※本コラムは、ニューヨーク提携企業「Blue Pacific Capital」の池田将洋氏から寄稿していただいた原稿を基に構成しています。

【池田将洋（いけだ まさひろ）】
「Blue Pacific Capital」プリンシパル。大学時代サッカーで日本一になり、自身もプロを目指す。サッカー引退後は日本リクルート社に入社して、不動産業界を担当。リクルート退社後、ニューヨークに渡米、不動産会社に入社。2年目でトップ営業になり、自身でもパートナーシップでニューヨークに不動産ビルを所有。その後、ニューヨーク不動産投資仲介を手掛ける「Blue Pacific Capital」を設立し、現在に至る。

急激に上昇する米住宅ローン金利

9月のアメリカ不動産市場において最も注目が集まったのは、米連邦準備制度理事会（FRB）による利上げの動向でした。9月21～22日にかけて開かれた会合では、政策金利であるフェデラル・ファンド（FF）金利の誘導目標を、それまでの2.25～2.5％から0.75ポイント引き上げ、3.00～3.25％とすることが決定されました。

これを受けて、各銀行の住宅ローン金利は6％台後半にまで上昇。これは前年の同時期（約3％）と比べて2倍の住宅ローン金利となります。

歴史的に見ると、金利と不動産価格には大きな関連性があります。金利が上がると借り入れ可能額が減少するため、その結果として不動産価格も連動して抑制される傾向にあるからです。

ここで気になるのは、「昨今の利上げを受けてニューヨークの不動産価格は下がるのか？」という点だと思います。私自身の考えとしては、アメリカ全体で見ればある程度の価格下落は避けられないものの、ニューヨークに関して言えば影響は軽微なものにとどまり、利上げ環境下でも不動産価格は底堅く推移するのではないかと見ています。

なぜそう考えるのかを示す前に、まずはコロナ禍におけるアメリカの不動産価格の変動状況を見ていきたいと思います。

過熱感の薄いニューヨーク不動産市場

新型コロナウイルスの流行が本格的に始まった2020年3月以降、全米の住宅価格はわずか2年ほどで約40％上昇（出所：米S&P/ケース・シラー住宅価格指数）しています。これだけの異常な価格上昇を見せた大きな理由は、コロナ禍での経済支援を目的とした各国の空前のばらまき政策でしょう。

ただ、こうした価格上昇には地域差がかなり見られています。ニューヨークを見てみると、同時期の住宅価格上昇率は約16％（出所：米大手不動産ポータルサイトZillow）に抑えられており、コロナ前の価格上昇トレンド通りの健全なレベルの動きにとどまっています。

一方、コロナ禍で特に値上がりが目立ったフロリダ州タンパ（約66％上昇）、アリゾナ州フェニックス（約63％上昇）、フロリダ州マイアミ（約50％上昇）を見てみると、コロナ禍入り後にそれまでの価格トレンドとは明らかに逸脱した異常な上昇を示しています。

このように、ニュースのヘッドラインとなるアメリカ全体をまとめた価格データや、メディアで取り上げられやすい過熱地域の価格データだけを見て、「アメリカ不動産＝バブル」と安易に結論付けてしまうのは非常にもったいないと思います。

ニューヨークなど4都市の住宅価格推移
（出所：Zillow）

内部収益が大きく改善するニューヨーク不動産

ここからは、直近のニューヨークの不動産環境によりフォーカスして見ていきたいと思います。今年に入ってニューヨークでは、居住用不動産の賃料が大幅に上昇しています。8月のマンハッタンの家賃は、前年同月比で平均28％上昇の5,246ドル（約78.6万円）、中央値でも26％上昇の4,100ドルとなりました。これはコロナ以前の2020年2月の平均値4,385ドルと比べて約20％の上昇、中央値3,500ドルと比べても14％上昇した水準となります。　　

一方、オフィス市場を見てみると、春先に38％だったオフィス稼働率は、9月のレイバーデーの連休以降、50％近くまで回復してきています。完全リモートワークで働く人の割合も、4月の28％から足元では16％にまで低下しており、それに伴いマンハッタンの路面店舗の収益も回復してきています。

コロナ禍ではミックスユースビル（店舗と住宅の混合ビル）は、店舗の売上減少によって家賃が回収できないなどの問題が発生しましたが、オフィス稼働率が上昇する中で、こうした問題も着実に解消されてきています。

ニューヨークの不動産価格はコロナ前に比べて上昇しているものの、こうした環境の好転を踏まえて考えると、購入価格に対する内部収益はむしろ改善されています。そのため、大部分の物件オーナーからすると価格を下げてまで売り急ぐ必要がなく、ニューヨーク不動産の底堅さに繋がっていくと見ています。

土地の希少性が高まるニューヨーク

先月25日の米経済紙ウォール・ストリート・ジャーナルにて、アメリカで新たに住宅を建てる土地が各地で不足しており、土地価格の上昇が続いているという記事が取り上げられました。

広大な土地を持つアメリカで土地不足というと不思議に聞こえるかもしれませんが、土地には用途の制限がありますし、既存の生活インフラへの接続性も考えないといけないため、おのずと開発できる場所は限定されてきます。一方で、アメリカは日本と違って人口の増加が続いているためおり、その住宅需要に応えるには新規開発は必要不可欠であるため、開発業者は限られた土地を巡って激しい争いを見せているようです。

こうした土地の希少性という点でいくと、ニューヨークはまさに全米トップの街と言っていいでしょう。ニューヨークはマンハッタン島を中心に広がっている都市です。島を中心にした街は世界的に見てもそうですが、土地の拡張性が極めて低いため、人口の増加と共にその希少性が増し、価格が上昇しやすい傾向にあります。

また、優秀な人材が集まるニューヨークでは、世界中の大手企業による多額の投資が雇用を次々と創出し、また新たな人材を引き付けるという好循環が生まれています。ニューヨークは過去20年間において全米で最も人口が増加した都市であり、今後も増加傾向は続くと予想されていますが、その人口の受け皿となる土地は急激に増えようがないため、これからもニューヨークの不動産は堅実なアセットとなる可能性が高いと考えられます。

最後に

ニューヨーク不動産は、“Ultra-secure real estate market”（超安全な不動産マーケット） と呼ばれています。これはニューヨークの不動産は常に安定した資産の置き場所である事を意味しています。

この機会に、皆様の投資ポートフォリオの中に安心感・安全性の高いニューヨーク不動産を組み入れることを、是非検討してみてはいかがでしょうか。

おすすめのニューヨーク物件

ニューヨークの中枢「マンハッタン」の中でも、多くのオフィスビルや商業施設、飲食店などが集まり、日々活発な経済活動が行われている「ミッドタウン地区」に位置する、5階建ての一棟ものミックスユースビル（店舗と住宅の混合ビル）です。具体的には、多くの人が行き交う5番街と6番街に挟まれた一等区画に立つビルであり、「ニューヨーク近代美術館」から直線約100m、「セントラルパーク」からも同300mという希少性の高いロケーションを誇ります。

本物件の売主は日本人オーナーです。コロナ禍前には2,200万ドル（約31.9億円）で売りに出されていたため、現在の価格は非常に魅力的な水準と言えます。また、多くの空中権を持っているため（未使用空中権：約1,434㎡）、将来的に再開発もしやすい物件となっています。

※物件価格は1USD=150.00円で円換算して表示しています。

お問い合わせ用Webフォーム、フリーダイヤル（0120-978-055）、又はE-mailにてお気軽にお問い合わせください。（土日祝を除く毎日10:00～19:00）

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投稿 ニューヨーク不動産マーケットレポート（2022年10月版） は 海外不動産の投資情報サイト｜フォーランドリアルティネットワーク に最初に表示されました。

※本コラムは、ニューヨーク提携企業「Blue Pacific Capital」の池田将洋氏から寄稿していただいた原稿を基に構成しています。

【池田将洋（いけだ まさひろ）】
「Blue Pacific Capital」プリンシパル。大学時代サッカーで日本一になり、自身もプロを目指す。サッカー引退後は日本リクルート社に入社して、不動産業界を担当。リクルート退社後、ニューヨークに渡米、不動産会社に入社。2年目でトップ営業になり、自身でもパートナーシップでニューヨークに不動産ビルを所有。その後、ニューヨーク不動産投資仲介を手掛ける「Blue Pacific Capital」を設立し、現在に至る。

2021年の米不動産マーケットの振り返り

2021年も引き続きコロナ禍の1年となりました。しかし、そうした中でもアメリカの不動産マーケットは活況を呈し、全米不動産業者協会（NAR）が発表している中古住宅販売件数（米住宅取引の8割を占める）は2021年通年で612万戸と、15年ぶりの高水準を記録しています。

また、住宅価格も大幅に上昇しており、2021年通年における中古住宅の平均価格は、前年比16.9％上昇の34万6,900ドル（約4,000万円）と過去最高でした。こうした価格上昇の背景には、歴史的な低金利環境に加え、旺盛な需要とコロナ禍での住宅供給の停滞によって、在庫不足が深刻化していることが挙げられます。

では、2022年のアメリカの不動産マーケットはどうなっていくと考えられるのか？
ここからは、アメリカの不動産調査機関のデータなどを基に今年の不動産マーケットを見ていきましょう。　

2022年のマーケット見通し

アメリカでは早ければ今年3月にも、テーパリング（量的緩和策による資産買い入れ額の縮小）と利上げが開始される見通しとなっています。そのため、米不動産への投資に慎重な日本の投資家も多いのではないかと思います。

しかし、現地の不動産関係者の見方は少し違います。例えば、米不動産ポータルサイト最大手のZillowは、2022年の中古住宅販売件数が前年比6.5％増の約650万戸、住宅価格も2021年11月～2022年11月までの1年間で
14.3％上昇すると予測しています。

また、米不動産サービス大手CBREも、2022年の米資本市場に対する投資は利上げ環境の中でも過去最高水準になると見込む中で、その資金の一部は不動産に流入すると見ており、例えば集合住宅への投資額は過去最高の約2,340億ドル（約27兆270億円）を予想しています。

アメリカの集合住宅投資額の見通し
（出所：CBRE）

こうした見方の背景には、利上げ環境に入ったとしてもカネ余りの状況は当面変わらない一方、深刻な在庫不足はコロナ前から継続している慢性的な問題ですぐには解消されないとの認識があります。

また、過去の利上げ局面において、米不動産マーケットが堅調に推移してきたことも、こうした見方を後押ししているかもしれません。例えば、記憶に新しいところでいくと、2015年12月～2018年12月にかけて米連邦準備制度理事会（FRB）は、政策金利を0.25％から2.50％まで引き上げていますが、この時もマーケットは堅調でした。

さらに、不動産がインフレ局面に強い資産であることも、今後のプラス材料になると考えられます。現在、アメリカではあらゆるモノの価格が大きく上昇し、それに伴い労働賃金も上昇しています。当然、建材価格や人件費の上昇を通じて新築住宅価格も大きく上がっていますし、同様に中古住宅価格や家賃も上昇傾向にあります。

これは、リーマンショックの時とは比べ物にならない規模のばらまきによって、現金の価値が暴落していることを考えれば当然の結果で、富裕層が不動産などの実物資産を活用して資産を保全する動きは、今後も継続すると思います。

ニューヨークの不動産マーケット

コロナ禍の米不動産マーケットのトレンドが「都心から郊外へ」なら、2022年は「郊外から都心へ」がトレンドが本格化する年になると考えています。そのため、私は今年、ニューヨークに最も注目しています。

世界経済の中心地としてこれまで投資マネーを集めてきたニューヨークですが、パンデミック開始後、その不動産マーケットは全米のトレンドとは逆行しました。

ニューヨークは都市化による人口増加が続く一方で、マンハッタン島という限られた土地に位置するという事情から、不動産価格や家賃が上昇しやすい構造にあります。しかし、リモートワークが始まったパンテミック初期には、人々が大量に他の都市に流れてしまい、それまで1～2％程度で安定的に推移していたマンハッタンの賃貸住宅の空室率は、20％近くまで急上昇。また、それに伴い不動産価格や家賃も20％程度下落してしまいました。

さらに酷い状況となったのが商業用不動産です。全く家賃の支払えないレストランなどをテナントとして抱え、オーナーが高いレバレッジを効かせていた物件などは、コロナ前と比べて40％ディスカウントなどの異常な価格で売り出されている案件もありました。　

このように一度は極端に下落したマーケットですが、その後の回復はさすがニューヨークといったところで、非常に早かったです。

2020年末当たりからニューヨークへの回帰現象が始まると、ワクチン接種の進展もあってその流れは急加速し、2021年末には売買金額も家賃相場もコロナ前の水準まで回復。ブルックリンなどの人気エリアでは、パンデミック以前よりさらに20～30％高い家賃水準になっているところもあります。

オミクロン株の流行もあり、昨年末の時点でニューヨークのオフィスには、コロナ前の約30％程度の労働人口しか戻っていないにも関わらず、住宅の稼働率や家賃水準がコロナ前水準まで戻したことに、私自身、この街の底力を改めて感じました。

今後、パンデミックが終わり、企業がオフィス活動を完全に再開させた時には、マンハッタンやその周辺の住宅のニーズはさらに上がることが期待されます。そうなれば、物件価格や家賃はコロナ前の水準を軽々と超えていくことでしょう。

また、アマゾン、メタ・プラットフォームズ（旧フェイスブック）、アップル、バイトダンスなどの大手テック企業は、人材豊富なニューヨークにおいて、コロナ禍でも次々と巨大なオフィススペースの購入・賃貸を進めています。これらの企業が生み出す新たな雇用を目指し、各地から人が集まることが見込まれることも、今後のマーケットにプラスに働くと考えられます。

実際、「シリコンバレー」で有名なサンフランシスコなど、大手テック企業の集まるエリアの不動産マーケットのヒストリーを見ると、こうした給与水準の高い業界の労働者の流入が増えることで、必然的に物件価格や家賃も押し上げられています。

コロナ禍でアップル（左）とアマゾン（右）が新たに賃貸したオフィス

最後に

アメリカの不動産を購入するということは、米ドル建ての資産を所有するということでもあります。マクロ経済の観点から、今後も円安が進むとの見方が多い中、米ドル建ての資産を所有しておくのは、良いリスクヘッジになると思います。

米ドル投資のアメリカ、インフレ局面に強い不動産、そして街のブランド力・底力のあるニューヨーク、これが2022年の投資の必勝パターンではないでしょうか。

おすすめのニューヨーク物件

One United Nations Park

「One United Nations Park（ワン・ユナイテッド・ネーションズ・パーク）」は、米ニューヨーク・マンハッタンの国際連合本部ビルと近接する好ロケーションに2019年に誕生した、43階建て、全148戸の高級コンドミニアム（マンション）です。ご紹介するユニットは、マンハッタンの雄大なスカイラインとイーストリバーを眺望できる物件内でも希少の高いユニットとなります。

本物件の設計は、世界的な建築設計事務所「リチャードマイヤー＆パートナーズアーキテクツ」が担当。ホワイトオーク材の床、カラッカタリンカーンの大理石を使用したオープンキッチンなど、最高級の資材が用いられています。室内は天井高2.7mと開放感があり、フロアトゥシーリングの窓からは豊かな自然光が差し込みます。

各ユニットには温度や照明、ブラインドなどを電子デバイスでコントロールできる「スマートホーム・システム」が組み込まれています。また、物件内には共用施設として、スチームサウナ付きプール、フィットネススタジオ、子供用プレイルーム、ラウンジ、ビリヤード＆ゲームラウンジ、映画ルーム、ケータリングキッチン、プライベートダイニングなども備えられています。

145 Central Park North

「145 Central Park North（145 セントラルパークノース）」は、ニューヨークで最も有名な公園、セントラルパークと近接する好ロケーションに2020年に誕生した、13階建て、全37戸の高級コンドミニアム（マンション）です。

このコンドミニアムの特徴には、美しいホワイトオークの床、ホワイトオークのフレームと電動シェードを備えた床から天井に渡る大きな窓、Wi-Fi対応サーモスタット、エレクトロラックス製の洗濯機/乾燥機があります。
家に入ると、自然光に満ちた広々としたリビングルームが広がり、キッチンには、カスタムキャビネット、洗練されたカウンタートップ、フィッシャー＆パイケルのアプライアンスが装備されています。

アメニティーには、フルタイムのドアマン、パッケージルーム、子供用のプレイルーム、最先端のフィットネスセンター、住人専用ラウンジ、セントラルパークとマンハッタンのスカイラインの素晴らしい景色を眺められる素晴らしい屋上スペースがあります。周りには人気のレストラン、カフェ、バー、ショップなどがあります。

※物件価格は1USD=115.00円で円換算して表示しています。

お問い合わせ用Webフォーム、フリーダイヤル（0120-978-055）、又はE-mailにてお気軽にお問い合わせください。（土日祝を除く毎日10:00～19:00）

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※本コラムは、ニューヨーク提携企業「Blue Pacific Capital」の池田将洋氏から寄稿していただいた原稿を基に構成しています。

皆様こんにちは。Blue Pacific Capitalの池田将洋と申します。
今回は、コロナ禍というタイミングを上手く活用して、米ニューヨーク中心部マンハッタンの不動産を割安感のある価格で購入するための投資戦略を、皆様に共有させていただきたいと思います。

その前に、コロナ禍における米住宅マーケットの動向を説明させていただくと、住宅価格は総じて見れば堅調な推移が続いており、ポピュラーな指標である「S&Pケース・シラー住宅価格指数（主要20都市）」は、2020年2月～2021年2月までの1年間で約10％の上昇となっています。

しかし、価格動向は地域によって大きく異なっており、最大で40％ほど上昇したエリアもあれば、対照的にニューヨーク中心部ではコロナ禍で不動産価格は大きく値下がりすることとなりました。

こうした値下がりの背景には、新型コロナウイルスの流行に伴い、都心部から人が流出したことがあります。感染対策のためにリモートワーク（在宅勤務）が主流となった昨年の春以降、ニューヨークの狭くて家賃の高い住宅環境から、郊外の広くて安い住宅環境を求めて人が大量に移動。その結果、都心部の空洞化に繋がり、不動産の価格も大きく崩れた形となります。

しかし、大きく値下がりしたニューヨークの不動産マーケットも、この数ヵ月で売買件数は大幅に増加。新型コロナウイルスの流行が本格化した昨年3月以降、マンハッタンの物件在庫は一時、コロナ以前の5倍以上にまで膨れ上がったものの、今年に入ってから急速に減少し始めており、力強い回復傾向にあります。ただ、まだ価格のディスカウント状態は続いていることから、ここに投資のチャンスがあると考えています。

マンハッタンの物件在庫（赤線）の推移
（出所：Miller Samuei Inc.）

特に、市内のワンルームタイプ（スタジオタイプ）など小さいユニットのコンドミニアムは、コロナ禍でリモートワークが広がる中では住まいとして実需が低下しているため、広いユニットよりもディスカウントレートが大きくなります（賃貸者が見つけられないということではないのでご安心ください）。

例えば、現在のマンハッタンのコンドミニアムには、コロナ以前と比べて15％ほどディスカウントされた提示価格でリスティングされているワンルームユニットがあります。こうした下落率の高い物件では、依然として買い手有利の状況が続いているため、そこにさらに5～10％程度のディスカウントオファーを入れるという戦略をとることで、より割安感のある価格で購入できる可能性があります。

ただし、アメリカでは独立記念日（7月4日）に「コロナからの独立」を宣言することをターゲットに、ワクチン接種が加速。ニューヨークのビル・デブラシオ市長も、7月1日に市の経済活動を「全面再開」する方針を示しているため、こうした投資戦略が上手く機能するのは今夏までだと考えています。

投資の格言として「通りに血が流れている時こそ買い時」という言葉もあるように、成功する投資家はマーケットが大きく下がった時に良いロケーションの不動産を買うことを必勝パターンとしているため、皆様にも現在のコロナ禍を逆手にとった投資戦略によって是非成功を収めていただければと思います。

最後に、不動産投資の鉄則は一にも二にもロケーションだと言われますが、世界一のプライムロケーションであるニューヨーク・マンハッタンのおすすめ割安物件をひとつご紹介して終わりたいと思います。

この他にも、ニューヨークの掘り出し物のコンドミニアムや商業ビルなどのご紹介が可能ですので、ご興味をお持ちの方はお気軽にお問合せください。

マンハッタンのおすすめ割安物件例「15 William」

「15 William」は、ウォール街があることで知られる米ニューヨーク・マンハッタンの金融街「ファイナンシャル・ディストリクト（FiDi）」の中心部に、2008年に誕生した、47階建て、全319戸の高級コンドミニアム（マンション）です。周辺には世界に名だたる大手金融機関の本社などが集積し、ニューヨーク証券取引所も徒歩2分圏内に収めるなど、世界の金融センターならではのプライムロケーションを誇ります。

※物件価格は1USD=110.00円で円換算して表示しています。

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※本コラムは、ニューヨーク提携企業「Blue Pacific Capital」の池田将洋氏から寄稿していただいた原稿を基に構成しています。

世界経済をけん引し、金融、商業、文化など様々な面で世界の中心となっているアメリカ最大の都市「ニューヨーク」。常に世界中の投資家から注目が集まるニューヨークの不動産マーケットは、継続的に流入する多額の投資資金によって力強く支えられていますが、近年は法改正や生活スタイルの変化によって新たな時代を迎えつつあります。

本コラムでは、新時代を迎える中でも、ニューヨーク不動産投資を成功させるために押さえておきたい3つのポイントを解説したいと思います。

ニューヨーク不動産マーケットの最新動向

本題に入る前に、まずはニューヨークの代表的な不動産マーケットである経済中心地「マンハッタン」と、近年の再開発によって高級化（ジェントリフィケーション）が進む「ブルックリン」の2つの主要エリアの最新マーケット動向をご紹介します。

マンハッタン

ニューヨーク不動産仲介大手のダグラスエリマンが公表した最新のマーケットレポートによると、2019年第4四半期（10～12月におけるマンハッタン区のコンドミニアムの平均売買価格は1,815,700 ドル（約1億8,880万円）、中央値は999,000ドル（約1億380万円）となっています。また、中古（Re-sale）と新築（New Development）の売買価格（中央値）は、それぞれ939,500ドル（約9,770万円）、2,481,756ドル（約2億5,810万円） となります。　

これらの数字と以下のグラフから、新築と中古の販売価格が大きくかけ離れており、また中古コンドミニアムの取引件数が新築の取引件数を大きく上回っていることが見てとれます。新築のラグジュリーコンドミニアムは完全な買い手市場で、価格交渉が可能になっているため、長期保有タイプの投資家にとってチャンス多いマーケットと言えるでしょう。

ブルックリン

次にブルックリンのマーケットを検証しましょう。ブルックリン区のマーケットはマンハッタンとは違い、売買価格の中央値、取引件数ともに安定した右肩上がりです。平均売買価格は972,873ドル（約1億110万円）、中央値は800,000ドル（約8,320万円）となっています。

特に、ダンボやウイリアムバーグなどは売買価格や賃貸指数が一番伸びているエリアであり、投資効果の高いエリアと言えます。

新時代を迎えるニューヨーク不動産投資を成功させる3つのポイント

ニューヨークは世界の最先端を行っています。テクノロジーが既存の業界に大きな変革を与えている中で、不動産のマーケットも新時代を迎えています。

近年、ニューヨークの家賃安定化法が改定され、安定化法に関わる不動産の家賃の値上げ規制がより強固になっています。そのため、以前の安定化法のもとで90年代から続いていた、家賃の低いビルを買い取り、テナントを追い出したうえで、家賃を引き上げることによって不動産の価値を上昇させるという投資方法はより難しくなりました。

また、高い家賃を取るためにアパートを短期で貸して収入を上げるという方法も、近年のアパート短期貸しの取締強化によって不可能になりました。

このような不動産業界の変化の中、ニューヨークで不動産投資を成功させるために押さえておきたい3つのポイントをご紹介いたします。　

１.時流を捉えたリノベーションや開発

新時代に突入したニューヨークで不動産投資を成功させるためには、時流を捉えたリノベーションや開発を行い、投資効果を高めていくことが大切です。

例えば、2015年に改正された法律（1ユニット当たりの最低㎡数の撤廃）により、現在、ニューヨークではマイクロアパートメント（約37㎡以下）が浸透しつつあります。マイクロアパートメントの床面積あたりのリターンは、従来のユニットよりも30～50％ほど高いです。

また、ニューヨークの賃貸マーケットの大きなターゲット層であるミレニアム層（25～40才）は、デザインやスタイルに敏感で、コワーキングオフィス(Co-Working)やブティックホテルの成功に代表されるように、モダンデザインを取り入れることにより、床面積当たりのリターンを上げることができます。

その他、コーリビング(Co-Living)として運用するのもひとつの手です。コーリビングとは共同生活をテーマにした不動産の運用形態で、一般的にプライベートな居住スペースと共有スペースが共存する環境を指します。

このアイデアは家賃の高いニューヨークでは昔からずっとあるものですが、最近のコーリビングはそこにマネジメントシステムを取り入れ、さらに発展した形態へと移行しています。ユニット全体を貸すのではなく、スペースごとに貸すこのコーリビングも、投資家にとって床面積当たりのリターンを高める結果につながります。

ユニットを小さく設計するマイクロアパートメント、モダンなデザインの採用、コーリビングなど、アイデア次第で不動産投資の効果をより一層高めることができます。

２.成長エリアへの投資

ニューヨークの賃貸需要はとても強く、ニューヨーク市人口の約70％は住まいを賃貸しています。ニューヨークはマンハッタンの島を中心に広がっているため開発余剰地が少なく、ブルックリン、ブロンクス、クイーンズなど、マンハッタンの周辺区域の家賃が上昇しています。

特にブルックリンの家賃は非常に伸びており、これらの地域に投資することによってマーケットの自然的な家賃の上昇が期待でき、高い投資効果を享受することができます。

３.空前の円高、アメリカ住宅ローン金利低下でチャンス！

新型コロナウイルスの影響で円高が進んでいます。また、アメリカの政策金利の引き下げにより、住宅ローンの金利が歴史的に低い基準にまで下がっています。

ニューヨークの不動産は資産の安全なアロケーション先として、不景気になると世界中から投資が集まる場所といわれていますので、これを機会に検討してみてはいかがでしょうか。（リーマンショックやドットコムバブルで証明済み）　

【池田将洋（いけだ まさひろ）】
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投稿 新時代を迎えるニューヨーク不動産投資を成功させる３つのポイント は 海外不動産の投資情報サイト｜フォーランドリアルティネットワーク に最初に表示されました。

本コラムでは、個人投資家の資産運用について、2つのことを一貫して提唱してきました。1つは、日本の個人投資家はもっと外貨資産を保有すべきということ。そして、もう1つは金融資産だけではなく、実物資産にも投資対象を広げて2つの資産のメリットを活用すべきということです。

日本人の個人金融資産は円資産に偏っています。個人金融資産は1800兆円と推計されますが、恐らくその95%以上は円資産になっています。アセットアロケーションの基本は円と外貨の比率をコントロールすることです。「50％の法則」というのがあります。円高になるか円安になるかわからないのであれば、五分五分ということですから、外貨資産を少なくとも50％前後にまで引き上げる必要があるということです。

外貨資産は保有するのがリスクではなく、「保有しないことがリスク」なのです。なぜなら、外貨資産を保有しないまま円安になれば、円で保有している資産の実質的な価値は下落していくからです。もちろん円高になれば円資産を保有している方が有利ですが、どちらに転ぶかわからないなら、どちらでも良いように準備しておくべきなのです。

円高と円安を比較した場合、円高は円の価値が高まることですから、悪いことではありません。日本人にとって憂慮すべきなのは、円高よりもむしろ円安です。円の価値の下落という最悪の事態になる前に、対策を立てて実行しておく必要があるのです。

そして、もう1つのポイントが実物資産への投資対象の拡大です。不動産のような実物資産への投資は投資金額が大きいことからハードルが高いのが現実です。特に海外不動産は正確な情報が入手しにくく、トラブルも多いことから二の足を踏む人が多いのはわかります。

しかし、国内の不動産だけではなく投資対象を海外に広げることによって、円安リスクのヘッジにもなり、アジアの新興国の高い成長率を取り込むことも可能になります。情報収集もセミナーなどに出席し、現地の視察なども活用することで、精緻な情報収集が可能になってきました。

本コラムでこれまで情報提供してきた資産運用に関するアプローチ方法によって、日本の個人投資家の資産運用に関するマインドが変わり、1人でも多くの人が外貨資産や海外不動産投資に興味を持つきっかけになれば幸いです。

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投稿 【コラム】内藤忍氏／ 海外不動産投資の進化はこれからも続く は 海外不動産の投資情報サイト｜フォーランドリアルティネットワーク に最初に表示されました。

2018年7月は、日銀の金融政策の微妙な修正にマーケットが揺れました。金融緩和の継続は明確に表明したものの、長期金利の誘導上限を0.2％程度のレベルに引き上げると発表。黒田総裁の「従来の倍程度を念頭」というコメントによって長期金利が上昇し、その影響が世界に波及しました。

従来は長期金利の誘導目標は0％程度で、0.1％レベルを超えると指値オペと呼ばれる無制限の国債買い入れで金利を抑えてきました。今回の長期金利に対する微妙な政策変更は、金融緩和政策の転換というより、金融機関の収益に配慮した対応と見られます。

しかし、日本は相変わらずの緩和モードですが、他国は状況が異なります。利上げモードになっている国はアメリカだけではなく、イギリスのイングランド銀行は8月2日に9カ月ぶりの利上げを実施。カナダ、インド、チェコなども利上げを行っています。

世界的に金利水準が上方にシフトすると海外不動産マーケット全体にはマイナスの影響が出てきます。特に新興国マーケットはアメリカの金融政策の影響を大きく受けます。財政状況の脆弱なアルゼンチン、トルコといった国は自国が抱える問題が、アメリカの利上げによって顕在化し、通貨が急落。通貨防衛のための利上げに追い込まれて、それが更に国内経済の停滞に拍車をかける悪循環になっています。

東南アジアの新興国マーケットは、今のところ大きな影響は出ていませんが、今後さらに日銀の政策変更が世界的な金利上昇をもたらせば、資本の流出などのマイナスの影響が出てくるかもしれません。日銀の金融政策の変化⇒先進国の金利上昇⇒新興国経済への悪影響という流れです。

しかし、ここで確認すべきことは、果たして今回の金融政策決定会合で日銀の金融政策には根本的な変化があったのかどうかです。日銀は今回いくつかの新しい政策を発表していますが、その中の1つが「フォワードガイダンス」という新しい指針です。現状の低金利を「当分の間」続けると市場に対し約束することで、金融緩和が終わったという政策修正観測を打ち消すものです。

今回発表された日銀の物価水準の予想は、今までより引き下げられ、2020年度の物価見通しは1.6％上昇と下方修正しました。つまり、金融緩和が終了するための条件としている2％の物価上昇目標達成は、2021年度以降にずれ込むということです。つまり、それまでの3年は、微調整はあるものの引き続き金融緩和が続くことを意味します。

長期金利の変動幅を広げて金利が少し上昇したとしても、金融緩和政策が当分の間変わることは無いことを意味します。金利の変動を容認したのは金融緩和を終了させるという意図よりも、金融緩和による金融機関の収益悪化に配慮することと思われます。このように考えると、日銀の金融政策は大きく変わったとは言えず、発表直後の金利上昇というマーケットの反応は過剰だったと考えることができます。

先進国では金利上昇への動きが出てきている国もありますが、その影響は思ったよりも大きくなく、金融マーケットや不動産市場に与える影響は限定的と思っています。株高や不動産価格の上昇で、リスク資産に対する警戒感を高めるレベルにはなっていますが、過剰な警戒感で投資のチャンスを逃さないようにしたいものです。

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投稿 【コラム】内藤忍氏／ 日銀の金融政策と海外不動産投資への影響 は 海外不動産の投資情報サイト｜フォーランドリアルティネットワーク に最初に表示されました。

欧米先進国の金利上昇が続いています。アメリカの長期金利の指標となる表面利率2.250％の10年物国債利回りは、3％近くまで上昇しています。これは、2014年以来約4年ぶりの高いレベルです。

アメリカが金融緩和から金利上昇に金融政策を転換し、欧州が追随するとの思惑がマーケットに広がったことが金利上昇をもたらしました。欧州中央銀行（ECB）の資産購入終了を支持する発言をオランダ中銀のクノット総裁が行ったことで、ECBのバランスシート拡大による金融緩和の終了が近いこともマーケットは意識し始めています。

その結果、欧州の債券相場もアメリカ同様に下落（金利は上昇）し、1月29日にドイツの5年債利回りは2015年以来3年ぶりにプラスに転じました。また、ドイツの10年債利回りも2月2日に0.76％まで上昇しています。このような欧米の金利上昇は、世界の資産運用マーケットにどのように影響してくるのでしょうか？

まず、日本の金利にどのように影響してくるのかが気になります。金利の動きに神経質になるマーケット参加者が増えてきており、日銀の金融政策の微妙な変化に過剰に反応するケースも増えています。日銀の黒田総裁は今までの金融政策を継続することを再三表明していますが、市場はその真意がどこにあるかを疑心暗鬼になってきている状態です。

ただし、現時点で日銀は長期金利上昇を容認するとは考えにくく、長期金利が急激に上昇すれば日銀が再び無制限に市場から買い上げるオペレーションを行い、金利上昇をけん制していきます。金利上昇には限界があるということです。短期金利はマイナス金利を維持し、国債の購入を継続して長期金利（10年）を0.1％を超えないレベルに維持すると思われます。

海外に目を転じると、前述のとおり金利は先進国で上昇傾向にあり、債券価格は下落していくことになりますから、債券型の投資には逆風のマーケット環境といえるでしょう。欧米の外債や外国債券を組み入れた投資信託の購入には慎重になった方が良いと思います。

先進国の金利環境の変化を受けた新興国マーケットはどうなるでしょうか。従来、新興国のマーケットは、アメリカをはじめとする先進国の金融政策に大きく左右されてきました。先進国で利上げがあると、新興国の高金利のメリットの相対的優位性が薄れ、資金が新興国から先進国にシフトする。その結果として、新興国通貨の下落や新興国の株価・不動産価格の低迷という問題が顕在化することが多かったといえます。

しかし、今回のアメリカの利上げと欧州の金融政策の転換は、新興国のマーケットにはあまり影響が出ていないようです。元々、アメリカの利上げもそのペースが思ったよりも緩慢であることもありますが、何より新興国経済が先進国に振り回される今までの状況と変わってきたのが大きいと思います。先進国がくしゃみをすると、新興国が風邪をひくといった状況ではなくなってきているのです。

フィリピンやカンボジアのようなアジアの新興国の経済成長率は7％レベルをキープし、これから数年もこのペースが続くと予想されます。自国経済の規模が相対的に大きくなり、外国資金に依存する構造から抜け出しつつある新興国では、欧米の金融政策の転換による影響は今までに比べ相対的に小さなものになってきているのです。
むしろ、先進国の成長率が低下し投資機会が見つかりにくくなっている現状では、新興国の成長に対する価値が高まり、運用難の資金が流入する構図さえ見えてくるのです。

先進国と新興国の主従関係が無くなり、新興国の成長に対する魅力が高まれば金融環境の変化に関係なく新興国の不動産をはじめとするアセットに資金が集まってきます。今回のマーケットの動きは、グローバルな資産運用の環境が変わってきていることを感じます。従来のステレオタイプな経済分析では説明できない新しい動きを常に考えておく必要があるのです。

※本コラムは、マネックス証券の創業にも参加された、資産デザイン研究所代表取締役の内藤忍氏より寄稿頂いた原稿を基に構成しています。

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投稿 【コラム】内藤忍氏／ アメリカの利上げと世界経済への影響 は 海外不動産の投資情報サイト｜フォーランドリアルティネットワーク に最初に表示されました。

海外不動産投資は、国内不動産と比べリスクの高い投資対象といえます。不動産のリスクだけではなく、為替リスクをはじめとする不確定要因が多くあるからです。特に新興国では、不動産に関する法整備が不完全だったり、政治情勢が不安定な場合もあります。カントリーリスクによって、国内不動産より不透明な要因が多いのです。

しかし、そのようなリスクがあるからこそ、そのリスクと引き換えに大きなリターンを狙うことが出来ると考えることもできます。また、新興国不動産は国内に比べ小さな投資金額で、優良な立地の物件を手に入れられるというメリットがあります。

例えば、私が注目しているフィリピンやベトナム、カンボジアといった東南アジアの新興国では、マニラ、プノンペンといった首都や、ホーチミンのような国の中心都市の一等地に1000万円台から、まとまった広さのコンドミニアムを購入することができます。東京の中心部と比べれば、4分の1、5分の1といった価格で、将来のキャピタルゲインを狙うことができます。また完成後の賃貸に関しても、国内に比べて高いインカムゲインも期待できます。

今まで投資した物件の中で、既に完成して稼働しているプノンペンのコンドミニアムは、購入時の価格は日本円で1350万円程度。完成後は価格上昇し、現在は2000万円近くになっていると予想されます。また家賃も毎月15万円程度が入り、利回りは現在の市場価格に対しても8～10％と、日本の一等地の投資利回りを大きく上回ります。しかし、一方で海外不動産投資に失敗してしまい、大きなダメージを被っている人もいます。成功する人と失敗する人の差はどこにあるのでしょうか。

不動産投資で1番重要な事は、誰と付き合うかです。海外不動産の場合、特にこれが重要になります。販売会社を見極めるポイントは、短期的な付き合いを望む会社なのか、それとも長期的な付き合いを望む会社なのかという営業スタンスで見極めることができます。販売した後の完成までのフォローや完成後の賃貸管理に誠実に対応しない会社は、とにかく販売さえしてしまえば、その後のお付き合いは期待できません。

しかし、完成後の賃貸管理まで対応してくれる会社であれば、付き合い方は変わってくるはずです。長期的な関係を考えた、販売価格の設定や購入後のサービスを提供してもらえるのです。どちらの会社と付き合うべきかは明らかです。

また、不動産において購入後の賃貸管理の重要性は言うまでもありませんが、特に海外不動産では決定的になります。なぜなら、海外では日本人が満足できるレベルの管理会社は簡単に見つけることができず、またもし管理がうまくいかない場合のストレスの大きさは国内不動産の比では無いからです。
誰に管理してもらうかが極めて重要な成功要因になります。物件選択の巧拙よりも、販売している不動産会社の選択や賃貸管理をしてくれる管理会社の選択の方が重要と言えるのです。

資産運用のリターンには、冒頭に申し上げたようにリスクに対する見返りという側面があります。しかし意味のないリスクを取ってもリターンは望めません。海外不動産投資は国内での情報収集には限界があります。海外不動産投資の相談に来られる投資家にお勧めしているのは、現地視察です。
不動産は現場に行くことによってたくさんの情報が見えてきます。自分が投資をする可能性が低い国であっても、現地を視察してチェックのポイントがわかってくると、投資の精度が上がり、成功の可能性が高まります。

※本コラムは、マネックス証券の創業にも参加された、資産デザイン研究所代表取締役の内藤忍氏より寄稿頂いた原稿を基に構成しています。

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投稿 【コラム】内藤忍氏／ 海外不動産投資で成功する人、失敗する人 は 海外不動産の投資情報サイト｜フォーランドリアルティネットワーク に最初に表示されました。

海外不動産投資を始める人が最初に悩むのが、先進国に投資をするのか新興国に投資をするのかです。先進国の投資対象国としてはアメリカやイギリスが代表的です。政治体制も安定し、投資家の所有権も長年にわたりしっかりと守られてきているので、安心して投資をすることができます。

一方の新興国は、投資のリスクと言う点では先進国よりも大きくなります。政治的な体制も不安定な国があり、法的な権利の保護も不十分な場合があります。また登記制度なども法整備がしっかりしていない場合があり、外国人の投資に制限がかかっている国も珍しくありません。

ただし、成長率を見ると新興国の魅力は圧倒的に高いといえます。もちろん先進国の一部の地域では高い成長が期待できる場合もありますが、新興国の場合は国全体が持続的に成長していく可能性が高く、伸びしろが大きく残っているところに違いがあります。

例えば、フィリピンのように平均年齢が若く人口ピラミッドがきれいな三角形になっている国は、今後長期にわたって労働人口の増加と消費の拡大が期待できます。所得水準の向上に伴い、国のGDPも拡大し不動産価格の上昇も同時に実現する可能性があるのです。

どちらの投資エリアを選ぶかは、投資の目的によって変わってきますが、一般的には若年層には新興国、シニアには先進国の投資が向いていると言えるでしょう。

新興国の場合、10年単位で見れば経済成長による投資のリターンが大きく期待できます。ただし、一時的に政治体制の混乱や、グローバル経済からのマイナスの影響によって経済が停滞するリスクもあります。投資にかける時間がまだ充分残っている30代40代の人が時間をかけて資産形成するのに向いた投資対象といえるのです。

逆に、相続を控えたシニア世代の人には、新興国投資はあまり向いていないといえます。相続発生時の現地での手続きが煩雑になる可能性もあり、スムーズな相続ができないリスクが残るからです。対策としては、購入前に海外税務に詳しい税理士の意見を聞いて、将来の相続時の手続方法について確認しておくようにしましょう。

シニア層の外貨投資の一環として海外不動産を保有する場合、目的は長期的な値上がり益よりも定期的なインカム収入がメインになります。新興国のプレビルド物件の場合、完成して賃貸が始まり収益を生むまでに時間がかかります。その間の値上がり益が期待できますが、時間の無いシニアには、それよりもすぐに得られる賃料収入の方が優先することが多いのです。

アメリカの中古物件や、イギリスの利回り保証物件などは、購入から短期間で賃貸収入が期待できますから、インカムを主目的とした投資に向いています。また、シニアの場合はリスクを抑えて着実に収益を狙うという点からも、先進国の方が安心感があって馴染みやすいのです。

日本国内は今後急激な高齢化と人口減少によって社会構造が大きく変わります。年金の支給や社会保障などのシステムはあまりあてにできないと思った方が良いでしょう。そのような中、資産の一部を日本と比べてはるかに成長の可能性の高い国に置いておくことには大きな意味があります。

現在は先進国、新興国共に1000万円以下からでも物件を探して投資をすることができます。しかし、今後為替レートや投資対象国の経済成長やインフレによって不動産価格が上昇しいずれ日本人投資家の手に届かない価格帯になってしまうかもしれません。

グローバルな資産運用の重要なツールとして海外不動産への投資は、年齢や投資目的を問わず、日本人がこれからも積極的に取り組んでいくべき投資対象だと思います。

※本コラムは、マネックス証券の創業にも参加された、資産デザイン研究所代表取締役の内藤忍氏より寄稿頂いた原稿を基に構成しています。

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海外不動産投資はハードルが高いという声を良く聞きます。確かに、1つの物件の価格が最低でも1000万円程度はしますから、簡単に意思決定できるものではありません。

そこで代替手段として海外REITでの運用を検討している人がいます。現物よりも少額で分散投資ができるという点ではメリットがあるように見えます。しかし、2つの投資対象は同じ不動産であっても、別モノだと思った方が良いと思います。

例えば、投資対象は実物不動産の場合、居住用のコンドミニアムが中心です。海外REITは商業用物件を組み入れたものが多く、高いリターンが期待できる反面、景気変動の波を受けやすいデメリットがあります。

REITと実物不動産では、価格の動きも異なります。REITは売買が自由で流動性が高いですから、実物の不動産よりは、金融商品に近く、価格の変動が大きくなります。ここ数年のように、マーケットの先高期待が高まると、先行して価格が上昇する傾向があります。実物の不動産は、REITに比べると価格に遅行性があり、値上がり局面では出遅れた物件を安く購入するチャンスが出てきます。

売却時の税金も異なります。REITは金融商品ですから、株式や投資信託のように値上り益に対して20％の譲渡益課税となります。それに対して実物不動産は、5年以内に売却すると約40％のキャピタルゲイン課税となり、5年超でも約20％の税率となります。

また、実物不動産は購入後にリノベーションをかけて家賃を上昇させて利回りを向上させることも可能です。自分で物件のバリューアップができるというのは、REITには無いメリットです。

レバレッジという点からもREITより現物不動産の方が有利です。最近、国内の金融機関が海外不動産投資に対する融資を行うケースが増えています。国内での不動産投資経験が必要であったり、いくつかのハードルはありますが、円で1％以下の金利で資金調達できる場合もあります。投資金額のほぼ100％の融資を受けられれば、現金を使わないで海外不動産への投資が可能になるのです。これは海外REITでは得られないメリットになります。

不動産投資のメリットは、取引コストと流動性を犠牲にする見返りに、価格の「歪み」から超過収益を狙えることにあると思います。自分で物件を分析していくことで、マーケット価格よりも割安に放置された物件を比較的簡単に見つけることができるのです。金融商品化しているREITの場合は、そのような歪みを見つけることは、極めて難しいと言えます。

2つの商品を比較すると、海外不動産は、REITではなく自分で物件を選択して実物不動産に利があると思っています。ただし、時間をかけて調査・分析ができる人に限定されると思います。実物不動産は個別性が強いですから、海外の場合、現地での視察が必須です。また購入後の管理についても信頼できる会社を見つけることも大切です。物件を上手に吟味できれば、魅力的な投資対象を見つけることができるはずです。

REITには、小口で手軽に不動産投資を始められるというメリットがありますが、現物資産とはかなり異なる投資対象であることを忘れてはいけません。

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