本コラムでは、個人投資家の資産運用について、2つのことを一貫して提唱してきました。1つは、日本の個人投資家はもっと外貨資産を保有すべきということ。そして、もう1つは金融資産だけではなく、実物資産にも投資対象を広げて2つの資産のメリットを活用すべきということです。

日本人の個人金融資産は円資産に偏っています。個人金融資産は1800兆円と推計されますが、恐らくその95%以上は円資産になっています。アセットアロケーションの基本は円と外貨の比率をコントロールすることです。「50％の法則」というのがあります。円高になるか円安になるかわからないのであれば、五分五分ということですから、外貨資産を少なくとも50％前後にまで引き上げる必要があるということです。

外貨資産は保有するのがリスクではなく、「保有しないことがリスク」なのです。なぜなら、外貨資産を保有しないまま円安になれば、円で保有している資産の実質的な価値は下落していくからです。もちろん円高になれば円資産を保有している方が有利ですが、どちらに転ぶかわからないなら、どちらでも良いように準備しておくべきなのです。

円高と円安を比較した場合、円高は円の価値が高まることですから、悪いことではありません。日本人にとって憂慮すべきなのは、円高よりもむしろ円安です。円の価値の下落という最悪の事態になる前に、対策を立てて実行しておく必要があるのです。

そして、もう1つのポイントが実物資産への投資対象の拡大です。不動産のような実物資産への投資は投資金額が大きいことからハードルが高いのが現実です。特に海外不動産は正確な情報が入手しにくく、トラブルも多いことから二の足を踏む人が多いのはわかります。

しかし、国内の不動産だけではなく投資対象を海外に広げることによって、円安リスクのヘッジにもなり、アジアの新興国の高い成長率を取り込むことも可能になります。情報収集もセミナーなどに出席し、現地の視察なども活用することで、精緻な情報収集が可能になってきました。

本コラムでこれまで情報提供してきた資産運用に関するアプローチ方法によって、日本の個人投資家の資産運用に関するマインドが変わり、1人でも多くの人が外貨資産や海外不動産投資に興味を持つきっかけになれば幸いです。

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投稿 【コラム】内藤忍氏／ 海外不動産投資の進化はこれからも続く は 海外不動産の投資情報サイト｜フォーランドリアルティネットワーク に最初に表示されました。

2018年7月は、日銀の金融政策の微妙な修正にマーケットが揺れました。金融緩和の継続は明確に表明したものの、長期金利の誘導上限を0.2％程度のレベルに引き上げると発表。黒田総裁の「従来の倍程度を念頭」というコメントによって長期金利が上昇し、その影響が世界に波及しました。

従来は長期金利の誘導目標は0％程度で、0.1％レベルを超えると指値オペと呼ばれる無制限の国債買い入れで金利を抑えてきました。今回の長期金利に対する微妙な政策変更は、金融緩和政策の転換というより、金融機関の収益に配慮した対応と見られます。

しかし、日本は相変わらずの緩和モードですが、他国は状況が異なります。利上げモードになっている国はアメリカだけではなく、イギリスのイングランド銀行は8月2日に9カ月ぶりの利上げを実施。カナダ、インド、チェコなども利上げを行っています。

世界的に金利水準が上方にシフトすると海外不動産マーケット全体にはマイナスの影響が出てきます。特に新興国マーケットはアメリカの金融政策の影響を大きく受けます。財政状況の脆弱なアルゼンチン、トルコといった国は自国が抱える問題が、アメリカの利上げによって顕在化し、通貨が急落。通貨防衛のための利上げに追い込まれて、それが更に国内経済の停滞に拍車をかける悪循環になっています。

東南アジアの新興国マーケットは、今のところ大きな影響は出ていませんが、今後さらに日銀の政策変更が世界的な金利上昇をもたらせば、資本の流出などのマイナスの影響が出てくるかもしれません。日銀の金融政策の変化⇒先進国の金利上昇⇒新興国経済への悪影響という流れです。

しかし、ここで確認すべきことは、果たして今回の金融政策決定会合で日銀の金融政策には根本的な変化があったのかどうかです。日銀は今回いくつかの新しい政策を発表していますが、その中の1つが「フォワードガイダンス」という新しい指針です。現状の低金利を「当分の間」続けると市場に対し約束することで、金融緩和が終わったという政策修正観測を打ち消すものです。

今回発表された日銀の物価水準の予想は、今までより引き下げられ、2020年度の物価見通しは1.6％上昇と下方修正しました。つまり、金融緩和が終了するための条件としている2％の物価上昇目標達成は、2021年度以降にずれ込むということです。つまり、それまでの3年は、微調整はあるものの引き続き金融緩和が続くことを意味します。

長期金利の変動幅を広げて金利が少し上昇したとしても、金融緩和政策が当分の間変わることは無いことを意味します。金利の変動を容認したのは金融緩和を終了させるという意図よりも、金融緩和による金融機関の収益悪化に配慮することと思われます。このように考えると、日銀の金融政策は大きく変わったとは言えず、発表直後の金利上昇というマーケットの反応は過剰だったと考えることができます。

先進国では金利上昇への動きが出てきている国もありますが、その影響は思ったよりも大きくなく、金融マーケットや不動産市場に与える影響は限定的と思っています。株高や不動産価格の上昇で、リスク資産に対する警戒感を高めるレベルにはなっていますが、過剰な警戒感で投資のチャンスを逃さないようにしたいものです。

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欧米先進国の金利上昇が続いています。アメリカの長期金利の指標となる表面利率2.250％の10年物国債利回りは、3％近くまで上昇しています。これは、2014年以来約4年ぶりの高いレベルです。

アメリカが金融緩和から金利上昇に金融政策を転換し、欧州が追随するとの思惑がマーケットに広がったことが金利上昇をもたらしました。欧州中央銀行（ECB）の資産購入終了を支持する発言をオランダ中銀のクノット総裁が行ったことで、ECBのバランスシート拡大による金融緩和の終了が近いこともマーケットは意識し始めています。

その結果、欧州の債券相場もアメリカ同様に下落（金利は上昇）し、1月29日にドイツの5年債利回りは2015年以来3年ぶりにプラスに転じました。また、ドイツの10年債利回りも2月2日に0.76％まで上昇しています。このような欧米の金利上昇は、世界の資産運用マーケットにどのように影響してくるのでしょうか？

まず、日本の金利にどのように影響してくるのかが気になります。金利の動きに神経質になるマーケット参加者が増えてきており、日銀の金融政策の微妙な変化に過剰に反応するケースも増えています。日銀の黒田総裁は今までの金融政策を継続することを再三表明していますが、市場はその真意がどこにあるかを疑心暗鬼になってきている状態です。

ただし、現時点で日銀は長期金利上昇を容認するとは考えにくく、長期金利が急激に上昇すれば日銀が再び無制限に市場から買い上げるオペレーションを行い、金利上昇をけん制していきます。金利上昇には限界があるということです。短期金利はマイナス金利を維持し、国債の購入を継続して長期金利（10年）を0.1％を超えないレベルに維持すると思われます。

海外に目を転じると、前述のとおり金利は先進国で上昇傾向にあり、債券価格は下落していくことになりますから、債券型の投資には逆風のマーケット環境といえるでしょう。欧米の外債や外国債券を組み入れた投資信託の購入には慎重になった方が良いと思います。

先進国の金利環境の変化を受けた新興国マーケットはどうなるでしょうか。従来、新興国のマーケットは、アメリカをはじめとする先進国の金融政策に大きく左右されてきました。先進国で利上げがあると、新興国の高金利のメリットの相対的優位性が薄れ、資金が新興国から先進国にシフトする。その結果として、新興国通貨の下落や新興国の株価・不動産価格の低迷という問題が顕在化することが多かったといえます。

しかし、今回のアメリカの利上げと欧州の金融政策の転換は、新興国のマーケットにはあまり影響が出ていないようです。元々、アメリカの利上げもそのペースが思ったよりも緩慢であることもありますが、何より新興国経済が先進国に振り回される今までの状況と変わってきたのが大きいと思います。先進国がくしゃみをすると、新興国が風邪をひくといった状況ではなくなってきているのです。

フィリピンやカンボジアのようなアジアの新興国の経済成長率は7％レベルをキープし、これから数年もこのペースが続くと予想されます。自国経済の規模が相対的に大きくなり、外国資金に依存する構造から抜け出しつつある新興国では、欧米の金融政策の転換による影響は今までに比べ相対的に小さなものになってきているのです。
むしろ、先進国の成長率が低下し投資機会が見つかりにくくなっている現状では、新興国の成長に対する価値が高まり、運用難の資金が流入する構図さえ見えてくるのです。

先進国と新興国の主従関係が無くなり、新興国の成長に対する魅力が高まれば金融環境の変化に関係なく新興国の不動産をはじめとするアセットに資金が集まってきます。今回のマーケットの動きは、グローバルな資産運用の環境が変わってきていることを感じます。従来のステレオタイプな経済分析では説明できない新しい動きを常に考えておく必要があるのです。

※本コラムは、マネックス証券の創業にも参加された、資産デザイン研究所代表取締役の内藤忍氏より寄稿頂いた原稿を基に構成しています。

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投稿 【コラム】内藤忍氏／ アメリカの利上げと世界経済への影響 は 海外不動産の投資情報サイト｜フォーランドリアルティネットワーク に最初に表示されました。

海外不動産投資は、国内不動産と比べリスクの高い投資対象といえます。不動産のリスクだけではなく、為替リスクをはじめとする不確定要因が多くあるからです。特に新興国では、不動産に関する法整備が不完全だったり、政治情勢が不安定な場合もあります。カントリーリスクによって、国内不動産より不透明な要因が多いのです。

しかし、そのようなリスクがあるからこそ、そのリスクと引き換えに大きなリターンを狙うことが出来ると考えることもできます。また、新興国不動産は国内に比べ小さな投資金額で、優良な立地の物件を手に入れられるというメリットがあります。

例えば、私が注目しているフィリピンやベトナム、カンボジアといった東南アジアの新興国では、マニラ、プノンペンといった首都や、ホーチミンのような国の中心都市の一等地に1000万円台から、まとまった広さのコンドミニアムを購入することができます。東京の中心部と比べれば、4分の1、5分の1といった価格で、将来のキャピタルゲインを狙うことができます。また完成後の賃貸に関しても、国内に比べて高いインカムゲインも期待できます。

今まで投資した物件の中で、既に完成して稼働しているプノンペンのコンドミニアムは、購入時の価格は日本円で1350万円程度。完成後は価格上昇し、現在は2000万円近くになっていると予想されます。また家賃も毎月15万円程度が入り、利回りは現在の市場価格に対しても8～10％と、日本の一等地の投資利回りを大きく上回ります。しかし、一方で海外不動産投資に失敗してしまい、大きなダメージを被っている人もいます。成功する人と失敗する人の差はどこにあるのでしょうか。

不動産投資で1番重要な事は、誰と付き合うかです。海外不動産の場合、特にこれが重要になります。販売会社を見極めるポイントは、短期的な付き合いを望む会社なのか、それとも長期的な付き合いを望む会社なのかという営業スタンスで見極めることができます。販売した後の完成までのフォローや完成後の賃貸管理に誠実に対応しない会社は、とにかく販売さえしてしまえば、その後のお付き合いは期待できません。

しかし、完成後の賃貸管理まで対応してくれる会社であれば、付き合い方は変わってくるはずです。長期的な関係を考えた、販売価格の設定や購入後のサービスを提供してもらえるのです。どちらの会社と付き合うべきかは明らかです。

また、不動産において購入後の賃貸管理の重要性は言うまでもありませんが、特に海外不動産では決定的になります。なぜなら、海外では日本人が満足できるレベルの管理会社は簡単に見つけることができず、またもし管理がうまくいかない場合のストレスの大きさは国内不動産の比では無いからです。
誰に管理してもらうかが極めて重要な成功要因になります。物件選択の巧拙よりも、販売している不動産会社の選択や賃貸管理をしてくれる管理会社の選択の方が重要と言えるのです。

資産運用のリターンには、冒頭に申し上げたようにリスクに対する見返りという側面があります。しかし意味のないリスクを取ってもリターンは望めません。海外不動産投資は国内での情報収集には限界があります。海外不動産投資の相談に来られる投資家にお勧めしているのは、現地視察です。
不動産は現場に行くことによってたくさんの情報が見えてきます。自分が投資をする可能性が低い国であっても、現地を視察してチェックのポイントがわかってくると、投資の精度が上がり、成功の可能性が高まります。

※本コラムは、マネックス証券の創業にも参加された、資産デザイン研究所代表取締役の内藤忍氏より寄稿頂いた原稿を基に構成しています。

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ハワイで今最も注目されている再開発プロジェクトは何か？
現地情報に詳しい人にそう聞いたら、「ワードビレッジ」を挙げる人が多いと思います。

ワードビレッジとは、ホノルルにある日本でも有名なハワイ最大のショッピングモール「アラモアナ・センター」の西側に隣接する「カカアコ地区」で進む、大規模タウンシップ開発プロジェクトです。観光人気の高い「ワイキキ」と、ハワイのビジネス・政治の中心地である官庁街「ダウンタウン」に挟まれた絶好のロケーションに位置するワードビレッジは、ホノルルの新たな中核エリアへと変貌を遂げることが期待されており、“第二のワイキキ”との声も聞かれています。

計画を進めているのは、ニューヨーク証券取引所に上場する、アメリカ屈指の大手デベロッパー「Howard Hughes Corporation（ハワード・ヒューズ）」です。同社を設立したハワード・ヒューズ氏は、“地球上の富の半分を持つ男”と言われた大富豪であり、レオナルド・ディカプリオ氏が主演を務めた映画「アビエイター」の題材となった人物としても知られています。

“全てのモノがここで手に入る街”というコンセプトのもと、60エーカーにも及ぶ広大な敷地で再開発が進められており、十数年間で高級コンドミニアム22棟や高級オフィスが誕生。ほかにも、全米人気オーガニック食品チェーン大手「ホールフーズ・マーケット」のホノルル旗艦店、ショップ、レストラン、カフェ、劇場、公園など、数多くの施設が一体的に開発される予定となっています。緑豊かな公園では、ヨガ教室やファーマーズマーケットなど、居住者や地域住民のコミュニティ形成のためのイベント開催も計画されています。また、再開発に併せて道路の新設や改修も行う計画であり、自転車専用レーンの設置も行われる予定です。

更に、ワードビレッジ内には、現在ホノルルで計画されているハワイ初の鉄道路線「HART」（2025年全線開通予定）の駅も誕生を予定しています。年々渋滞が厳しくなっているホノルル国際空港との間も約14分でアクセスできるなど、交通利便性にも恵まれたエリアへと変貌していく見通しです。2016年12月末には世界的に人気の創作和食レストラン「NOBU」が、これまで店舗を構えていたワイキキからワードビレッジ内に移転し話題となるなど、その成長性を見越した動きは今後ますます拡大していくこととなりそうです。

現在ワードビレッジでは、初期フェーズの高級コンドミニアムの販売がスタートしていますが、観光客の増加に伴うホテル需要の拡大や、都心で働く人たちによる賃貸需要を背景に、小型ユニットのコンドミニアムの人気が非常に高い状況にあります。高級コンドミニアム「アエオ」は、Studioユニット（38㎡）が発売後すぐに完売したほか、同じくワードビレッジ内に誕生するコンドミニアム「ケ・キロハナ」も、ハワイ在住者向けに売り出された375戸がわずか4日間で完売しています。

ワードビレッジのような大規模再開発の場合、開発の初期フェーズほど割安感のある価格設定がなされ、後半のフェーズに進むにつれて値上げが行われて割安感も薄れる傾向にあります。ワードビレッジへの投資を検討する上では、現在のようにまだ価格に割安感がある段階での投資をお勧めします。

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海外不動産投資を始める人が最初に悩むのが、先進国に投資をするのか新興国に投資をするのかです。先進国の投資対象国としてはアメリカやイギリスが代表的です。政治体制も安定し、投資家の所有権も長年にわたりしっかりと守られてきているので、安心して投資をすることができます。

一方の新興国は、投資のリスクと言う点では先進国よりも大きくなります。政治的な体制も不安定な国があり、法的な権利の保護も不十分な場合があります。また登記制度なども法整備がしっかりしていない場合があり、外国人の投資に制限がかかっている国も珍しくありません。

ただし、成長率を見ると新興国の魅力は圧倒的に高いといえます。もちろん先進国の一部の地域では高い成長が期待できる場合もありますが、新興国の場合は国全体が持続的に成長していく可能性が高く、伸びしろが大きく残っているところに違いがあります。

例えば、フィリピンのように平均年齢が若く人口ピラミッドがきれいな三角形になっている国は、今後長期にわたって労働人口の増加と消費の拡大が期待できます。所得水準の向上に伴い、国のGDPも拡大し不動産価格の上昇も同時に実現する可能性があるのです。

どちらの投資エリアを選ぶかは、投資の目的によって変わってきますが、一般的には若年層には新興国、シニアには先進国の投資が向いていると言えるでしょう。

新興国の場合、10年単位で見れば経済成長による投資のリターンが大きく期待できます。ただし、一時的に政治体制の混乱や、グローバル経済からのマイナスの影響によって経済が停滞するリスクもあります。投資にかける時間がまだ充分残っている30代40代の人が時間をかけて資産形成するのに向いた投資対象といえるのです。

逆に、相続を控えたシニア世代の人には、新興国投資はあまり向いていないといえます。相続発生時の現地での手続きが煩雑になる可能性もあり、スムーズな相続ができないリスクが残るからです。対策としては、購入前に海外税務に詳しい税理士の意見を聞いて、将来の相続時の手続方法について確認しておくようにしましょう。

シニア層の外貨投資の一環として海外不動産を保有する場合、目的は長期的な値上がり益よりも定期的なインカム収入がメインになります。新興国のプレビルド物件の場合、完成して賃貸が始まり収益を生むまでに時間がかかります。その間の値上がり益が期待できますが、時間の無いシニアには、それよりもすぐに得られる賃料収入の方が優先することが多いのです。

アメリカの中古物件や、イギリスの利回り保証物件などは、購入から短期間で賃貸収入が期待できますから、インカムを主目的とした投資に向いています。また、シニアの場合はリスクを抑えて着実に収益を狙うという点からも、先進国の方が安心感があって馴染みやすいのです。

日本国内は今後急激な高齢化と人口減少によって社会構造が大きく変わります。年金の支給や社会保障などのシステムはあまりあてにできないと思った方が良いでしょう。そのような中、資産の一部を日本と比べてはるかに成長の可能性の高い国に置いておくことには大きな意味があります。

現在は先進国、新興国共に1000万円以下からでも物件を探して投資をすることができます。しかし、今後為替レートや投資対象国の経済成長やインフレによって不動産価格が上昇しいずれ日本人投資家の手に届かない価格帯になってしまうかもしれません。

グローバルな資産運用の重要なツールとして海外不動産への投資は、年齢や投資目的を問わず、日本人がこれからも積極的に取り組んでいくべき投資対象だと思います。

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海外不動産の中でも、一味違ったユニークな投資エリアとしてチェックしておきたいのがハワイです。ハワイはアメリカの1つの州で、投資エリアとしては先進国の不動産に分類されますが、他の先進国投資エリアとは、投資物件へのアプローチ方法が随分違います。

第一に、投資金額が比較的大きくなります。アメリカ本土やイギリスでは1000万円程度から投資できる物件が存在しますが、ハワイでは1000万円では投資に適した物件は見つかりません。最低でも3000万円程度、中心は5000万円から1億円程度の価格帯になります。ハワイには1億円以上の物件をキャッシュで購入するような投資家層が存在し、他の海外不動産投資エリアの投資家層とは属性が異なると言えます。

また、ハワイに投資する人たちは、利回りよりも資産性を重視する傾向があります。ドル資産として減らないように保全することを目的にしているのです。ハワイの中でもオアフ島の中心部の不動産はそのような人たちにとって理想的です。価格が安定しているからです。
例えば、ワイキキにあるコンドミニアムへの投資は、リーマンショックの際もあまり大きな価格下落はありませんでした。その後、価格は再び上昇し現在ではリーマンショック前を上回る水準まで上昇しています。

ワイキキエリアのコンドミニアムの価格が底堅い理由は、世界中から集まる多様な投資家層にあります。日本人にも投資対象として人気があるハワイですが、アメリカだけではなく、海外の様々な国からの投資資金がハワイに集まってくるのです。例えば、中国、南米、ロシア、カナダなど他の国の不動産投資家にも注目されています。

また、投資目的ではなく自己使用や将来の移住を考えて保有する人も増えています。価格が安定していれば、安心して購入し、長期で保有する方が良いということになります。常に世界から買い手が集まってきますから、売却したいと思えばいつでも現金化できるのもメリットです。

ワイキキの場合、新築物件よりも中古物件の売買が頻繁に行われているのも特徴の1つです。中には築年数が50年近い古い建物もありますが、メンテナンスがしっかり行われているものであれば賃貸需要が強く、収益物件としての魅力は衰えることがありません。

ハワイの不動産を購入する場合も、まず購入目的を明確にすることが大切です。利回りを期待した純粋な投資という投資家には向いていない投資対象であること。また、ある程度まとまった投資資金が必要になることから、資金に余裕がある人に限定されます。物件本来の価値についてしっかりリサーチしてから判断するようにしましょう。

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海外不動産投資はハードルが高いという声を良く聞きます。確かに、1つの物件の価格が最低でも1000万円程度はしますから、簡単に意思決定できるものではありません。

そこで代替手段として海外REITでの運用を検討している人がいます。現物よりも少額で分散投資ができるという点ではメリットがあるように見えます。しかし、2つの投資対象は同じ不動産であっても、別モノだと思った方が良いと思います。

例えば、投資対象は実物不動産の場合、居住用のコンドミニアムが中心です。海外REITは商業用物件を組み入れたものが多く、高いリターンが期待できる反面、景気変動の波を受けやすいデメリットがあります。

REITと実物不動産では、価格の動きも異なります。REITは売買が自由で流動性が高いですから、実物の不動産よりは、金融商品に近く、価格の変動が大きくなります。ここ数年のように、マーケットの先高期待が高まると、先行して価格が上昇する傾向があります。実物の不動産は、REITに比べると価格に遅行性があり、値上がり局面では出遅れた物件を安く購入するチャンスが出てきます。

売却時の税金も異なります。REITは金融商品ですから、株式や投資信託のように値上り益に対して20％の譲渡益課税となります。それに対して実物不動産は、5年以内に売却すると約40％のキャピタルゲイン課税となり、5年超でも約20％の税率となります。

また、実物不動産は購入後にリノベーションをかけて家賃を上昇させて利回りを向上させることも可能です。自分で物件のバリューアップができるというのは、REITには無いメリットです。

レバレッジという点からもREITより現物不動産の方が有利です。最近、国内の金融機関が海外不動産投資に対する融資を行うケースが増えています。国内での不動産投資経験が必要であったり、いくつかのハードルはありますが、円で1％以下の金利で資金調達できる場合もあります。投資金額のほぼ100％の融資を受けられれば、現金を使わないで海外不動産への投資が可能になるのです。これは海外REITでは得られないメリットになります。

不動産投資のメリットは、取引コストと流動性を犠牲にする見返りに、価格の「歪み」から超過収益を狙えることにあると思います。自分で物件を分析していくことで、マーケット価格よりも割安に放置された物件を比較的簡単に見つけることができるのです。金融商品化しているREITの場合は、そのような歪みを見つけることは、極めて難しいと言えます。

2つの商品を比較すると、海外不動産は、REITではなく自分で物件を選択して実物不動産に利があると思っています。ただし、時間をかけて調査・分析ができる人に限定されると思います。実物不動産は個別性が強いですから、海外の場合、現地での視察が必須です。また購入後の管理についても信頼できる会社を見つけることも大切です。物件を上手に吟味できれば、魅力的な投資対象を見つけることができるはずです。

REITには、小口で手軽に不動産投資を始められるというメリットがありますが、現物資産とはかなり異なる投資対象であることを忘れてはいけません。

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トランプ大統領誕生に伴うアメリカ国内の混乱が続いています。1月下旬に大統領が署名した難民・移民の制限に関する大統領令には、国内外から反発の声が強く、「行き過ぎ」との意見が強くなっています。アメリカ政府がこれから打ち出す政策に対する不透明感と、国内の政治的な対立による混乱への懸念から、国内だけではなくグローバルな株式市場へのマイナスの影響も出てきています。

就任直後から矢継ぎ早に大統領令を出している新政権の姿勢から分かるのは、トランプ大統領が早期に結果を出そうとロケットスタートをかけていることです。大統領選挙が接戦で決まり、共和党内も一枚岩になっていなかったこともあり、政権発足直後からトランプ大統領の支持率は高くありません。支持率を上げるためには政策で結果を出すしかないのです。

トランプ大統領が就任から1週間で署名した大統領令は、オバマ前大統領の記録を上回る過去最高の数になっています。その背景には、低い政権支持率を実績をあげることによって回復させたいというトランプ氏の意向が強く働いていると思われます。

発表された政策の中には市場に好感されるものも含まれています。例えば、エネルギー開発などは、オバマ政権とは方向転換した内容ですし、アメリカ国内への製造業の誘致は国内経済にはプラスの影響が期待できます。何より、今までのアメリカを変えるという、変化に対する期待が、昨年後半からの株式マーケットの上昇や、為替のドル高を生み出してきました。

しかし、未来が想定できない展開になると、期待が不安心理に変化し、リスクに対して慎重になる人が増えてきます。リスクオフの動きが優勢になって、株価の下落やドル高の修正といった局面が現れることになります。

個人的にはこのような不透明感からのマーケットの調整は長くは続かないと思っています。むしろ、一時的な調整は、押し目買いのチャンスになるかもしれないと考えます。

その理由は、アメリカ経済のファンダメンタルズが極めて良好であることです。さらに、今後の利上げや製造業のアメリカ回帰の動きが出てくれば、米国経済は堅調に推移し、資金流入に伴ってアメリカドルも上昇する可能性が出てくるのです。これは、アメリカだけではなく、米ドルにリンクする通貨を採用する新興国の不動産投資家にとってもプラスの材料になります。

新政権の幹部やトランプ氏自身からドル高に対する懸念を発言しているケースもありますが、その思惑とは裏腹に米国への資金流入が続きドルはこれからも堅調な動きを続けると想像します。過剰な円高リスクは考える必要はないかもしれません。

トランプ大統領の発言で注意すべき点は2つあります。1つは、交渉を有利に進めるために、あえて過激な発言をする傾向があることです。高めのボールを投げることで、有利な落としどころを見つけていく。心理学でアンカリングと呼ばれる方法ですが、交渉術の基本です。
過激な発言を額面通りに受け止めるのではなく、その裏にある真意を常に考えることが本当の政策意図を知るために必要になります。

もう1つの注意点は、トランプ氏とメディアの対立です。トランプ氏は選挙活動中からツイッターを使って情報発信をして、メディアの存在価値を否定するような発言も繰り返してきました。投資家にとって気がかりなのは、トランプ政権とメディアの対立から、配信される情報が歪められて伝えられてしまうリスクです。どの情報が、正しいのか見極める力がこれまで以上に求められることになるでしょう。

話をまとめると、私は今回のトランプ大統領の誕生は、海外不動産投資にとってマイナスにはならないと思っています。混乱によって一時的な相場の下落や円高があったときは、むしろ投資のチャンスになる可能性もあります。

大きな歴史の流れで捉えると、トランプ大統領の誕生はアメリカ国内の変化だけではなく、世界経済が大きく変わる転換点にあることを示していると思います。グローバリゼーションに対する行き過ぎた動きの修正、それからメディアに対する不信感。このような状況があいまった現象と捉えるべきでしょう。

アメリカ以外でも、今後似たような動きが出てくることが予想されます。そのたびに、マーケットは不安心理が台頭して変動するかもしれません。しかし、過剰に反応せず、本質を冷静に見極めることが大切だと思っています。

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明けましておめでとうございます。本年も、本コラムをどうぞよろしくお願いいたします。

新春ということで、2017年のマーケットに関する予想がメディアで出回っています。海外不動産投資に興味を持っている本コラムの読者の皆さまにとっては、その中でも特に為替相場の動きが最も気になるところだと思います。昨年は、イギリスのEU離脱に関する国民投票やアメリカ大統領選挙でのトランプ氏の勝利といった想定外の混乱要因から円高が予想されたにも関わらず、年後半は予想に反して為替市場はドル高に転じました。

年初に海外投資を始めた方は、一時為替差損で大きなマイナスになりましたが、年後半でその損失が小さくなったはずです。また英国国民投票の結果が発表された直後に、果敢にイギリス投資を始めた投資家は、その後の円安ポンド高で短期間に為替による大きなリターンを享受できました。

しかし、為替相場を予想することは極めて難しく、このように円高のタイミングを狙ってピンポイントで投資をするのはあまり賢明とは言えません。為替の変動によるリスクを小さくするためには、むしろタイミングを分散させる投資が最善の策だと考えています。

具体的には、海外不動産の購入を検討しているのであれば、購入する段になって慌てて円を現地通貨に換えるのではなく、計画的に事前に何回かに分けて外貨調達をしていくべきだということです。投資する国がまだはっきりしない場合でも、米ドルで投資資金を保有していくようにすれば、ドル円の変動による収益のブレを平均化することができます。

例えば20万ドル（2300万円）程度の投資を想定しているのであれば、5万ドルで4回に分けて、ドル買いのポジションをFX（為替証拠金取引）で構築しておく。もしドル高が進んでも、このポジションを現受すれば、ドル購入時のレートで外貨調達できることになります。

ドル円について言えば、2017年は2016年よりもさらにドル高のリスクが高まる可能性を頭に置いておくべきだと個人的には考えています。FRBの利上げやトランプ政権での国債増発懸念からドル高が先行しています。一方で、米国もこれ以上のドルの上昇を容認しないから、これ以上のドル高にはなりにくいというという意見もあります。

しかし、もしドル高円安が進んだ場合には、想定しているよりもかなり大幅な円安ドル高になる可能性があると思います。具体的には、前回の円安時に到達した1ドル＝125円前後で上昇が止まらず、130円から135円程度まで円安になることも想定しておくべきでしょう。可能性は低いかもしれませんが、さらにそれを超える円安になってしまうと、日本人の円資産は実質的に大きく毀損し、海外投資をしたくても円ベースの価格上昇から投資対象が限られるようになってしまいます。

このような為替の展開になってから後悔してももう間に合わないのです。再び円高になるタイミングがあればそれを待っていることで再度チャンスを得ることができますが、その後さらに円安傾向が定着してしまえば、海外に資産を保有することは永遠に出来なくなってしまいます。

日本人の個人金融資産の95％は円資産に偏っています。このコラムを読んでいる投資家の皆さんはそれよりは外貨の保有比率が高いと思いますが、それでも円資産の比率の高い方が多いのではないでしょうか。

昨年の1ドル＝100円前後の円高局面から比べると円安が進んだように見えますが、まだ15％程度に過ぎません。2017年の円安リスクに備える保険という意味を考えても、資産の中における外貨の比率を見直して、将来の為替変動に一喜一憂しないポートフォリオ構築を進めていくべきです。

本年もまた個人投資家の皆さまに有益な情報提供を心がけたいと思います。2017年も資産形成によって将来のお金の不安から解放されるライフスタイルを目指しましょう！

※本コラムは、マネックス証券の創業にも参加された、資産デザイン研究所代表取締役の内藤忍氏より寄稿頂いた原稿を基に構成しています。

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