※本コラムは、バンコク提携企業「心友不動産」北浦洋二氏から寄稿していただいた原稿を基に構成しています。

こんにちは｡ バンコク心友不動産の北浦洋二です｡
今回はタイの首都バンコクの不動産マーケット及びトレンド､割安物件の選び方についてお話したいと思います｡

バンコクでは2019年の4月に実施された融資規制などの影響により、それまで好調だった不動産販売が落ち込み、コンドミニアム価格も伸び悩んでいる状況にありました。さらに、2020年3月頃からは新型コロナウイルスの流行に伴う各種規制の影響も打撃を与えており、その結果として各デベロッパーは新規プロジェクトの延期やプロジェクトの小型化、既存在庫の整理などを進めています。

コロナ禍の規制で特に影響が大きいのは、外国人の渡航規制(14日間の隔離)です。主要な買い手であった日本人や欧米人､中国人の入国が期待できない状態が続いていることから、外国人の投資需要やセカンドハウス需要が減少しています｡

また、バーやナイトクラブなどの娯楽施設の営業禁止､飲食店での店内飲食の禁止といった規制も国内経済に影響を与えていることから、タイ人投資家の購入意欲も低下しているほか、物件代金を支払えずに手付金を入れたお部屋がデベロッパーにより没収されるというケースも少なからず見られています。

こうした状況を映すように、バンコクのコンドミニアム供給戸数は2020年第2四半期（4～6月）には、2018年第4四半期（10～12月）と比べて64%も低下。2021年現在、新規物件の供給は郊外にほぼ限られ、バンコク都心部では各デベロッパーによる在庫物件への割引､各種プロモーション付きでの販売が行われているほか、中古物件市場でもオーナー様による値下げ販売が目立っています。

バンコクのコンドミニアム供給数
（出所：Colliers International Thailand）

ただし、バンコクの不動産マーケット全体が冷え込んでいるというわけではなく、タイ人の実需層を中心に、クオリティーが高い物件は適正価額であればしっかりと買い手がつくマーケット環境となっています。

実際、コロナ禍で躍進するデベロッパーも出てきており､三菱地所レジデンスの提携先であるタイの住宅開発大手APの2020年の住宅引き渡し額は460億バーツ（約1,610億円）、同大手サンシリも450億バーツ（約1,575億円）と、コロナ禍にも関わらず共に過去最高を記録しています。

また、1億円を超えるような超高級コンドミニアムは、以前よりも購入のペースはスローにはなっているものの、コロナ禍でも経済的な影響が比較的小さい国内外の超富裕層が買い手であることから価格は上昇傾向が続いています。

例えば、バンコクを象徴する超高層高級コンドミニアム「The Ritz-Carlton Residences At Mahanakhon（ザ・リッツカールトン・レジデンス・アット・マハナコン）」の平均平米単価は、コロナ前の365,385バーツ（約127万円）から2021年3月には約16％増の424,543バーツ（約148万円）にまで上昇しています。

The Ritz-Carlton Residences At Mahanakhonの外観イメージ
（出所：King Power Manhanakon ）

今後の展望としては、タイ国内の実需層がバンコクの不動産マーケットを下支えする一方で、本格的な回復は外国人の渡航規制が解けた後、外国人投資家の流入とともに1～2年ほどかけてゆっくりと進んでいくと予想しています。

一方、現在は外国人の入国が困難で市場参加者が少ないからこそ、バンコク中心地の優良物件でもデベロッパーや登記前物件のオーナー様によるディスカウントが発生している状況であるため、投資家としてはコロナ禍で買い手優位となっているこの環境を生かさない手はありません。

特に、ワンルームタイプ（スタジオタイプ）など小さいユニットのコンドミニアムは、デベロッパーが抱える在庫が比較的多いため、賃貸の付きやすいバンコク都心一等地の物件でもディスカウントの効いたお部屋が出てきており、投資のチャンスが広がっています｡

ただし、焦らせるつもりはありませんが、ワクチン接種が進む中でアフターコロナを意識した動きは確実に出始めており、割安に物件を購入できるタイミングで安く仕入れ､マーケットの回復に備えるという戦略を取る外国人投資家の方は増えてきています。そのため、都心一等地の物件であればあるほど、現在のディスカウント状態は長く続かないかもしれません。

実際、私共の会社でも今年に入ってからはZoomなどを使用し、遠隔で物件を内覧してご購入いただくというケースも増えてきています。

現在はまだタイへの渡航が難しい状況ではありますが、こうした遠隔内覧なども活用しながら、皆様にもコロナ禍でチャンスが拡大しているバンコク不動産への投資を検討していただけたら幸いです。

最後に、バンコクの一等地アソークに建つ割安物件をひとつご紹介して終わりたいと思います。
この他にもバンコクの割安物件のご紹介が可能ですので､投資用・居住用に関わらず、ご興味をお持ちの方はお気軽にお問合せください。

バンコクのおすすめ割安物件例「Ashton Asoke」

「Ashton Asoke（アシュトン・アソーク）」は、バンコクの主要幹線道路「スクンビット通り」沿いにあるビジネス中心地「アソーク」に、三井不動産とタイの住宅開発大手アナンダが共同開発した、51階建て、全783戸の超高層コンドミニアム（マンション）です。「アシュトン」ブランドは、アナンダが手掛ける物件の中でも最高級のシリーズとなります。

本物件最大の魅力はそのロケーションの良さで、地下鉄MRT「スクンビット駅」を眼前に収めるほか、高架鉄道BTS「アソーク駅」までも徒歩約3分と近接しています。バンコクで2駅利用できるロケーションは限られているうえに、それらが東京駅や新宿駅に相当するような主要駅となるとさらに希少性は高く、アシュトン・アソークはまさにプライムロケーションに建つ高級コンドミニアムと言えます。

※物件価格は1THB=3.50円で円換算して表示しています。

お問い合わせ用Webフォーム、フリーダイヤル（0120-978-055）、又はE-mailにてお気軽にお問い合わせください。（土日祝を除く毎日10:00～19:00）

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投稿 コロナ禍をチャンスに！バンコク不動産の最新事情&投資戦略 は 海外不動産の投資情報サイト｜フォーランドリアルティネットワーク に最初に表示されました。

本コラムでは、個人投資家の資産運用について、2つのことを一貫して提唱してきました。1つは、日本の個人投資家はもっと外貨資産を保有すべきということ。そして、もう1つは金融資産だけではなく、実物資産にも投資対象を広げて2つの資産のメリットを活用すべきということです。

日本人の個人金融資産は円資産に偏っています。個人金融資産は1800兆円と推計されますが、恐らくその95%以上は円資産になっています。アセットアロケーションの基本は円と外貨の比率をコントロールすることです。「50％の法則」というのがあります。円高になるか円安になるかわからないのであれば、五分五分ということですから、外貨資産を少なくとも50％前後にまで引き上げる必要があるということです。

外貨資産は保有するのがリスクではなく、「保有しないことがリスク」なのです。なぜなら、外貨資産を保有しないまま円安になれば、円で保有している資産の実質的な価値は下落していくからです。もちろん円高になれば円資産を保有している方が有利ですが、どちらに転ぶかわからないなら、どちらでも良いように準備しておくべきなのです。

円高と円安を比較した場合、円高は円の価値が高まることですから、悪いことではありません。日本人にとって憂慮すべきなのは、円高よりもむしろ円安です。円の価値の下落という最悪の事態になる前に、対策を立てて実行しておく必要があるのです。

そして、もう1つのポイントが実物資産への投資対象の拡大です。不動産のような実物資産への投資は投資金額が大きいことからハードルが高いのが現実です。特に海外不動産は正確な情報が入手しにくく、トラブルも多いことから二の足を踏む人が多いのはわかります。

しかし、国内の不動産だけではなく投資対象を海外に広げることによって、円安リスクのヘッジにもなり、アジアの新興国の高い成長率を取り込むことも可能になります。情報収集もセミナーなどに出席し、現地の視察なども活用することで、精緻な情報収集が可能になってきました。

本コラムでこれまで情報提供してきた資産運用に関するアプローチ方法によって、日本の個人投資家の資産運用に関するマインドが変わり、1人でも多くの人が外貨資産や海外不動産投資に興味を持つきっかけになれば幸いです。

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投稿 【コラム】内藤忍氏／ 海外不動産投資の進化はこれからも続く は 海外不動産の投資情報サイト｜フォーランドリアルティネットワーク に最初に表示されました。

2018年7月は、日銀の金融政策の微妙な修正にマーケットが揺れました。金融緩和の継続は明確に表明したものの、長期金利の誘導上限を0.2％程度のレベルに引き上げると発表。黒田総裁の「従来の倍程度を念頭」というコメントによって長期金利が上昇し、その影響が世界に波及しました。

従来は長期金利の誘導目標は0％程度で、0.1％レベルを超えると指値オペと呼ばれる無制限の国債買い入れで金利を抑えてきました。今回の長期金利に対する微妙な政策変更は、金融緩和政策の転換というより、金融機関の収益に配慮した対応と見られます。

しかし、日本は相変わらずの緩和モードですが、他国は状況が異なります。利上げモードになっている国はアメリカだけではなく、イギリスのイングランド銀行は8月2日に9カ月ぶりの利上げを実施。カナダ、インド、チェコなども利上げを行っています。

世界的に金利水準が上方にシフトすると海外不動産マーケット全体にはマイナスの影響が出てきます。特に新興国マーケットはアメリカの金融政策の影響を大きく受けます。財政状況の脆弱なアルゼンチン、トルコといった国は自国が抱える問題が、アメリカの利上げによって顕在化し、通貨が急落。通貨防衛のための利上げに追い込まれて、それが更に国内経済の停滞に拍車をかける悪循環になっています。

東南アジアの新興国マーケットは、今のところ大きな影響は出ていませんが、今後さらに日銀の政策変更が世界的な金利上昇をもたらせば、資本の流出などのマイナスの影響が出てくるかもしれません。日銀の金融政策の変化⇒先進国の金利上昇⇒新興国経済への悪影響という流れです。

しかし、ここで確認すべきことは、果たして今回の金融政策決定会合で日銀の金融政策には根本的な変化があったのかどうかです。日銀は今回いくつかの新しい政策を発表していますが、その中の1つが「フォワードガイダンス」という新しい指針です。現状の低金利を「当分の間」続けると市場に対し約束することで、金融緩和が終わったという政策修正観測を打ち消すものです。

今回発表された日銀の物価水準の予想は、今までより引き下げられ、2020年度の物価見通しは1.6％上昇と下方修正しました。つまり、金融緩和が終了するための条件としている2％の物価上昇目標達成は、2021年度以降にずれ込むということです。つまり、それまでの3年は、微調整はあるものの引き続き金融緩和が続くことを意味します。

長期金利の変動幅を広げて金利が少し上昇したとしても、金融緩和政策が当分の間変わることは無いことを意味します。金利の変動を容認したのは金融緩和を終了させるという意図よりも、金融緩和による金融機関の収益悪化に配慮することと思われます。このように考えると、日銀の金融政策は大きく変わったとは言えず、発表直後の金利上昇というマーケットの反応は過剰だったと考えることができます。

先進国では金利上昇への動きが出てきている国もありますが、その影響は思ったよりも大きくなく、金融マーケットや不動産市場に与える影響は限定的と思っています。株高や不動産価格の上昇で、リスク資産に対する警戒感を高めるレベルにはなっていますが、過剰な警戒感で投資のチャンスを逃さないようにしたいものです。

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新興国不動産投資は経済成長から得られるキャピタルゲインが大きな魅力ですが、ハイリターンが期待できる分、リスクも高くなります。

そのリスクの1つが為替です。今年に入ってから、南米のアルゼンチンペソの為替レートが対ドルで下落しています。年初から既に約2割下落しており、アルゼンチン中央銀行は通貨防衛のための利上げに追い込まれています。

2018年4月27日から8日間で実に3回の利上げを行い、昨日は政策金利をさらに6.75％引き上げ、政策金利は年40％という異常事態になりました。金利の引き上げ幅は、合計で12.75％に達しています。マーケットの混乱に中央銀行の対応が後手に回っている様子が見られます。

アルゼンチンに投資して日本人投資家は、ほとんどいないと思いますが、他人事と笑っている場合ではありません。他の新興国も同じようなリスクにさらされているからです。

新興国通貨はアメリカの利上げの影響で、対米ドルで売り込まれており、特に財政基盤の脆弱な通貨が売られています。ドル建ての債務のある国では、政府だけではなく民間企業の債務負担がドル高現地通貨安で大きくなっていきます。最悪の場合は債務返済が困難になり破たんするリスクがあります。

米ドルに対する年初からの騰落率を見ると、下落率第1位がアルゼンチンペソ、第2位がトルコリラ、そして第3位はロシアルーブルとなってます。

一般に、高金利通貨は高い金利と引き換えに大きな為替下落リスクを持っています。FXなどでスワップをコツコツ稼ごうと、このような高金利通貨の買いポジションをレバレッジをかけて保有すると、スワップ金利で稼げても、最終的に為替の下落で大きなマイナスになってしまうケースが多いのです。業界では「コツコツドカン」と呼ばれる失敗です。

南アフリカランド、トルコリラなどの高金利の新興国通貨だけではなく、オーストラリアドル、ニュージーランドドルなどの資源国通貨も高金利通貨としてFXでは人気です。しかし金利が高いと言うことは、それだけ資金調達に脆弱性があることの裏返しでもあるのです。高金利だけに目を向けて為替を取りに行くのはあまり賢明な戦略とはいえません。

このような高金利通貨の投資タイミングとしては、今回のアルゼンチンのように通貨が大きく売り込まれた時は逆張り投資のチャンスと言えます。しかし、通貨の下落がどこまで続くかを予想するのは難しく、底値で投資するのは勇気も必要で簡単ではありません。

東南アジアにも経常赤字で経済基盤がぜい弱な国がいくつか見当たります。このような国では、アメリカの金利上昇の影響を受けて、国外への投資資金の流出からの通貨の下落が起こるかもしれません。

そして、もう1つのリスクは建設ラッシュによる供給過剰です。ベトナム、カンボジア、フィリピンといった国では急速な経済成長に伴い、大量のコンドミニアムの建設が行われています。ホーチミンではセントラルパーク、プノンペンではザ・ブリッジといった大型物件が完成時期に差し掛かり、この手の大規模物件になると、一挙に数千戸が完成して市場に出回ることになります。

購入された物件の多くが投資用で、賃貸物件として市場に大量に出回ることから、賃貸マーケットが値崩れして、テナントが付かない状態が発生することもあり得ます。短期的には空室によって想定していた家賃収入が得られないケースも出てくると思います。

しかし、ここに挙げた通貨リスクや供給過剰リスクは、長期的な経済成長によって、いずれ吸収されていくことになります。アメリカの利上げのペースが現在の想定以上に急激にならなければ、影響は限定的と思われますし、供給過剰も経済成長によって需要が増えてくればいずれ吸収されていきます。

長期でリターンを得たい人にとっては、新興国不動産投資はこれからも魅力的な投資対象と考えられるのです。

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投稿 【コラム】新興国不動産投資を待ち受ける「2つのリスク」 は 海外不動産の投資情報サイト｜フォーランドリアルティネットワーク に最初に表示されました。

欧米先進国の金利上昇が続いています。アメリカの長期金利の指標となる表面利率2.250％の10年物国債利回りは、3％近くまで上昇しています。これは、2014年以来約4年ぶりの高いレベルです。

アメリカが金融緩和から金利上昇に金融政策を転換し、欧州が追随するとの思惑がマーケットに広がったことが金利上昇をもたらしました。欧州中央銀行（ECB）の資産購入終了を支持する発言をオランダ中銀のクノット総裁が行ったことで、ECBのバランスシート拡大による金融緩和の終了が近いこともマーケットは意識し始めています。

その結果、欧州の債券相場もアメリカ同様に下落（金利は上昇）し、1月29日にドイツの5年債利回りは2015年以来3年ぶりにプラスに転じました。また、ドイツの10年債利回りも2月2日に0.76％まで上昇しています。このような欧米の金利上昇は、世界の資産運用マーケットにどのように影響してくるのでしょうか？

まず、日本の金利にどのように影響してくるのかが気になります。金利の動きに神経質になるマーケット参加者が増えてきており、日銀の金融政策の微妙な変化に過剰に反応するケースも増えています。日銀の黒田総裁は今までの金融政策を継続することを再三表明していますが、市場はその真意がどこにあるかを疑心暗鬼になってきている状態です。

ただし、現時点で日銀は長期金利上昇を容認するとは考えにくく、長期金利が急激に上昇すれば日銀が再び無制限に市場から買い上げるオペレーションを行い、金利上昇をけん制していきます。金利上昇には限界があるということです。短期金利はマイナス金利を維持し、国債の購入を継続して長期金利（10年）を0.1％を超えないレベルに維持すると思われます。

海外に目を転じると、前述のとおり金利は先進国で上昇傾向にあり、債券価格は下落していくことになりますから、債券型の投資には逆風のマーケット環境といえるでしょう。欧米の外債や外国債券を組み入れた投資信託の購入には慎重になった方が良いと思います。

先進国の金利環境の変化を受けた新興国マーケットはどうなるでしょうか。従来、新興国のマーケットは、アメリカをはじめとする先進国の金融政策に大きく左右されてきました。先進国で利上げがあると、新興国の高金利のメリットの相対的優位性が薄れ、資金が新興国から先進国にシフトする。その結果として、新興国通貨の下落や新興国の株価・不動産価格の低迷という問題が顕在化することが多かったといえます。

しかし、今回のアメリカの利上げと欧州の金融政策の転換は、新興国のマーケットにはあまり影響が出ていないようです。元々、アメリカの利上げもそのペースが思ったよりも緩慢であることもありますが、何より新興国経済が先進国に振り回される今までの状況と変わってきたのが大きいと思います。先進国がくしゃみをすると、新興国が風邪をひくといった状況ではなくなってきているのです。

フィリピンやカンボジアのようなアジアの新興国の経済成長率は7％レベルをキープし、これから数年もこのペースが続くと予想されます。自国経済の規模が相対的に大きくなり、外国資金に依存する構造から抜け出しつつある新興国では、欧米の金融政策の転換による影響は今までに比べ相対的に小さなものになってきているのです。
むしろ、先進国の成長率が低下し投資機会が見つかりにくくなっている現状では、新興国の成長に対する価値が高まり、運用難の資金が流入する構図さえ見えてくるのです。

先進国と新興国の主従関係が無くなり、新興国の成長に対する魅力が高まれば金融環境の変化に関係なく新興国の不動産をはじめとするアセットに資金が集まってきます。今回のマーケットの動きは、グローバルな資産運用の環境が変わってきていることを感じます。従来のステレオタイプな経済分析では説明できない新しい動きを常に考えておく必要があるのです。

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投稿 【コラム】内藤忍氏／ アメリカの利上げと世界経済への影響 は 海外不動産の投資情報サイト｜フォーランドリアルティネットワーク に最初に表示されました。

このコラムの読者の皆様の多くは、海外不動産投資に興味を持っていると思います。フィリピンをはじめとする新興国不動産は、値上がり益と高い賃料収入が狙える魅力的な資産です。しかし、新興国不動産投資をいきなり始めるのは、素振りをしないで、いきなりバッターボックスに立つようなものです。

新興国と言ってもその発展段階は国によって大きく異なります。一人当たりGDPが比較の目安になりますが、アジアの新興国では10,000米ドルを超えるマレーシアから、1,000米ドル程度のカンボジアまで10倍の差があります。どの国を選択するかは、自分自身のリスク許容度と投資に振り向ける金額によって慎重に考えていかなければなりません。

といっても、慎重になりすぎて、いつまで経っても投資のアクションを起こさなければ、資産は増えません。始めるきっかけを作る必要があります。

そのための最初のステップとして、まず投資に必要な外貨の手当てから始めるのが良いと思います。具体的には、将来の不動産購入資金をFXを使って調達しておくことです。

フィリピンやタイ、ベトナムといった新興国の不動産も投資国への送金は米ドルで行うことができます。どこの国に投資するかまだ決まっていないとしても、FXで米ドルの買いポジションを作っておけば、将来の新興国投資資金にすることができるのです。

また、FXを使えば為替の投資のタイミングを分散することができます。例えば、1,000万円程度の物件購入を検討しているのであれば、2万米ドル（約230万円）ずつ4～5回に分けて為替取引をすれば、投資タイミングの分散を実現できます。

このように、不動産物件を決める前に為替予約を先行させれば、為替が円安になってから外貨調達をしなければならなくなるリスクを軽減できます。為替の予約をするタイミングと、不動産を買うタイミングは合わせる必要は必ずしもありません。

先に外貨の調達が終わっていれば、円安に対するリスクヘッジにもなります。それと並行して、どの不動産を購入するかをじっくり決めていけば良いのです。

FX会社の多くは「現受」という機能を持っています。これはFXで作った外貨の買いポジションを円に戻すことなくそのまま外貨で受け取ることができるサービスです。FXの取引にかかる為替手数料はゼロです。売りと買いのレートの差（スプレッド）がコストとしてかかりますが、国内のFX専業会社では0.3銭程度です。これは、銀行の通常の為替手数料（1円＝100銭）の330分の1と圧倒的な低コストになります。

外貨をそのまま銀行に出金し、そこから海外送金をかけることができれば、銀行で円を米ドルに交換して海外送金するのに比べ、為替手数料を圧縮できます。

例えば、1,000万円（約9万米ドル）を米ドルに交換すると、為替手数料が1米ドル当たり1円とすれば9万円もかかりますが、FXならその330分の1の300円程度です。

FXの外貨の買いポジションは必要になる時まではそのまま外貨にしておけば、毎日スワップ金利も受け取れます。これは米ドルと円の金利差から得られる収益になります。

プレビルドの海外不動産では購入金額をまとめて支払うことはあまりなく、工事の進行に応じて分割して支払っていくのが一般的です。支払いの要請がある毎に、必要な金額だけを現受していけば、効率的な資金管理ができるようになります。

金融商品の運用ではコストの削減が重要であるのと同じように、海外不動産投資においては外貨調達と送金コストで大きな差がついてきます。外貨をFXで調達するだけではなく、通常の銀行窓口では数千円かかる海外送金手数料も、銀行によっては手数料優遇で無料になるケースがあります。

国内の金融機関は海外送金にはあまりフレンドリーではなく、手続きにも時間がかかることが多いのが難点です。海外不動産物件を選ぶ前に、購入資金の効率的な調達と送金方法について研究しておきましょう。

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東南アジアの新興国と一言で言っても、それぞれの国によって成長段階は異なります。マレーシアやタイといった国々は、一人当たりGDPがそれぞれ1万ドル、5000ドルレベルに達し、すでに新興国と言うより中進国というべき成長フェーズです。

このような先進国に近い国々には、たくさんの日系不動産会社が進出していますが、三菱地所、三井不動産といった財閥系最大手のデベロッパーまで本格進出し、不動産開発を行っています。

逆に、同じ新興国でも、カンボジアのような一人当たりGDPが1000ドル程度で、成長段階の初期の国には、財閥系に限らず日本の大手不動産会社はほとんど進出していません。日系の不動産会社ではシティインデックスくらいで、タマホーム、東横インといった独立系の会社がホテル運営で進出しているのが目立つ程度です。

バングラデシュやスリランカといった国も、カンボジアと同様の経済レベルですが、日系のデベロッパーの進出はほとんど見られません。

マレーシアやタイのようなアジア新興国のフロントランナーと、カンボジアやバングラデシュといった後発組の間に挟まれているのが、フィリピン、ベトナムといった新興国です。フィリピンもベトナムも一人当たりGDPが2000ドルから3000ドル程度と想定され、マレーシアやタイのような経済レベルに向けて、今後急速な成長が期待できます。

その次のステージへの動きを象徴するのが、日系の財閥系不動産デベロッパーの進出です。2017年7月に三井不動産とフィリピンの大手財閥系不動産会社ロックウェル・ランドは共同で、マニラ近郊で不動産開発に乗り出すことを発表しました。これは三井不動産にとって、初めてのフィリピン進出になります。ロックウェルが80％、三井不動産が20％を出資し合弁事業を進め、ケソン市に総戸数1700戸の高層住宅を建設していくようです。

三井不動産は、タイやインドネシアなどで住宅を開発、マレーシアなどでアウトレットモールを運営しています。次の成長マーケットとしてフィリピンに注目しているわけです。

三菱グループは三菱商事を始めとするグループ各社がアヤラグループに出資し、フィリピンの不動産ビジネスに既に進出しています。三菱と三井が進出を果たしたことは、フィリピンに本格的な不動産物件が提供されるようになり、成長の次のステージに向かうことのシンボリックな動きと言えます。

ベトナムのホーチミンでは住友林業、野村不動産などの大手デベロッパーが不動産開発に乗り出していますが、財閥系大手はまだ進出していません。いずれ、三菱地所、三井不動産といった企業が進出していくことになるでしょう。

個人投資家が新興国の不動産投資を考える場合、国の選択がその成果を大きく左右します。それぞれの国を自分で調べて選択する手もありますが、このような日系デベロッパーの進出状況が、リスクを判定する上での参考になると思います。

日系企業がほとんど進出していないカンボジアやバングラデシュなどには、大きな可能性があるため、リスクも大きいと思います。逆にフィリピンのように、高い成長を続けながら日本からの企業進出が相次ぐような国の発展レベルと言うのは、リスクとリターンのバランスが取れた状態と考えることができます。そして財閥系企業までが進出するフェーズは新興国の成長の最終段階と言えるでしょう。

いずれフィリピンも、マレーシアやタイのような安定して成長する新興国に変わっていくはずです。その時には、リスクも低下しているでしょうが、成長率も鈍化し投資対象としての高いリターンは期待しにくくなってしまうでしょう。

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投稿 【コラム】内藤忍氏／ 三井、三菱の進出で新興国は次のステージに変わる は 海外不動産の投資情報サイト｜フォーランドリアルティネットワーク に最初に表示されました。

村上世彰さんの「生涯投資家」と言う本を最近読み、感銘を受けました。日本では「村上ファンド」と聞くと、今でも悪いイメージを持っている人が多いと思います。しかし、本書を読むと資本主義のことを真剣に考える、極めて真っ当な投資家であることがよくわかります。私のブログでも紹介させていただきました。

⇒なぜ村上ファンドは悪者で、バフェット氏は英雄なのか？

個人投資家として参考になるのは、投資の具体的な手法です。村上さんの投資判断の3つの基本的な基準が明快に書かれています。それは、「期待値」「IRR（内部収益率）」「リスクの定性的査定」です。

つまり、実際の資産価値に比べ割安に評価され、リスク度合いに対して高い利益が得られるものに投資する徹底的なバリュー投資家ということです。割安に放置されているものを購入し、値上がりすればそこからリターンが実現できるという訳です。

この中でユニークなのは期待値の考え方です。通常の投資家は期待値が高くても、ゼロになる可能性の高い投資にはなかなか手を出しません。例えば、100で投資して、70％の確率で0になり、30％の確率で700まで増えると思われる投資があったら、ゼロになる可能性が高いから敬遠するのが普通です。しかし、村上さんは、期待値を210（0×0.7＋700×0.3）と計算し、期待値からは投資可能と判断するのです。

村上さんは「モノ言う株主」として、東京スタイルやニッポン放送、阪神鉄道など多くの株式会社に投資を行ってきたことで知られています。しかし、実は村上さんはアジアの不動産に大きな可能性を見出し、直接間接に大規模な投資を行っているのです。

例えば、ベトナムのホーチミン7区で開発されているマンションプロジェクト、あるいはカンボジアのプノンペン空港周辺での開発など、私も視察で訪れたことが何回かありますが、新興国不動産に投資家する人たちの間では、良く知られている物件ばかりです。

東南アジアの不動産投資の基本戦略も示唆に富んでいます。高級物件の場合、景気の影響を強く受けるため、リーマンショックのような世界経済の停滞があるとダメージを受けることを指摘しています。とは言え、東南アジア諸国のGDPは堅調に上昇し、中所得者層の購買力は世界経済の影響を受けにくく、今後も大きな伸びしろがある。そこで、現地の中所得者層をターゲットにした物件への投資によって、経済成長の恩恵をダイレクトに享受できる投資にシフトさせる戦略を取っているのです。

既にマレーシア、バングラデシュ、カンボジア、ミャンマー、ベトナム、インドネシアに2013年から投資を始めていると書いていますが、今後アジアの不動産投資で有望だと考えている国の1つとしてフィリピンをあげていました。今後、フィリピンでも新しい投資を始める可能性があります。

このように、村上さんが新興国アジアの不動産に大きくコミットしているのは、海外不動産投資家（特に新興国の）にとって心強い事ではないでしょうか。もちろん投資ですから失敗がゼロとは言えません。現に村上さんも中国のマイクロファイナンスやギリシャ国債への投資では大きな損失を出したと正直に告白しています。

リスクがあるから投資しないではなく、リスクと上手に付き合うことで資産を増やしていくことができる。本書から個人投資家が学べることはたくさんあると思います。

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新興国経済が安定した成長を続けています。1年前にはアメリカの利上げによって、海外の投資資金が新興国から引き上げられ、新興国経済は資金フローの観点から厳しい状況になるとの見方が強かったのですが、現実はその逆になっています。

確かに、アメリカの金融引き締めは始まったものの、そのペースは当初の予想よりも緩やかで、新興国の資金流出に対する影響もあまり見られません。アメリカの長期金利の上昇も想定より低く、マーケットの将来の金利上昇期待が低下してきていることを示しています。投資資金は新興国から流出するどころか、むしろ、成長機会を求めてASEAN諸国のような新興国に流れ込んできています。

新興国の株価指数は先進国や日本の株価インデックスを上回って上昇しており、アジア経済に対するマーケットの期待が反映されています。

東南アジア諸国の中でも、マレーシア、タイといった中進国よりも、成長率の高いフィリピン、ベトナム、カンボジアといった国の好調ぶりが目立ちます。これらの国では、不動産マーケットにも資金が流入しており、堅調な価格上昇が続いています。

例えば、フィリピンではコンドミニアムに関して、学生向けコンドミニアムなど海外投資家の人気物件は引き続き強い需要を保っています。また、大量の物件が販売されたことから一時的な供給過剰懸念がありましたが、経済の発展に伴い賃貸需要が増えてきており、供給懸念は薄らいできています。

ベトナムのホーチミンで販売された日系企業が開発するコンドミニアムは、最高価格が日本円で4000万円程度と高額な価格設定にも関わらず、現地の投資家の申し込みが殺到しました。日本を含む海外投資家の需要も相まって、高い競争率で即日完売が続いています。半年前の分譲価格より10％程度上昇しており、さらに価格上昇期待が高まっています。

カンボジアの首都プノンペンのボンケンコン1（BKK1）と呼ばれる中心部の不動産価格も、年間20％から30％の上昇と、高い賃貸需要を反映したマーケットになっています。コンドミニアムの価格も、4年前に私が購入した時と比べ50％以上上昇しているというのが実感です。

アメリカ以外の欧州や日本などの先進国では金融緩和が続き、低金利の継続によって行き場のない資金がリスクを求めて新興国の不動産市場にも戻ってきているように見えます。市場に溢れている資金は、新興国だけではなく仮想通貨のような投機性の高いマーケットにも流れ込んでいますが、新興国の不動産は経済成長という実態に裏打ちされた長期的に魅力的な投資対象です。

日本の個人投資家の資産運用の問題である、円資産に偏ったアセットアロケーションを修正するために組み入れる外貨資産として、新興国の不動産は検討に値するアセットクラスです。ただし、特に新興国の不動産投資においては、国内や先進国以上に購入後の管理が極めて重要になります。物件が完成してからのテナント付や物件のマネジメントについて、現地の信頼できる業者が存在することが投資の大前提です。

現地視察の際には、投資対象を視察したりモデルルームに行くだけではなく、購入後に管理を依頼する可能性のある管理会社も訪問すべきです。物件管理の実績、管理の方法、リーシングの需給の状況など情報収集をして、クオリティチェックを行っておきましょう。せっかくの良い物件もいい加減な管理では、宝の持ち腐れになってしまいます。

新興国の不動産投資では「何を買うか」と同じくらい「誰に管理してもらうか」が重要です。

※本コラムは、マネックス証券の創業にも参加された、資産デザイン研究所代表取締役の内藤忍氏より寄稿頂いた原稿を基に構成しています。

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海外不動産投資は、国内不動産と比べリスクの高い投資対象といえます。不動産のリスクだけではなく、為替リスクをはじめとする不確定要因が多くあるからです。特に新興国では、不動産に関する法整備が不完全だったり、政治情勢が不安定な場合もあります。カントリーリスクによって、国内不動産より不透明な要因が多いのです。

しかし、そのようなリスクがあるからこそ、そのリスクと引き換えに大きなリターンを狙うことが出来ると考えることもできます。また、新興国不動産は国内に比べ小さな投資金額で、優良な立地の物件を手に入れられるというメリットがあります。

例えば、私が注目しているフィリピンやベトナム、カンボジアといった東南アジアの新興国では、マニラ、プノンペンといった首都や、ホーチミンのような国の中心都市の一等地に1000万円台から、まとまった広さのコンドミニアムを購入することができます。東京の中心部と比べれば、4分の1、5分の1といった価格で、将来のキャピタルゲインを狙うことができます。また完成後の賃貸に関しても、国内に比べて高いインカムゲインも期待できます。

今まで投資した物件の中で、既に完成して稼働しているプノンペンのコンドミニアムは、購入時の価格は日本円で1350万円程度。完成後は価格上昇し、現在は2000万円近くになっていると予想されます。また家賃も毎月15万円程度が入り、利回りは現在の市場価格に対しても8～10％と、日本の一等地の投資利回りを大きく上回ります。しかし、一方で海外不動産投資に失敗してしまい、大きなダメージを被っている人もいます。成功する人と失敗する人の差はどこにあるのでしょうか。

不動産投資で1番重要な事は、誰と付き合うかです。海外不動産の場合、特にこれが重要になります。販売会社を見極めるポイントは、短期的な付き合いを望む会社なのか、それとも長期的な付き合いを望む会社なのかという営業スタンスで見極めることができます。販売した後の完成までのフォローや完成後の賃貸管理に誠実に対応しない会社は、とにかく販売さえしてしまえば、その後のお付き合いは期待できません。

しかし、完成後の賃貸管理まで対応してくれる会社であれば、付き合い方は変わってくるはずです。長期的な関係を考えた、販売価格の設定や購入後のサービスを提供してもらえるのです。どちらの会社と付き合うべきかは明らかです。

また、不動産において購入後の賃貸管理の重要性は言うまでもありませんが、特に海外不動産では決定的になります。なぜなら、海外では日本人が満足できるレベルの管理会社は簡単に見つけることができず、またもし管理がうまくいかない場合のストレスの大きさは国内不動産の比では無いからです。
誰に管理してもらうかが極めて重要な成功要因になります。物件選択の巧拙よりも、販売している不動産会社の選択や賃貸管理をしてくれる管理会社の選択の方が重要と言えるのです。

資産運用のリターンには、冒頭に申し上げたようにリスクに対する見返りという側面があります。しかし意味のないリスクを取ってもリターンは望めません。海外不動産投資は国内での情報収集には限界があります。海外不動産投資の相談に来られる投資家にお勧めしているのは、現地視察です。
不動産は現場に行くことによってたくさんの情報が見えてきます。自分が投資をする可能性が低い国であっても、現地を視察してチェックのポイントがわかってくると、投資の精度が上がり、成功の可能性が高まります。

※本コラムは、マネックス証券の創業にも参加された、資産デザイン研究所代表取締役の内藤忍氏より寄稿頂いた原稿を基に構成しています。

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