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2017.11.15
【コラム】内藤忍氏/ 新興国不動産を買う前にしておくべきこと

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このコラムの読者の皆様の多くは、海外不動産投資に興味を持っていると思います。フィリピンをはじめとする新興国不動産は、値上がり益と高い賃料収入が狙える魅力的な資産です。しかし、新興国不動産投資をいきなり始めるのは、素振りをしないで、いきなりバッターボックスに立つようなものです。

新興国と言ってもその発展段階は国によって大きく異なります。一人当たりGDPが比較の目安になりますが、アジアの新興国では10,000米ドルを超えるマレーシアから、1,000米ドル程度のカンボジアまで10倍の差があります。どの国を選択するかは、自分自身のリスク許容度と投資に振り向ける金額によって慎重に考えていかなければなりません。

といっても、慎重になりすぎて、いつまで経っても投資のアクションを起こさなければ、資産は増えません。始めるきっかけを作る必要があります。

そのための最初のステップとして、まず投資に必要な外貨の手当てから始めるのが良いと思います。具体的には、将来の不動産購入資金をFXを使って調達しておくことです。

フィリピンやタイ、ベトナムといった新興国の不動産も投資国への送金は米ドルで行うことができます。どこの国に投資するかまだ決まっていないとしても、FXで米ドルの買いポジションを作っておけば、将来の新興国投資資金にすることができるのです。

また、FXを使えば為替の投資のタイミングを分散することができます。例えば、1,000万円程度の物件購入を検討しているのであれば、2万米ドル(約230万円)ずつ4~5回に分けて為替取引をすれば、投資タイミングの分散を実現できます。

このように、不動産物件を決める前に為替予約を先行させれば、為替が円安になってから外貨調達をしなければならなくなるリスクを軽減できます。為替の予約をするタイミングと、不動産を買うタイミングは合わせる必要は必ずしもありません。

先に外貨の調達が終わっていれば、円安に対するリスクヘッジにもなります。それと並行して、どの不動産を購入するかをじっくり決めていけば良いのです。

FX会社の多くは「現受」という機能を持っています。これはFXで作った外貨の買いポジションを円に戻すことなくそのまま外貨で受け取ることができるサービスです。FXの取引にかかる為替手数料はゼロです。売りと買いのレートの差(スプレッド)がコストとしてかかりますが、国内のFX専業会社では0.3銭程度です。これは、銀行の通常の為替手数料(1円=100銭)の330分の1と圧倒的な低コストになります。

外貨をそのまま銀行に出金し、そこから海外送金をかけることができれば、銀行で円を米ドルに交換して海外送金するのに比べ、為替手数料を圧縮できます。

例えば、1,000万円(約9万米ドル)を米ドルに交換すると、為替手数料が1米ドル当たり1円とすれば9万円もかかりますが、FXならその330分の1の300円程度です。

FXの外貨の買いポジションは必要になる時まではそのまま外貨にしておけば、毎日スワップ金利も受け取れます。これは米ドルと円の金利差から得られる収益になります。

プレビルドの海外不動産では購入金額をまとめて支払うことはあまりなく、工事の進行に応じて分割して支払っていくのが一般的です。支払いの要請がある毎に、必要な金額だけを現受していけば、効率的な資金管理ができるようになります。

金融商品の運用ではコストの削減が重要であるのと同じように、海外不動産投資においては外貨調達と送金コストで大きな差がついてきます。外貨をFXで調達するだけではなく、通常の銀行窓口では数千円かかる海外送金手数料も、銀行によっては手数料優遇で無料になるケースがあります。

国内の金融機関は海外送金にはあまりフレンドリーではなく、手続きにも時間がかかることが多いのが難点です。海外不動産物件を選ぶ前に、購入資金の効率的な調達と送金方法について研究しておきましょう。

※本コラムは、マネックス証券の創業にも参加された、資産デザイン研究所代表取締役の内藤忍氏より寄稿頂いた原稿を基に構成しています。


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投稿更新日:2017年11月15日