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2016.09.01
【コラム】内藤忍氏/ 円高で再び脚光を浴びる海外不動産投資

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8月27日に株式会社資産デザイン研究所が主催した第4回世界の資産運用フェアは、過去4回中で最高の来場者数となり、会場はいつもより更に盛り上がって、賑やかなイベントになりました。各社のブースも投資家の皆さまが大量に押し寄せ大賑わい。販売する物件が全て完売してしまうブースまで出てきました。これも、今までに無かったことです。

海外不動産投資の物件のブースは、先進国のアメリカ、カナダ、ドイツ、イギリス、ニュージーランドといった国々。そして新興国もマレーシア、タイ、フィリピン、カンボジア、スリランカ、ベトナムなど多彩な国が集まりましたが、どのブースも人だかりができていました。

半年前の開催と比べ随分活気があって雰囲気が変わったのには、いくつかの理由が考えられます。

1つは国内の低金利です。マイナス金利の導入によって国内金利は低下し、不動産担保ローンも銀行間の貸し出し競争が激化してきています。今後、もし日銀がマイナス金利幅を拡大するような追加緩和に出れば、更に低下圧力が高まることになります。金融機関の貸出先は減って、利ザヤも縮小していますから、今後も金利情勢に大きな変化が無ければ、さらに競争が激化して、金融機関の収益性の低下という傾向が続くと思います。

そこで、一部の銀行は貸出先の確保のために海外不動産に関しても国内金融機関が円建てのローンを貸し出すケースも出てきています。国内のマイナス金利の恩恵を海外投資のローンが受ける形になっているのです。

そして、もう1つの要因は円高です。一時は1ドル=125円まで円安が進みましたが、最安値からは20%程度の円高になっています。米ドルだけではなくEU離脱の国民投票の結果を受けて急落したイギリスポンドのような通貨もあります。

円高によって円ベースの購入価格が低下して、日本の個人投資家にとっては投資がやりやすくなった側面があります。また、今後の円安を見込む場合の投資タイミングとして良いと考える投資家も増えてきたと見ることもできます。

為替に関して言えば、将来の予想をするよりも、将来の最悪の事態を防止するための「保険」と考えた方が良いでしょう。もし5年後、10年後を考えた時、今よりさらに円高になるなら、保有している円資産の価値が上がることになりますから問題はありません。むしろ対策を取っておくべきなのは円安です。仕事も年金も収入は基本的に円で入ってきますから、円安になれば実質的な収入は減っていくことになるのです。

それを補うためには、外貨での収入を得る手段が必要です。定期的な外貨建て収入を得るための1つの方法が海外不動産投資になるのです。

海外投資は為替リスクもあり、国内よりも不確実性が高いと言えますが、新興国であればそのリスクに見合った2ケタの利回りが狙える国もあります。また、投資対象も優良な首都の中心部にある物件が1000万円台で購入できるなど、国内に比べ投資金額が抑えられるメリットもあります。

そして、新興国不動産投資の最大のメリットは、時間軸を過去に巻き戻せるということです。アメリカの一足先に進んだネットビジネスを日本に持ち込んだ孫正義さんの経営手法は、アメリカという未来を日本という現在に運んできた「タイムマシン経営」と呼ばれます。逆に日本の昭和30年代のような新興国に不動産投資をすることは、日本の現在から過去に遡って収益を狙う「逆タイムマシン運用」ということができます。

新興国への進出は、国内不動産とは異なるリスクがあります。しかし、日本では得られない高い経済成長によってもたらされる投資リターンを狙うことが可能になります。また、アジアにも資産を分散して保有することで分散投資が実現でき、日本に偏った資産構成を修正することができます。

特に新興国への海外投資は、成長する市場に自分の資産を配分することを意味します。そして、グローバルな資産運用によって、将来の円安リスクに備えることができるのです。

※本コラムは、マネックス証券の創業にも参加された、資産デザイン研究所代表取締役の内藤忍氏より寄稿頂いた原稿を基に構成しています。

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投稿更新日:2016年09月01日