2019年5～6月にかけて、歴史的な建造物が多く残り、ザ・ビートルズの故郷としても有名なイギリス中西部の大都市「リバプール」の現地視察を行ってきました。

リバプールは多くの大学が集まる学術都市としての顔も持ち合わせており、現在弊社がご紹介している学生向け物件「NATEX（ネイテックス）」が誕生する場所でもあります。今回、ネイテックスの建設現場の様子や周辺環境などが分かる写真を掲載しておりますので、ぜひ参考にしてください。

NATEX建設現場

弊社でご紹介している“5年間・年9％のネット利回り保証”が付帯する学生向け物件「Natex（ネイテックス）」の建設現場です。現在はまだ基礎工事の段階で、計画通りに進捗すれば2021年1月に完成予定となっています。

本物件はA棟・B棟の2棟構成で、それぞれの棟の間にはガーデンスペースが設けられるとのことです。また、敷地内には入居者や施設の関係者以外入れない形となるそうで、セキュリティ面にもきちんと配慮がなされた物件となる予定です。

ネイテックスは主要幹線道路に面しており、目の前にはバス停もあるため、車やバイクを持たない学生でも生活しやすい便利なロケーション。また、建設地の斜め前の区画にはイギリスの大手スーパー「テスコ」があるほか、すぐ裏手の通りにはスーパーやコンビニ、レストラン、カフェ、書店、薬局なども立ち並んでおり、生活利便性には大変恵まれています。

なお、現地情報によると、今年6月にネイテックスに対してロンドンに拠点を置く投資ファンドからのバルク買いが入ったそうです。リスク管理の厳しい投資ファンドが、様々なデューデリジェンスを行ったうえでポートフォリオに加える決定したことは、ネイテックスの投資価値が確かなことの裏付けであり、すでに本物件に投資されている方はもちろん、これから投資をご検討される方にとっても大変ポジティブなニュースではないかと思います。

学術エリア「ナレッジ・クオーター」

ネイテックスは、大学や病院、研究施設などが集まる学術エリア「ナレッジ・クオーター」に立地しており、直線1km圏内（徒歩10分前後）に7つの大学が集積し、計6万人以上の学生が通学しています。今回の現地訪問でも、ネイテックスの至近に集まる大学キャンパスの多さに改めて驚くとともに、学生向け物件として長期に渡って安定的な稼働が期待できるこれ以上ない立地であることが再認識できました。

中でも、リバプールで一二を争う学生数を誇る「リバプール大学」と「リバプール・ジョン・ムーア大学」が、直線500m圏内の至近距離にあることは、学生向け物件を運営するうえで大きな武器になるのではないかと思います。

医学・化学等の分野で世界有数の研究功績を築く「リバプール大学」は、ノーベル賞受賞者も多く輩出している名門国立大学で、学生数は約23,000人に上ります。リバプール大学のキャンパスは、100エーカー(約40万㎡／東京ドーム約4.7個分)にもおよぶ広大な敷地を誇っており、その中には講義室が入る建物や図書館、研究所など、100を超える施設が集積しています。

⇒リバプール大学キャンパスマップ(PDF)

リバプール大学はキャンパス拡張のため、向こう15年程度をかけて10億ポンド(約1,350億円)を投じることを発表していますが、実際にキャンパス内を歩いていても、元は住宅だったようなレンガ建ての建物が大学の教室として使われているなど、学生数の増加によってが右肩上がりにある中でスペースが足りていない様子がうかがえました。

拡張計画では講義スペースなどを設ける建物のほか、デジタルイノベーション施設、アーツ＆ヒューマニティ・センターなども建設予定で、すでに市内では新たな関連施設の建設が着々と進んでおり、今後のさらなる学生数の増加と学生向け住居に対する需要の拡大への期待が膨らみました。

リバプール市内において、人気や規模の面でリバプール大学と競っているのが、英国最大級の先進大学「リバプール・ジョン・ムーア大学」（学生数約19,000人）です。サッカー・プレミアリーグで最多の優勝回数を誇るリバプールFCのお膝元であることもあり、サッカーに焦点を当てたスポーツ科学分野の学部があるほか、世界的ロックバンドのザ・ビートルズを生んだポピュラー音楽発祥の地として、ポピュラー音楽を研究する学部もあるなど、他にはない多種多様なプログラムで世界的な人気を集めています。

なお、ナレッジクオーター内には、リバプール大学とリバプール・ジョン・ムーア大学のジョイントベンチャーによって誕生した、産学連携のイノベーションハブ「センサーシティ」もあります。

この他にも、ナレッジ・クオーター内やその近隣には、リバプール・ホープ大学、ザ・シティ・オブ・リバプール大学、リバプール大学熱帯医学校、リバプール美術デザイン学校、リバプール芸術総合大学、リバプール・ライフ・サイエンス・アクセレーター、リバプール大学王立病院など、大学や研究施設等が集積しており、平日には多くの学生や研究者たちが行き交います。

ショッピングコンプレックス「リバプール・ワン」

リバプールの中心部に誕生するネイテックスは、商業施設が集まる繁華街エリアまで直線500m程度と非常に近距離にあります。このエリアには、東京ドーム約5個分に相当する広大な敷地に170以上のテナントが集積する屋外ショッピングコンプレックス「リバプール・ワン」があるなど、デパート、スーパー、ショップ、レストラン、カフェ、バー、薬局、映画館、郵便局といった数多くの施設が立ち並んでいるため、ネイテックスに住む学生が日常生活において不自由することはないでしょう。

リバプール・ライム・ストリート駅

ネイテックスから徒歩3分ほどの近距離には、リバプールの玄関口「リバプール・ライム・ストリート駅」があります。同駅は地上に9つ、地下に1つのプラットホームがあり、全部で6社の路線が乗り入れるターミナル駅となっています。

リバプール・ライム・ストリート駅からは、マンチェスター、シェフィールド、ブラックプールなどの近郊都市との間を結ぶ路線だけでなく、ロンドン、ニューカッスル、バーミンガムといった遠方の都市との間を結ぶ長距離路線も数多く発着しており、毎日多くの人が往来しています。

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投稿 【視察レポート】イギリス・リバプールの学生向け物件「NATEX」 は 海外不動産の投資情報サイト｜フォーランドリアルティネットワーク に最初に表示されました。

本コラムでは、個人投資家の資産運用について、2つのことを一貫して提唱してきました。1つは、日本の個人投資家はもっと外貨資産を保有すべきということ。そして、もう1つは金融資産だけではなく、実物資産にも投資対象を広げて2つの資産のメリットを活用すべきということです。

日本人の個人金融資産は円資産に偏っています。個人金融資産は1800兆円と推計されますが、恐らくその95%以上は円資産になっています。アセットアロケーションの基本は円と外貨の比率をコントロールすることです。「50％の法則」というのがあります。円高になるか円安になるかわからないのであれば、五分五分ということですから、外貨資産を少なくとも50％前後にまで引き上げる必要があるということです。

外貨資産は保有するのがリスクではなく、「保有しないことがリスク」なのです。なぜなら、外貨資産を保有しないまま円安になれば、円で保有している資産の実質的な価値は下落していくからです。もちろん円高になれば円資産を保有している方が有利ですが、どちらに転ぶかわからないなら、どちらでも良いように準備しておくべきなのです。

円高と円安を比較した場合、円高は円の価値が高まることですから、悪いことではありません。日本人にとって憂慮すべきなのは、円高よりもむしろ円安です。円の価値の下落という最悪の事態になる前に、対策を立てて実行しておく必要があるのです。

そして、もう1つのポイントが実物資産への投資対象の拡大です。不動産のような実物資産への投資は投資金額が大きいことからハードルが高いのが現実です。特に海外不動産は正確な情報が入手しにくく、トラブルも多いことから二の足を踏む人が多いのはわかります。

しかし、国内の不動産だけではなく投資対象を海外に広げることによって、円安リスクのヘッジにもなり、アジアの新興国の高い成長率を取り込むことも可能になります。情報収集もセミナーなどに出席し、現地の視察なども活用することで、精緻な情報収集が可能になってきました。

本コラムでこれまで情報提供してきた資産運用に関するアプローチ方法によって、日本の個人投資家の資産運用に関するマインドが変わり、1人でも多くの人が外貨資産や海外不動産投資に興味を持つきっかけになれば幸いです。

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投稿 【コラム】内藤忍氏／ 海外不動産投資の進化はこれからも続く は 海外不動産の投資情報サイト｜フォーランドリアルティネットワーク に最初に表示されました。

2018年7月は、日銀の金融政策の微妙な修正にマーケットが揺れました。金融緩和の継続は明確に表明したものの、長期金利の誘導上限を0.2％程度のレベルに引き上げると発表。黒田総裁の「従来の倍程度を念頭」というコメントによって長期金利が上昇し、その影響が世界に波及しました。

従来は長期金利の誘導目標は0％程度で、0.1％レベルを超えると指値オペと呼ばれる無制限の国債買い入れで金利を抑えてきました。今回の長期金利に対する微妙な政策変更は、金融緩和政策の転換というより、金融機関の収益に配慮した対応と見られます。

しかし、日本は相変わらずの緩和モードですが、他国は状況が異なります。利上げモードになっている国はアメリカだけではなく、イギリスのイングランド銀行は8月2日に9カ月ぶりの利上げを実施。カナダ、インド、チェコなども利上げを行っています。

世界的に金利水準が上方にシフトすると海外不動産マーケット全体にはマイナスの影響が出てきます。特に新興国マーケットはアメリカの金融政策の影響を大きく受けます。財政状況の脆弱なアルゼンチン、トルコといった国は自国が抱える問題が、アメリカの利上げによって顕在化し、通貨が急落。通貨防衛のための利上げに追い込まれて、それが更に国内経済の停滞に拍車をかける悪循環になっています。

東南アジアの新興国マーケットは、今のところ大きな影響は出ていませんが、今後さらに日銀の政策変更が世界的な金利上昇をもたらせば、資本の流出などのマイナスの影響が出てくるかもしれません。日銀の金融政策の変化⇒先進国の金利上昇⇒新興国経済への悪影響という流れです。

しかし、ここで確認すべきことは、果たして今回の金融政策決定会合で日銀の金融政策には根本的な変化があったのかどうかです。日銀は今回いくつかの新しい政策を発表していますが、その中の1つが「フォワードガイダンス」という新しい指針です。現状の低金利を「当分の間」続けると市場に対し約束することで、金融緩和が終わったという政策修正観測を打ち消すものです。

今回発表された日銀の物価水準の予想は、今までより引き下げられ、2020年度の物価見通しは1.6％上昇と下方修正しました。つまり、金融緩和が終了するための条件としている2％の物価上昇目標達成は、2021年度以降にずれ込むということです。つまり、それまでの3年は、微調整はあるものの引き続き金融緩和が続くことを意味します。

長期金利の変動幅を広げて金利が少し上昇したとしても、金融緩和政策が当分の間変わることは無いことを意味します。金利の変動を容認したのは金融緩和を終了させるという意図よりも、金融緩和による金融機関の収益悪化に配慮することと思われます。このように考えると、日銀の金融政策は大きく変わったとは言えず、発表直後の金利上昇というマーケットの反応は過剰だったと考えることができます。

先進国では金利上昇への動きが出てきている国もありますが、その影響は思ったよりも大きくなく、金融マーケットや不動産市場に与える影響は限定的と思っています。株高や不動産価格の上昇で、リスク資産に対する警戒感を高めるレベルにはなっていますが、過剰な警戒感で投資のチャンスを逃さないようにしたいものです。

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投稿 【コラム】内藤忍氏／ 日銀の金融政策と海外不動産投資への影響 は 海外不動産の投資情報サイト｜フォーランドリアルティネットワーク に最初に表示されました。

欧米先進国の金利上昇が続いています。アメリカの長期金利の指標となる表面利率2.250％の10年物国債利回りは、3％近くまで上昇しています。これは、2014年以来約4年ぶりの高いレベルです。

アメリカが金融緩和から金利上昇に金融政策を転換し、欧州が追随するとの思惑がマーケットに広がったことが金利上昇をもたらしました。欧州中央銀行（ECB）の資産購入終了を支持する発言をオランダ中銀のクノット総裁が行ったことで、ECBのバランスシート拡大による金融緩和の終了が近いこともマーケットは意識し始めています。

その結果、欧州の債券相場もアメリカ同様に下落（金利は上昇）し、1月29日にドイツの5年債利回りは2015年以来3年ぶりにプラスに転じました。また、ドイツの10年債利回りも2月2日に0.76％まで上昇しています。このような欧米の金利上昇は、世界の資産運用マーケットにどのように影響してくるのでしょうか？

まず、日本の金利にどのように影響してくるのかが気になります。金利の動きに神経質になるマーケット参加者が増えてきており、日銀の金融政策の微妙な変化に過剰に反応するケースも増えています。日銀の黒田総裁は今までの金融政策を継続することを再三表明していますが、市場はその真意がどこにあるかを疑心暗鬼になってきている状態です。

ただし、現時点で日銀は長期金利上昇を容認するとは考えにくく、長期金利が急激に上昇すれば日銀が再び無制限に市場から買い上げるオペレーションを行い、金利上昇をけん制していきます。金利上昇には限界があるということです。短期金利はマイナス金利を維持し、国債の購入を継続して長期金利（10年）を0.1％を超えないレベルに維持すると思われます。

海外に目を転じると、前述のとおり金利は先進国で上昇傾向にあり、債券価格は下落していくことになりますから、債券型の投資には逆風のマーケット環境といえるでしょう。欧米の外債や外国債券を組み入れた投資信託の購入には慎重になった方が良いと思います。

先進国の金利環境の変化を受けた新興国マーケットはどうなるでしょうか。従来、新興国のマーケットは、アメリカをはじめとする先進国の金融政策に大きく左右されてきました。先進国で利上げがあると、新興国の高金利のメリットの相対的優位性が薄れ、資金が新興国から先進国にシフトする。その結果として、新興国通貨の下落や新興国の株価・不動産価格の低迷という問題が顕在化することが多かったといえます。

しかし、今回のアメリカの利上げと欧州の金融政策の転換は、新興国のマーケットにはあまり影響が出ていないようです。元々、アメリカの利上げもそのペースが思ったよりも緩慢であることもありますが、何より新興国経済が先進国に振り回される今までの状況と変わってきたのが大きいと思います。先進国がくしゃみをすると、新興国が風邪をひくといった状況ではなくなってきているのです。

フィリピンやカンボジアのようなアジアの新興国の経済成長率は7％レベルをキープし、これから数年もこのペースが続くと予想されます。自国経済の規模が相対的に大きくなり、外国資金に依存する構造から抜け出しつつある新興国では、欧米の金融政策の転換による影響は今までに比べ相対的に小さなものになってきているのです。
むしろ、先進国の成長率が低下し投資機会が見つかりにくくなっている現状では、新興国の成長に対する価値が高まり、運用難の資金が流入する構図さえ見えてくるのです。

先進国と新興国の主従関係が無くなり、新興国の成長に対する魅力が高まれば金融環境の変化に関係なく新興国の不動産をはじめとするアセットに資金が集まってきます。今回のマーケットの動きは、グローバルな資産運用の環境が変わってきていることを感じます。従来のステレオタイプな経済分析では説明できない新しい動きを常に考えておく必要があるのです。

※本コラムは、マネックス証券の創業にも参加された、資産デザイン研究所代表取締役の内藤忍氏より寄稿頂いた原稿を基に構成しています。

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投稿 【コラム】内藤忍氏／ アメリカの利上げと世界経済への影響 は 海外不動産の投資情報サイト｜フォーランドリアルティネットワーク に最初に表示されました。

海外不動産投資はハードルが高いという声を良く聞きます。確かに、1つの物件の価格が最低でも1000万円程度はしますから、簡単に意思決定できるものではありません。

そこで代替手段として海外REITでの運用を検討している人がいます。現物よりも少額で分散投資ができるという点ではメリットがあるように見えます。しかし、2つの投資対象は同じ不動産であっても、別モノだと思った方が良いと思います。

例えば、投資対象は実物不動産の場合、居住用のコンドミニアムが中心です。海外REITは商業用物件を組み入れたものが多く、高いリターンが期待できる反面、景気変動の波を受けやすいデメリットがあります。

REITと実物不動産では、価格の動きも異なります。REITは売買が自由で流動性が高いですから、実物の不動産よりは、金融商品に近く、価格の変動が大きくなります。ここ数年のように、マーケットの先高期待が高まると、先行して価格が上昇する傾向があります。実物の不動産は、REITに比べると価格に遅行性があり、値上がり局面では出遅れた物件を安く購入するチャンスが出てきます。

売却時の税金も異なります。REITは金融商品ですから、株式や投資信託のように値上り益に対して20％の譲渡益課税となります。それに対して実物不動産は、5年以内に売却すると約40％のキャピタルゲイン課税となり、5年超でも約20％の税率となります。

また、実物不動産は購入後にリノベーションをかけて家賃を上昇させて利回りを向上させることも可能です。自分で物件のバリューアップができるというのは、REITには無いメリットです。

レバレッジという点からもREITより現物不動産の方が有利です。最近、国内の金融機関が海外不動産投資に対する融資を行うケースが増えています。国内での不動産投資経験が必要であったり、いくつかのハードルはありますが、円で1％以下の金利で資金調達できる場合もあります。投資金額のほぼ100％の融資を受けられれば、現金を使わないで海外不動産への投資が可能になるのです。これは海外REITでは得られないメリットになります。

不動産投資のメリットは、取引コストと流動性を犠牲にする見返りに、価格の「歪み」から超過収益を狙えることにあると思います。自分で物件を分析していくことで、マーケット価格よりも割安に放置された物件を比較的簡単に見つけることができるのです。金融商品化しているREITの場合は、そのような歪みを見つけることは、極めて難しいと言えます。

2つの商品を比較すると、海外不動産は、REITではなく自分で物件を選択して実物不動産に利があると思っています。ただし、時間をかけて調査・分析ができる人に限定されると思います。実物不動産は個別性が強いですから、海外の場合、現地での視察が必須です。また購入後の管理についても信頼できる会社を見つけることも大切です。物件を上手に吟味できれば、魅力的な投資対象を見つけることができるはずです。

REITには、小口で手軽に不動産投資を始められるというメリットがありますが、現物資産とはかなり異なる投資対象であることを忘れてはいけません。

※本コラムは、マネックス証券の創業にも参加された、資産デザイン研究所代表取締役の内藤忍氏より寄稿頂いた原稿を基に構成しています。

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明けましておめでとうございます。本年も、本コラムをどうぞよろしくお願いいたします。

新春ということで、2017年のマーケットに関する予想がメディアで出回っています。海外不動産投資に興味を持っている本コラムの読者の皆さまにとっては、その中でも特に為替相場の動きが最も気になるところだと思います。昨年は、イギリスのEU離脱に関する国民投票やアメリカ大統領選挙でのトランプ氏の勝利といった想定外の混乱要因から円高が予想されたにも関わらず、年後半は予想に反して為替市場はドル高に転じました。

年初に海外投資を始めた方は、一時為替差損で大きなマイナスになりましたが、年後半でその損失が小さくなったはずです。また英国国民投票の結果が発表された直後に、果敢にイギリス投資を始めた投資家は、その後の円安ポンド高で短期間に為替による大きなリターンを享受できました。

しかし、為替相場を予想することは極めて難しく、このように円高のタイミングを狙ってピンポイントで投資をするのはあまり賢明とは言えません。為替の変動によるリスクを小さくするためには、むしろタイミングを分散させる投資が最善の策だと考えています。

具体的には、海外不動産の購入を検討しているのであれば、購入する段になって慌てて円を現地通貨に換えるのではなく、計画的に事前に何回かに分けて外貨調達をしていくべきだということです。投資する国がまだはっきりしない場合でも、米ドルで投資資金を保有していくようにすれば、ドル円の変動による収益のブレを平均化することができます。

例えば20万ドル（2300万円）程度の投資を想定しているのであれば、5万ドルで4回に分けて、ドル買いのポジションをFX（為替証拠金取引）で構築しておく。もしドル高が進んでも、このポジションを現受すれば、ドル購入時のレートで外貨調達できることになります。

ドル円について言えば、2017年は2016年よりもさらにドル高のリスクが高まる可能性を頭に置いておくべきだと個人的には考えています。FRBの利上げやトランプ政権での国債増発懸念からドル高が先行しています。一方で、米国もこれ以上のドルの上昇を容認しないから、これ以上のドル高にはなりにくいというという意見もあります。

しかし、もしドル高円安が進んだ場合には、想定しているよりもかなり大幅な円安ドル高になる可能性があると思います。具体的には、前回の円安時に到達した1ドル＝125円前後で上昇が止まらず、130円から135円程度まで円安になることも想定しておくべきでしょう。可能性は低いかもしれませんが、さらにそれを超える円安になってしまうと、日本人の円資産は実質的に大きく毀損し、海外投資をしたくても円ベースの価格上昇から投資対象が限られるようになってしまいます。

このような為替の展開になってから後悔してももう間に合わないのです。再び円高になるタイミングがあればそれを待っていることで再度チャンスを得ることができますが、その後さらに円安傾向が定着してしまえば、海外に資産を保有することは永遠に出来なくなってしまいます。

日本人の個人金融資産の95％は円資産に偏っています。このコラムを読んでいる投資家の皆さんはそれよりは外貨の保有比率が高いと思いますが、それでも円資産の比率の高い方が多いのではないでしょうか。

昨年の1ドル＝100円前後の円高局面から比べると円安が進んだように見えますが、まだ15％程度に過ぎません。2017年の円安リスクに備える保険という意味を考えても、資産の中における外貨の比率を見直して、将来の為替変動に一喜一憂しないポートフォリオ構築を進めていくべきです。

本年もまた個人投資家の皆さまに有益な情報提供を心がけたいと思います。2017年も資産形成によって将来のお金の不安から解放されるライフスタイルを目指しましょう！

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8月27日に株式会社資産デザイン研究所が主催した第4回世界の資産運用フェアは、過去4回中で最高の来場者数となり、会場はいつもより更に盛り上がって、賑やかなイベントになりました。各社のブースも投資家の皆さまが大量に押し寄せ大賑わい。販売する物件が全て完売してしまうブースまで出てきました。これも、今までに無かったことです。

海外不動産投資の物件のブースは、先進国のアメリカ、カナダ、ドイツ、イギリス、ニュージーランドといった国々。そして新興国もマレーシア、タイ、フィリピン、カンボジア、スリランカ、ベトナムなど多彩な国が集まりましたが、どのブースも人だかりができていました。

半年前の開催と比べ随分活気があって雰囲気が変わったのには、いくつかの理由が考えられます。

1つは国内の低金利です。マイナス金利の導入によって国内金利は低下し、不動産担保ローンも銀行間の貸し出し競争が激化してきています。今後、もし日銀がマイナス金利幅を拡大するような追加緩和に出れば、更に低下圧力が高まることになります。金融機関の貸出先は減って、利ザヤも縮小していますから、今後も金利情勢に大きな変化が無ければ、さらに競争が激化して、金融機関の収益性の低下という傾向が続くと思います。

そこで、一部の銀行は貸出先の確保のために海外不動産に関しても国内金融機関が円建てのローンを貸し出すケースも出てきています。国内のマイナス金利の恩恵を海外投資のローンが受ける形になっているのです。

そして、もう1つの要因は円高です。一時は1ドル＝125円まで円安が進みましたが、最安値からは20％程度の円高になっています。米ドルだけではなくEU離脱の国民投票の結果を受けて急落したイギリスポンドのような通貨もあります。

円高によって円ベースの購入価格が低下して、日本の個人投資家にとっては投資がやりやすくなった側面があります。また、今後の円安を見込む場合の投資タイミングとして良いと考える投資家も増えてきたと見ることもできます。

為替に関して言えば、将来の予想をするよりも、将来の最悪の事態を防止するための「保険」と考えた方が良いでしょう。もし5年後、10年後を考えた時、今よりさらに円高になるなら、保有している円資産の価値が上がることになりますから問題はありません。むしろ対策を取っておくべきなのは円安です。仕事も年金も収入は基本的に円で入ってきますから、円安になれば実質的な収入は減っていくことになるのです。

それを補うためには、外貨での収入を得る手段が必要です。定期的な外貨建て収入を得るための1つの方法が海外不動産投資になるのです。

海外投資は為替リスクもあり、国内よりも不確実性が高いと言えますが、新興国であればそのリスクに見合った2ケタの利回りが狙える国もあります。また、投資対象も優良な首都の中心部にある物件が1000万円台で購入できるなど、国内に比べ投資金額が抑えられるメリットもあります。

そして、新興国不動産投資の最大のメリットは、時間軸を過去に巻き戻せるということです。アメリカの一足先に進んだネットビジネスを日本に持ち込んだ孫正義さんの経営手法は、アメリカという未来を日本という現在に運んできた「タイムマシン経営」と呼ばれます。逆に日本の昭和30年代のような新興国に不動産投資をすることは、日本の現在から過去に遡って収益を狙う「逆タイムマシン運用」ということができます。

新興国への進出は、国内不動産とは異なるリスクがあります。しかし、日本では得られない高い経済成長によってもたらされる投資リターンを狙うことが可能になります。また、アジアにも資産を分散して保有することで分散投資が実現でき、日本に偏った資産構成を修正することができます。

特に新興国への海外投資は、成長する市場に自分の資産を配分することを意味します。そして、グローバルな資産運用によって、将来の円安リスクに備えることができるのです。

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投稿 【コラム】内藤忍氏／ 円高で再び脚光を浴びる海外不動産投資 は 海外不動産の投資情報サイト｜フォーランドリアルティネットワーク に最初に表示されました。

日銀の金融緩和が続き、短期金利から長期金利まで低下しています。この状態は、国内の金融機関の経営に大きなマイナス要因となっています。マイナス金利になっているからと言って預金者に金利の支払いを要求することはできませんから、預金金利はほとんどゼロというレベルで張り付いたままになっています。

一方で、貸出に関しては企業の資金需要は弱く、また大企業からの金利引き下げの要請が強まっています。結果として、貸出から預金の金利を差し引いた利ざやによる収益は縮小傾向になってしまうのです。

この金融機関の運用難は、東京よりも地方に行くとさらに強くなります。地方の信用金庫の中には預貸率と呼ばれる、預金の中で貸し出しに回される比率が10％を切っているケースもあるそうです。10億円の預金を預かっても9億円以上の貸出先が見つからず、REITや債券のような、マーケットリスクのある商品で運用せざると得ない状況になっています。

国内の貸出は、金融機関の競争が激しくなってきており、最近は、地方銀行が東京に支店を出して、積極的に不動産投資ローンなどを融資する動きがあります。ある地方銀行は不動産担保ローンに1％以下の金利で融資を行っているという話を聞きます。また、信用金庫の中には、担保となる不動産の法定耐用年数を超えた融資期間で資金を貸し付けるといった積極的な融資先開拓をしているところもあります。

今後、国内の金融機関貸付は貸し手がさらに競争を激化させ、融資金利は低下していくことが予想されます。金融機関にとっては国内融資も収益性が落ちてきてしまう懸念があるということです。

そこで注目されているのが、海外の不動産投資に対する融資です。既に日本政策投資銀行が、海外不動産投資ではなく海外事業展開資金として、海外不動産の購入に対するファイナンスを行っています。ただしこちらは誰でも簡単に借りられるものではなく、国内での不動産事業を行っていて、海外展開に関する事業計画書などがしっかりと出来ていることが条件です。

また、円で調達したものを外貨で活用することになりますから、為替リスクが発生します。円高が急速に進むことがあれば、為替差損が発生します。

それ以外の海外不動産の資金調達方法としては、一部の銀行が実施しているフリーローンを使った借入や、国内不動産を担保にした不動産投資貸付などが選択肢になります。ただし、前者は借入金利が4～5％程度とかなり高く、収益性を考えればあまり積極的に利用できるものではありません。後者は、国内にまとまった不動産を保有していることが前提になりますし、顧客を絞って営業しているということで、誰でも利用できるものではありません。

しかし、今後はこの海外不動産の購入に対するファイナンスに、国内の運用難に陥っている地方金融機関が参入してくる可能性があると考えています。

不動産投資の醍醐味は、投資物件の選択だけではなく、借入の方法によってもその事業としての収益が大きく変わってくることです。例え同じ物件に投資をしていても、借入金利が1％変わればその収益は異なるものになってきます。

金融機関の融資姿勢は、ダイナミックに変化しています。先月までのルールが今月から変更になっているといったことは良くあることですから、最新の金融機関の融資情報を得られるようにしておくことは、これから海外不動産投資を行う上で成功要因の1つになると思います。

自分で実際にやってみないとわからないのが不動産投資の世界です。情報収集も重要ですが具体的に行動してみると、新しい世界が見えてきます。私自身も国内のファイナンスを利用した海外不動産投資をこれからも継続していこうと思っています。その中で得られた最新の情報を投資家の皆さまにフィードバックしていこうと考えています。

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不動産投資で重要なことは、絶対評価で物件を選ぶのではなく、相対評価で考えることです。利回りが高く、空室になりにくく、売買が簡単で、価格が手ごろな物件というような、投資家にとって絶対的に都合の良い物件は通常存在しません。

利回りが高ければ、その分空室リスクなどの物件の不確実性は高くなり、価格が手ごろであれば投資家が殺到しますから、価格は上昇し、利回りは低下する。これがマーケットのメカニズムです。だから大切なことは、不動産投資に対しての自分の優先順位を明確にして、それに最もふさわしい物件を幅広い投資対象から見つけていくことです。

例えば、為替リスクを取りたくないということであれば、国内不動産にフォーカスすることになります。逆に、円安リスクをヘッジしたいという目的になると、海外不動産から選択することになります。

海外不動産に投資する場合、対象国は大きく先進国と新興国に分かれます。先進国の場合、法律や制度が成熟しているため、投資を行ううえでは大変安心感があります。また、先進国では一戸建て・コンドミニアムを問わず、外国人でも不動産の購入を比較的自由に行うことができます。

さらに、ドルやユーロ、ポンドといった先進国の通貨は、新興国の通貨に比べて流動性が高いため、海外不動産投資のリスクのひとつとなる為替変動リスクも比較的小さく抑えることができます。

一方、新興国の不動産の場合は、土地の所有権が認められていない国も多く、コンドミニアムへの投資が中心です。完成前のプレビルドと呼ばれる物件を割引で購入し、完成後にテナントを付けて賃貸していくことになります。新興国の不動産の魅力は値上り益と、相対的に高い賃貸利回りにあります。経済成長率が高く、インフレ傾向の経済なので、家賃も上昇しやすく、表面賃貸利回りが10％を超える場合も珍しくありません。

しかし新興国の場合は、国によってカントリーリスクが異なり、物件の選択を間違えるとテナントが付きにくい物件を購入してしまうリスクもあります。また、一気にコンドミニアムが完成し、供給過剰になってしまって需給バランスが崩れてしまうことも珍しくありません。

このように不動産投資と一言で言っても、自分の投資目的に合った投資対象を幅広い選択肢を確認してその中から絞っていくことが、失敗しない投資のためには、極めて重要なのです。

投資の選択肢は様々な国に年々広がってきています。常に最新の情報をアップデートすることで、新しい投資のチャンスが見えてきます。

※本コラムは、マネックス証券の創業にも参加された、資産デザイン研究所代表取締役の内藤忍氏より寄稿頂いた原稿を基に構成しています。

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投稿 【コラム】内藤忍氏／ 不動産投資は世界各国を「水平比較」することが重要 は 海外不動産の投資情報サイト｜フォーランドリアルティネットワーク に最初に表示されました。

先月の大きなニュースは、イギリスの国民投票で欧州連合（EU）からの離脱が支持される結果になったことです。当初、残留の可能性が高いと楽観的に見ていたマーケットは、離脱ショックで急転。日経平均は前日比1300円安まで暴落し、ドル円も一時1米ドル＝100円を割り込む円高が進みました。

7月に入ってから、混乱は沈静化する兆しを見せていますが、今回の件はこれからの日本人の資産運用に大きな示唆を与えてくれたと思います。それは、金融資産を使った国内外の株式と債券を組み合わせた分散投資だけでは、もはや充分な分散効果が得られないという「金融資産の限界」です。

今後、世界経済の成長期待が弱まれば、株式市場にも悪影響があります。また、株式の変動率の高さから投資を敬遠する動きも出る可能性があります。世界的な金利の低下も続き、アメリカの利上げタイミングも不透明になってきました。現状の低金利下では、債券運用のリターンも期待できません。

つまり、金融資産に関しては、株式のリスクが高まり、債券のリターンが低下する。全体として、ハイリスク・ローリターンに向かっていくと言えるのです。

そんな金融市場から、資金がシフトしていくとすれば、その資金の受け皿になるのは、逃避「通貨」としての金（ゴールド）や、利回り資産としての不動産になると考えます。一言で言えば、金融資産から実物資産への資金移動です。

不確実性が更に高まる中でのこれからの資産運用のポイントは、自分の資産を様々なリスクにできるだけ分散させることです。金融資産だけでの資産運用で、グローバルな株価や為替の動きのようなマーケットリスクにすべての資産を連動させるのではなく、別のリスクを持つ資産にも資金を分散させていく。その筆頭にくるのが不動産ということになります。

不動産にも当然のことながら投資のリスクはあります。しかし、そのリスクは金融資産とはかなり異なるものになります。例えば、空室リスクや家賃の下落リスクといった不確実要因は、グローバル経済の動きではなく、立地（ロケーション）という極めてローカルな要因で決まってきます。

海外不動産を例に取ると、同じ都市にある物件であっても、どこに立地しているかによってその資産価値と空室のリスクは変わってきます。特に新興国の不動産に関しては、先進国に比べ相対的に価格が低いことから、できる限り都市の中心部に近い、立地の良い物件を選ぶべきだと考えます。優良な物件を押さえておけば、リーマンショックのような金融マーケットの混乱が発生したとしても安定した収益を得ることができるのです。

新興国では成長率の上昇と共に、大量のコンドミニアムの建設が進んでいる国があります。カンボジアのプノンペン、フィリピンのマニラ、タイのバンコク、ベトナムのホーチミンなどでは数年後に数千戸単位の新築物件がマーケットに供給され、一時的に需給バランスが崩れる可能性があります。

このような環境においては、立地に関して他の物件との十分な差別化がなされていることがポイントになります。供給が増えても、人気のあるエリアの人気物件であれば、借り手のニーズが集中しますから、市場全体の供給が増えても、空室リスクはそれほど高まらないと言えます。差別化された立地の不動産は、金融マーケットの変動に左右されにくい安定した投資対象と言えるのです。

金融資産だけの資産運用から、金融資産と実物資産を組み合わせた資産運用へ。国内でも、海外でも、これから不動産投資への個人投資家の関心が更に高まっていくと予想しています。

※本コラムは、マネックス証券の創業にも参加された、資産デザイン研究所代表取締役の内藤忍氏より寄稿頂いた原稿を基に構成しています。

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