2025年1月7日にマレーシアとシンガポールの両国政府が正式合意し、ついに始動となった共同経済特区「ジョホール・シンガポール経済特別区（JS-SEZ）」。国境を越えた経済統合によって、東南アジアの新たな成長エンジンとなることが期待されるビッグプロジェクトだけに、弊社のお客様にとっても関心の高いトピックと言えるでしょう。

投資企業に対するインセンティブ内容が固まり、少しずつ具体的な投資事例も明らかになり始めている中、今回はそれらを踏まえながらJS-SEZの概要や不動産市場への影響を解説していきたいと思います。

JS-SEZとは？

「JS-SEZ」は、マレーシア南部ジョホール州の約3,588㎢に及ぶエリアを対象に、マレーシアとシンガポールが共同で推進する経済特区です。隣接する両国間において、ヒトやモノが円滑に移動できる環境を整えると共に、積極的な投資誘致を図ることでシンガポールの機能をジョホールに拡張し、ひとつの経済圏として国境を越えた繁栄を目指す狙いがあります。

JS-SEZが進められる背景には、高コストや土地の確保が成長のネックとなっているシンガポールと、土地に余裕があり、コストも比較的安い一方で、企業誘致に課題を抱えているジョホール州の利害が一致した点があると考えられます。

なお、ジョホール州における大規模プロジェクトというと、現状ではマレーシアの国家プロジェクトとして2006年～2025年（予定）に行われた「イスカンダル計画」の方が有名かもしれません。ただ、イスカンダル計画はジャングルを切り開き、一から新たな都市を創り上げることが中心だったため、企業誘致の面ではあまり上手くいかなかったというのが正直なところです。

一方、JS-SEZはイスカンダル計画で整備されたインフラを基盤に、企業誘致にフォーカスを当てて進められるものとなっています。そういう意味ではJS-SEZは、イスカンダル計画で積み残した課題を、シンガポールという強力なパートナーと共に解決していくプロジェクトと言えるかもしれません。

JS-SEZの目標は？

JS-SEZは、より高付加価値な産業、高スキルな人材を重点的に誘致することを目指しています。具体的には、製造業、物流、食料安全保障、観光、エネルギー、デジタル経済、グリーン経済、金融、ビジネスサービス、教育、医療の11セクターが重点分野に定められています。

両国は当初5年間の目標として、50件の高付加価値プロジェクトの誘致と、約2万人の熟練雇用の創出を掲示。さらに、10年以内には累計100件の高付加価値プロジェクトの誘致を実現するとしています。

そのため、JS-SEZに進出する外資系企業には、より高い水準の最低賃金が設定される予定で、高等教育課程を修了しているマレーシア人の場合は月額3,500リンギ（約13万1,950円）以上、学位を取得しているマレーシア人の場合は同4,000リンギ（約15万800円）以上となる見通しです。

マレーシアの通常の最低賃金が1,700リンギ（約6万4,090円）、経済中心地であるクアラルンプールの月給中央値が3,469リンギ（約13万781円）であることを考えると、これが破格であることがよくわかります。ただ、シンガポールの月給中央値は5,500Sドル（約66万円）ですから、これでも格段に低コストと言えるでしょう。

JS-SEZの対象エリアは？

JS-SEZは、ジョホール州内の6自治体にまたがる、計約3,500㎢及ぶ9つの「フラッグシップ・ゾーン」が対象となります。各ゾーンは、それぞれの地理的な特性やインフラ環境に適した特定の産業を重点的に誘致し、競争・協力によって相乗効果を発揮する産業クラスターを形成する役割を担っています。

9つのゾーンと主な誘致セクター

JS-SEZで提供される主な優遇税制は？

JS-SEZでは、ゾーンや事業に応じてそれぞれ異なる優遇税制が用意されています。代表的な優遇税制が法人税の軽減措置で、これはAIや量子コンピューティング、医療機器、航空宇宙製造、グローバルサービス拠点（地域統括、本社機能、財務など）といった特定の高度分野に新規投資を行う企業に対し、通常の法人税率（24％）よりも大幅に低い軽減税率5％が最大15年間適用されるものとなります。

一方、JS-SEZでは個人に対する優遇税制も用意されています。一定の学歴や専門経験を有し、JS-SEZ内の対象企業・セクターでの勤務を通じて月額20,000リンギ（約75万4,000円）を得ているナレッジワーカー（知識労働者）であれば、マレーシア人・外国人を問わず通常30％の個人所得税を、10年間に渡って15％に軽減する優遇措置が適用されます。

主な優遇税制

JS-SEZの企業誘致状況は？

JS-SEZでは、投資家向けのワンストップ窓口となる「マレーシア投資促進センタージョホール支所（IMFC-J）」を解説し、認可手続きの支援を行っています。また、邦銀大手の「三井住友銀行」「みずほ銀行」、マレーシアの銀行大手「メイバンク」「CIMBグループ」、米銀行大手「バンク・オブ・アメリカ」、英金融大手「HSBC」、中国の証券大手「中国銀河国際」などが、戦略的パートナーとして参画し、JS-SEZに進出する企業への金融面での支援等を行っています。

まだ始動から1年未満ではあるものの、シンガポールのガン・キムヨン副首相によると、2025年10月時点でシンガポール企業からのJS-SEZへの投資額（コミットメントベース）は55億Sドル（約6,600億円）超に上っているようです。また、具体的な投資事例も少しずつ明らかになってきています。

明らかになっている企業誘致の一例

不動産市場への影響は？

ジョホール州ではイスカンダル計画の下で急速に都市開発が進み、高層コンドミニアムが次々と完成した一方、都市開発偏重で企業誘致が思うように進まなかったため、住宅在庫が大量に積み上がった苦い経験があります。

ただ、JS-SEZはジョホール州とシンガポールの経済圏化を加速させるため、同州内への企業誘致や高スキル人材の雇用に特化して進められるものであるため、不動産需要にはより直接的にポジティブな効果が期待できます。また、2027年1月にジョホール州とシンガポールの経済圏化には不可欠な越境鉄道「RTSリンク」が開通予定であることも、不動産市場には追い風となるでしょう。

現在、両国・地域間を陸路で移動するには、2本の連絡橋「コーズウェイ」か「セカンドリンク」を利用する必要がありますが、厳しい渋滞のため、通勤時間や週末には越境に2時間以上を要することも珍しくありません。しかし、RTSリンクが開通すると、ジョホールバル市中心部「ブキ・チャガー駅」とシンガポール北部「ウッドランズ・ノース駅」の間を約5分で移動できるようになります。

現在のジョホール州のコンドミニアム価格や賃料は、シンガポールのコンドミニアムの5分の1～7分の1程度です。そのため、RTSリンクの開通によって、すでにシンガポールで働いている人の中でも、生活コストが非常に高いシンガポールからジョホール州に住まいを移すという行動は、より現実的な選択肢になっていくのではないかと思います。

すでにJS-SEZの効果は表れ始めており、計画が公になった2023年以降、それまで供給過剰で長い間停滞していたジョホール州の不動産市場が活性化。特にシンガポール人からの関心が高いようで、コンドミニアム価格は再び上昇トレンドに回帰し始めています。また、コロナ禍も相まって2021年には63％にまで達した住宅在庫率も、足元では23％程度まで落ち着いてきています。

シンガポールとは違って、ジョホール州にはまだ開発可能な土地がたくさんあるため、急激な価格上昇というのは抑制されると思いますが、両国・地域の経済圏化が進めば進むほど不動産価格のアービトラージが働きやすく、現在5分の1～7分の1程度ある価格差は少しずつ縮小していくものと考えています。

参考物件

Skypark Kepler（スカイパーク・ケプラー）

「Skypark Kepler（スカイパーク・ケプラー）」は、「JS-SEZ（ジョホール・シンガポール経済特区）」の開設で盛り上がるマレーシア南部ジョホールバル市中心部の沿岸で進む、大規模ウォーターフロント開発エリア「リド・ウォーターフロント・ブールバード」の一角に2030年に誕生を予定している、2棟構成、54階建て、全1,596戸からなる高級ブランドレジデンスです。

⇒「スカイパーク・ケプラー」物件詳細はこちら

※物件価格は1RM=37.70円換算で表示しています。

Arden Serviced Residence（アーデン・サービス・レジデンス）

「Arden Serviced Residence（アーデン・サービス・レジデンス）」は、マレーシア南部ジョホール州の経済中心地「ジョホールバル市」にて進む大型複合開発プロジェクト「ワン・ブキット・セニョム」の一環として、2030年に誕生を予定している、68階建て、全618戸の超高層・高級サービスレジデンスです。

⇒「アーデン・サービス・レジデンス」物件詳細はこちら

※物件価格は1RM=37.70円換算で表示しています。

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投稿 経済圏化の起爆剤！「ジョホール・シンガポール経済特別区」を徹底解説 は 海外不動産の投資情報サイト｜フォーランドリアルティネットワーク に最初に表示されました。

大量のデータの保管や処理を担うデジタル社会の重要インフラ「データセンター」。特に、近年は本格的なAI（人工知能）時代の到来によってその重要性は一段と増してきており、データ処理量の爆発的な増加に対応するため、世界各国のIT関連企業がデータセンターへの投資を加速させています。

実は、その受け皿のひとつとなっているのがマレーシアです。中でも、南部ジョホール州の存在感が増しており、米不動産コンサル大手クッシュマン＆ウェイクフィールドが発表した「グローバル・データセンター市場ランキング（2024年版）」で、ジョホールバルはアジア太平洋地域の7位と首都クアラルンプール（同8位）を上回り、シンガポール（同6位）に次ぐ位置につけています。

本コラムでは、ジョホール州でデータセンター投資が活発化している背景や、それによるメリットなどについて解説・考察していきたいと思います。

なぜ世界のIT企業がジョホール州に注目するのか？

現在、東京・シンガポール・北京・上海・香港・シドニーなどのプライマリー市場（主要なハブ地）では、開発用地の不足やコストの高騰などによって、データセンターを新設するハードルが上がっています。そのため、企業の関心はセカンダリー市場（プライマリー市場の周辺地域）に広がっており、ジョホール州はそうした需要の受け皿のひとつになっていると考えられます。

では、ジョホール州のどのような点がデータセンターの誘致における強みとなっているのでしょうか？

シンガポールとの経済圏化の深まり

2024年1月、マレーシアとシンガポールの両政府は、マレーシア南部ジョホール州のイスカンダル・マレーシア地域を越境経済特区「ジョホール・シンガポール経済特区（JS-SEZ）」として共同開発することで合意しました。

地理的条件の類似性から、国際金融センターの香港と小さな漁村から中国屈指のハイテク都市に発展した深センのような関係をモデルとしていくようで、これにより陸続きで繋がるジョホール州とシンガポールの経済圏化が一段と加速する見通しとなっています。

一般的に、データセンターの場所がエンドユーザーから離れれば離れるほど、通信遅延が大きくなるとされています。デジタル先進国であり、世界各国の企業がASEAN地域の統括拠点を置くなど、大きなデータ需要があるシンガポールとの地理的・経済的な近さは、セカンダリー市場としてのジョホール州の価値を一段と高める形になっていると言えるでしょう。

豊富で安価な開発用地

データセンターを建設するためには、まとまった平坦な土地が必要です。シンガポールの場合、東京23区と同程度の国土しかないうえに、すでに都市開発もあらかた完了しているため、条件を満たす土地を取得するのは非常に難しくなっています。

一方、ジョホール州の場合、2006年から始まった大型都市開発プロジェクト「イスカンダル計画」の対象エリア、かつ経済特区JS-SEZの対象になることが見込まれている州南部のイスカンダル・マレーシア地域だけに限っても、シンガポールの3倍の面積を有しています。

イスカンダル計画によってさまざまな施設が誕生したとはいえ、イスカンダル・マレーシア地域にはシンガポールより格段に安い土地がまだまだ豊富に余っており、データセンターの建設場所に困る状況にはありません。

建設コストが安い

地震リスクが低く建物の構造をシンプルにできるマレーシアは、世界的に見ても建設コストが安い国として知られています。少し前のデータになりますが、オランダの建設コンサル大手アルカディスの調査では、首都クアラルンプールの建設コスト（2019年）は世界主要100都市の中で4番目に低いとの結果が出ています。

電力コストが安い

資源国であるマレーシアは、エネルギー自給率が100％超（シンガポールは約2％）と高い水準にあるため、電力コストは相対的に見て非常に安価です。産業用のピーク時電気料金（2024年第1四半期時点）は、シンガポールの1kwh当たり0.2722Sドル（約31.70円）に対し、マレーシアは0.337リンギ（約11.30円）にとどまっています。

また、国営電力会社テナガ・ナショナルがデータセンター向けに電力を優先供給する方針を発表していることも、電力の安定供給が不可欠な同事業を行ううえでは安心材料になっていると言えるでしょう。

自然災害リスクが低い

データセンターに適した立地条件として、自然災害のリスクが低いことが挙げられます。その点、マレーシアの周辺には活断層がないことから地震や津波はほぼ起きず、赤道付近に位置することから台風の影響も受けないため優位性があります。

ジョホール州への直近のデータセンター投資計画事例

まずは、2020年以降にジョホール州でのデータセンター建設計画を明らかにした主な企業をご覧ください。

• IT大手マイクロソフト（米国）
• データセンター大手エクイニクス（米国）
• 通信大手シングテル（シンガポール）＆通信大手テレコム・マレーシア（マレーシア）
• データセンター大手ブリッジ・データセンターズ（シンガポール）
• データセンター大手プリンストン・デジタル・グループ（シンガポール）
• IT大手バイトダンス（中国）
• データセンター大手GDSホールディングス（中国）
• データセンター大手チンデータ・グループ（中国）
• データセンター大手エアトランク（豪州）
• 発電大手YTLパワー・インターナショナル（マレーシア）＆半導体大手エヌビディア（米国）
• 政府系投資会社Jコープ（マレーシア）＆三井物産（日本）

中でも注目を集めたのは、ジョホール州のクライ地区においてマレーシアの発電大手YTLパワー・インターナショナルが米半導体大手NVIDIA（エヌビディア）と提携して進める、総投資額43億ドル（約6,700億円）規模のAIデータセンターの建設計画です。

提携が発表された2023年12月には、AI時代のキープレーヤーとなっているエヌビディアのジェンスン・ファン最高経営責任者（CEO）が、「マレーシアはコンピューティングインフラに必要な土地・設備・電力を有する国で、東南アジアにおけるAI分野の重要な開発ハブになる可能性がある」と評価。いま世界で最も注目を集める経営者と言っても過言ではない同氏のこうした発言が、世界のIT関連企業がAI分野においてほぼノーマークであったマレーシア、そしてジョホール州への関心を高める一助となったことは間違いないでしょう。

データセンター誘致のメリットは？

高度IT人材の呼び水に

データセンターの運用を適切に行うためには、ネットワークやサーバー、セキュリティなど、幅広い分野における高度なIT人材が必要になります。そのため、データセンターの誘致が進むことにより、ジョホール州にはこれまでいなかったような所得水準の高いITプロフェッショナルが国内外から集まってくることが期待されます。

また、高度IT人材やIT関連企業の流入が拡大することは、現地人材にとってもデジタルスキルの向上を通じて所得水準を大きく引き上げるチャンスとなるでしょう。

ビジネスエコシステムの拡大

データセンターは製造業のように労働集約的な産業ではないため、直接的な雇用創出力は決して高くありません。しかし、データセンターの誘致が進むことで周辺にIT関連ビジネスが集積し、ビジネスエコシステムの拡大が期待できるため、全体として大きな雇用創出効果を発揮する可能性があります。

例えば、2023年10月には台湾のサーバー大手ウィウィン・コーポレーションが、ジョホール州セナイ地区にサーバーラック工場を開設しています。また、2024年3月には日本のIT大手NECも、同州イスカンダル・プテリ地区にサイバー防衛のための監視・攻撃対応などを行うサポート拠点を開設しています。

不動産市場への影響は？

世界各国のIT企業が兆円規模のデータセンター投資を打ち出している中、今後も建設に適した用地はジョホール州を含め世界各地で奪い合いが発生することが想定されます。しかし、数百億円規模の投資資金が必要となりますし、マレーシアでは産業向けの用地は個人では購入できないため、投資先としてはあまり現実的ではありません。

そのため、日本の個人投資家の方がジョホール州のIT分野での発展を見越して投資するなら、データセンターやその周辺ビジネスの恩恵が受けられるような立地のコンドミニアムを選定するのが良いでしょう。では、具体的にどのようなエリアが恩恵を受ける可能性があるのでしょうか？

まとまった平坦な土地が必要という特性から、ジョホール州では主に工業団地が多いセナイ国際空港近くの「セナイ地区」や「クライ地区」、イスカンダル計画の中核エリアであり広大な開発用地を有する「イスカンダル・プテリ地区」にてデータセンターの建設が進められています。

しかし、セナイ地区とクライ地区は昔からある一戸建てのローカル住宅街が中心でコンドミニアムはほぼなく、生活利便性の面でも恵まれているとは言い難いため、外国人や高所得層に選ばれるかというと疑問符が付きます。

一方、イスカンダル・プテリ地区は、イスカンダル計画においてジョホール州の新たな生活・ビジネス・行政の中心地となることを目指しているエリアであるため、コンドミニアムやオフィスビル、ホテル、商業施設、病院、教育ハブ「エデュシティ」、人気レジャー施設「レゴランド・マレーシア」など様々な開発が進んでいます。

ジョホール海峡やマリーナに面したウォーターフロントのコンドミニアムがある点も外国人や高所得層の好みであり、イスカンダル・プテリ地区はジョホール州で拡大するデータセンター投資の恩恵を最も受けやすいエリアになるのではないかと考えます。

参考物件

Southern Marina Residences（サザン・マリーナ・レジデンス）

「Southern Marina Residences（サザン マリーナ レジデンス）」は、ジョホール州南部イスカンダル・マレーシアの中でも格段の人気を誇るイスカンダル・プテリのウォーターフロント開発エリア「プテリハーバー」において、プライベートマリーナを眼前に収める希少性の高いロケーションに、2019年に誕生した34階建ての高級コンドミニアムです。

⇒「サザン・マリーナ・レジデンス」物件詳細はこちら

※物件価格は1RM=33.00円換算で表示しています。

Puteri Cove Residences（プテリ・コーブ・レジデンス）

「Puteri Cove Residences（プテリ・コーブ・レジデンス）」は、イスカンダル開発エリアの中でも格段の人気を誇るイスカンダル・プテリ地区の「プテリ・ハーバー」に2018年に誕生した、全ユニットからマリーナまたはジョホール海峡を眺望可能な33階建ての高級コンドミニアムです。

⇒「プテリ・コーブ・レジデンス」物件詳細はこちら

※物件価格は1RM=33.00円換算で表示しています。

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本コラムでは、個人投資家の資産運用について、2つのことを一貫して提唱してきました。1つは、日本の個人投資家はもっと外貨資産を保有すべきということ。そして、もう1つは金融資産だけではなく、実物資産にも投資対象を広げて2つの資産のメリットを活用すべきということです。

日本人の個人金融資産は円資産に偏っています。個人金融資産は1800兆円と推計されますが、恐らくその95%以上は円資産になっています。アセットアロケーションの基本は円と外貨の比率をコントロールすることです。「50％の法則」というのがあります。円高になるか円安になるかわからないのであれば、五分五分ということですから、外貨資産を少なくとも50％前後にまで引き上げる必要があるということです。

外貨資産は保有するのがリスクではなく、「保有しないことがリスク」なのです。なぜなら、外貨資産を保有しないまま円安になれば、円で保有している資産の実質的な価値は下落していくからです。もちろん円高になれば円資産を保有している方が有利ですが、どちらに転ぶかわからないなら、どちらでも良いように準備しておくべきなのです。

円高と円安を比較した場合、円高は円の価値が高まることですから、悪いことではありません。日本人にとって憂慮すべきなのは、円高よりもむしろ円安です。円の価値の下落という最悪の事態になる前に、対策を立てて実行しておく必要があるのです。

そして、もう1つのポイントが実物資産への投資対象の拡大です。不動産のような実物資産への投資は投資金額が大きいことからハードルが高いのが現実です。特に海外不動産は正確な情報が入手しにくく、トラブルも多いことから二の足を踏む人が多いのはわかります。

しかし、国内の不動産だけではなく投資対象を海外に広げることによって、円安リスクのヘッジにもなり、アジアの新興国の高い成長率を取り込むことも可能になります。情報収集もセミナーなどに出席し、現地の視察なども活用することで、精緻な情報収集が可能になってきました。

本コラムでこれまで情報提供してきた資産運用に関するアプローチ方法によって、日本の個人投資家の資産運用に関するマインドが変わり、1人でも多くの人が外貨資産や海外不動産投資に興味を持つきっかけになれば幸いです。

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2018年7月は、日銀の金融政策の微妙な修正にマーケットが揺れました。金融緩和の継続は明確に表明したものの、長期金利の誘導上限を0.2％程度のレベルに引き上げると発表。黒田総裁の「従来の倍程度を念頭」というコメントによって長期金利が上昇し、その影響が世界に波及しました。

従来は長期金利の誘導目標は0％程度で、0.1％レベルを超えると指値オペと呼ばれる無制限の国債買い入れで金利を抑えてきました。今回の長期金利に対する微妙な政策変更は、金融緩和政策の転換というより、金融機関の収益に配慮した対応と見られます。

しかし、日本は相変わらずの緩和モードですが、他国は状況が異なります。利上げモードになっている国はアメリカだけではなく、イギリスのイングランド銀行は8月2日に9カ月ぶりの利上げを実施。カナダ、インド、チェコなども利上げを行っています。

世界的に金利水準が上方にシフトすると海外不動産マーケット全体にはマイナスの影響が出てきます。特に新興国マーケットはアメリカの金融政策の影響を大きく受けます。財政状況の脆弱なアルゼンチン、トルコといった国は自国が抱える問題が、アメリカの利上げによって顕在化し、通貨が急落。通貨防衛のための利上げに追い込まれて、それが更に国内経済の停滞に拍車をかける悪循環になっています。

東南アジアの新興国マーケットは、今のところ大きな影響は出ていませんが、今後さらに日銀の政策変更が世界的な金利上昇をもたらせば、資本の流出などのマイナスの影響が出てくるかもしれません。日銀の金融政策の変化⇒先進国の金利上昇⇒新興国経済への悪影響という流れです。

しかし、ここで確認すべきことは、果たして今回の金融政策決定会合で日銀の金融政策には根本的な変化があったのかどうかです。日銀は今回いくつかの新しい政策を発表していますが、その中の1つが「フォワードガイダンス」という新しい指針です。現状の低金利を「当分の間」続けると市場に対し約束することで、金融緩和が終わったという政策修正観測を打ち消すものです。

今回発表された日銀の物価水準の予想は、今までより引き下げられ、2020年度の物価見通しは1.6％上昇と下方修正しました。つまり、金融緩和が終了するための条件としている2％の物価上昇目標達成は、2021年度以降にずれ込むということです。つまり、それまでの3年は、微調整はあるものの引き続き金融緩和が続くことを意味します。

長期金利の変動幅を広げて金利が少し上昇したとしても、金融緩和政策が当分の間変わることは無いことを意味します。金利の変動を容認したのは金融緩和を終了させるという意図よりも、金融緩和による金融機関の収益悪化に配慮することと思われます。このように考えると、日銀の金融政策は大きく変わったとは言えず、発表直後の金利上昇というマーケットの反応は過剰だったと考えることができます。

先進国では金利上昇への動きが出てきている国もありますが、その影響は思ったよりも大きくなく、金融マーケットや不動産市場に与える影響は限定的と思っています。株高や不動産価格の上昇で、リスク資産に対する警戒感を高めるレベルにはなっていますが、過剰な警戒感で投資のチャンスを逃さないようにしたいものです。

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新興国不動産投資は経済成長から得られるキャピタルゲインが大きな魅力ですが、ハイリターンが期待できる分、リスクも高くなります。

そのリスクの1つが為替です。今年に入ってから、南米のアルゼンチンペソの為替レートが対ドルで下落しています。年初から既に約2割下落しており、アルゼンチン中央銀行は通貨防衛のための利上げに追い込まれています。

2018年4月27日から8日間で実に3回の利上げを行い、昨日は政策金利をさらに6.75％引き上げ、政策金利は年40％という異常事態になりました。金利の引き上げ幅は、合計で12.75％に達しています。マーケットの混乱に中央銀行の対応が後手に回っている様子が見られます。

アルゼンチンに投資して日本人投資家は、ほとんどいないと思いますが、他人事と笑っている場合ではありません。他の新興国も同じようなリスクにさらされているからです。

新興国通貨はアメリカの利上げの影響で、対米ドルで売り込まれており、特に財政基盤の脆弱な通貨が売られています。ドル建ての債務のある国では、政府だけではなく民間企業の債務負担がドル高現地通貨安で大きくなっていきます。最悪の場合は債務返済が困難になり破たんするリスクがあります。

米ドルに対する年初からの騰落率を見ると、下落率第1位がアルゼンチンペソ、第2位がトルコリラ、そして第3位はロシアルーブルとなってます。

一般に、高金利通貨は高い金利と引き換えに大きな為替下落リスクを持っています。FXなどでスワップをコツコツ稼ごうと、このような高金利通貨の買いポジションをレバレッジをかけて保有すると、スワップ金利で稼げても、最終的に為替の下落で大きなマイナスになってしまうケースが多いのです。業界では「コツコツドカン」と呼ばれる失敗です。

南アフリカランド、トルコリラなどの高金利の新興国通貨だけではなく、オーストラリアドル、ニュージーランドドルなどの資源国通貨も高金利通貨としてFXでは人気です。しかし金利が高いと言うことは、それだけ資金調達に脆弱性があることの裏返しでもあるのです。高金利だけに目を向けて為替を取りに行くのはあまり賢明な戦略とはいえません。

このような高金利通貨の投資タイミングとしては、今回のアルゼンチンのように通貨が大きく売り込まれた時は逆張り投資のチャンスと言えます。しかし、通貨の下落がどこまで続くかを予想するのは難しく、底値で投資するのは勇気も必要で簡単ではありません。

東南アジアにも経常赤字で経済基盤がぜい弱な国がいくつか見当たります。このような国では、アメリカの金利上昇の影響を受けて、国外への投資資金の流出からの通貨の下落が起こるかもしれません。

そして、もう1つのリスクは建設ラッシュによる供給過剰です。ベトナム、カンボジア、フィリピンといった国では急速な経済成長に伴い、大量のコンドミニアムの建設が行われています。ホーチミンではセントラルパーク、プノンペンではザ・ブリッジといった大型物件が完成時期に差し掛かり、この手の大規模物件になると、一挙に数千戸が完成して市場に出回ることになります。

購入された物件の多くが投資用で、賃貸物件として市場に大量に出回ることから、賃貸マーケットが値崩れして、テナントが付かない状態が発生することもあり得ます。短期的には空室によって想定していた家賃収入が得られないケースも出てくると思います。

しかし、ここに挙げた通貨リスクや供給過剰リスクは、長期的な経済成長によって、いずれ吸収されていくことになります。アメリカの利上げのペースが現在の想定以上に急激にならなければ、影響は限定的と思われますし、供給過剰も経済成長によって需要が増えてくればいずれ吸収されていきます。

長期でリターンを得たい人にとっては、新興国不動産投資はこれからも魅力的な投資対象と考えられるのです。

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投稿 【コラム】新興国不動産投資を待ち受ける「2つのリスク」 は 海外不動産の投資情報サイト｜フォーランドリアルティネットワーク に最初に表示されました。

欧米先進国の金利上昇が続いています。アメリカの長期金利の指標となる表面利率2.250％の10年物国債利回りは、3％近くまで上昇しています。これは、2014年以来約4年ぶりの高いレベルです。

アメリカが金融緩和から金利上昇に金融政策を転換し、欧州が追随するとの思惑がマーケットに広がったことが金利上昇をもたらしました。欧州中央銀行（ECB）の資産購入終了を支持する発言をオランダ中銀のクノット総裁が行ったことで、ECBのバランスシート拡大による金融緩和の終了が近いこともマーケットは意識し始めています。

その結果、欧州の債券相場もアメリカ同様に下落（金利は上昇）し、1月29日にドイツの5年債利回りは2015年以来3年ぶりにプラスに転じました。また、ドイツの10年債利回りも2月2日に0.76％まで上昇しています。このような欧米の金利上昇は、世界の資産運用マーケットにどのように影響してくるのでしょうか？

まず、日本の金利にどのように影響してくるのかが気になります。金利の動きに神経質になるマーケット参加者が増えてきており、日銀の金融政策の微妙な変化に過剰に反応するケースも増えています。日銀の黒田総裁は今までの金融政策を継続することを再三表明していますが、市場はその真意がどこにあるかを疑心暗鬼になってきている状態です。

ただし、現時点で日銀は長期金利上昇を容認するとは考えにくく、長期金利が急激に上昇すれば日銀が再び無制限に市場から買い上げるオペレーションを行い、金利上昇をけん制していきます。金利上昇には限界があるということです。短期金利はマイナス金利を維持し、国債の購入を継続して長期金利（10年）を0.1％を超えないレベルに維持すると思われます。

海外に目を転じると、前述のとおり金利は先進国で上昇傾向にあり、債券価格は下落していくことになりますから、債券型の投資には逆風のマーケット環境といえるでしょう。欧米の外債や外国債券を組み入れた投資信託の購入には慎重になった方が良いと思います。

先進国の金利環境の変化を受けた新興国マーケットはどうなるでしょうか。従来、新興国のマーケットは、アメリカをはじめとする先進国の金融政策に大きく左右されてきました。先進国で利上げがあると、新興国の高金利のメリットの相対的優位性が薄れ、資金が新興国から先進国にシフトする。その結果として、新興国通貨の下落や新興国の株価・不動産価格の低迷という問題が顕在化することが多かったといえます。

しかし、今回のアメリカの利上げと欧州の金融政策の転換は、新興国のマーケットにはあまり影響が出ていないようです。元々、アメリカの利上げもそのペースが思ったよりも緩慢であることもありますが、何より新興国経済が先進国に振り回される今までの状況と変わってきたのが大きいと思います。先進国がくしゃみをすると、新興国が風邪をひくといった状況ではなくなってきているのです。

フィリピンやカンボジアのようなアジアの新興国の経済成長率は7％レベルをキープし、これから数年もこのペースが続くと予想されます。自国経済の規模が相対的に大きくなり、外国資金に依存する構造から抜け出しつつある新興国では、欧米の金融政策の転換による影響は今までに比べ相対的に小さなものになってきているのです。
むしろ、先進国の成長率が低下し投資機会が見つかりにくくなっている現状では、新興国の成長に対する価値が高まり、運用難の資金が流入する構図さえ見えてくるのです。

先進国と新興国の主従関係が無くなり、新興国の成長に対する魅力が高まれば金融環境の変化に関係なく新興国の不動産をはじめとするアセットに資金が集まってきます。今回のマーケットの動きは、グローバルな資産運用の環境が変わってきていることを感じます。従来のステレオタイプな経済分析では説明できない新しい動きを常に考えておく必要があるのです。

※本コラムは、マネックス証券の創業にも参加された、資産デザイン研究所代表取締役の内藤忍氏より寄稿頂いた原稿を基に構成しています。

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東南アジアの新興国と一言で言っても、それぞれの国によって成長段階は異なります。マレーシアやタイといった国々は、一人当たりGDPがそれぞれ1万ドル、5000ドルレベルに達し、すでに新興国と言うより中進国というべき成長フェーズです。

このような先進国に近い国々には、たくさんの日系不動産会社が進出していますが、三菱地所、三井不動産といった財閥系最大手のデベロッパーまで本格進出し、不動産開発を行っています。

逆に、同じ新興国でも、カンボジアのような一人当たりGDPが1000ドル程度で、成長段階の初期の国には、財閥系に限らず日本の大手不動産会社はほとんど進出していません。日系の不動産会社ではシティインデックスくらいで、タマホーム、東横インといった独立系の会社がホテル運営で進出しているのが目立つ程度です。

バングラデシュやスリランカといった国も、カンボジアと同様の経済レベルですが、日系のデベロッパーの進出はほとんど見られません。

マレーシアやタイのようなアジア新興国のフロントランナーと、カンボジアやバングラデシュといった後発組の間に挟まれているのが、フィリピン、ベトナムといった新興国です。フィリピンもベトナムも一人当たりGDPが2000ドルから3000ドル程度と想定され、マレーシアやタイのような経済レベルに向けて、今後急速な成長が期待できます。

その次のステージへの動きを象徴するのが、日系の財閥系不動産デベロッパーの進出です。2017年7月に三井不動産とフィリピンの大手財閥系不動産会社ロックウェル・ランドは共同で、マニラ近郊で不動産開発に乗り出すことを発表しました。これは三井不動産にとって、初めてのフィリピン進出になります。ロックウェルが80％、三井不動産が20％を出資し合弁事業を進め、ケソン市に総戸数1700戸の高層住宅を建設していくようです。

三井不動産は、タイやインドネシアなどで住宅を開発、マレーシアなどでアウトレットモールを運営しています。次の成長マーケットとしてフィリピンに注目しているわけです。

三菱グループは三菱商事を始めとするグループ各社がアヤラグループに出資し、フィリピンの不動産ビジネスに既に進出しています。三菱と三井が進出を果たしたことは、フィリピンに本格的な不動産物件が提供されるようになり、成長の次のステージに向かうことのシンボリックな動きと言えます。

ベトナムのホーチミンでは住友林業、野村不動産などの大手デベロッパーが不動産開発に乗り出していますが、財閥系大手はまだ進出していません。いずれ、三菱地所、三井不動産といった企業が進出していくことになるでしょう。

個人投資家が新興国の不動産投資を考える場合、国の選択がその成果を大きく左右します。それぞれの国を自分で調べて選択する手もありますが、このような日系デベロッパーの進出状況が、リスクを判定する上での参考になると思います。

日系企業がほとんど進出していないカンボジアやバングラデシュなどには、大きな可能性があるため、リスクも大きいと思います。逆にフィリピンのように、高い成長を続けながら日本からの企業進出が相次ぐような国の発展レベルと言うのは、リスクとリターンのバランスが取れた状態と考えることができます。そして財閥系企業までが進出するフェーズは新興国の成長の最終段階と言えるでしょう。

いずれフィリピンも、マレーシアやタイのような安定して成長する新興国に変わっていくはずです。その時には、リスクも低下しているでしょうが、成長率も鈍化し投資対象としての高いリターンは期待しにくくなってしまうでしょう。

※本コラムは、マネックス証券の創業にも参加された、資産デザイン研究所代表取締役の内藤忍氏より寄稿頂いた原稿を基に構成しています。

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村上世彰さんの「生涯投資家」と言う本を最近読み、感銘を受けました。日本では「村上ファンド」と聞くと、今でも悪いイメージを持っている人が多いと思います。しかし、本書を読むと資本主義のことを真剣に考える、極めて真っ当な投資家であることがよくわかります。私のブログでも紹介させていただきました。

⇒なぜ村上ファンドは悪者で、バフェット氏は英雄なのか？

個人投資家として参考になるのは、投資の具体的な手法です。村上さんの投資判断の3つの基本的な基準が明快に書かれています。それは、「期待値」「IRR（内部収益率）」「リスクの定性的査定」です。

つまり、実際の資産価値に比べ割安に評価され、リスク度合いに対して高い利益が得られるものに投資する徹底的なバリュー投資家ということです。割安に放置されているものを購入し、値上がりすればそこからリターンが実現できるという訳です。

この中でユニークなのは期待値の考え方です。通常の投資家は期待値が高くても、ゼロになる可能性の高い投資にはなかなか手を出しません。例えば、100で投資して、70％の確率で0になり、30％の確率で700まで増えると思われる投資があったら、ゼロになる可能性が高いから敬遠するのが普通です。しかし、村上さんは、期待値を210（0×0.7＋700×0.3）と計算し、期待値からは投資可能と判断するのです。

村上さんは「モノ言う株主」として、東京スタイルやニッポン放送、阪神鉄道など多くの株式会社に投資を行ってきたことで知られています。しかし、実は村上さんはアジアの不動産に大きな可能性を見出し、直接間接に大規模な投資を行っているのです。

例えば、ベトナムのホーチミン7区で開発されているマンションプロジェクト、あるいはカンボジアのプノンペン空港周辺での開発など、私も視察で訪れたことが何回かありますが、新興国不動産に投資家する人たちの間では、良く知られている物件ばかりです。

東南アジアの不動産投資の基本戦略も示唆に富んでいます。高級物件の場合、景気の影響を強く受けるため、リーマンショックのような世界経済の停滞があるとダメージを受けることを指摘しています。とは言え、東南アジア諸国のGDPは堅調に上昇し、中所得者層の購買力は世界経済の影響を受けにくく、今後も大きな伸びしろがある。そこで、現地の中所得者層をターゲットにした物件への投資によって、経済成長の恩恵をダイレクトに享受できる投資にシフトさせる戦略を取っているのです。

既にマレーシア、バングラデシュ、カンボジア、ミャンマー、ベトナム、インドネシアに2013年から投資を始めていると書いていますが、今後アジアの不動産投資で有望だと考えている国の1つとしてフィリピンをあげていました。今後、フィリピンでも新しい投資を始める可能性があります。

このように、村上さんが新興国アジアの不動産に大きくコミットしているのは、海外不動産投資家（特に新興国の）にとって心強い事ではないでしょうか。もちろん投資ですから失敗がゼロとは言えません。現に村上さんも中国のマイクロファイナンスやギリシャ国債への投資では大きな損失を出したと正直に告白しています。

リスクがあるから投資しないではなく、リスクと上手に付き合うことで資産を増やしていくことができる。本書から個人投資家が学べることはたくさんあると思います。

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新興国経済が安定した成長を続けています。1年前にはアメリカの利上げによって、海外の投資資金が新興国から引き上げられ、新興国経済は資金フローの観点から厳しい状況になるとの見方が強かったのですが、現実はその逆になっています。

確かに、アメリカの金融引き締めは始まったものの、そのペースは当初の予想よりも緩やかで、新興国の資金流出に対する影響もあまり見られません。アメリカの長期金利の上昇も想定より低く、マーケットの将来の金利上昇期待が低下してきていることを示しています。投資資金は新興国から流出するどころか、むしろ、成長機会を求めてASEAN諸国のような新興国に流れ込んできています。

新興国の株価指数は先進国や日本の株価インデックスを上回って上昇しており、アジア経済に対するマーケットの期待が反映されています。

東南アジア諸国の中でも、マレーシア、タイといった中進国よりも、成長率の高いフィリピン、ベトナム、カンボジアといった国の好調ぶりが目立ちます。これらの国では、不動産マーケットにも資金が流入しており、堅調な価格上昇が続いています。

例えば、フィリピンではコンドミニアムに関して、学生向けコンドミニアムなど海外投資家の人気物件は引き続き強い需要を保っています。また、大量の物件が販売されたことから一時的な供給過剰懸念がありましたが、経済の発展に伴い賃貸需要が増えてきており、供給懸念は薄らいできています。

ベトナムのホーチミンで販売された日系企業が開発するコンドミニアムは、最高価格が日本円で4000万円程度と高額な価格設定にも関わらず、現地の投資家の申し込みが殺到しました。日本を含む海外投資家の需要も相まって、高い競争率で即日完売が続いています。半年前の分譲価格より10％程度上昇しており、さらに価格上昇期待が高まっています。

カンボジアの首都プノンペンのボンケンコン1（BKK1）と呼ばれる中心部の不動産価格も、年間20％から30％の上昇と、高い賃貸需要を反映したマーケットになっています。コンドミニアムの価格も、4年前に私が購入した時と比べ50％以上上昇しているというのが実感です。

アメリカ以外の欧州や日本などの先進国では金融緩和が続き、低金利の継続によって行き場のない資金がリスクを求めて新興国の不動産市場にも戻ってきているように見えます。市場に溢れている資金は、新興国だけではなく仮想通貨のような投機性の高いマーケットにも流れ込んでいますが、新興国の不動産は経済成長という実態に裏打ちされた長期的に魅力的な投資対象です。

日本の個人投資家の資産運用の問題である、円資産に偏ったアセットアロケーションを修正するために組み入れる外貨資産として、新興国の不動産は検討に値するアセットクラスです。ただし、特に新興国の不動産投資においては、国内や先進国以上に購入後の管理が極めて重要になります。物件が完成してからのテナント付や物件のマネジメントについて、現地の信頼できる業者が存在することが投資の大前提です。

現地視察の際には、投資対象を視察したりモデルルームに行くだけではなく、購入後に管理を依頼する可能性のある管理会社も訪問すべきです。物件管理の実績、管理の方法、リーシングの需給の状況など情報収集をして、クオリティチェックを行っておきましょう。せっかくの良い物件もいい加減な管理では、宝の持ち腐れになってしまいます。

新興国の不動産投資では「何を買うか」と同じくらい「誰に管理してもらうか」が重要です。

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海外不動産投資は、国内不動産と比べリスクの高い投資対象といえます。不動産のリスクだけではなく、為替リスクをはじめとする不確定要因が多くあるからです。特に新興国では、不動産に関する法整備が不完全だったり、政治情勢が不安定な場合もあります。カントリーリスクによって、国内不動産より不透明な要因が多いのです。

しかし、そのようなリスクがあるからこそ、そのリスクと引き換えに大きなリターンを狙うことが出来ると考えることもできます。また、新興国不動産は国内に比べ小さな投資金額で、優良な立地の物件を手に入れられるというメリットがあります。

例えば、私が注目しているフィリピンやベトナム、カンボジアといった東南アジアの新興国では、マニラ、プノンペンといった首都や、ホーチミンのような国の中心都市の一等地に1000万円台から、まとまった広さのコンドミニアムを購入することができます。東京の中心部と比べれば、4分の1、5分の1といった価格で、将来のキャピタルゲインを狙うことができます。また完成後の賃貸に関しても、国内に比べて高いインカムゲインも期待できます。

今まで投資した物件の中で、既に完成して稼働しているプノンペンのコンドミニアムは、購入時の価格は日本円で1350万円程度。完成後は価格上昇し、現在は2000万円近くになっていると予想されます。また家賃も毎月15万円程度が入り、利回りは現在の市場価格に対しても8～10％と、日本の一等地の投資利回りを大きく上回ります。しかし、一方で海外不動産投資に失敗してしまい、大きなダメージを被っている人もいます。成功する人と失敗する人の差はどこにあるのでしょうか。

不動産投資で1番重要な事は、誰と付き合うかです。海外不動産の場合、特にこれが重要になります。販売会社を見極めるポイントは、短期的な付き合いを望む会社なのか、それとも長期的な付き合いを望む会社なのかという営業スタンスで見極めることができます。販売した後の完成までのフォローや完成後の賃貸管理に誠実に対応しない会社は、とにかく販売さえしてしまえば、その後のお付き合いは期待できません。

しかし、完成後の賃貸管理まで対応してくれる会社であれば、付き合い方は変わってくるはずです。長期的な関係を考えた、販売価格の設定や購入後のサービスを提供してもらえるのです。どちらの会社と付き合うべきかは明らかです。

また、不動産において購入後の賃貸管理の重要性は言うまでもありませんが、特に海外不動産では決定的になります。なぜなら、海外では日本人が満足できるレベルの管理会社は簡単に見つけることができず、またもし管理がうまくいかない場合のストレスの大きさは国内不動産の比では無いからです。
誰に管理してもらうかが極めて重要な成功要因になります。物件選択の巧拙よりも、販売している不動産会社の選択や賃貸管理をしてくれる管理会社の選択の方が重要と言えるのです。

資産運用のリターンには、冒頭に申し上げたようにリスクに対する見返りという側面があります。しかし意味のないリスクを取ってもリターンは望めません。海外不動産投資は国内での情報収集には限界があります。海外不動産投資の相談に来られる投資家にお勧めしているのは、現地視察です。
不動産は現場に行くことによってたくさんの情報が見えてきます。自分が投資をする可能性が低い国であっても、現地を視察してチェックのポイントがわかってくると、投資の精度が上がり、成功の可能性が高まります。

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