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なぜ海外不動産?高成長国への投資で「高い収益性」が期待

不動産投資による収益(リターン)には、家賃収入のように安定的・継続的に得られる「インカムゲイン」と、不動産価格の値上がりによる「キャピタルゲイン」の2種類があります。どちらにも共通するのは、人口が増加し、経済成長率も高い国の不動産に投資をした方が、大きな成果を上げられる可能性が高くなるということです。

日本では人口減少に伴う住宅需要の縮小によって、不動産市場は厳しい環境に陥っていく可能性が高まっています。しかし、世界には人口が拡大し、経済も安定的に成長を続けている国はたくさんあるため、これからは海外不動産にも目を向けていくことが、不動産投資でリターンを得るには重要となります。

家賃収入により安定的・継続的に得る利益「インカムゲイン」

家賃収入によって得られる安定的な「インカムゲイン」は、不動産投資において収益の柱となります。インカムゲインを重視した不動産投資を行う場合、現在の賃貸利回りだけに着目するのではなく、将来的な家賃相場の見通しも考慮していくことが大切です。

新興国に代表されるように、人口の増加傾向が続き、経済も力強く成長している国の不動産であれば、国民所得や物価の上昇を通じて家賃の上昇を見込みやすく、将来的に購入時よりもさらに高い利回りを実現できる可能性があります。

これまで比較的高い賃貸利回りを誇ってきた日本の不動産ですが、生産年齢人口(15歳~64歳)が減少に転じ始めた1995年頃から家賃相場は緩やかな下落基調を辿っています。

総務省が実施している住宅・土地統計調査によると、現在、日本の住宅空室率は13.5%(2013年)となっています。2008年頃を境に総人口の本格的な減少が始まった中、住宅需要は徐々に減退していく可能性が高まっており、野村総合研究所は2018年に公表したレポート「2030年の住宅市場と課題」おいて、既存住宅の除却や住宅以外への有効活用が進まなければ、日本の住宅空室率が2033年に27.3%にまで上昇するとの見通しを示しています。

本格的な人口減少社会への突入は、日本の不動産が高い空室リスクに晒され、家賃の下落圧力も強まりやすくなることを意味しており、貸し手にとっては厳しい環境が続くことが予測されます。

海外不動産 日本の生産年齢人口と民営家賃 海外不動産 各国主要都市の平均賃貸利回り

一方、海外に目を向けると人口が増加し、安定的に高い経済成長を続けている国は珍しくありません。こうした国では、人口増加によって住宅需要が拡大傾向にあるだけでなく、国民所得や物価も上昇基調にあるため、将来的な家賃の上昇が期待しやすい環境が広がっています。

例えば、フィリピンのマニラ首都圏にある高級コンドミニアムの平均グロス賃貸利回りは、年6.1%とアジア最高水準を誇ります。2000年以降、年2%近い人口の増加が続き、年平均5%程度の高成長を達成している中、家賃は長期的な上昇傾向にあるなど貸し手に優位な市場が形成されており、マニラ首都圏中心部の高級物件の場合、空室率は5%程度となっています。また、先進国最高水準の出生率を誇り、移民の受け入れも積極的に行っているアメリカでも、人口の増加と共に家賃相場は安定的な上昇が続いています。

海外不動産 フィリピンの人口予測グラフ 海外不動産 マニラ首都圏の写真

保有不動産の値上がりで得る利益「キャピタルゲイン」

保有している物件の価値が上昇することによって得られる売却益を「キャピタルゲイン」といいます。キャピタルゲインを得るためには、成長性のある市場でできるだけ割安感のある資産に投資をすることが大切です。

実物資産である不動産の特徴として、市場の歪みから発生する超過リターンを得やすいという特徴があります。コンピューターによる高速取引が普及している株式市場では、市場の流動性・効率性が高く、割安な銘柄があってもすぐに誰かが気付いてしまうため、キャピタルゲインによって大きくリターンを得られる機会を見つけるのが困難になっています。一方、株式市場に比べて市場参加者が少なく、情報が拡散するスピードも遅い不動産市場では、割安感のある物件が気付かれずに放置されているケースも珍しくなく、プロでなくても大きなリターンを得られるチャンスがより多く存在しています。

海外不動産 1㎡当たりのコンド平均価格のグラフ 海外不動産 アメリカの住宅写真

ただし、いくら不動産が大きなリターンを得られるチャンスに巡り合いやすいといえども、その恩恵を最大限に受けるためには、住宅需要が拡大し、経済も堅調に成長を続けている国に投資をすることが前提です。日本でも高度経済成長期には不動産価格が大きく上昇し、キャピタルゲインによって資産を築いた投資家の方が多くいました。

しかし、バブル崩壊以後、長期的な経済停滞や住宅購入層となる生産年齢人口の減少などを背景に、日本の不動産市場は都心の一等地など一部エリアを除けば非常に厳しい環境にあり、キャピタルゲインを期待できる物件に巡り合うのは難しくなっています。今後、本格的な人口減少社会に突入すると共に、市場環境の厳しさが増していくことは明白であり、多くの物件で価格の下落が避けられない状況と言えるでしょう。

このような状況で日本不動産に投資することは、株式市場で例えれば、日経平均が右肩下がりの中で個別の銘柄に投資するようなものであり、たとえ専門的な知識を持っている人であっても、上昇する銘柄を探し当てるのは非常に難しいと言えます。

しかし、世界には安定的に高い経済成長を続け、不動産価格も上昇傾向にある国が数多くあるため、日本だけにこだわらず、海外不動産にも目を向けるだけで、キャピタルゲインを狙える投資案件に出会うチャンスを格段に広げることができます

例えば、高度経済成長が継続しやすいとされる「人口ボーナス期」を迎え、著しい経済発展が続いている東南アジア諸国などでは、かつての日本のように、豊富な労働力が経済を活性化し、人口増加や所得の向上が新たな住宅需要を生み出す好循環が生まれている国が多く、不動産価格の上昇が期待しやすい環境となっています。

海外不動産 日米の不動産価格指数の比較グラフ 海外不動産 クアラルンプールの不動産価格指数グラフ

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