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2016.06.06
【コラム】内藤忍氏/ イールドギャップにシフトする海外不動産投資

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マイナス金利が、個人の資産運用にジワジワと影響を与えています。既に、日本の個人向け変動・10年もの国債は、0.05%と下限金利に張り付いたままになっています。しかし、日本国内の中古ワンルームマンションであれば、管理費などを差し引いても4%以上の利回りがありますから、80倍以上の利回りということになります。

5月に入ってから国内不動産への注目が急速に高まり、私のところにもメールマガジンの読者の方からの問い合わせが大量に届くようになりました。急激な投資家の参入によって、物件の供給が追い付いておらず、都心の投資用物件に関しては投資家同士が物件を奪い合うような展開になっています。

そして国内不動産と同じように、海外不動産に関しても投資家の反応に変化が出てきています。

5月の下旬にフォーランド社が主催したフィリピン不動産セミナーは、AirBnBと政策金融公庫のローンを使って、イールドギャップを狙うという新しい内容でした。いつもと違ったのはセミナー終了後の参加された方のリアクションです。何と、参加者の半分以上が個別相談や現地視察を希望するという、高い関心が寄せられました。

フィリピンのマニラでは、ホテル不足が深刻化しており、宿泊価格の高騰によってAirBnBのような民泊需要が高まっています。日本とは異なり、現状は法的な規制はありませんから、合法的に貸し出しをすることが可能です。

当日のセミナーでは、政策金融公庫から円で2%以下の固定金利で借り入れを行い、マニラの中心部の物件を購入。通常の賃貸ではなくAirBnBで貸し出しをした場合の実際の収益がデータとして紹介されていましたが、2%以上利回りがアップするという結果になりました。円で借りて、フィリピンペソで運用することになりますから、円高になると負債が大きくなってしまうという為替リスクはありますが、利回り差は7%以上取れる可能性もあり、為替リスクをカバーするバッファーとしては充分な数字だと思いました。

この借入は誰でも出来る訳では無く、一定の制約があり、また手続も手間がかかりますから万人向けの方法とは言えませんが、利用できる人にとっては充分に検討できる仕組みです。

フィリピンに限らず新興国不動産は、従来のプレビルドで安く購入して高値になるのを待つというキャピタルゲイン狙いの投資から、高利回りを利用してなるべく毎月の収入を安定して得られるようにするというインカム型の投資に、個人投資家のニーズがシフトしているのを実感します。国内の運用環境が金利低下によって制約を受ければ受けるほど、逆に海外でのインカム投資をローン活用によってはじめたいというニーズが高まっているのです。

AirBnBは競争環境が短期間に変わりますから、今後も賃貸利回りが想定通り高く得られるかどうかはわかりません。しかし、通常の賃貸物件としても充分魅力的な物件であれば、空室リスクも抑えられ、確実に賃貸収入を得ることが期待できます。

フィリピンでは既に完成した中古物件の流通もこれから増えてきます。市場の厚みが増してくれば、不動産に興味を持つ人の数も増えるでしょうから、今後様々な投資家が参入してきて、物件価格が下がりにくくなる環境も期待できます。

昨年末にアメリカの利上げ懸念から新興国経済にはネガティブな論調が増えましたが、個別の国のミクロな経済情勢を見ていくと、別の世界が見えてきます。新興国の中でもフィリピン経済は、比較的安定した経済情勢がこれからも続くと予想され、投資対象国として引き続き注目されると予想しています。

※本コラムは、マネックス証券の創業にも参加された、資産デザイン研究所代表取締役の内藤忍氏より寄稿頂いた原稿を基に構成しています。

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投稿更新日:2016年06月06日