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フィリピン不動産投資の魅力

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フィリピン基本情報

東京から飛行機で約4時間半という近距離にあり、東南アジアの中心とも言える場所に位置する「フィリピン」。7,000以上の島々で構成されるフィリピンの国土面積は日本の約8割程度で、首都マニラがあるルソン島や、ビーチリゾートとして日本人からも人気の高いセブ島など、主要な11の島で国土面積の9割以上が占められています。かつてスペインやアメリカの植民地であった名残から、街中には歴史的な建造物も多く残されており、新旧が混在した独特な街並みが広がります。

マレー系、華人系、スペイン系、アメリカ系、少数民族まで、計100以上もの民族グループが混在するフィリピンでは、公用語としてフィリピノ語(タガログ語)のほかに英語も広く用いられており、フィリピンの英語人口は、アメリカ、イギリスに次ぐ世界3位と言われています。

熱帯性モンスーン気候に属するため、年間を通じて平均気温26~27℃、平均湿度77%と、寒暖の差の小さい体にやさしい気候が続きます。また、アジア有数の親日国家としても知られていることから、近年、リタイアメント後の海外移住先としてフィリピンを選択する人も増えつつあり、日本の外務省によると、2017年には3ヶ月以上の長期滞在者は1万6570人(世界17位)、永住者も5423人(同12位)となっています。

正式国名
フィリピン共和国
首都
マニラ
国土面積
29万9,404㎢
人口
約1億98万人(2015年 国勢調査)
在留邦人
1万6,570人(2017年10月時点)
民族構成
マレー系(95%)、華人系(1.5%)、その他100以上の民族で構成
宗教
カトリック、その他キリスト教、イスラム教
言語
フィリピノ語(タガログ語)、英語
主要産業
観光業、農業、林業、食品加工業、繊維業
GDP
3,310億ドル(約36兆4,100億円/ 2018年)
通貨
フィリピンペソ(PHP)
大統領
ロドリゴ・ドゥテルテ

世界屈指の高成長を続ける「アジアのライジング・スター」

1960年代から80年代にかけて、フェルディナンド・マルコス大統領による独裁政権下で汚職や不正が蔓延し、政治的な混乱や経済の停滞を経験したフィリピンですが、マルコス政権崩壊後は徐々に改革が進み、近年は政府が積極的な外国資本の誘致に動き出したのを追い風に、経済成長が加速しています。

2010年にコールセンター事業の売上高がインドを抜いて世界No.1となるなど、豊富な英語人口を抱えるフィリピンには、BPO(ビジネス・プロセス・アウトソーシング)産業を中心に外資系企業の進出が相次いでおり、2000年以降は年平均5%程度の高成長が継続。一人当たりの名目GDPは2018年に3,104ドルまで増加し、一般的に自動車の急速な普及(モータリゼーション)が進むとされる3,000ドルの大台を突破しています。

フィリピン経済の先行きに対しては明るい見方が多く、国際通貨基金(IMF)は経済レポート「World Economic Outlook」の中で、2019~24年におけるフィリピンのGDP成長率は実質で年平均6.4%まで加速するとの見通しを公表。また、大手銀行HSBCは経済レポート「The World in 2050」の中で、フィリピンの実質GDPは2010年時点の1,120億ドルから、2050年には1兆6,880億ドルにまで拡大し、東南アジアでは最大の経済大国(世界16位)に成長すると予測しています。

フィリピンの名目GDPグラフ

米大手格付け会社ムーディーズ・インベスターズ・サービスは、今後もフィリピン経済が世界屈指の高成長を続けるとして、「アジアのライジング・スター(希望の星)」と評するなど、その成長の足取りは一段と力強さを増していくと見られており、堅調な経済は国民の所得向上を通じて、不動産価格の更なる上昇に寄与することが期待されています。

好調な経済情勢や政府の堅実な財政運営が評価され、2013年3月には英大手格付け会社フィッチ・レーティングスがフィリピン国債の信用格付けを「BB+」から、同国初の投資適格級となる「BBB-」に格上げ。その後、スタンダード&プアーズ、ムーディーズもフィリピンを投資適格級へと引き上げるなど、三大格付け機関が揃ってフィリピンへの投資にお墨付きを与えたことも、フィリピン不動産投資にとって追い風となっています。

若年層が圧倒的に多い理想的な人口構成

フィリピンは2014年に総人口1億人(政府推計)を突破し、世界の人口ランキングでも第12位に位置する人口大国のひとつです。ASEAN加盟国の中でも高い合計特殊出生率(女性一人当たり2.64人/ 2017年)を誇っており、米商務省国勢調査局によると、フィリピンの総人口は2050年には約1億5,538万人にまで達すると予測されています。

特に東京23区とほぼ同じ面積のマニラ首都圏は、人口が1990年の795万人から2015年には約1.6倍の1,280万人に急増しており、国全体の人口の約1割、GDPの約4割が一極集中する国内最大の経済活動拠点となっています。今後もマニラ首都圏に人口が流入する傾向は続く見通しで、フィリピン国家統計調整員会(NSCB)は2030年にマニラ首都圏の人口が1,390万人に達すると予想しています。

現在のフィリピンの人口を年齢別に見てみると、高度経済成長期に入り始めた1950年頃の日本と同様に、高齢層よりも若年層の方が圧倒的に多い理想的な正三角形のピラミッド型を描いており、国連は高度経済成長を実現しやすい「人口ボーナス期」が2050年頃まで続くとの予測を示しています。

また、消費や生産能力を増大させ、経済成長の原動力となる生産年齢人口(15~64歳)は、2015年の約6,200万人から2030年に約8,000万人、2050年には約1億100万人にまで増加する見通し(出所:米国勢調査局)となっています。豊富な若い労働力が経済を活性化することで高度経済成長期を迎えているフィリピンでは、人口増加や所得の向上によって新たな住宅需要が生み出される可能性が高く、将来的な不動産価格の上昇が期待されています。

フィリピンの人口推移グラフ

高い賃貸利回り+低い空室率

マニラ首都圏のコンドミニアムの平均グロス賃貸利回りは年6.1%(2016年)と、アジア最高水準にあります。ロケーションに優れる物件や、物件価格が安い小型ユニットでは、年10%以上の利回りを実現しているものもあるなど、安定的に高いインカムゲインが確保できる点は、フィリピン不動産投資の魅力のひとつです。

更に、高い経済成長率や緩やかなインフレ基調を背景に、フィリピンの家賃水準は長期的な上昇傾向にあるため、物件完成時点での利回りは一層向上している可能性があります。

フィリピンの賃貸利回りが高水準にある背景には、人口増加による安定的な住宅需要に加え、富裕層や中間層を中心とする核家族化の進行で世帯数の拡大が続いていることが上げられます。特に、人口流入が続くビジネスの中心地であるマニラ首都圏の空室率は10%程度と低水準にあり、富裕層や海外駐在員が好んで住むマカティCBD内の高級コンドミニアムに限れば空室率は5%以下と、貸し手に優位な市場が形成されています。

日本の賃貸住宅の空室率が20%程度と国際的にも高い水準にあり、2040年には40%近くにまで上昇するとの試算があるのとは対照的で、こうした好環境がアジア屈指の高い賃貸利回りを生み出しているのです。

フィリピン不動産 アジア主要国のグロス賃貸利回り比較グラフ フィリピン不動産 マカティ周辺の賃料相場グラフ

(左)Global Property Guideより弊社作成(2011年4月~2016年10月)。(右)Colliers International参照。家賃水準(3Bed)。

【フィリピン不動産】注目エリア紹介

マカティCBD

近代的な高層ビルの摩天楼がそびえ立ち、「フィリピンのウォール街」と称されるマニラ首都圏のビジネス中心地「マカティCBD」。フィリピンの大手不動産開発会社「アヤラ・ランド」が中心となって計画的に開発された、フィリピンの経済発展を象徴する美しい街並みの近代都市には、日系企業や外資大手企業・金融機関が数多く集まり、高級ショッピングモールや世界的に有名な5つ星高級ホテルも軒を連ねます。生活利便性に優れることから、職住近接を好む外国人駐在員には安定した人気があります。

開発余地が乏しく、新規の開発プロジェクトは限られていますが、中古物件の人気も高いエリアであるため、フィリピン不動産に投資をするなら必ず押さえておきたいエリアです。

フィリピン不動産 マカティ中心部のスカイラインの写真 フィリピン不動産 マカティ市内の写真
ボニファシオ・グローバルシティ(BGC)

2000年代に入り、広大な空軍基地跡地が再開発されたことで誕生し、マニラ首都圏の新たなビジネス中心地として台頭する近未来都市「ボニファシオ・グローバルシティ(BGC)」。横浜みなとみらいを想わせる洗練された美しい街には、高級住宅や高層オフィスビルが建ち並んでおり、グローバルシティの名の通りインター校や日本人学校、各国の大使館なども集まることから、外国人駐在員が多く住んでいます。

「シャングリラ」「グランドハイアット」といった最高級ホテルが開業し、2018年にはマカティにあったフィリピン証券取引所の本社も移転するなど、BGCはマニラ首都圏でいま最も勢いのある最先端都市と言えます。

フィリピン不動産 ボニファシオ・グローバルシティ中心部の写真 フィリピン不動産 ボニファシオ・グローバルシティ 高級コンドミニアムの写真
オルティガス

マカティ、BGCと並ぶマニラ首都圏のビジネス中心地「オルティガス」は、ローカル企業の本社が多く集まるエリアとして知られ、フィリピンの大企業「サンミゲル」や「ジョリビー」もこのエリアに本社を構えています。また、アジア開発銀行の本部やフィリピン証券取引所があることでも有名で、エリア内には複数の大型ショッピングモールや高級ホテル、各種教育機関なども集まっています。

近年はBPO産業の集積地としても台頭してきていることから、オフィスや住宅の需要は拡大傾向にあり、大型再開発も活発に行われています。

フィリピン不動産 オルティガス市内の写真 フィリピン不動産 オルティガス スカイラインの写真
セブ

温暖で住みやすい風土や、美しい海と白い砂浜を併せ持つ、フィリピン第二の都市「セブ」は、日本でも有名なアジア屈指のリゾート地であり、リタイア後やセカンドハウスの場所としても人気があります。また、セブはBPO産業の集積地としても知られ、経済特区「ITパーク」には米ITサービス大手「IBM」、米銀行大手「JPモルガン・チェース」といった世界的な大企業も数多くBPO拠点を構えており、外国資本の流入に伴い、所得水準も上昇傾向にあります。

セブの人口は2050年に500万人(2010年時点:約255万人)にまで拡大する見通しで、不動産投資の観点でも住宅需要の増大が見込まれる成長性の高いエリアです。

⇒セブの不動産市場についてもっと知りたい方はこちら

フィリピン不動産 セブのビーチエリア写真 フィリピン不動産 セブ市内の写真

フィリピン不動産のお役立ち情報

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