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マレーシア不動産投資の魅力

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マレーシア基本情報

東京から飛行機で約7時間、マレー半島南部とボルネオ島北部を領土とする「マレーシア」。熱帯性気候に属していますが、年間の平均気温は26~27℃、最高気温も33℃程度で、「日本の夏より過ごしやすい」 とも言われます。

総人口の約7割を占めるマレー系を中心に、華人、インド系など、様々な民族が共存するマレーシアでは、英語は準公用語として民族間のコミュニケーションに広く用いられており、国内普及率は約90%に達します。

1981年から22年間首相を務め(2018年に首相復帰)、親日家としても有名なマハティール氏が「東方政策(ルックイースト政策)」を掲げ、日本など東方を手本とすることを国民に呼びかけた経緯や、日本からの政府開発援助(ODA)もあり、マレーシアは世界でも指折りの親日国家として知られています。

また、マレーシアは東南アジアの中でもシンガポールに次いで交通や生活インフラの整備が進んだ国であり、首都クアラルンプールは高層ビルが立ち並ぶ大都会と、緑豊かな自然が見事に融合する近代都市として、先進国と比べても遜色ないインフラ環境が整備され、鉄道、バスなど公共交通も便利で、費用も安く提供されています。

正式国名
マレーシア
首都
クアラルンプール
国土面積
32万9,847km²
人口
約3,239万人(2018年)
在留邦人
2万4,411人(2017年10月時点)
民族構成
マレー系(67%)、華人系(25%)、インド系(7%)など
宗教
イスラム教、仏教、ヒンドゥー教
言語
マレー語、英語、中国語、タミール語
主要産業
製造業、農林業、鉱業
GDP
3,540億ドル(約38兆9,400億円/ 2018年)
通貨
マレーシアリンギ(MYRまたはRM)
国王
アブドゥラ
首相
マハティール・ビン・モハマド

2020年の先進国入りに向けて成長を続ける「東南アジアの優等生」

国家主導によって、アジア経済の中で模範的な発展を遂げてきたマレーシア。 シンガポールと並び「東南アジアの優等生」と称されるマレーシア は、2020年の先進国入りを目指す「VISION 2020」を掲げて1990年代前半から工業化を推し進めており、直近20年間でマイナス成長となったのは、アジア通貨危機の影響があった1998年、そしてリーマン・ショックを発端とした金融危機に伴う世界的な景気失速が見られた2009年のみとなっています。

1990年以降、1年あたりの平均成長率は実に5%超と安定した経済成長を記録しており、失業率も3%前後とほぼ完全雇用の状態を維持しています。

マレーシアのGDP成長率グラフ

2010年6月にマレーシア政府は、先進国入りに向けた中期経済開発計画「第10次マレーシア計画(10MP)」(2011~2015年)を発表。雇用創出や国民所得の向上を通じて、マレーシア経済の成長を加速させるため、様々な国家プロジェクトがスタートした中、特に大きな貢献度を示しているのが、クアラルンプール首都圏をシンガポールと並ぶ国際都市へと変貌させるための国家プロジェクト「グレーターKL」です。

同プロジェクトの目玉は、クアラルンプールで開発が進められている大量高速輸送(MRT)システムの整備で、2017年7月にはMRT1号線(セランゴール州スンガイブロー~セランゴール州カジャン)が全面開通し、2022年にはMRT2号線(スランゴール州スンガイブロー~プトラジャヤ)も開通予定となっています。

また、クアラルンプールの中枢「KLCC公園」の近隣では、マレーシアがフロントランナーとなっているイスラム金融を足掛かりに、世界各国の金融機関を誘致することで多くの雇用機会創出が期待される、国際金融特区「トゥン ラザク エクスチェンジ(TRX)」の開発も進められています。こうしたプロジェクトの進展に伴い、外資系企業やビジネス人口の流入が加速すると見られている中、クアラルンプール首都圏の人口は600万人(2011年)から1,000万人(2020年迄に)へと大幅に増加する見通しとなっています。

さらに、先進国入りに向けた最終仕上げとして2015年5月にマレーシア政府が発表した「第11次マレーシア計画(11MP)」では、地方経済の発展や低所得世帯の所得水準の引き上げなどにより重点を置いた政策を推進することで、2016~2020年にかけて年平均5~6%の経済成長を実現し、2020年の1人当たりの国民総所得(GNI)を15年比約30%増の15,690ドルへと引き上げるとの目標が掲げられています。

マレーシアのMRTの写真 TRXの開発エリア写真
(左)MRT(右)TRXの開発エリア

クアラルンプールの最高級コンドでも物件単価は東京都心の1/3

物価水準が日本の1/3程度と言われるマレーシアでは、不動産価格も日本と比べて格安です。首都クアラルンプールの一般的なコンドミニアムの㎡単価は、日本や香港、シンガポールなどの物件価格が高い国よりも大幅に安いのはもちろんのこと、一人当たりの名目GDPがマレーシアを大きく下回るバンコクよりも安くなっています。また、外国人が好む最高級コンドに限ってみても、東京都心の最高級マンションと比べて、概ね1/3程度の㎡単価となっています。

1㎡当たりのコンドミニアム平均価格

マレーシアの物件が格安である理由には、2006年頃まで外国人の不動産購入に対する規制が厳しく、不動産市場に外国資金が多く流入してなかった点が挙げられます。また、地震・台風などの災害がほとんどなく、日本ほど厳しい建築・耐震基準が課せられていないため、建物の構造が比較的シンプルで建築コストが多く掛からない点なども挙げられます。決して、「物件価格=質」というわけではありません。

マレーシアは物件価格に割安感がある一方で、2050年に総人口が18年比28%増の約4,170万人に達すると予想されているなど、安定的かつ持続的な住宅需要の拡大が見込まれています。特に、マレーシアの人口を年齢別に見てみると、将来の経済成長のエンジンとなる若年層の比率が高い理想的なピラミッド型となっており、今の10代・20代が数年~10数年後の不動産購入層となることから、マレーシアの不動産需要は年を追うごとに拡大し、不動産価格も上昇傾向が続くと見込まれています。

マレーシア住宅価格指数のグラフ

マレーシア第二の都市で進む国家プロジェクト「イスカンダル計画」

マレーシア不動産 イスカンダル計画 イメージ図

シンガポールに面した最高のロケーションを誇る、マレーシア第二の都市ジョホールバルを中心とした周辺地区では、マレーシア・シンガポールの共同国家プロジェクト「イスカンダル計画」が進行しています。

香港と中国・深センの成功例をモデルに、マレーシアとシンガポールが互恵関係を一段と高めるべく、2006年~2025年にかけて総額3,830億リンギ(約10兆3,410億円)規模の投資が行われる大規模都市開発であり、シンガポールの国土面積の約3倍にも及ぶ広大な敷地を、特色の異なる5つの開発エリアに分け、住宅、オフィス、商業施設、ホテル、病院、学校、テーマパークなど、様々な施設の誕生が予定されています。

中でも、シンガポールへの玄関口「セカンドリンク」からほど近い場所にある「イスカンダル・プテリ地区」は、イスカンダル計画のもとで新都心化が進む中核エリアであり、そこに設けられた経済特区「メディニ地区」では、国際金融センターを目指したオフィス街の開発が進行しています。また、イスカンダル・プテリ地区の沿岸部には、世界有数の規模を誇るメガヨットマリーナ「プテリハーバー」があり、周辺一帯は高級コンドミニアムやホテルなどが集まる洗練されたエリアとなっています。

さらに、海外有名教育機関が集う教育ハブ「エデュシティ」も設置されており、2012年に英国本校の卒業生としてケイト妃も名を連ねる名門校で、5才から18才までエレベーター式一貫教育の「マルボロカレッジ」が開校したことなどから、近年、教育移住先としての人気も高まっています。

その他、マレーシア・シンガポール両国が共同で開発を推進している医療関連施設の集積地「メディニ総合ウェルネス・キャピタル(MIWC)」なども誕生予定であり、医療ハブとしての役割も期待されているほか、2012年には「レゴランド」がアジアで初めてオープンするなど、魅力的な観光スポットも続々と誕生しています。

イスカンダル・プテリ地区「プテリハーバー」の写真 イスカンダル・プテリ地区「レゴランド・マレーシア」の写真
(左)プテリハーバー(右)レゴランド・マレーシア

イスカンダル開発エリアでは、シンガポールとジョホールバルを結ぶ高速輸送システム(RTS)の開通が2024年頃に予定されているなど、交通利便性も飛躍的に向上していく見通しであり、2010年に約80万人だったジョホールバル都市圏の人口は、2020年に約102万人、2035年には約130万人に拡大することが見込まれています。

不動産価格が東京以上に高くなってしまったシンガポールと比較すると、ジョホールバル一帯では同水準の物件が1/4~1/5程度で購入できるため、郊外での生活を考えたシンガポール人を中心とした実需マネーや、不動産価格の上昇を見込んだ投資マネーが流入しています。

13年連続「住みたい国」世界No.1

マレーシアは財団法人ロングステイ財団の調査において、オーストラリアやハワイといった人気地域を抑え、13年連続(2006~2018年)で日本人が住みたい国「世界No.1」に選ばれています。

マレーシアが日本人に選ばれる背景には、「物価が安い」「多民族国家で外国人に寛容」「世界有数の親日国家」「東南アジア有数の生活インフラ水準」「一年中常夏で過ごしやすい」「衛生的で治安が良い」「英語が通じる」「医療水準が高い」「花粉症がない」「天災リスクが低い」といった、他の国を圧倒する数多くの魅力を有していることが挙げられます。

マレーシア不動産 海外ロングステイ希望先ランキング
日本人のロングステイ希望国ランキング
(出所:財団法人ロングステイ財団

また、マレーシアには住民税や相続税・贈与税などがないため、税制面においても日本より有利です。例えば、日本とマレーシアは租税条約を締結していることから、マレーシアに“税法上の居住者”としてお住まいの方に支払われる年金は日本で課税されませんが、マレーシアの税法でも年金は原則非課税であるため、双方の国から課税されないという大きなメリットを享受できます。

さらに、マレーシアは他国と比べて長期滞在ビザを取得しやすく、10年間有効なマレーシアの長期滞在ビザ「MM2H」の日本人取得者数は、2002年から2018年6月にかけての累計で4,618人と、中国に次ぐ世界2位の規模となっています。

【マレーシア不動産】クアラルンプール近郊の注目エリア紹介

KLCC公園周辺

「KLCC公園」周辺は、オフィス、商業施設、5つ星ホテル、高級コンドミニアムなどが建ち並ぶマレーシア経済の中心地であり、クアラルンプールのシンボル「ペトロナス・ツインタワー」があるエリアとしても知られています。

エリア内にある国内随一の繁華街「ブキビンタン」は、人気No.1ショッピングモール「パビリオンKL」を筆頭に数多くの商業施設が建ち並び、世界的な高級ブランドも多数出店していることから、“クアラルンプールの銀座”とも称されます。投資はもちろんのこと、自身の居住にも適した恵まれた利便性を誇るため、不動産価格の一番高いエリアとなっています。

クアラルンプールのスカイラインの写真 パビリオンKLの写真
(左)KLのスカイライン(右)パビリオンKL
モントキアラ

KLCC公園から西に約7km程度に位置する、豊かな緑と邸宅街が美しく共存した高級住宅街「モントキアラ」。外国人向けに開発された高級住宅街であるため、エリア内にはインター校も多く、日本人を含め外国人駐在員に人気があります。モントキアラの玄関口には2大ショッピングモール「プラザ・モントキアラ」「ワン・モントキアラ」が建ち並んでいるなど、周辺環境も充実しており、現地ではブランド居住区のひとつとなっています。

モントキアラの高級コンドミニアムの写真 モントキアラの高級住宅街の写真
(左)モントキアラの高級コンド(右)高級住宅街
ペタリンジャヤ

クアラルンプール西部に位置する衛星都市「ペタリンジャヤ」には、日系進出企業も多いこともあり、日本人学校が設置されています。伊勢丹、イオン、ユニクロといった日系テナントも数多く入居するアジア有数の大型ショッピングモール「ワン・ウタマ」や、家具大手「イケア」、職業体験型テーマパーク「キッザニア」などがあるほか、マレーシア屈指の名門コース「サウジャナ」を筆頭にゴルフ場も多いため、「ペタリンジャヤ」は生活環境に恵まれたエリアのひとつと言えます。

クアラルンプール日本人学校の写真 ペタリンジャヤの商業エリアの写真
(左)KL日本人学校(右)商業エリア
アンパン

外国大使館や公邸、高級ホテルなどが集まる閑静な高級住宅街「アンパン」。KLCC公園から東に約1kmと、都心中枢にスピードアクセスできる絶好のロケーションを誇るうえに、大使館関係者等も多く居住していることから、警備体制は非常に厳重であるため、外国人駐在員の居住区としても人気があります。

アンパンから見たKLCCの写真 アンパンの高級コンドミニアムの写真
(左)アンパンから見たKLCC(右)高級コンド

マレーシア不動産のお役立ち情報

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