本コラムでは、個人投資家の資産運用について、2つのことを一貫して提唱してきました。1つは、日本の個人投資家はもっと外貨資産を保有すべきということ。そして、もう1つは金融資産だけではなく、実物資産にも投資対象を広げて2つの資産のメリットを活用すべきということです。

日本人の個人金融資産は円資産に偏っています。個人金融資産は1800兆円と推計されますが、恐らくその95%以上は円資産になっています。アセットアロケーションの基本は円と外貨の比率をコントロールすることです。「50％の法則」というのがあります。円高になるか円安になるかわからないのであれば、五分五分ということですから、外貨資産を少なくとも50％前後にまで引き上げる必要があるということです。

外貨資産は保有するのがリスクではなく、「保有しないことがリスク」なのです。なぜなら、外貨資産を保有しないまま円安になれば、円で保有している資産の実質的な価値は下落していくからです。もちろん円高になれば円資産を保有している方が有利ですが、どちらに転ぶかわからないなら、どちらでも良いように準備しておくべきなのです。

円高と円安を比較した場合、円高は円の価値が高まることですから、悪いことではありません。日本人にとって憂慮すべきなのは、円高よりもむしろ円安です。円の価値の下落という最悪の事態になる前に、対策を立てて実行しておく必要があるのです。

そして、もう1つのポイントが実物資産への投資対象の拡大です。不動産のような実物資産への投資は投資金額が大きいことからハードルが高いのが現実です。特に海外不動産は正確な情報が入手しにくく、トラブルも多いことから二の足を踏む人が多いのはわかります。

しかし、国内の不動産だけではなく投資対象を海外に広げることによって、円安リスクのヘッジにもなり、アジアの新興国の高い成長率を取り込むことも可能になります。情報収集もセミナーなどに出席し、現地の視察なども活用することで、精緻な情報収集が可能になってきました。

本コラムでこれまで情報提供してきた資産運用に関するアプローチ方法によって、日本の個人投資家の資産運用に関するマインドが変わり、1人でも多くの人が外貨資産や海外不動産投資に興味を持つきっかけになれば幸いです。

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投稿 【コラム】内藤忍氏／ 海外不動産投資の進化はこれからも続く は 海外不動産の投資情報サイト｜フォーランドリアルティネットワーク に最初に表示されました。

2018年7月は、日銀の金融政策の微妙な修正にマーケットが揺れました。金融緩和の継続は明確に表明したものの、長期金利の誘導上限を0.2％程度のレベルに引き上げると発表。黒田総裁の「従来の倍程度を念頭」というコメントによって長期金利が上昇し、その影響が世界に波及しました。

従来は長期金利の誘導目標は0％程度で、0.1％レベルを超えると指値オペと呼ばれる無制限の国債買い入れで金利を抑えてきました。今回の長期金利に対する微妙な政策変更は、金融緩和政策の転換というより、金融機関の収益に配慮した対応と見られます。

しかし、日本は相変わらずの緩和モードですが、他国は状況が異なります。利上げモードになっている国はアメリカだけではなく、イギリスのイングランド銀行は8月2日に9カ月ぶりの利上げを実施。カナダ、インド、チェコなども利上げを行っています。

世界的に金利水準が上方にシフトすると海外不動産マーケット全体にはマイナスの影響が出てきます。特に新興国マーケットはアメリカの金融政策の影響を大きく受けます。財政状況の脆弱なアルゼンチン、トルコといった国は自国が抱える問題が、アメリカの利上げによって顕在化し、通貨が急落。通貨防衛のための利上げに追い込まれて、それが更に国内経済の停滞に拍車をかける悪循環になっています。

東南アジアの新興国マーケットは、今のところ大きな影響は出ていませんが、今後さらに日銀の政策変更が世界的な金利上昇をもたらせば、資本の流出などのマイナスの影響が出てくるかもしれません。日銀の金融政策の変化⇒先進国の金利上昇⇒新興国経済への悪影響という流れです。

しかし、ここで確認すべきことは、果たして今回の金融政策決定会合で日銀の金融政策には根本的な変化があったのかどうかです。日銀は今回いくつかの新しい政策を発表していますが、その中の1つが「フォワードガイダンス」という新しい指針です。現状の低金利を「当分の間」続けると市場に対し約束することで、金融緩和が終わったという政策修正観測を打ち消すものです。

今回発表された日銀の物価水準の予想は、今までより引き下げられ、2020年度の物価見通しは1.6％上昇と下方修正しました。つまり、金融緩和が終了するための条件としている2％の物価上昇目標達成は、2021年度以降にずれ込むということです。つまり、それまでの3年は、微調整はあるものの引き続き金融緩和が続くことを意味します。

長期金利の変動幅を広げて金利が少し上昇したとしても、金融緩和政策が当分の間変わることは無いことを意味します。金利の変動を容認したのは金融緩和を終了させるという意図よりも、金融緩和による金融機関の収益悪化に配慮することと思われます。このように考えると、日銀の金融政策は大きく変わったとは言えず、発表直後の金利上昇というマーケットの反応は過剰だったと考えることができます。

先進国では金利上昇への動きが出てきている国もありますが、その影響は思ったよりも大きくなく、金融マーケットや不動産市場に与える影響は限定的と思っています。株高や不動産価格の上昇で、リスク資産に対する警戒感を高めるレベルにはなっていますが、過剰な警戒感で投資のチャンスを逃さないようにしたいものです。

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投稿 【コラム】内藤忍氏／ 日銀の金融政策と海外不動産投資への影響 は 海外不動産の投資情報サイト｜フォーランドリアルティネットワーク に最初に表示されました。

欧米先進国の金利上昇が続いています。アメリカの長期金利の指標となる表面利率2.250％の10年物国債利回りは、3％近くまで上昇しています。これは、2014年以来約4年ぶりの高いレベルです。

アメリカが金融緩和から金利上昇に金融政策を転換し、欧州が追随するとの思惑がマーケットに広がったことが金利上昇をもたらしました。欧州中央銀行（ECB）の資産購入終了を支持する発言をオランダ中銀のクノット総裁が行ったことで、ECBのバランスシート拡大による金融緩和の終了が近いこともマーケットは意識し始めています。

その結果、欧州の債券相場もアメリカ同様に下落（金利は上昇）し、1月29日にドイツの5年債利回りは2015年以来3年ぶりにプラスに転じました。また、ドイツの10年債利回りも2月2日に0.76％まで上昇しています。このような欧米の金利上昇は、世界の資産運用マーケットにどのように影響してくるのでしょうか？

まず、日本の金利にどのように影響してくるのかが気になります。金利の動きに神経質になるマーケット参加者が増えてきており、日銀の金融政策の微妙な変化に過剰に反応するケースも増えています。日銀の黒田総裁は今までの金融政策を継続することを再三表明していますが、市場はその真意がどこにあるかを疑心暗鬼になってきている状態です。

ただし、現時点で日銀は長期金利上昇を容認するとは考えにくく、長期金利が急激に上昇すれば日銀が再び無制限に市場から買い上げるオペレーションを行い、金利上昇をけん制していきます。金利上昇には限界があるということです。短期金利はマイナス金利を維持し、国債の購入を継続して長期金利（10年）を0.1％を超えないレベルに維持すると思われます。

海外に目を転じると、前述のとおり金利は先進国で上昇傾向にあり、債券価格は下落していくことになりますから、債券型の投資には逆風のマーケット環境といえるでしょう。欧米の外債や外国債券を組み入れた投資信託の購入には慎重になった方が良いと思います。

先進国の金利環境の変化を受けた新興国マーケットはどうなるでしょうか。従来、新興国のマーケットは、アメリカをはじめとする先進国の金融政策に大きく左右されてきました。先進国で利上げがあると、新興国の高金利のメリットの相対的優位性が薄れ、資金が新興国から先進国にシフトする。その結果として、新興国通貨の下落や新興国の株価・不動産価格の低迷という問題が顕在化することが多かったといえます。

しかし、今回のアメリカの利上げと欧州の金融政策の転換は、新興国のマーケットにはあまり影響が出ていないようです。元々、アメリカの利上げもそのペースが思ったよりも緩慢であることもありますが、何より新興国経済が先進国に振り回される今までの状況と変わってきたのが大きいと思います。先進国がくしゃみをすると、新興国が風邪をひくといった状況ではなくなってきているのです。

フィリピンやカンボジアのようなアジアの新興国の経済成長率は7％レベルをキープし、これから数年もこのペースが続くと予想されます。自国経済の規模が相対的に大きくなり、外国資金に依存する構造から抜け出しつつある新興国では、欧米の金融政策の転換による影響は今までに比べ相対的に小さなものになってきているのです。
むしろ、先進国の成長率が低下し投資機会が見つかりにくくなっている現状では、新興国の成長に対する価値が高まり、運用難の資金が流入する構図さえ見えてくるのです。

先進国と新興国の主従関係が無くなり、新興国の成長に対する魅力が高まれば金融環境の変化に関係なく新興国の不動産をはじめとするアセットに資金が集まってきます。今回のマーケットの動きは、グローバルな資産運用の環境が変わってきていることを感じます。従来のステレオタイプな経済分析では説明できない新しい動きを常に考えておく必要があるのです。

※本コラムは、マネックス証券の創業にも参加された、資産デザイン研究所代表取締役の内藤忍氏より寄稿頂いた原稿を基に構成しています。

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投稿 【コラム】内藤忍氏／ アメリカの利上げと世界経済への影響 は 海外不動産の投資情報サイト｜フォーランドリアルティネットワーク に最初に表示されました。

このコラムの読者の皆様の多くは、海外不動産投資に興味を持っていると思います。フィリピンをはじめとする新興国不動産は、値上がり益と高い賃料収入が狙える魅力的な資産です。しかし、新興国不動産投資をいきなり始めるのは、素振りをしないで、いきなりバッターボックスに立つようなものです。

新興国と言ってもその発展段階は国によって大きく異なります。一人当たりGDPが比較の目安になりますが、アジアの新興国では10,000米ドルを超えるマレーシアから、1,000米ドル程度のカンボジアまで10倍の差があります。どの国を選択するかは、自分自身のリスク許容度と投資に振り向ける金額によって慎重に考えていかなければなりません。

といっても、慎重になりすぎて、いつまで経っても投資のアクションを起こさなければ、資産は増えません。始めるきっかけを作る必要があります。

そのための最初のステップとして、まず投資に必要な外貨の手当てから始めるのが良いと思います。具体的には、将来の不動産購入資金をFXを使って調達しておくことです。

フィリピンやタイ、ベトナムといった新興国の不動産も投資国への送金は米ドルで行うことができます。どこの国に投資するかまだ決まっていないとしても、FXで米ドルの買いポジションを作っておけば、将来の新興国投資資金にすることができるのです。

また、FXを使えば為替の投資のタイミングを分散することができます。例えば、1,000万円程度の物件購入を検討しているのであれば、2万米ドル（約230万円）ずつ4～5回に分けて為替取引をすれば、投資タイミングの分散を実現できます。

このように、不動産物件を決める前に為替予約を先行させれば、為替が円安になってから外貨調達をしなければならなくなるリスクを軽減できます。為替の予約をするタイミングと、不動産を買うタイミングは合わせる必要は必ずしもありません。

先に外貨の調達が終わっていれば、円安に対するリスクヘッジにもなります。それと並行して、どの不動産を購入するかをじっくり決めていけば良いのです。

FX会社の多くは「現受」という機能を持っています。これはFXで作った外貨の買いポジションを円に戻すことなくそのまま外貨で受け取ることができるサービスです。FXの取引にかかる為替手数料はゼロです。売りと買いのレートの差（スプレッド）がコストとしてかかりますが、国内のFX専業会社では0.3銭程度です。これは、銀行の通常の為替手数料（1円＝100銭）の330分の1と圧倒的な低コストになります。

外貨をそのまま銀行に出金し、そこから海外送金をかけることができれば、銀行で円を米ドルに交換して海外送金するのに比べ、為替手数料を圧縮できます。

例えば、1,000万円（約9万米ドル）を米ドルに交換すると、為替手数料が1米ドル当たり1円とすれば9万円もかかりますが、FXならその330分の1の300円程度です。

FXの外貨の買いポジションは必要になる時まではそのまま外貨にしておけば、毎日スワップ金利も受け取れます。これは米ドルと円の金利差から得られる収益になります。

プレビルドの海外不動産では購入金額をまとめて支払うことはあまりなく、工事の進行に応じて分割して支払っていくのが一般的です。支払いの要請がある毎に、必要な金額だけを現受していけば、効率的な資金管理ができるようになります。

金融商品の運用ではコストの削減が重要であるのと同じように、海外不動産投資においては外貨調達と送金コストで大きな差がついてきます。外貨をFXで調達するだけではなく、通常の銀行窓口では数千円かかる海外送金手数料も、銀行によっては手数料優遇で無料になるケースがあります。

国内の金融機関は海外送金にはあまりフレンドリーではなく、手続きにも時間がかかることが多いのが難点です。海外不動産物件を選ぶ前に、購入資金の効率的な調達と送金方法について研究しておきましょう。

※本コラムは、マネックス証券の創業にも参加された、資産デザイン研究所代表取締役の内藤忍氏より寄稿頂いた原稿を基に構成しています。

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投稿 【コラム】内藤忍氏／ 新興国不動産を買う前にしておくべきこと は 海外不動産の投資情報サイト｜フォーランドリアルティネットワーク に最初に表示されました。

新興国経済が安定した成長を続けています。1年前にはアメリカの利上げによって、海外の投資資金が新興国から引き上げられ、新興国経済は資金フローの観点から厳しい状況になるとの見方が強かったのですが、現実はその逆になっています。

確かに、アメリカの金融引き締めは始まったものの、そのペースは当初の予想よりも緩やかで、新興国の資金流出に対する影響もあまり見られません。アメリカの長期金利の上昇も想定より低く、マーケットの将来の金利上昇期待が低下してきていることを示しています。投資資金は新興国から流出するどころか、むしろ、成長機会を求めてASEAN諸国のような新興国に流れ込んできています。

新興国の株価指数は先進国や日本の株価インデックスを上回って上昇しており、アジア経済に対するマーケットの期待が反映されています。

東南アジア諸国の中でも、マレーシア、タイといった中進国よりも、成長率の高いフィリピン、ベトナム、カンボジアといった国の好調ぶりが目立ちます。これらの国では、不動産マーケットにも資金が流入しており、堅調な価格上昇が続いています。

例えば、フィリピンではコンドミニアムに関して、学生向けコンドミニアムなど海外投資家の人気物件は引き続き強い需要を保っています。また、大量の物件が販売されたことから一時的な供給過剰懸念がありましたが、経済の発展に伴い賃貸需要が増えてきており、供給懸念は薄らいできています。

ベトナムのホーチミンで販売された日系企業が開発するコンドミニアムは、最高価格が日本円で4000万円程度と高額な価格設定にも関わらず、現地の投資家の申し込みが殺到しました。日本を含む海外投資家の需要も相まって、高い競争率で即日完売が続いています。半年前の分譲価格より10％程度上昇しており、さらに価格上昇期待が高まっています。

カンボジアの首都プノンペンのボンケンコン1（BKK1）と呼ばれる中心部の不動産価格も、年間20％から30％の上昇と、高い賃貸需要を反映したマーケットになっています。コンドミニアムの価格も、4年前に私が購入した時と比べ50％以上上昇しているというのが実感です。

アメリカ以外の欧州や日本などの先進国では金融緩和が続き、低金利の継続によって行き場のない資金がリスクを求めて新興国の不動産市場にも戻ってきているように見えます。市場に溢れている資金は、新興国だけではなく仮想通貨のような投機性の高いマーケットにも流れ込んでいますが、新興国の不動産は経済成長という実態に裏打ちされた長期的に魅力的な投資対象です。

日本の個人投資家の資産運用の問題である、円資産に偏ったアセットアロケーションを修正するために組み入れる外貨資産として、新興国の不動産は検討に値するアセットクラスです。ただし、特に新興国の不動産投資においては、国内や先進国以上に購入後の管理が極めて重要になります。物件が完成してからのテナント付や物件のマネジメントについて、現地の信頼できる業者が存在することが投資の大前提です。

現地視察の際には、投資対象を視察したりモデルルームに行くだけではなく、購入後に管理を依頼する可能性のある管理会社も訪問すべきです。物件管理の実績、管理の方法、リーシングの需給の状況など情報収集をして、クオリティチェックを行っておきましょう。せっかくの良い物件もいい加減な管理では、宝の持ち腐れになってしまいます。

新興国の不動産投資では「何を買うか」と同じくらい「誰に管理してもらうか」が重要です。

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海外不動産投資を始める人が最初に悩むのが、先進国に投資をするのか新興国に投資をするのかです。先進国の投資対象国としてはアメリカやイギリスが代表的です。政治体制も安定し、投資家の所有権も長年にわたりしっかりと守られてきているので、安心して投資をすることができます。

一方の新興国は、投資のリスクと言う点では先進国よりも大きくなります。政治的な体制も不安定な国があり、法的な権利の保護も不十分な場合があります。また登記制度なども法整備がしっかりしていない場合があり、外国人の投資に制限がかかっている国も珍しくありません。

ただし、成長率を見ると新興国の魅力は圧倒的に高いといえます。もちろん先進国の一部の地域では高い成長が期待できる場合もありますが、新興国の場合は国全体が持続的に成長していく可能性が高く、伸びしろが大きく残っているところに違いがあります。

例えば、フィリピンのように平均年齢が若く人口ピラミッドがきれいな三角形になっている国は、今後長期にわたって労働人口の増加と消費の拡大が期待できます。所得水準の向上に伴い、国のGDPも拡大し不動産価格の上昇も同時に実現する可能性があるのです。

どちらの投資エリアを選ぶかは、投資の目的によって変わってきますが、一般的には若年層には新興国、シニアには先進国の投資が向いていると言えるでしょう。

新興国の場合、10年単位で見れば経済成長による投資のリターンが大きく期待できます。ただし、一時的に政治体制の混乱や、グローバル経済からのマイナスの影響によって経済が停滞するリスクもあります。投資にかける時間がまだ充分残っている30代40代の人が時間をかけて資産形成するのに向いた投資対象といえるのです。

逆に、相続を控えたシニア世代の人には、新興国投資はあまり向いていないといえます。相続発生時の現地での手続きが煩雑になる可能性もあり、スムーズな相続ができないリスクが残るからです。対策としては、購入前に海外税務に詳しい税理士の意見を聞いて、将来の相続時の手続方法について確認しておくようにしましょう。

シニア層の外貨投資の一環として海外不動産を保有する場合、目的は長期的な値上がり益よりも定期的なインカム収入がメインになります。新興国のプレビルド物件の場合、完成して賃貸が始まり収益を生むまでに時間がかかります。その間の値上がり益が期待できますが、時間の無いシニアには、それよりもすぐに得られる賃料収入の方が優先することが多いのです。

アメリカの中古物件や、イギリスの利回り保証物件などは、購入から短期間で賃貸収入が期待できますから、インカムを主目的とした投資に向いています。また、シニアの場合はリスクを抑えて着実に収益を狙うという点からも、先進国の方が安心感があって馴染みやすいのです。

日本国内は今後急激な高齢化と人口減少によって社会構造が大きく変わります。年金の支給や社会保障などのシステムはあまりあてにできないと思った方が良いでしょう。そのような中、資産の一部を日本と比べてはるかに成長の可能性の高い国に置いておくことには大きな意味があります。

現在は先進国、新興国共に1000万円以下からでも物件を探して投資をすることができます。しかし、今後為替レートや投資対象国の経済成長やインフレによって不動産価格が上昇しいずれ日本人投資家の手に届かない価格帯になってしまうかもしれません。

グローバルな資産運用の重要なツールとして海外不動産への投資は、年齢や投資目的を問わず、日本人がこれからも積極的に取り組んでいくべき投資対象だと思います。

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投稿 【コラム】内藤忍氏／ 海外不動産投資は先進国？それとも新興国？ は 海外不動産の投資情報サイト｜フォーランドリアルティネットワーク に最初に表示されました。

海外不動産投資はハードルが高いという声を良く聞きます。確かに、1つの物件の価格が最低でも1000万円程度はしますから、簡単に意思決定できるものではありません。

そこで代替手段として海外REITでの運用を検討している人がいます。現物よりも少額で分散投資ができるという点ではメリットがあるように見えます。しかし、2つの投資対象は同じ不動産であっても、別モノだと思った方が良いと思います。

例えば、投資対象は実物不動産の場合、居住用のコンドミニアムが中心です。海外REITは商業用物件を組み入れたものが多く、高いリターンが期待できる反面、景気変動の波を受けやすいデメリットがあります。

REITと実物不動産では、価格の動きも異なります。REITは売買が自由で流動性が高いですから、実物の不動産よりは、金融商品に近く、価格の変動が大きくなります。ここ数年のように、マーケットの先高期待が高まると、先行して価格が上昇する傾向があります。実物の不動産は、REITに比べると価格に遅行性があり、値上がり局面では出遅れた物件を安く購入するチャンスが出てきます。

売却時の税金も異なります。REITは金融商品ですから、株式や投資信託のように値上り益に対して20％の譲渡益課税となります。それに対して実物不動産は、5年以内に売却すると約40％のキャピタルゲイン課税となり、5年超でも約20％の税率となります。

また、実物不動産は購入後にリノベーションをかけて家賃を上昇させて利回りを向上させることも可能です。自分で物件のバリューアップができるというのは、REITには無いメリットです。

レバレッジという点からもREITより現物不動産の方が有利です。最近、国内の金融機関が海外不動産投資に対する融資を行うケースが増えています。国内での不動産投資経験が必要であったり、いくつかのハードルはありますが、円で1％以下の金利で資金調達できる場合もあります。投資金額のほぼ100％の融資を受けられれば、現金を使わないで海外不動産への投資が可能になるのです。これは海外REITでは得られないメリットになります。

不動産投資のメリットは、取引コストと流動性を犠牲にする見返りに、価格の「歪み」から超過収益を狙えることにあると思います。自分で物件を分析していくことで、マーケット価格よりも割安に放置された物件を比較的簡単に見つけることができるのです。金融商品化しているREITの場合は、そのような歪みを見つけることは、極めて難しいと言えます。

2つの商品を比較すると、海外不動産は、REITではなく自分で物件を選択して実物不動産に利があると思っています。ただし、時間をかけて調査・分析ができる人に限定されると思います。実物不動産は個別性が強いですから、海外の場合、現地での視察が必須です。また購入後の管理についても信頼できる会社を見つけることも大切です。物件を上手に吟味できれば、魅力的な投資対象を見つけることができるはずです。

REITには、小口で手軽に不動産投資を始められるというメリットがありますが、現物資産とはかなり異なる投資対象であることを忘れてはいけません。

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投稿 【コラム】内藤忍氏／ やはり海外不動産はREITではなく現物で投資すべき理由 は 海外不動産の投資情報サイト｜フォーランドリアルティネットワーク に最初に表示されました。

明けましておめでとうございます。本年も、本コラムをどうぞよろしくお願いいたします。

新春ということで、2017年のマーケットに関する予想がメディアで出回っています。海外不動産投資に興味を持っている本コラムの読者の皆さまにとっては、その中でも特に為替相場の動きが最も気になるところだと思います。昨年は、イギリスのEU離脱に関する国民投票やアメリカ大統領選挙でのトランプ氏の勝利といった想定外の混乱要因から円高が予想されたにも関わらず、年後半は予想に反して為替市場はドル高に転じました。

年初に海外投資を始めた方は、一時為替差損で大きなマイナスになりましたが、年後半でその損失が小さくなったはずです。また英国国民投票の結果が発表された直後に、果敢にイギリス投資を始めた投資家は、その後の円安ポンド高で短期間に為替による大きなリターンを享受できました。

しかし、為替相場を予想することは極めて難しく、このように円高のタイミングを狙ってピンポイントで投資をするのはあまり賢明とは言えません。為替の変動によるリスクを小さくするためには、むしろタイミングを分散させる投資が最善の策だと考えています。

具体的には、海外不動産の購入を検討しているのであれば、購入する段になって慌てて円を現地通貨に換えるのではなく、計画的に事前に何回かに分けて外貨調達をしていくべきだということです。投資する国がまだはっきりしない場合でも、米ドルで投資資金を保有していくようにすれば、ドル円の変動による収益のブレを平均化することができます。

例えば20万ドル（2300万円）程度の投資を想定しているのであれば、5万ドルで4回に分けて、ドル買いのポジションをFX（為替証拠金取引）で構築しておく。もしドル高が進んでも、このポジションを現受すれば、ドル購入時のレートで外貨調達できることになります。

ドル円について言えば、2017年は2016年よりもさらにドル高のリスクが高まる可能性を頭に置いておくべきだと個人的には考えています。FRBの利上げやトランプ政権での国債増発懸念からドル高が先行しています。一方で、米国もこれ以上のドルの上昇を容認しないから、これ以上のドル高にはなりにくいというという意見もあります。

しかし、もしドル高円安が進んだ場合には、想定しているよりもかなり大幅な円安ドル高になる可能性があると思います。具体的には、前回の円安時に到達した1ドル＝125円前後で上昇が止まらず、130円から135円程度まで円安になることも想定しておくべきでしょう。可能性は低いかもしれませんが、さらにそれを超える円安になってしまうと、日本人の円資産は実質的に大きく毀損し、海外投資をしたくても円ベースの価格上昇から投資対象が限られるようになってしまいます。

このような為替の展開になってから後悔してももう間に合わないのです。再び円高になるタイミングがあればそれを待っていることで再度チャンスを得ることができますが、その後さらに円安傾向が定着してしまえば、海外に資産を保有することは永遠に出来なくなってしまいます。

日本人の個人金融資産の95％は円資産に偏っています。このコラムを読んでいる投資家の皆さんはそれよりは外貨の保有比率が高いと思いますが、それでも円資産の比率の高い方が多いのではないでしょうか。

昨年の1ドル＝100円前後の円高局面から比べると円安が進んだように見えますが、まだ15％程度に過ぎません。2017年の円安リスクに備える保険という意味を考えても、資産の中における外貨の比率を見直して、将来の為替変動に一喜一憂しないポートフォリオ構築を進めていくべきです。

本年もまた個人投資家の皆さまに有益な情報提供を心がけたいと思います。2017年も資産形成によって将来のお金の不安から解放されるライフスタイルを目指しましょう！

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海外不動産はキャッシュを使って投資するものというのが今までの常識でしたが、それが非常識になりつつあります。日銀のマイナス金利政策によって運用難が続く金融機関。新しいマーケットの拡大を目指し、海外不動産への融資を始める動きが出てきているからです。

日本政策金融公庫のような公的金融機関では、従来から海外への事業展開資金という資金使用目的で海外不動産の購入資金に融資をするケースがありました。飽くまで、投資ではなく事業融資という位置づけで、国内での不動産事業を行っていることが条件になります。事業の実績が必要で、国内の不動産融資のような、信用力があるだけでは借りられるものではありません。借入にあたっては事業計画書などの提出が求められ、海外事業としてのしっかりとした計画があるかどうかがチェックされます。

したがって、国内不動産の投資経験が無い人には利用できない融資であり、無担保借入の場合、1回の融資額も2000万円程度までに制限されているようです。また、融資条件は店舗や担当者によって異なり、融資条件も不定期に変更されているらしく、借りた人やタイミングによって、その条件が変わることが珍しくありません。

私もベトナム不動産の購入資金の融資を事業計画書と共に申込みしたのですが、審査に1ヵ月以上かかり、国内不動産投資の借入が既にあったことから、追加の国内不動産担保提供を求められました。最終的には2000万円の金利1％台の借入を受けることができそうですが、国内の追加担保の評価などに時間がかかり、先に購入資金の一部を自分で支払いしてから、バックファイナンスすることになってしまいました。

日本政策金融公庫以外にも、地方銀行や一部の特色ある銀行が海外不動産に対する融資を検討していると言われています。ただし、すべてのローンは円建てが原則になっていて、借入と投資の為替リスクが発生します。円で借入して外貨で運用した場合、円高になれば外貨資産の価値が相対的に下落することになり、円の借入の方が大きくなってしまうからです。

フリーローンのような使徒制限自由な円ローンを取り扱っている銀行もありますが、金利は低くても5％程度あり、海外不動産投資に使うには金利が高すぎるという問題がありました。国内の不動産を担保に海外不動産の購入資金を調達するという方法であれば金融機関もリスクを軽減させることができ、低金利での貸し付けであっても融資に積極的になってくると思います。

貸出難になっている日本の金融機関にとっては、海外不動産投資資金の融資は数少ない有望な融資対象だと思います。海外不動産は国内の物件に比べ収益性の評価が難しく、物件を実際に見に行くこともできません。しかし、国内不動産を担保に入れることで、不動産の収益性の不透明感を担保価値によって代替することができます。

海外不動産投資を始める人の多くの人は、既に国内の不動産投資を始めている不動産投資経験者です。人口減少による国内市場の将来性にリスクを感じ、投資対象を分散させて、外貨資産を保有したいということで海外不動産へ投資対象を広げるというのが典型的な動機になっています。

このような国内の不動産大家さんを取り込み、海外不動産の投資資金を融資する動きが広がってくれば、海外不動産も少額で投資することが可能になり、マーケットが拡大することが期待できます。国内と海外に分散させて資産保有することは融資する金融機関にとっても、借りる側の投資家にとってもメリットがあります。新しい動きがさらに加速することに期待したいと思います。

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8月27日に株式会社資産デザイン研究所が主催した第4回世界の資産運用フェアは、過去4回中で最高の来場者数となり、会場はいつもより更に盛り上がって、賑やかなイベントになりました。各社のブースも投資家の皆さまが大量に押し寄せ大賑わい。販売する物件が全て完売してしまうブースまで出てきました。これも、今までに無かったことです。

海外不動産投資の物件のブースは、先進国のアメリカ、カナダ、ドイツ、イギリス、ニュージーランドといった国々。そして新興国もマレーシア、タイ、フィリピン、カンボジア、スリランカ、ベトナムなど多彩な国が集まりましたが、どのブースも人だかりができていました。

半年前の開催と比べ随分活気があって雰囲気が変わったのには、いくつかの理由が考えられます。

1つは国内の低金利です。マイナス金利の導入によって国内金利は低下し、不動産担保ローンも銀行間の貸し出し競争が激化してきています。今後、もし日銀がマイナス金利幅を拡大するような追加緩和に出れば、更に低下圧力が高まることになります。金融機関の貸出先は減って、利ザヤも縮小していますから、今後も金利情勢に大きな変化が無ければ、さらに競争が激化して、金融機関の収益性の低下という傾向が続くと思います。

そこで、一部の銀行は貸出先の確保のために海外不動産に関しても国内金融機関が円建てのローンを貸し出すケースも出てきています。国内のマイナス金利の恩恵を海外投資のローンが受ける形になっているのです。

そして、もう1つの要因は円高です。一時は1ドル＝125円まで円安が進みましたが、最安値からは20％程度の円高になっています。米ドルだけではなくEU離脱の国民投票の結果を受けて急落したイギリスポンドのような通貨もあります。

円高によって円ベースの購入価格が低下して、日本の個人投資家にとっては投資がやりやすくなった側面があります。また、今後の円安を見込む場合の投資タイミングとして良いと考える投資家も増えてきたと見ることもできます。

為替に関して言えば、将来の予想をするよりも、将来の最悪の事態を防止するための「保険」と考えた方が良いでしょう。もし5年後、10年後を考えた時、今よりさらに円高になるなら、保有している円資産の価値が上がることになりますから問題はありません。むしろ対策を取っておくべきなのは円安です。仕事も年金も収入は基本的に円で入ってきますから、円安になれば実質的な収入は減っていくことになるのです。

それを補うためには、外貨での収入を得る手段が必要です。定期的な外貨建て収入を得るための1つの方法が海外不動産投資になるのです。

海外投資は為替リスクもあり、国内よりも不確実性が高いと言えますが、新興国であればそのリスクに見合った2ケタの利回りが狙える国もあります。また、投資対象も優良な首都の中心部にある物件が1000万円台で購入できるなど、国内に比べ投資金額が抑えられるメリットもあります。

そして、新興国不動産投資の最大のメリットは、時間軸を過去に巻き戻せるということです。アメリカの一足先に進んだネットビジネスを日本に持ち込んだ孫正義さんの経営手法は、アメリカという未来を日本という現在に運んできた「タイムマシン経営」と呼ばれます。逆に日本の昭和30年代のような新興国に不動産投資をすることは、日本の現在から過去に遡って収益を狙う「逆タイムマシン運用」ということができます。

新興国への進出は、国内不動産とは異なるリスクがあります。しかし、日本では得られない高い経済成長によってもたらされる投資リターンを狙うことが可能になります。また、アジアにも資産を分散して保有することで分散投資が実現でき、日本に偏った資産構成を修正することができます。

特に新興国への海外投資は、成長する市場に自分の資産を配分することを意味します。そして、グローバルな資産運用によって、将来の円安リスクに備えることができるのです。

※本コラムは、マネックス証券の創業にも参加された、資産デザイン研究所代表取締役の内藤忍氏より寄稿頂いた原稿を基に構成しています。

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