、外国人や高所得層に選ばれるかというと疑問符が付きます。

一方、イスカンダル・プテリ地区は、イスカンダル計画においてジョホール州の新たな生活・ビジネス・行政の中心地となることを目指しているエリアであるため、コンドミニアムやオフィスビル、ホテル、商業施設、病院、教育ハブ「エデュシティ」、人気レジャー施設「レゴランド・マレーシア」など様々な開発が進んでいます。

ジョホール海峡やマリーナに面したウォーターフロントのコンドミニアムがある点も外国人や高所得層の好みであり、イスカンダル・プテリ地区はジョホール州で拡大するデータセンター投資の恩恵を最も受けやすいエリアになるのではないかと考えます。

参考物件

Southern Marina Residences（サザン・マリーナ・レジデンス）

「Southern Marina Residences（サザン マリーナ レジデンス）」は、ジョホール州南部イスカンダル・マレーシアの中でも格段の人気を誇るイスカンダル・プテリのウォーターフロント開発エリア「プテリハーバー」において、プライベートマリーナを眼前に収める希少性の高いロケーションに、2019年に誕生した34階建ての高級コンドミニアムです。

⇒「サザン・マリーナ・レジデンス」物件詳細はこちら

※物件価格は1RM=33.00円換算で表示しています。

Puteri Cove Residences（プテリ・コーブ・レジデンス）

「Puteri Cove Residences（プテリ・コーブ・レジデンス）」は、イスカンダル開発エリアの中でも格段の人気を誇るイスカンダル・プテリ地区の「プテリ・ハーバー」に2018年に誕生した、全ユニットからマリーナまたはジョホール海峡を眺望可能な33階建ての高級コンドミニアムです。

⇒「プテリ・コーブ・レジデンス」物件詳細はこちら

※物件価格は1RM=33.00円換算で表示しています。

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