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先月の大きなニュースは、イギリスの国民投票で欧州連合（EU）からの離脱が支持される結果になったことです。当初、残留の可能性が高いと楽観的に見ていたマーケットは、離脱ショックで急転。日経平均は前日比1300円安まで暴落し、ドル円も一時1米ドル＝100円を割り込む円高が進みました。

7月に入ってから、混乱は沈静化する兆しを見せていますが、今回の件はこれからの日本人の資産運用に大きな示唆を与えてくれたと思います。それは、金融資産を使った国内外の株式と債券を組み合わせた分散投資だけでは、もはや充分な分散効果が得られないという「金融資産の限界」です。

今後、世界経済の成長期待が弱まれば、株式市場にも悪影響があります。また、株式の変動率の高さから投資を敬遠する動きも出る可能性があります。世界的な金利の低下も続き、アメリカの利上げタイミングも不透明になってきました。現状の低金利下では、債券運用のリターンも期待できません。

つまり、金融資産に関しては、株式のリスクが高まり、債券のリターンが低下する。全体として、ハイリスク・ローリターンに向かっていくと言えるのです。

そんな金融市場から、資金がシフトしていくとすれば、その資金の受け皿になるのは、逃避「通貨」としての金（ゴールド）や、利回り資産としての不動産になると考えます。一言で言えば、金融資産から実物資産への資金移動です。

不確実性が更に高まる中でのこれからの資産運用のポイントは、自分の資産を様々なリスクにできるだけ分散させることです。金融資産だけでの資産運用で、グローバルな株価や為替の動きのようなマーケットリスクにすべての資産を連動させるのではなく、別のリスクを持つ資産にも資金を分散させていく。その筆頭にくるのが不動産ということになります。

不動産にも当然のことながら投資のリスクはあります。しかし、そのリスクは金融資産とはかなり異なるものになります。例えば、空室リスクや家賃の下落リスクといった不確実要因は、グローバル経済の動きではなく、立地（ロケーション）という極めてローカルな要因で決まってきます。

海外不動産を例に取ると、同じ都市にある物件であっても、どこに立地しているかによってその資産価値と空室のリスクは変わってきます。特に新興国の不動産に関しては、先進国に比べ相対的に価格が低いことから、できる限り都市の中心部に近い、立地の良い物件を選ぶべきだと考えます。優良な物件を押さえておけば、リーマンショックのような金融マーケットの混乱が発生したとしても安定した収益を得ることができるのです。

新興国では成長率の上昇と共に、大量のコンドミニアムの建設が進んでいる国があります。カンボジアのプノンペン、フィリピンのマニラ、タイのバンコク、ベトナムのホーチミンなどでは数年後に数千戸単位の新築物件がマーケットに供給され、一時的に需給バランスが崩れる可能性があります。

このような環境においては、立地に関して他の物件との十分な差別化がなされていることがポイントになります。供給が増えても、人気のあるエリアの人気物件であれば、借り手のニーズが集中しますから、市場全体の供給が増えても、空室リスクはそれほど高まらないと言えます。差別化された立地の不動産は、金融マーケットの変動に左右されにくい安定した投資対象と言えるのです。

金融資産だけの資産運用から、金融資産と実物資産を組み合わせた資産運用へ。国内でも、海外でも、これから不動産投資への個人投資家の関心が更に高まっていくと予想しています。

※本コラムは、マネックス証券の創業にも参加された、資産デザイン研究所代表取締役の内藤忍氏より寄稿頂いた原稿を基に構成しています。

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