2025年1月7日にマレーシアとシンガポールの両国政府が正式合意し、ついに始動となった共同経済特区「ジョホール・シンガポール経済特別区（JS-SEZ）」。国境を越えた経済統合によって、東南アジアの新たな成長エンジンとなることが期待されるビッグプロジェクトだけに、弊社のお客様にとっても関心の高いトピックと言えるでしょう。

投資企業に対するインセンティブ内容が固まり、少しずつ具体的な投資事例も明らかになり始めている中、今回はそれらを踏まえながらJS-SEZの概要や不動産市場への影響を解説していきたいと思います。

JS-SEZとは？

「JS-SEZ」は、マレーシア南部ジョホール州の約3,588㎢に及ぶエリアを対象に、マレーシアとシンガポールが共同で推進する経済特区です。隣接する両国間において、ヒトやモノが円滑に移動できる環境を整えると共に、積極的な投資誘致を図ることでシンガポールの機能をジョホールに拡張し、ひとつの経済圏として国境を越えた繁栄を目指す狙いがあります。

JS-SEZが進められる背景には、高コストや土地の確保が成長のネックとなっているシンガポールと、土地に余裕があり、コストも比較的安い一方で、企業誘致に課題を抱えているジョホール州の利害が一致した点があると考えられます。

なお、ジョホール州における大規模プロジェクトというと、現状ではマレーシアの国家プロジェクトとして2006年～2025年（予定）に行われた「イスカンダル計画」の方が有名かもしれません。ただ、イスカンダル計画はジャングルを切り開き、一から新たな都市を創り上げることが中心だったため、企業誘致の面ではあまり上手くいかなかったというのが正直なところです。

一方、JS-SEZはイスカンダル計画で整備されたインフラを基盤に、企業誘致にフォーカスを当てて進められるものとなっています。そういう意味ではJS-SEZは、イスカンダル計画で積み残した課題を、シンガポールという強力なパートナーと共に解決していくプロジェクトと言えるかもしれません。

JS-SEZの目標は？

JS-SEZは、より高付加価値な産業、高スキルな人材を重点的に誘致することを目指しています。具体的には、製造業、物流、食料安全保障、観光、エネルギー、デジタル経済、グリーン経済、金融、ビジネスサービス、教育、医療の11セクターが重点分野に定められています。

両国は当初5年間の目標として、50件の高付加価値プロジェクトの誘致と、約2万人の熟練雇用の創出を掲示。さらに、10年以内には累計100件の高付加価値プロジェクトの誘致を実現するとしています。

そのため、JS-SEZに進出する外資系企業には、より高い水準の最低賃金が設定される予定で、高等教育課程を修了しているマレーシア人の場合は月額3,500リンギ（約13万1,950円）以上、学位を取得しているマレーシア人の場合は同4,000リンギ（約15万800円）以上となる見通しです。

マレーシアの通常の最低賃金が1,700リンギ（約6万4,090円）、経済中心地であるクアラルンプールの月給中央値が3,469リンギ（約13万781円）であることを考えると、これが破格であることがよくわかります。ただ、シンガポールの月給中央値は5,500Sドル（約66万円）ですから、これでも格段に低コストと言えるでしょう。

JS-SEZの対象エリアは？

JS-SEZは、ジョホール州内の6自治体にまたがる、計約3,500㎢及ぶ9つの「フラッグシップ・ゾーン」が対象となります。各ゾーンは、それぞれの地理的な特性やインフラ環境に適した特定の産業を重点的に誘致し、競争・協力によって相乗効果を発揮する産業クラスターを形成する役割を担っています。

9つのゾーンと主な誘致セクター

JS-SEZで提供される主な優遇税制は？

JS-SEZでは、ゾーンや事業に応じてそれぞれ異なる優遇税制が用意されています。代表的な優遇税制が法人税の軽減措置で、これはAIや量子コンピューティング、医療機器、航空宇宙製造、グローバルサービス拠点（地域統括、本社機能、財務など）といった特定の高度分野に新規投資を行う企業に対し、通常の法人税率（24％）よりも大幅に低い軽減税率5％が最大15年間適用されるものとなります。

一方、JS-SEZでは個人に対する優遇税制も用意されています。一定の学歴や専門経験を有し、JS-SEZ内の対象企業・セクターでの勤務を通じて月額20,000リンギ（約75万4,000円）を得ているナレッジワーカー（知識労働者）であれば、マレーシア人・外国人を問わず通常30％の個人所得税を、10年間に渡って15％に軽減する優遇措置が適用されます。

主な優遇税制

JS-SEZの企業誘致状況は？

JS-SEZでは、投資家向けのワンストップ窓口となる「マレーシア投資促進センタージョホール支所（IMFC-J）」を解説し、認可手続きの支援を行っています。また、邦銀大手の「三井住友銀行」「みずほ銀行」、マレーシアの銀行大手「メイバンク」「CIMBグループ」、米銀行大手「バンク・オブ・アメリカ」、英金融大手「HSBC」、中国の証券大手「中国銀河国際」などが、戦略的パートナーとして参画し、JS-SEZに進出する企業への金融面での支援等を行っています。

まだ始動から1年未満ではあるものの、シンガポールのガン・キムヨン副首相によると、2025年10月時点でシンガポール企業からのJS-SEZへの投資額（コミットメントベース）は55億Sドル（約6,600億円）超に上っているようです。また、具体的な投資事例も少しずつ明らかになってきています。

明らかになっている企業誘致の一例

不動産市場への影響は？

ジョホール州ではイスカンダル計画の下で急速に都市開発が進み、高層コンドミニアムが次々と完成した一方、都市開発偏重で企業誘致が思うように進まなかったため、住宅在庫が大量に積み上がった苦い経験があります。

ただ、JS-SEZはジョホール州とシンガポールの経済圏化を加速させるため、同州内への企業誘致や高スキル人材の雇用に特化して進められるものであるため、不動産需要にはより直接的にポジティブな効果が期待できます。また、2027年1月にジョホール州とシンガポールの経済圏化には不可欠な越境鉄道「RTSリンク」が開通予定であることも、不動産市場には追い風となるでしょう。

現在、両国・地域間を陸路で移動するには、2本の連絡橋「コーズウェイ」か「セカンドリンク」を利用する必要がありますが、厳しい渋滞のため、通勤時間や週末には越境に2時間以上を要することも珍しくありません。しかし、RTSリンクが開通すると、ジョホールバル市中心部「ブキ・チャガー駅」とシンガポール北部「ウッドランズ・ノース駅」の間を約5分で移動できるようになります。

現在のジョホール州のコンドミニアム価格や賃料は、シンガポールのコンドミニアムの5分の1～7分の1程度です。そのため、RTSリンクの開通によって、すでにシンガポールで働いている人の中でも、生活コストが非常に高いシンガポールからジョホール州に住まいを移すという行動は、より現実的な選択肢になっていくのではないかと思います。

すでにJS-SEZの効果は表れ始めており、計画が公になった2023年以降、それまで供給過剰で長い間停滞していたジョホール州の不動産市場が活性化。特にシンガポール人からの関心が高いようで、コンドミニアム価格は再び上昇トレンドに回帰し始めています。また、コロナ禍も相まって2021年には63％にまで達した住宅在庫率も、足元では23％程度まで落ち着いてきています。

シンガポールとは違って、ジョホール州にはまだ開発可能な土地がたくさんあるため、急激な価格上昇というのは抑制されると思いますが、両国・地域の経済圏化が進めば進むほど不動産価格のアービトラージが働きやすく、現在5分の1～7分の1程度ある価格差は少しずつ縮小していくものと考えています。

参考物件

Skypark Kepler（スカイパーク・ケプラー）

「Skypark Kepler（スカイパーク・ケプラー）」は、「JS-SEZ（ジョホール・シンガポール経済特区）」の開設で盛り上がるマレーシア南部ジョホールバル市中心部の沿岸で進む、大規模ウォーターフロント開発エリア「リド・ウォーターフロント・ブールバード」の一角に2030年に誕生を予定している、2棟構成、54階建て、全1,596戸からなる高級ブランドレジデンスです。

⇒「スカイパーク・ケプラー」物件詳細はこちら

※物件価格は1RM=37.70円換算で表示しています。

Arden Serviced Residence（アーデン・サービス・レジデンス）

「Arden Serviced Residence（アーデン・サービス・レジデンス）」は、マレーシア南部ジョホール州の経済中心地「ジョホールバル市」にて進む大型複合開発プロジェクト「ワン・ブキット・セニョム」の一環として、2030年に誕生を予定している、68階建て、全618戸の超高層・高級サービスレジデンスです。

⇒「アーデン・サービス・レジデンス」物件詳細はこちら

※物件価格は1RM=37.70円換算で表示しています。

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POGO禁止で勢いを欠く低中価格帯のコンドミニアム市場

この1～2年間におけるフィリピンの低中価格帯コンドミニアム市場（3,000万円未満程度）は、売買・賃貸ともに現地の動きが鈍くなっています。その最大の要因は、2024年にフェルディナンド・マルコス大統領が、「POGO（フィリピン・オフショア・ゲーミング・オペレーター）」と呼ばれるオンラインカジノの全面禁止令を出したことにあると言えるでしょう。

POGOは中国人による中国人向けのオンラインカジノといった色彩が強く、親中派だったロドリゴ・ドゥテルテ前政権時代に隆盛を極めました。当時から犯罪リスクや安全保障上のリスクなどを懸念する声は上がっていましたが、経済的なメリットの方が大きいとして目をつぶってきました。

ただ、2022年に親米派のマルコス政権が発足すると状況は一変。無認可での違法操業にとどまらず、特殊詐欺や人身売買などの悪質な犯罪の温床にもなっているとして、就任直後からPOGOに対して厳しい目を向けてきました。

この禁止令によって、中国人を中心に関連していた外国人2万人以上が国外退去になったとも言われる中、POGOの集積地だったマニラ湾岸エリア（パサイ市、パラニャーケ市）では、受け皿となっていた低中価格帯のコンドミニアムやオフィスの賃貸需要が激減。その余波は、マカティ市などの近隣都市にも少なからず及んでいます。

世界的な不動産サービス会社コリアーズ・インターナショナルは、販売価格700万ペソ～1,200万ペソ（約1,780万円～3,060万円）の中価格帯コンドミニアムの動きが特に鈍いと指摘。2019年に10.5％程度だったマニラ首都圏の住宅空室率は、2025年末には過去最高水準の25.8％に達すると予測しています。

POGOの受け皿となってきた大衆向けの低中価格帯コンドミニアム市場では、しばらく需給バランスが悪化した状況が続くことは避けられず、次のジャンプに向けた充電期間となりそうです。

対照的に堅調を維持する高級コンドミニアム市場

ここまでの話だけを聞くと、足元のフィリピン不動産市場に対してネガティブな印象しか受けないと思いますが、高級コンドミニアム市場に目を向けると全く異なる景色が見えてきます。

米大手調査会社S&Pグローバル・レーティングスによると、2024年にマニラ首都圏で新規供給された住宅のうち、販売価格1,200万ペソ以上の高級物件が全体の41％を占めたにもかかわらず、住宅在庫に占める高級物件の割合は約5％と低位で推移。

また、英大手不動産コンサルティング会社ナイトフランクが発表している高級住宅価格指数「プライム・インターナショナル・レジデンシャル・インデックス（PIRI）」で、2024年にマニラ首都圏は前年比26.3％上昇し、対象の主要100都市の中で最大の伸び率を記録しています。

実際、高級物件開発に特化した大手財閥系デベロッパーであるロックウェル・ランドのバレリー・ソリベン社長兼CEOが、「中価格帯のコンドミニアムでは供給過剰が起きているが、高価格帯を中心とする我々には影響がない」と語っているように、現場を知る大手デベロッパー各社の幹部たちからは、高級コンドミニアム市場に対する明るい見方が示されています。

なぜ高級コンドミニアム市場は堅調なのか？

富裕層の増加

まず、シンプルにフィリピンの富裕層が増加していることが挙げられます。英コンサルティング会社ヘンリー＆パートナーズによると、100万ドル（約1億4,300万円）以上の資産を持つフィリピンの富裕層は、2014年～2024年の間に32％増加して1万2,800人に拡大。このうち、1億ドル以上を保有する超富裕層は70人、10億ドル以上を保有するビリオネアも12人に上っています。

インフレヘッジ需要

フィリピンでもここ数年、高水準のインフレが庶民の生活を襲い、こうした層の購買力は低下してきました。ただ、富裕層にとってはこの程度のインフレはかすり傷にもならず、むしろインフレヘッジ効果の高い実物資産を購入するインセンティブが働きやすくなります。

その中でも、特に富裕層が好むのは高級不動産です。高級な物件ほど買い手も借り手も高インフレによる購買力の低下や金利の上昇といった悪影響を受けにくい層となり、より高いインフレヘッジ効果が見込めるため人気があります。

抑制された新規供給

大衆向けの物件と比べて高級物件は新規供給が限られていることも、需給が緩みにくい一因と言えるでしょう。高級物件を開発するためには多額の資金が必要になるため、手掛けられるのは一部のデベロッパーに限られますし、富裕層を惹きつけることができるロケーションの土地が出てくる機会もそう多くありません。

実際、先月末に大手不動産開発会社メガワールドは、新たに超高級住宅ブランド「メガワールド・シグネチャー・コレクション」を立ち上げる方針を発表しましたが、厳選した土地で年に1～2案件のみを提供する形になるとしています。

一戸建てからの住み替え需要

フィリピンの古くからの富裕層は、セキュリティ性の高いゲート付きの高級住宅街にある一戸建て住宅に好んで住む傾向がありました。ただ、近年は子供が独立して家を出たことで豪邸を持て余している高齢の富裕層を中心に、実用性を重視してコンドミニアムに転居するケースが増えてきています。

こうした高級住宅街はやや郊外にあるケースが多いですが、厳しい渋滞によって中心部へのアクセス性が悪くなっていることも、コンドミニアムへの転居を促す一因となっているようです。

開発会社も当面は高級物件開発にシフト

こうした市場環境を受けて、アヤラ・ランド、メガワールド、ロビンソンズ・ランド、SMプライムホールディングスの大手デベロッパー4社は、少なくとも今後2年間は大衆向けの住宅供給を絞り、高級物件に軸足を移していく姿勢をすでに示しています。

この4社でフィリピンの不動産会社の設備投資額の7割超を占めるため、これが今後数年間のフィリピン不動産市場のトレンドと考えていいでしょう。

大手デベロッパーの場合、在庫を抱える財務的な余力があるうえに、高級物件開発のための資金調達力もあるので、時間をかけて利幅の大きい高級物件を販売しながら、積み上がった在庫を捌いていくことができます。ただ、それらを持ち合わせていない中小デベロッパーにとっては現在の市場環境は非常に厳しく、竣工リスクに注意を払う必要性は高まっていると言えます。

フィリピンでも億ションはもはや珍しくない時代に

弊社がフィリピンの不動産を扱い始めた10年以上前は、3ベッドルームで2,000万円～3,000万円の物件でもかなり高額な部類で、とある高級ホテルブランドのレジデンスが7,000万円～8,000万円で発売された時には、目が飛び出そうになったのを覚えています。

ただ、そこから時が過ぎ、現在のフィリピンの不動産市場を見てみると、高級コンドミニアムの3ベッドルームはもはや1億円超えが当たり前に。さらに、現在は数億円あるいは10億円を超えるような超高級コンドミニアムのプロジェクトも進んできています。

当然ながら、現在はこうした超高級コンドミニアムに対して高すぎるという印象しか持てないと思いますが、ひょっとすると10年後にまた振り返った時に「あの時は安かったね」となるのかもしれません。

最後に、参考までに現在開発が進んでいる数億円～10億円超の超高級コンドミニアムをいくつかご紹介して終わりたいと思います。

パーク・ヴィラ

「Park Villas（パーク・ヴィラ）」は、フィリピンの不動産開発最大手アヤラ・ランドの最上級ブランド「アヤラ・ランド・プレミアム」が経済中心地マカティ市で開発する、2030年完成予定、51階建て、全45戸の超高級コンドミニアムです。1戸当たりの面積が610㎡と広大ではあるものの、価格はなんと5億ペソ（約12億7,500万円）以上となります。

ロケーションは、マカティ市の中心である「アヤラ・トライアングル・ガーデン」と向かい合う超一等地。設計はブルジュ・ハリファなどを手掛けた米最大級の建築設計事務所「スキッドモア・オーウィングズ＆メリル」、インテリアは世界的なデザインスタジオ「ヤブ・プシェルバーグ」が担当する、富裕層好みのプレミアムな物件です。

バンヤンツリー・レジデンス・マニラベイ

「Banyan Tree Residences Manila Bay（バンヤンツリー・レジデンス・マニラベイ）」は、夕日が美しいマニラ湾岸エリアで2027年に第1期の完成を予定している、33階建ての超高級コンドミニアムです。こちらも2ベッドルーム（131㎡）で約2億8,000万円以上、3ベッドルーム（204㎡）で約4億3,00万円以上と超高額になります。

物件名の通り、開発を主導するのはアジアを代表する高級ホテル運営会社「バンヤンツリー・グループ」。マニラ湾岸エリアにある統合型カジノリゾート（IR）の中でも特に人気の高い、「オカダ・マニラ」の道向かいという特別感のあるロケーションを誇ります。

エルリア

「Eluria（エルリア）」は、マカティ市の高級住宅地であるレガスピ・ビレッジに2025年末に完成を予定している、31階建て、全37戸の超高級コンドミニアムです。3ベッドルーム（288㎡）で約3億2,500万円以上となりますが、こちらの物件は良好なコミュニティを形成できる購入者を厳選しながら選んでいるため、お金があれば誰でも購入できるわけではないようです。

開発を行うのは、高級物件開発に強みを持ち、三菱地所とも提携している「アーサ・ランド」。最大の特徴は、世界的なバトラー養成機関である「インターナショナル・バトラー・アカデミー（TIBA）」でトレーニングを受けた、一流のバトラーによるサービスが提供される点です。

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日本銀行は2025年1月末の金融政策決定会合で、政策金利を0.25ポイント引き上げ0.50％とすることを決めました。2024年3月の会合で17年ぶりの利上げに踏み切って以降、計3回目の利上げとなります。

一部の日銀審議委員から年内に1～2回の追加利上げを行う可能性がすでに示唆されているなど、金融政策の正常化を進めたい日銀の意思が明確になってきています。

一方、米連邦準備制度理事会（FRB）は昨年9月に利下げに転換。政策金利に当たるFF金利（フェデラルファンド・レート）の誘導目標は、ピークの5.25～5.50％から現在は4.25～4.50％まで低下してきています。

米連邦公開市場委員会（FOMC）参加者の金利予想をまとめた通称「ドットチャート」の最新データを見てみると、2025年末時点のFFレート誘導目標の予想中央値は3.875％となっており、年内にあと2回程度の利下げが見込まれています。

このように、昨年から日米で真逆の金融政策が進められている状況にあるわけですが、メディアなどが「FRBが利下げすれば円高になる」「日銀が利上げすれば円高になる」と喧伝していたのに反して、ドル円相場は執筆時点でも依然として1ドル＝150円台をキープしています。

もちろん、ドル円相場は一時160円台を付けましたから、それよりは円高になったと捉えることはできますが、コロナ禍前は100～110円程度だったことを考えると、日本の円安構造は思いのほか根深いものなのかもしれません。

そこで今回は、日本円を取り巻く環境をいくつかのキーワードに分けて整理し、理解を深めていきたいと思います。

ドル円の長期チャート

【キーワード1】日米金利差

日米の金利差は、短期的に為替相場との関連性が高い要因として知られています。日米の金融政策の転換によって、足元の日米金利差は政策金利ベースで4％程度（ピークは5％超）、10年債利回りベースでも3％程度（同4％超）まで縮小してきています。

とはいえ、日米金利差は過去に照らして依然として高水準にありますし、日本の政策金利自体も物価を加味した実質金利ベースで見ればマイナス1.5％程度と緩和的な水準にとどまっています。こうした点が、しぶとい円安圧力の一因になっていることは間違いないでしょう。

日米の10年債利回り差

今後、日銀の利上げやFRBの利下げが進んでいけば、日米金利差に起因した円安圧力は一段と弱まっていくと考えられます。ただし、消費が活発なアメリカでは拙速な利下げはインフレ再燃のリスクを高めますし、まだまだ脆弱な日本経済が連続的な利上げに耐えられるのかという問題もあります。

ここからの日米の金融政策担当者は、これまで以上に難しい舵取りを迫られることになりそうです。

【キーワード2】対内直接投資・対外直接投資

「対内直接投資」とは、外国企業が日本で事業活動を行うために企業に投資したり、生産設備などに投資したりすることを指します。反対に「対外直接投資」は、日本企業が海外に対してこれらの投資行動をとることです。

投資を行う際に為替取引が発生する場合、前者は円高要因、後者は円安要因と考えることができます。

以下のグラフを見ていただくと一目瞭然ですが、近年の日本では対外直接投資の伸びが圧倒的に勝っている状況にあります。特に、東日本大震災が発生し、かつ総人口の本格的な減少も始まった2011年頃からの対外直接投資の伸びは顕著です。

さらに、通常なら円安は対内直接投資を促進し、対外直接投資を抑制する力が働くはずですが、統計を見る限りではそうした動きにはなっていなそうです。

背景には、購買力の低下、労働力確保への懸念、相対的に見て高い電力コストや税金など、日本が事業環境に様々な課題を抱える中、投資先としての優先度が下がってきていることがあるのでしょう。

もちろん、対外直接投資が増えること自体は悪いことではなく、日本企業が海外で稼ぐための足場をしっかり作っていっていると捉えることができます。ただ、海外拠点での利益の大部分はそのまま現地で再投資されることが多いため、結果として日本円には円安圧力がかかりやすい状況が続いてしまっています。

これを変えるためには、日本が投資先として選ばれるための環境整備を行い、世界最大の半導体受託製造企業「TSMC」の熊本誘致のような事例を次々と生み出していく必要があるでしょう。

【キーワード3】貿易赤字

財務省によると、2024年通年の貿易収支は5兆3,325億円となり、4年連続の赤字に終わりました。日本の貿易収支は2011年以降、ほとんどの年が赤字であることを考えると、「貿易立国・日本」の姿はすでに遠い昔のものと言えるでしょう。

これだけの円安が続いているにも関わらず、日本が貿易黒字を稼ぐことができなくなってしまった背景には、まず先述の対外直接投資にも繋がるところですが、日本企業が生産拠点をどんどん海外に移転してしまったことが影響していると考えられます。いわゆる「産業の空洞化」という現象です。

現在、多くの日本の製造業が過去最高益を叩き出していますが、その大部分は海外で生産して海外で販売、あるいは逆輸入して国内で販売することで実現しているという悲しい現実があります。当然、そこで稼いだ海外拠点の利益の多くは、現地で再投資されてしまいます。

ただ、海外生産を行う日本企業の割合はすでに70％を超えており、その水準には頭打ち感が出ているといいます。労働力の不足はネックとなりますが、今後、日本国内に生産拠点を回帰させる動きが広がれば、貿易面での資金フローは改善が期待できます。

一方、貿易黒字が稼ぎにくくなっている要因としては、電源構成の変化も見逃せないでしょう。

東日本大震災前までの日本の電源構成は原子力が26％を占め、石炭（27％）、天然ガス（28％）と並ぶ重要な位置にありました。しかし、震災以降は大部分の原子力発電所が停止・廃止となったため、現在の電源構成は原子力が6％に低下。対照的に石炭が31％、天然ガスが34％にそれぞれ拡大したことでエネルギー輸入コストが急増しており、貿易収支にマイナスの影響を与えています。

政府は、2030年までに電源構成に占める原子力の割合を2割に引き上げる目標を掲げていますが、国民感情的にも難しい問題だけに実現は難航する可能性が高そうです。

【キーワード4】デジタル赤字

近年、日本円を語るうえで、「デジタル赤字」の動向が注目されるようになってきています。

現在、多くの日本企業は、Amazonの「AWS」やMicrosoftの「Azure」といったクラウドサービスを使って事業を行っています。また、多くの日本人がiOSやAndroidが搭載されたスマートフォンを使い、NetflixやYouTubeで動画を閲覧し、InstagramやXで“いいね”を押しているでしょう。

こうした状況を反映するように、国際収支統計におけるサービス収支の中のデジタル関連支出（クラウドサービス、動画配信、ネット広告など、様々なデジタルサービスへの支出）は年々増加。2014年に約2.1兆円だったデジタル赤字は、2024年には約6.6兆円と3倍超にまで拡大しています。

特に、コロナ禍以降のDX（デジタル・トランスフォーメーション）化の流れもあって、ここ数年はその赤字額の拡大スピードが著しく加速しているのは気掛かりです。

正直なところ、この分野で日本がアメリカ企業に真っ向勝負を挑むのは現実的ではないでしょう。そのため、日本としてはデジタル赤字を穴埋めできるような新たな稼ぎ頭が必要になりますが、現在のところはまだそれを予感させるようなものは出てきていないのが苦しいところです。

【キーワード5】インバウンド観光客

日本政府観光局（JNTO）によると、2024年通年の訪日外国人旅行者数は前年比47.1％増の約3,686万人（推計）となり、過去最高を更新しています。また、財務省が発表した同年の旅行収支も5兆8,973億円の黒字と、過去最大の黒字額だった2023年の3兆6,314億円を大幅に上回りました。

こうしたいわゆる「インバウンド観光客」は、日本円を買い支えてくれている貴重な存在です。相対的なコストパフォーマンスの良さから、今後も日本旅行に対しては旺盛なニーズが続く可能性は高いでしょう。

一方で、こうした旺盛なニーズに、受け入れ側の体制がどれだけついていけるのかという問題があります。すでにホテルや飲食店では人手を確保するのが難しくなってきており、ニーズはあるのに稼働率や席数に意図的に制限をかけないといけないというケースも出始めていると聞きます。

これから人口減少が加速していく日本では、このような供給制約が年々強まっていかざるを得ないことを考えると、ここから先もインバウンド観光客による円買い需要が順調に拡大していくかは不透明な部分が大きいと言えるでしょう。

【キーワード6】キャピタルフライト

「キャピタルフライト（資本逃避）」とは、政治・経済が混乱して国への信任が失われた際に、国民が資産防衛のために自国通貨建て資産の保有をやめ、より信用力のある外貨建て資産に逃避する行動を指す言葉で、発展途上国ではたびたび見られる光景です。

通常、国への信任が相対的に高い先進国ではなかなか発生せず、日本でもこれまでは潤沢な資産を持つ一部の富裕層にとどまる動きでした。しかし、足元でこうした構造は崩れ始めている可能性があります。

それが、2024年1月からスタートした「新NISA」の存在です。上限額・期間ともに旧制度より大幅に拡充され、投資家側から見ると使わない理由がない位にありがたい投資非課税制度となりましたが、それ故にこれまで投資に関心を持っていなかった一般層も巻き込んでいる状況にあります。

金融庁のデータでは、2024年末時点のNISA口座数（新旧制度の合算）は約2,560万口座と、国民の約5人に1人が口座を保有しているようです。年齢別のNISA口座保有率は30代が約32％と最も高く、旧制度時代の2019年末と比べては約3倍に拡大。20代の口座保有率も旧制度時代の約4倍、40代も約2倍となっています。

では、そんな魅力的な制度である新NISAがなぜキャピタルフライトに繋がるのかというと、その資金の多くが相対的に高いリターンが期待できるとして外国株式に投資されているからです。

金融庁によると、NISA口座を通じた2024年通年の買付額は約17兆4,485億円（2023年は約5兆6,910億円）。公式なデータはないものの、証券大手各社からの情報を総合すると、このうちの5～6割程度の資金が外国株式（投資信託含む）に向かっていると推測されます。

現状では新NISAが日本円の方向性を決定付けるような要因になるとは思いませんが、積立投資による着実な円売りフローは、じわじわとボディブローのように日本円にダメージを与える可能性があります。

まとめ

ここまで見てきたように、現在の日本円が置かれている円安環境は、利上げをすれば万事解決という単純なものではなく、かなり根深いものである可能性があります。

先日には石破政権初の日米首脳会談が開かれましたが、その成果として披露された内容には、「日本企業の対米投資を1兆ドルに引き上げ」「対日貿易赤字の削減」といったように、先行きの円安圧力を想起させるようなものが多く並んだことも、この問題を解決することの難しさを感じさせます。

とはいえ、様々な要因が複雑に絡み合う為替相場は、金融市場の中でも最も予想が難しいと言われているだけに、自身の為替予想にフルベットするような投資は得策ではありません。

弊社としては引き続き、円建て資産と外貨建て資産に50％ずつ振り向ける資産配分をベースにし、なるべく為替変動に対してニュートラルなポートフォリオを構築していくことをおすすめします。

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大量のデータの保管や処理を担うデジタル社会の重要インフラ「データセンター」。特に、近年は本格的なAI（人工知能）時代の到来によってその重要性は一段と増してきており、データ処理量の爆発的な増加に対応するため、世界各国のIT関連企業がデータセンターへの投資を加速させています。

実は、その受け皿のひとつとなっているのがマレーシアです。中でも、南部ジョホール州の存在感が増しており、米不動産コンサル大手クッシュマン＆ウェイクフィールドが発表した「グローバル・データセンター市場ランキング（2024年版）」で、ジョホールバルはアジア太平洋地域の7位と首都クアラルンプール（同8位）を上回り、シンガポール（同6位）に次ぐ位置につけています。

本コラムでは、ジョホール州でデータセンター投資が活発化している背景や、それによるメリットなどについて解説・考察していきたいと思います。

なぜ世界のIT企業がジョホール州に注目するのか？

現在、東京・シンガポール・北京・上海・香港・シドニーなどのプライマリー市場（主要なハブ地）では、開発用地の不足やコストの高騰などによって、データセンターを新設するハードルが上がっています。そのため、企業の関心はセカンダリー市場（プライマリー市場の周辺地域）に広がっており、ジョホール州はそうした需要の受け皿のひとつになっていると考えられます。

では、ジョホール州のどのような点がデータセンターの誘致における強みとなっているのでしょうか？

シンガポールとの経済圏化の深まり

2024年1月、マレーシアとシンガポールの両政府は、マレーシア南部ジョホール州のイスカンダル・マレーシア地域を越境経済特区「ジョホール・シンガポール経済特区（JS-SEZ）」として共同開発することで合意しました。

地理的条件の類似性から、国際金融センターの香港と小さな漁村から中国屈指のハイテク都市に発展した深センのような関係をモデルとしていくようで、これにより陸続きで繋がるジョホール州とシンガポールの経済圏化が一段と加速する見通しとなっています。

一般的に、データセンターの場所がエンドユーザーから離れれば離れるほど、通信遅延が大きくなるとされています。デジタル先進国であり、世界各国の企業がASEAN地域の統括拠点を置くなど、大きなデータ需要があるシンガポールとの地理的・経済的な近さは、セカンダリー市場としてのジョホール州の価値を一段と高める形になっていると言えるでしょう。

豊富で安価な開発用地

データセンターを建設するためには、まとまった平坦な土地が必要です。シンガポールの場合、東京23区と同程度の国土しかないうえに、すでに都市開発もあらかた完了しているため、条件を満たす土地を取得するのは非常に難しくなっています。

一方、ジョホール州の場合、2006年から始まった大型都市開発プロジェクト「イスカンダル計画」の対象エリア、かつ経済特区JS-SEZの対象になることが見込まれている州南部のイスカンダル・マレーシア地域だけに限っても、シンガポールの3倍の面積を有しています。

イスカンダル計画によってさまざまな施設が誕生したとはいえ、イスカンダル・マレーシア地域にはシンガポールより格段に安い土地がまだまだ豊富に余っており、データセンターの建設場所に困る状況にはありません。

建設コストが安い

地震リスクが低く建物の構造をシンプルにできるマレーシアは、世界的に見ても建設コストが安い国として知られています。少し前のデータになりますが、オランダの建設コンサル大手アルカディスの調査では、首都クアラルンプールの建設コスト（2019年）は世界主要100都市の中で4番目に低いとの結果が出ています。

電力コストが安い

資源国であるマレーシアは、エネルギー自給率が100％超（シンガポールは約2％）と高い水準にあるため、電力コストは相対的に見て非常に安価です。産業用のピーク時電気料金（2024年第1四半期時点）は、シンガポールの1kwh当たり0.2722Sドル（約31.70円）に対し、マレーシアは0.337リンギ（約11.30円）にとどまっています。

また、国営電力会社テナガ・ナショナルがデータセンター向けに電力を優先供給する方針を発表していることも、電力の安定供給が不可欠な同事業を行ううえでは安心材料になっていると言えるでしょう。

自然災害リスクが低い

データセンターに適した立地条件として、自然災害のリスクが低いことが挙げられます。その点、マレーシアの周辺には活断層がないことから地震や津波はほぼ起きず、赤道付近に位置することから台風の影響も受けないため優位性があります。

ジョホール州への直近のデータセンター投資計画事例

まずは、2020年以降にジョホール州でのデータセンター建設計画を明らかにした主な企業をご覧ください。

• IT大手マイクロソフト（米国）
• データセンター大手エクイニクス（米国）
• 通信大手シングテル（シンガポール）＆通信大手テレコム・マレーシア（マレーシア）
• データセンター大手ブリッジ・データセンターズ（シンガポール）
• データセンター大手プリンストン・デジタル・グループ（シンガポール）
• IT大手バイトダンス（中国）
• データセンター大手GDSホールディングス（中国）
• データセンター大手チンデータ・グループ（中国）
• データセンター大手エアトランク（豪州）
• 発電大手YTLパワー・インターナショナル（マレーシア）＆半導体大手エヌビディア（米国）
• 政府系投資会社Jコープ（マレーシア）＆三井物産（日本）

中でも注目を集めたのは、ジョホール州のクライ地区においてマレーシアの発電大手YTLパワー・インターナショナルが米半導体大手NVIDIA（エヌビディア）と提携して進める、総投資額43億ドル（約6,700億円）規模のAIデータセンターの建設計画です。

提携が発表された2023年12月には、AI時代のキープレーヤーとなっているエヌビディアのジェンスン・ファン最高経営責任者（CEO）が、「マレーシアはコンピューティングインフラに必要な土地・設備・電力を有する国で、東南アジアにおけるAI分野の重要な開発ハブになる可能性がある」と評価。いま世界で最も注目を集める経営者と言っても過言ではない同氏のこうした発言が、世界のIT関連企業がAI分野においてほぼノーマークであったマレーシア、そしてジョホール州への関心を高める一助となったことは間違いないでしょう。

データセンター誘致のメリットは？

高度IT人材の呼び水に

データセンターの運用を適切に行うためには、ネットワークやサーバー、セキュリティなど、幅広い分野における高度なIT人材が必要になります。そのため、データセンターの誘致が進むことにより、ジョホール州にはこれまでいなかったような所得水準の高いITプロフェッショナルが国内外から集まってくることが期待されます。

また、高度IT人材やIT関連企業の流入が拡大することは、現地人材にとってもデジタルスキルの向上を通じて所得水準を大きく引き上げるチャンスとなるでしょう。

ビジネスエコシステムの拡大

データセンターは製造業のように労働集約的な産業ではないため、直接的な雇用創出力は決して高くありません。しかし、データセンターの誘致が進むことで周辺にIT関連ビジネスが集積し、ビジネスエコシステムの拡大が期待できるため、全体として大きな雇用創出効果を発揮する可能性があります。

例えば、2023年10月には台湾のサーバー大手ウィウィン・コーポレーションが、ジョホール州セナイ地区にサーバーラック工場を開設しています。また、2024年3月には日本のIT大手NECも、同州イスカンダル・プテリ地区にサイバー防衛のための監視・攻撃対応などを行うサポート拠点を開設しています。

不動産市場への影響は？

世界各国のIT企業が兆円規模のデータセンター投資を打ち出している中、今後も建設に適した用地はジョホール州を含め世界各地で奪い合いが発生することが想定されます。しかし、数百億円規模の投資資金が必要となりますし、マレーシアでは産業向けの用地は個人では購入できないため、投資先としてはあまり現実的ではありません。

そのため、日本の個人投資家の方がジョホール州のIT分野での発展を見越して投資するなら、データセンターやその周辺ビジネスの恩恵が受けられるような立地のコンドミニアムを選定するのが良いでしょう。では、具体的にどのようなエリアが恩恵を受ける可能性があるのでしょうか？

まとまった平坦な土地が必要という特性から、ジョホール州では主に工業団地が多いセナイ国際空港近くの「セナイ地区」や「クライ地区」、イスカンダル計画の中核エリアであり広大な開発用地を有する「イスカンダル・プテリ地区」にてデータセンターの建設が進められています。

しかし、セナイ地区とクライ地区は昔からある一戸建てのローカル住宅街が中心でコンドミニアムはほぼなく、生活利便性の面でも恵まれているとは言い難いため、外国人や高所得層に選ばれるかというと疑問符が付きます。

一方、イスカンダル・プテリ地区は、イスカンダル計画においてジョホール州の新たな生活・ビジネス・行政の中心地となることを目指しているエリアであるため、コンドミニアムやオフィスビル、ホテル、商業施設、病院、教育ハブ「エデュシティ」、人気レジャー施設「レゴランド・マレーシア」など様々な開発が進んでいます。

ジョホール海峡やマリーナに面したウォーターフロントのコンドミニアムがある点も外国人や高所得層の好みであり、イスカンダル・プテリ地区はジョホール州で拡大するデータセンター投資の恩恵を最も受けやすいエリアになるのではないかと考えます。

参考物件

Southern Marina Residences（サザン・マリーナ・レジデンス）

「Southern Marina Residences（サザン マリーナ レジデンス）」は、ジョホール州南部イスカンダル・マレーシアの中でも格段の人気を誇るイスカンダル・プテリのウォーターフロント開発エリア「プテリハーバー」において、プライベートマリーナを眼前に収める希少性の高いロケーションに、2019年に誕生した34階建ての高級コンドミニアムです。

⇒「サザン・マリーナ・レジデンス」物件詳細はこちら

※物件価格は1RM=33.00円換算で表示しています。

Puteri Cove Residences（プテリ・コーブ・レジデンス）

「Puteri Cove Residences（プテリ・コーブ・レジデンス）」は、イスカンダル開発エリアの中でも格段の人気を誇るイスカンダル・プテリ地区の「プテリ・ハーバー」に2018年に誕生した、全ユニットからマリーナまたはジョホール海峡を眺望可能な33階建ての高級コンドミニアムです。

⇒「プテリ・コーブ・レジデンス」物件詳細はこちら

※物件価格は1RM=33.00円換算で表示しています。

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※本コラムは、提携しているドバイの大手不動産仲介会社「Driven Properties（ドリブン・プロパティーズ）」から寄稿していただいた原稿を基に構成しています。

はじめに

今や中東経済の中心地となっているドバイですが、かつてはペルシャ湾で採れる天然真珠を主要産業とする砂漠に囲まれた貧しい漁村でした。しかし、良質で安価な養殖真珠の普及もあり、ドバイの天然真珠産業は1930年代ごろから急速に衰退が進んでいくことになります。

その後、1966年にドバイ沖で油田が発見されたことで窮地からは脱したものの、その埋蔵量は近い将来に枯渇してしまうほど乏しいものでした。そこで当時のドバイ首長は、石油輸出で得た収益を元手として、大型船が入港できる港湾や世界水準の国際空港、迅速に移動できる道路網、様々な優遇制度が提供される自由貿易地域（フリーゾーン）を整備し、海外企業を誘致するという大胆な政策に舵を切ります。

この大英断の結果、ドバイはヒト・モノ・カネが集まるグローバルビジネスの中心地、さらには世界有数の観光都市として急速に発展。小さな漁村から世界で最も富裕層が流入する近代都市へと変貌を遂げたのです。

本コラムでは、そんなドバイの不動産がなぜ今、海外の投資家たちから熱い注目を集めているのか、その背景を紐解いていきたいと思います。

意外とリーズナブルなドバイ不動産

ここ数年、日本でもバブル時代を想わせるような勢いでマンション価格が高騰しており、今や「億ション」は珍しいものではなくなりました。ただ、東京のファミリー世帯向けマンションの場合、1～2億円するものでも広さは70～80㎡程度というものが多いため、「この金額でこの広さ？」と購入をためらう人も少なくないはずです。

それに対してドバイでは、ラグジュアリーさや住み心地の良さを求める居住者のニーズに応えるため、住宅の多くは最先端の設備、利便性の高い住環境（コミュニティ）、安全性、美しい眺望などを備えたものとなっていますが、それでも1～2億円で150㎡前後の物件を買えるのが一般的です。

このことは英大手不動産サービス会社ナイト・フランクによる調査データでも示されており、100万ドル（約1億5,000万円）で購入できる物件サイズ（2022年時点）は、東京の60㎡に対して、ドバイは105㎡と倍近い広さとなっています。

このように、国際的に見てより安価によりゆとりのある住宅を購入できることが、ドバイの不動産市場に投資マネーが集まる大きな要因のひとつになっていることは間違いないでしょう。

一方、読者の皆様は投資家の方々ですから、「割安感があるのはわかったけど、ちゃんと物件価格は上昇しているの？」ということが気になるところかと思います。結論を先に申し上げると、ドバイ不動産には大きなキャピタルゲインを得るチャンスがしっかりとあるのでご安心ください。

物件価格がどの程度上昇しているかの実例として、ここではドバイ最大手デベロッパー「Emaar Properties（エマール・プロパティーズ）」が手掛ける高級住宅街「ドバイ・ヒルズ」における、平均的な1ベッドルームのアパートメント（マンション）の1㎡当たりの平均売値・平均取引額の推移を見てみたいと思います。

2021年9月における平均取引価格の実績は、1㎡当たり12,819.80AED(約52万円)でした。しかし、2023年9月の実績を見ると、1㎡当たり20,914.26AED(約85万円)と2年で62％の上昇を記録しています。これは驚異的な数字ではないでしょうか。

実際に価格上昇が起こっている事例を見てもらって、ドバイ不動産は大きな可能性を秘めていることは感じ取っていただけたと思います。もちろん、ドバイでは様々なディベロッパーが様々な場所で開発計画を進めているため、物件やエリアの将来性を見極めることが重要にはなってきますが、ドバイ不動産の専門家としてフォーランド様と提携している我々Driven Propertiesがそのためのサポートやアドバイスをさせていただきます。

不動産投資家にフレンドリーな「ゴールデンビザ」

投資において税金問題は付き物ですが、免税天国のドバイでは家賃収入（インカムゲイン）や資産売却益（キャピタルゲイン）に対する課税がないため、投資利益の最大化を図りやすい環境が広がっています。また、固定資産税、相続税、贈与税なども一切かからないため、将来的に資産を引き継ぐ可能性があるご家族にとっても安心感があると言えるでしょう。

ただし、ドバイの魅力的な税制を享受するためには、当然ながら国際ルールに則って税法上のドバイ居住者とみなされる必要があります。そこで役立つのが、出入国制限無しの10年間有効（更新可）な長期滞在ビザ「ゴールデンビザ」です。

不動産投資家の場合、総額200万AED（約8,500万円）以上のUAE不動産を所有（複数軒も可）することによってゴールデンビザを取得することが可能で、申請者の家族（配偶者と子供）も受給することができます。ビザ保有者にはエミレーツID（日本のマイナンバーカードに相当）が発行されるため、現地での銀行口座の開設や運転免許証の取得なども可能です。

これまで申請対象となる物件は、建設状況が50％を超えている物件、もしくは未完成物件でも100万AED（約4,250万円）を支払い終えている場合のみとなっていましたが、不動産セクターへの投資家の参加促進と、住民との結びつきを深めてその地域に根付いてもらうための取り組みとして、今後この要件を撤廃するという動きもあるようです。

この革新的な制度改定が実践されれば、頭金の額や物件の建設状況（オフプラン＝計画中または建設中、完成済み、抵当付き、抵当無し）に関係なく、投資家が200万AED以上の物件を所有することでゴールデンビザの有資格者となれるため、不動産投資家にとって新たな可能性が広がると期待されています。

人口増加が継続するドバイ

1980年時点では30万人にも満たなかったドバイの人口ですが、現在は約368万人にまで増加しています。背景には、中東のビジネスセンターとして海外企業が進出して外国人労働者の流入が拡大したことや、富裕層の流入が加速していることなどがあります。

2022年に政府が公表した「ドバイ・アーバン・マスタープラン2040」によると、ドバイの人口は2040年に約580万人に達する見通しで、ドバイの不動産需要は今後も長期に渡って拡大していくことが期待されています。

なお、このマスタープランは人口が急増する社会を見越した都市づくりを行い、「ドバイを世界一住みやすい都市にすること」を目指したものです。具体的には、「市内5つのエリアを中心都市部として指定（バール・ドバイ＆デイラ、ダウンタウン＆ビジネスベイ、ドバイ・マリーナ、EXPO2020、ドバイ・シリコン・オアシス）して重点的な投資を実施」、「主要公共交通機関の駅から800m圏内に住む人口の割合を55％に引き上げ」、「公園やレクリエーションのスペースを倍増」、「公共ビーチの面積を5倍」とすることなどが掲げられています。

通貨の安定が投資家の安心感に

日本では昨今、円安問題が連日のようにニュースで取り上げられています。通貨高・通貨安はそれぞれ一長一短があるため、どちらの方が良いと断言するのは難しいですが、現在のように一方向に急激に変動（特に国際貿易で重要なドルに対して）する状況が様々な歪みを生むことは想像に難くありません。

では、ドバイの通貨「ディルハム（AED）」ははたしてどうなっているのでしょうか？
実際の値動きを見てみましょう。

2023年5月～2024年4月にかけての対米ドル（USD）でのディルハム（AED）の為替レート推移を見てみると、全く変動がなく安定していることがわかります。これは、ドルペッグ制（米ドルに連動させる固定相場制）を採用していることによるもので、1997年11月から1USD＝3.6725AEDに固定されています。

また、米ドルと連動しているため、ディルハム/円相場は米ドル/円相場と同様の値動きをすることになります。実際、2020年末～2024年4月末にかけて米ドル/円相場が約1.5倍（約103円⇒約157円）の上昇となった中、ディルハム/円相場も同じく約1.5倍（約28円⇒約42円）の上昇を見せています。

ドルペッグ制には独自の金融政策がとれないというデメリットがある一方、基軸通貨である米ドルとの為替レートを一定に保つことで国際貿易や投資の安定化を図れるというメリットがあります。世界の投資マネーがドバイ不動産に向かっている背景の一端には、通貨の安定が投資家に安心感をもたらしていることもあるでしょう。

今後の注目エリアは？

ドバイといえば世界最高層ビル「ブルジュ・ハリファ」を中心とするドバイ・ダウンタウンが根強い人気を誇っていますが、今後の発展が最も期待できるエリアをひとつ挙げるなら「次のダウンタウン」を目指して開発がドバイ・クリーク・ハーバーでしょう。

ドバイ・クリーク・ハーバーは、ドバイ・ダウンタウンを手掛けた最大手デベロッパー「エマール・プロパティーズ」が、ドバイ国際空港とダウンタウンの中間地点で開発を進めている新都心開発プロジェクトです。ダウンタウンの2倍以上の敷地には、超高層タワー「ドバイ・クリーク・タワー」を中心に、巨大モールやマリーナ、高級レジデンス、高級ホテル、セントラルパーク、病院、地下鉄、人工ビーチなどが整備される予定となっています。

川向いにブルジュ・ハリファを望み、豊かな自然や心地よい海風が感じられるドバイ・クルーク・ハーバーは、建設の進捗に伴い今後さらに注目を集めるエリアとなることでしょう。

参考物件

直近で販売が開始されたばかりの注目プロジェクトをご紹介します。また、この他にも新築・中古、投資用・居住用、コンドミニアム・一戸建てなど、お客様の目的に合わせた様々なタイプの不動産のご紹介が可能ですので、まずはお気軽にお問い合わせください。

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Valo（ヴァロ）

「Valo（ヴァロ）」は、ドバイの新たな中心地を目指して開発が進む「ドバイ・クリーク・ハーバー」に、2028年第3四半期の誕生を予定している高級コンドミニアム（マンション）です。開発は、ダウンタウンなどドバイの主要エリアを築き上げてきた政府系のトップデベロッパーである「Emaar Properties（エマール・プロパティーズ）」が担当。ビーチを徒歩圏内に収める好ロケーションの物件となっています。

ヴァロが開発されるドバイ・クリーク・ハーバーは、エマールがマスターデベロッパーとして全体の開発を進める新都心エリアです。ドバイの新たなランドマークとして期待される「ドバイ・クリーク・タワー」の開発も予定されており、ドバイ政府が関与する都市開発として投資家の注目度も非常に高いエリアとなっています。

※物件価格は1AED=42.00円換算で表示しています。

Six Senses Residences Dubai Marina（シックスセンシズ・レジデンス・ドバイ・マリーナ）

「Six Senses Residences Dubai Marina（シックスセンシズ・レジデンス・ドバイ・マリーナ）」は、高層ビルが建ち並ぶペルシャ湾岸の人気エリア「ドバイ・マリーナ」に2028年の誕生を予定している、5つ星高級ホテルブランド「シックスセンシズ」の名を冠した超高級レジデンスです。レジデンスタワーとしては世界最高層（122階建て）となる予定で、世界中の富裕層から大きな注目が集まっています。

開発は、ラグジュアリー物件の開発に定評のある大手デベロッパー「Select Group（セレクト・グループ）」が担当。すでに開発がほぼ完了しているドバイ・マリーナのオフプラン（プレビルド）物件は希少性が高く、高級ホテルブランドのレジデンスということも相まって早期の完売が見込まれています。

※物件価格は1AED=42.00円換算で表示しています。

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水際対策終了で日本の渡航環境もついに正常化

2023年4月29日をもって、日本でも長らく続いてきた新型コロナウイルス対策のための水際対策が終了となりました。これにより、全ての入国者は「出国前72時間以内に受けた検査の陰性証明書」および「ワクチンの接種証明書（3回）」の提示が不要となっています。

これまでワクチン接種未接種者や規定回数以上（ワクチンの種類によって異なる）の接種を完了していない人は、帰国前に現地で検査を受けて陰性証明書を発行してもらう必要があるなど、煩わしい手間が発生していました。そのため、弊社のお客様の中にも現地視察を諦めたり、躊躇する方がたびたび見られました。

しかし、水際対策が終了となり、コロナ禍前の正常な渡航環境が戻ってきたことで、この約3年間、現地を訪れることができなかった鬱憤を晴らすかのように、追加投資を考えている物件購入者様や新たに海外不動産への投資を考えている方から、多くの現地視察のお問い合わせやご予約を頂戴しています。

特に、フィリピン不動産への関心は高く、おかげさまでゴールデンウィーク期間中も弊社の現地法人スタッフは大忙しだったようです。

LCC路線の拡充でフィリピン渡航の選択肢は増加

コロナ禍で海外旅行の機会が減ってしまったため、航空路線の事情に疎くなってしまっている方も多いと思いますが、実はここにきて日本とフィリピンを結ぶ直行便の路線が以前よりも拡充されてきています。

これまで日本とフィリピンを結ぶ航空路線は、日本航空（JAL）や全日本空輸（ANA）、フィリピン航空といったフルサービスキャリアがほとんどでしたが、足元では格安航空会社（LCC）による新規就航の動きが活発になってきており、利用者の選択肢が広がっています。

2023年5月現在、JALだと成田～マニラの往復で9～10万円ほどの料金がかかりますが、LCCを使うと4万円台での渡航が可能です。LCCはやや座席が狭くなりますが、日本とフィリピンの間のフライト時間は約4時間半と比較的短いため、価格差を考えると十分に検討の余地があるのではないでしょうか。

以下、直近で新規就航や運航再開となった直行便と、近々新規就航される予定の直行便をご紹介します。この他、成田や羽田からは、JAL、ANA、フィリピン航空などの直行便が毎日運航（往復1便以上）していますので、ご希望に応じてご利用ください。

成田～マニラ

・ジェットスター⇒2022年12月15日から運航再開、毎日運航（往復1便）
・エアアジア⇒2023年2月1日から毎日運航（往復1便）
・ZIPAIR⇒2023年7月1日から毎日運航（往復1便）

成田～セブ

・セブパシフィック⇒2023年4月18日から運航再開、毎日運航（往復1便）
・エアアジア⇒2023年7月1日から毎日運航（往復1便）

関西～マニラ

・エアアジア⇒2022年12月6日から運航再開、毎日運航（往復1便）

中部～マニラ

・ジェットスター⇒2023年3月26日から運航再開、毎日運航（往復1便）

フィリピン渡航時の検査・検疫手続きは？

2023年5月現在、フィリピンへの渡航にあたっては、ワクチン接種状況に応じて求められる検査・検疫手続きが若干異なります。

規定回数以上のワクチン接種完了者の場合

規定回数以上のワクチン接種を完了している人は、日本を出発する前の検査、フィリピン入国時の検査・隔離ともに不要です。そのため、コロナ禍前とほぼ変わらないスムーズな渡航が可能となっています。

ワクチン未接種者やワクチン接種未完了者の場合

ワクチン接種を行っていない人や規定回数以上のワクチン接種を行っていない人は、出発前24時間以内に実施した迅速抗原検査に基づく陰性証明書を提出すれば、フィリピン入国時の検査・隔離ともに不要となります。一方、陰性証明書の提出がない場合、到着時に抗原検査を実施する必要があり、陽性であれば指定施設での隔離を求められます。

※15歳未満の場合、同伴者がいれば本人のワクチン接種状況を問わず、同伴者に課される検査・隔離要件に従う必要があります。一方、同伴者がいなければ、15歳以上に課される上記の要件と同様の扱いとなります。

フィリピン渡航前にeTravelの登録は忘れずに

フィリピンでは現在、入国カードによる渡航情報の申告が「eTravel」を用いたオンライン申請に切り替わっています。従来の紙の入国カードは段階的に廃止される予定であり、空港に用意されてない可能性もあるため、必ず事前にeTravelの登録を済ませておきましょう。

eTravelへの登録は、フィリピン到着の72時間前以内から可能で、5～10分程度で完了すると思います。渡航者情報や滞在先情報、フライト情報、ワクチン接種状況を入力する必要があるため、パスポート、航空機やホテルの予約情報、ワクチン接種証明書などを用意しておくとスムーズに進められます。

登録が完了すると、申告したEメールアドレスにQRコードが届くので、到着後に係員から提示を求められたらそちらを見せてください。なお、フィリピン国籍の方以外は、日本への帰国時にはeTravelの登録は必要ありません。

日本帰国時の検査・検疫や必要手続きは？

日本では4月29日をもって水際対策が終了となったため、ワクチンの接種状況を問わず、全ての入国・帰国者は出国前72時間以内に受けた検査の陰性証明書の提出や到着時検査、自宅待機等が不要となっています。そのため、コロナ禍前と全く変わらないスムーズな入国が可能です。

日本に帰国する際に必須となる特別な手続きはありませんが、事前に「Visit Japan Web」を通じてオンライン上で入国審査や税関申告を済ませておくと、到着後は発行されたQRコードの提示だけで各チェックポイントを通過できるようになるため便利です。Visit Japan Webへの登録は到着予定日時の6時間前まで可能で、航空券、パスポート、メールアドレスがあれば入力可能です。

最後に

弊社では、フィリピン不動産（マニラ、セブ）の物件視察ツアーを催行しております。現地法人や提携企業の日本人または日本語堪能な現地スタッフが、専用車で物件視察案内・通訳などのサポートを担当させていただきます。

長い間ネックとなっていた日本の水際対策が終了したことで、フィリピン不動産の現地視察のお問い合わせやご予約も急速に増えてきておりますので、現地視察をご検討されている方は早めのご相談をおすすめいたします。

参加をご検討されている方は、お問い合わせ用Webフォームまたはフリーダイヤル（0120-978-055）より、お気軽にお問合せください。

フィリピン不動産についての最新情報

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2022年11月18日、フィリピンのマニラ首都圏タギッグ市にある近未来都市ボニファシオ・グローバルシティー（BGC）で、新商業施設「MITSUKOSHI BGC（三越BGC）」が一部開業しました。オープン初日は、平日にもかかわらず開店前から近隣住民など約350人が行列をつくり、一部テナントでは入場規制も行われたようです。

このたび、混雑の落ち着いた頃合いを見計らって三越BGCを訪問しましたので、実際の写真などを交えながら施設の様子をレポートしていきたいと思います。

三越BGCはどんな商業施設？

三越BGCは、東南アジア初となる「三越」ブランドの商業施設、かつ日本の百貨店にとってフィリピン初進出案件となります。現地の大手財閥系デベロッパーであるフェデラルランドと三越伊勢丹ホールディングス（ＨＤ）、野村不動産が、BGCにて共同で進めている複合開発プロジェクト「サンシャイン・フォート」の一環としてつくられたもので、開発中の高級コンドミニアム「シーズンズ・レジデンス」の地下1階～地上3階部分に位置します。

三越BGCは、「NEXT MANILA LIFESTYLE」をコンセプトに、食や美を通して新しく上質な体験やライフスタイルを提案することを目指した商業施設です。全4フロア、延べ床面積2万8,000㎡の施設には、約120のテナントスペースが設置されています。

麻の葉をモチーフにした外装は、気鋭の建築家ユニットが主宰するトラフ建築設計事務所と、東京五輪2020のロゴデザインを手掛けた東京造形大客員教授の野老朝雄氏が協業で担当。参道や通り庭などの日本の伝統的な要素が盛り込まれた内装は、空間プロデュースの最大手である乃村工藝社が手掛けており、壁を極力少なくした開放感溢れる居心地の良い空間に仕上がっています。

三越伊勢丹HDは東南アジア初出店先としてフィリピンを選んだ理由について、GDPの約7割を個人消費が占めていることや、若年人口が豊富で人口ボーナス期が長く続くため潜在的な購買力が高いことなどを挙げています。

その中でもBGCを選んだのには、外資系企業が多く集まり、インターナショナルスクールや日本人学校もあることから、駐在員や高所得なフィリピン人が多く生活していることがあります。三越BGCは、近隣に居住する世帯月収15万～20万ペソ（約37万～49万円）の層をメインターゲットとして想定しているようです。

ちなみに、三越BGCの正面エントランスには、海外の三越店舗として初めてシンボルのライオン像が設置されています。このことからも、三越伊勢丹HDのこの施設に対する本気度がうかがえます。

施設訪問レポート

現在、三越BGCはプレオープンの段階であるため、約120のテナントスペースのうち、営業を開始しているのは約6割のテナントにとどまっています。すでにテナントスペースは埋まっているようですが、多くのテナントは2023年春頃に予定しているグランドオープンに合わせて営業を開始すると見られます。

では、ここからは本題である実際の施設の様子や入居テナントをレポートしていきます。

地下1階

地下1階は日本の“デパ地下”をイメージした食料品を扱うフロアとなります。

目玉となるのが、三越BGCの旗艦店として生鮮食品や日本の食料品を扱うスーパーマーケット「MITSUKOSHI FRESH（三越フレッシュ）」です。三越BGCの出店にあたって新たに立ち上げられたブランドで、自社の高級スーパー「クイーンズ伊勢丹」のPB商品のほか、日本から取り寄せた刺し身や精肉、フィリピンの人気レストランとの協業によるサラダバー、約100種類のオリジナルベーカリーなどを扱っています。

三越フレッシュは、オープン初日に入場規制がかかったテナントのひとつですが、私が訪問した日もここが一番活気を感じられた印象があります。

他にも、このフロアにはスイーツ・惣菜エリアやフードコート「ITADAKI FOOD COURT」（工事中）が設けられています。

スイーツ・惣菜エリアには、日本でも馴染みがある「ビアードパパ」、「ゴンチャ」、「エリック・カイザー（メゾン・カイザー）」、「東京ミルクチーズ工場」など、計33ブランドが出店しています。また、フードコートには、「てんや」、「名代富士そば」、「CoCo壱番屋」、「さぼてんエクスプレス」、「千房」、「三ツ矢堂製麺」などの日系テナントを含む計13ブランドが出店するようです。

フィリピンでも日本の飲食チェーンは非常に人気が高く、行列ができることが多いため、フードコートが開業されると、このフロアは日本の商業施設と同様に人で溢れかえるのかもしれません。

地上1階

地上1階は化粧品やファッションライフスタイルをテーマにしたフロアとなります。

こちらも三越BGCの出店にあたって新たに立ち上げられたビューティーストア「MITSUKOSHI Beauty（三越ビューティー）」が核となり、その他に「資生堂」や「カネボウ」、フィリピンの人気スキンケアブランド「Pili Ani（ピリアニ）」など計6ブランドのコスメショップが出店します。

また、ファッションライフスタイルでは、「ワコール」、「ニューエラ」、「セイコー」、「シチズン」などの日本人にお馴染みのブランドのほか、香港の人気ファストファッションブランド「ジョルダーノ」などが出店していました。

日本の三越はハイブランドがずらりと並ぶ特別な買い物の場という感じがありますが、三越BGCは日常的に利用してもらいたいという意図からハイブランドはあえて入れず、比較的リーズナブルなブランドを集めているようです。

その他、このフロアには「キーコーヒー」や抹茶カフェ「THE MACHA TOKYO」など、いくつかのカフェスペースが設けられており、いずれも多くの人で賑わっていました。特に、「THE MACHA TOKYO」は大行列で、海外での抹茶人気の高さを改めて感じました。

地上2階

地上2階は生活雑貨とレストランのフロアであり、計33店舗が出店します。

生活雑貨では、メガネ店の「OWNDAYS」や「パリミキ」、「紀伊國屋書店」、「ダイソー」といった日系テナントのほか、オーストラリアの人気スニーカーショップ「Secret Sneaker Store」などの名前がありました。

また、レストランエリアはまだ工事中ですが、元気寿司グループが運営する寿司屋「千両」 や「いきなりステーキ」、シンガポールでミシュラン1つ星と獲得した中華料理店「PUTIEN（プーティエン）」などが、グランドオープンに向けて順次開業する予定です。

地上3階

地上3階はエンターテインメントエリアとなります。

現時点では具体的な情報はあまり公開されていませんが、BGCエリアの若者をメインターゲットとし、AR（拡張現実）やVR（仮想現実）といった最新技術を活用した屋内型アミューズメント施設を展開するようです。

おわりに

三越BGCは、飲食エリアを中心にまだ工事中のスペースが多いため、現時点では物足りない感は否めず、本領が発揮されるのは2023年春頃を予定するグランドオープン以降ということになりそうです。

特に、2023年末頃から順次完成を迎える見通しである直上のコンドミニアム「シーズンズ・レジデンス」の完成する前と後ではかなり雰囲気が変わると思います。

シーズンズ・レジデンスは現在、全4棟のうち第1フェーズ「Haru Tower」と第2フェーズ「Natsu Tower」がほぼ完売し、第3フェーズ「Aki Tower」の販売が行われている状況にありますが、野村不動産によると購入者の多くは投資目的ではなく実需目的だといいます。そのため、完成後にはエリア人口が急激に増え、三越BGCにも連日より多くの人が訪れるようになることが見込まれます。

そうなれば、シーズンズ・レジデンスや周辺のコンドミニアムにとっては、資産価値の面でポジティブに働くことになるでしょう。今後も期待感を持ちながら動向を見守っていきたいところです。

フィリピン不動産についての最新情報

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※本コラムは、ニューヨーク提携企業「Blue Pacific Capital」の池田将洋氏から寄稿していただいた原稿を基に構成しています。

【池田将洋（いけだ まさひろ）】
「Blue Pacific Capital」プリンシパル。大学時代サッカーで日本一になり、自身もプロを目指す。サッカー引退後は日本リクルート社に入社して、不動産業界を担当。リクルート退社後、ニューヨークに渡米、不動産会社に入社。2年目でトップ営業になり、自身でもパートナーシップでニューヨークに不動産ビルを所有。その後、ニューヨーク不動産投資仲介を手掛ける「Blue Pacific Capital」を設立し、現在に至る。

急激に上昇する米住宅ローン金利

9月のアメリカ不動産市場において最も注目が集まったのは、米連邦準備制度理事会（FRB）による利上げの動向でした。9月21～22日にかけて開かれた会合では、政策金利であるフェデラル・ファンド（FF）金利の誘導目標を、それまでの2.25～2.5％から0.75ポイント引き上げ、3.00～3.25％とすることが決定されました。

これを受けて、各銀行の住宅ローン金利は6％台後半にまで上昇。これは前年の同時期（約3％）と比べて2倍の住宅ローン金利となります。

歴史的に見ると、金利と不動産価格には大きな関連性があります。金利が上がると借り入れ可能額が減少するため、その結果として不動産価格も連動して抑制される傾向にあるからです。

ここで気になるのは、「昨今の利上げを受けてニューヨークの不動産価格は下がるのか？」という点だと思います。私自身の考えとしては、アメリカ全体で見ればある程度の価格下落は避けられないものの、ニューヨークに関して言えば影響は軽微なものにとどまり、利上げ環境下でも不動産価格は底堅く推移するのではないかと見ています。

なぜそう考えるのかを示す前に、まずはコロナ禍におけるアメリカの不動産価格の変動状況を見ていきたいと思います。

過熱感の薄いニューヨーク不動産市場

新型コロナウイルスの流行が本格的に始まった2020年3月以降、全米の住宅価格はわずか2年ほどで約40％上昇（出所：米S&P/ケース・シラー住宅価格指数）しています。これだけの異常な価格上昇を見せた大きな理由は、コロナ禍での経済支援を目的とした各国の空前のばらまき政策でしょう。

ただ、こうした価格上昇には地域差がかなり見られています。ニューヨークを見てみると、同時期の住宅価格上昇率は約16％（出所：米大手不動産ポータルサイトZillow）に抑えられており、コロナ前の価格上昇トレンド通りの健全なレベルの動きにとどまっています。

一方、コロナ禍で特に値上がりが目立ったフロリダ州タンパ（約66％上昇）、アリゾナ州フェニックス（約63％上昇）、フロリダ州マイアミ（約50％上昇）を見てみると、コロナ禍入り後にそれまでの価格トレンドとは明らかに逸脱した異常な上昇を示しています。

このように、ニュースのヘッドラインとなるアメリカ全体をまとめた価格データや、メディアで取り上げられやすい過熱地域の価格データだけを見て、「アメリカ不動産＝バブル」と安易に結論付けてしまうのは非常にもったいないと思います。

ニューヨークなど4都市の住宅価格推移
（出所：Zillow）

内部収益が大きく改善するニューヨーク不動産

ここからは、直近のニューヨークの不動産環境によりフォーカスして見ていきたいと思います。今年に入ってニューヨークでは、居住用不動産の賃料が大幅に上昇しています。8月のマンハッタンの家賃は、前年同月比で平均28％上昇の5,246ドル（約78.6万円）、中央値でも26％上昇の4,100ドルとなりました。これはコロナ以前の2020年2月の平均値4,385ドルと比べて約20％の上昇、中央値3,500ドルと比べても14％上昇した水準となります。　　

一方、オフィス市場を見てみると、春先に38％だったオフィス稼働率は、9月のレイバーデーの連休以降、50％近くまで回復してきています。完全リモートワークで働く人の割合も、4月の28％から足元では16％にまで低下しており、それに伴いマンハッタンの路面店舗の収益も回復してきています。

コロナ禍ではミックスユースビル（店舗と住宅の混合ビル）は、店舗の売上減少によって家賃が回収できないなどの問題が発生しましたが、オフィス稼働率が上昇する中で、こうした問題も着実に解消されてきています。

ニューヨークの不動産価格はコロナ前に比べて上昇しているものの、こうした環境の好転を踏まえて考えると、購入価格に対する内部収益はむしろ改善されています。そのため、大部分の物件オーナーからすると価格を下げてまで売り急ぐ必要がなく、ニューヨーク不動産の底堅さに繋がっていくと見ています。

土地の希少性が高まるニューヨーク

先月25日の米経済紙ウォール・ストリート・ジャーナルにて、アメリカで新たに住宅を建てる土地が各地で不足しており、土地価格の上昇が続いているという記事が取り上げられました。

広大な土地を持つアメリカで土地不足というと不思議に聞こえるかもしれませんが、土地には用途の制限がありますし、既存の生活インフラへの接続性も考えないといけないため、おのずと開発できる場所は限定されてきます。一方で、アメリカは日本と違って人口の増加が続いているためおり、その住宅需要に応えるには新規開発は必要不可欠であるため、開発業者は限られた土地を巡って激しい争いを見せているようです。

こうした土地の希少性という点でいくと、ニューヨークはまさに全米トップの街と言っていいでしょう。ニューヨークはマンハッタン島を中心に広がっている都市です。島を中心にした街は世界的に見てもそうですが、土地の拡張性が極めて低いため、人口の増加と共にその希少性が増し、価格が上昇しやすい傾向にあります。

また、優秀な人材が集まるニューヨークでは、世界中の大手企業による多額の投資が雇用を次々と創出し、また新たな人材を引き付けるという好循環が生まれています。ニューヨークは過去20年間において全米で最も人口が増加した都市であり、今後も増加傾向は続くと予想されていますが、その人口の受け皿となる土地は急激に増えようがないため、これからもニューヨークの不動産は堅実なアセットとなる可能性が高いと考えられます。

最後に

ニューヨーク不動産は、“Ultra-secure real estate market”（超安全な不動産マーケット） と呼ばれています。これはニューヨークの不動産は常に安定した資産の置き場所である事を意味しています。

この機会に、皆様の投資ポートフォリオの中に安心感・安全性の高いニューヨーク不動産を組み入れることを、是非検討してみてはいかがでしょうか。

おすすめのニューヨーク物件

ニューヨークの中枢「マンハッタン」の中でも、多くのオフィスビルや商業施設、飲食店などが集まり、日々活発な経済活動が行われている「ミッドタウン地区」に位置する、5階建ての一棟ものミックスユースビル（店舗と住宅の混合ビル）です。具体的には、多くの人が行き交う5番街と6番街に挟まれた一等区画に立つビルであり、「ニューヨーク近代美術館」から直線約100m、「セントラルパーク」からも同300mという希少性の高いロケーションを誇ります。

本物件の売主は日本人オーナーです。コロナ禍前には2,200万ドル（約31.9億円）で売りに出されていたため、現在の価格は非常に魅力的な水準と言えます。また、多くの空中権を持っているため（未使用空中権：約1,434㎡）、将来的に再開発もしやすい物件となっています。

※物件価格は1USD=150.00円で円換算して表示しています。

お問い合わせ用Webフォーム、フリーダイヤル（0120-978-055）、又はE-mailにてお気軽にお問い合わせください。（土日祝を除く毎日10:00～19:00）

アメリカ不動産についての最新情報

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外国人観光客の受け入れを2年ぶりに再開

フィリピンにとって観光業は、国内総生産（GDP）の約12.8％を占める主要産業のひとつです。フィリピンを訪れる外国人観光客は年々右肩上がりで、2019年には約826万人と過去最高を更新しています。

しかし、新型コロナウイルスの流行によって実質的に入国禁止状態となった中、2020年は82％減の約148万人に激減。2021年も変異株の流行などによって、状況が大きく好転することはありませんでした。

ただ、2022年に入るとこうした状況が一変しています。2022年1月上旬こそ1日当たり感染者数（7日間平均）が3万人を超えていたものの、ワクチン接種の普及によってその後は感染者数が急激に減少。3月以降は、1日当たり200～500人程度と低水準での推移が続いています。

こうした状況の中、フィリピン政府は2022年2月10日から、一部の国を除き、長期滞在用ビザを持たない外国人観光・ビジネス客の受け入れを再開させています。これは入国規制が始まった2022年3月以来、約2年ぶりの「開国」となります。

さらに、4月1日からは受け入れ対象を中国を含む全ての国に拡大しており、外国人観光客の全面的な受け入れを推し進めています。

「開国」以降のフィリピン観光市場の状況は？

フィリピン観光省の発表によると、2022年2月10日から5月25日の間にフィリピンを訪れた外国人観光客は計51万7,516人となっています。国別では、アメリカが10万4,600人で最多。以下、韓国が2万8,500人、カナダが2万4,300人と続き、日本からも1万3,400人がこの間にフィリピンを訪れています。

回復ペースは徐々に加速してきており、2月10日から4月2日までの約2ヵ月間で計17万6,857人にとどまった外国人旅行客数は、4月3日から4月25日は約3週間で14万2,190人、4月26日から5月25日は1ヵ月間で19万8,453人となっています。

ただ、コロナ前の観光客の水準にはまだまだ程遠いことも事実です。その背景のひとつとしては、2019年に訪比外国人観光客シェアで第2位（21％）の中国人が、国内のロックダウン等の規制の影響もあって海外渡航が難しい状況に置かれていることがあります。中国人はフィリピン不動産の買い手・借り手としても大きな存在であるだけに、なるべく早く海外渡航の動きが本格化してくることが待たれます。

一方、2019年に訪比外国人観光客の最多シェア（24％）を占めていた韓国については、今年6月に自国民を含む全ての海外からの入国者の隔離義務を解除しているため、今後フィリピンを訪れる韓国人観光客が大きく増加してくることが期待されます。

フィリピン入国の必要要件は？

以下の条件を満たせばフィリピンへの入国が認められ、入国後の隔離措置も免除となります。※2022年6月時点

≪必要要件≫

【1】陰性証明書（英語表記）
※出国前48時間以内のRT-PCR検査または24時間以内の迅速抗原検査

【2】「One Health Pass」に登録、QRコードの取得
※これまで機内で記入していた「Health Declaration Checklist」（黄色い用紙）に代わるもの。

【3】ワクチン接種証明書（英文）

【4】フィリピン到着の時点で旅券の残存有効期間が6ヵ月以上あること

【5】30日以内に出国する航空券

なお、2022年5月30日より、3回目の追加ワクチン接種が完了している方の場合、ワクチン接種証明を提示すれば「出国前48時間以内のRT-PCR検査または24時間以内の迅速抗原検査」が不要となっています。

日本帰国時の規制状況は？

現在、フィリピンから日本に帰国するにあたって、3回目の追加ワクチン接種を完了していれば、入国後の自宅等待機は不要となっています。

また、従来は帰国する際にフィリピンと日本の双方で検査を受ける必要があったため、日本の空港に到着してからも検査で2～3時間待たされていましたが、2022年6月以降はフィリピン出国前72時間以内に受けた検査の結果の証明書を提出すれば、ワクチン接種の有無にかかわらず、日本到着時の検査や入国後の自宅等待機が不要となり、空港での待ち時間や手続き時間も大幅に短縮されています。

これまで日本の水際対策の緩和の遅れは、観光客はもちろんのこと、現地の不動産視察を希望されるお客様にとっても少なからずネックとなってきました。しかし、ここにきて諸外国と足並みが揃いつつあり、ようやく負担感の少ない渡航ができる環境になってきています。

最後に

弊社では、フィリピン不動産（マニラ、セブ）の物件視察ツアーを催行しております。現地提携企業の日本人、または日本語が堪能な現地スタッフが、専用車で物件視察案内・通訳などのサポートを担当させていただきます。

6月に入り日本の水際対策が緩和され、国際移動がしやすくなったことで、フィリピン不動産の現地視察のお問合せやご予約も急速に増えてきておりますので、現地視察をご検討されている方は早めのご相談をおすすめいたします。

参加をご検討されている方は、お問い合わせ用Webフォームまたはフリーダイヤル（0120-978-055）より、お気軽にお問合せください。

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ルーブルよりも弱い円、20年ぶりの円安水準に

コロナ禍入りして以降、じわりと続いてきた円安ですが、ここにきて歯止めがかからない状況となってきています。年初に1ドル＝115円程度だったドル円相場は、4月15日現在、一時126.50円台を付けて約20年ぶりの円安水準にまで上昇しています。

特に、この2ヵ月ほどは完全に円の一人負けの様相で、経済制裁を受けているロシアのルーブルよりも弱い動きとなっていることから、「日本が制裁を受けているみたい」なんていう笑えない話も聞かれているようです。

節目として意識されてきたアベノミクスの円安誘導政策下で付けた2015年の高値をあっさり突破したことで、エコノミストからは「130円台に乗せるのも時間の問題」との声も出てきています。

円安要因その1「中央銀行の政策スタンス」

足元の円安の背景には、大きく2つの理由があると考えられます。1つ目は、アメリカを中心とする諸外国の中央銀行との政策スタンスの差です。

例えば、アメリカの金融政策を担うFRB（連邦準備制度理事会）は、足元のインフレに対応するため、今年3月から利上げを開始しています。今後も前例のないペースで利上げを行う見通しで、従来の実質ゼロ金利（0.00～0.25％）から年内に2.50％前後まで引き上げることが予想されています。

また、コロナ禍の経済を下支えするため、アメリカでは大規模な量的緩和策（QE）がとられましたが、こちらも早ければ5月から量的引き締め策（QT）に転換する見通しとなっています。さらに、この他の国でも、コロナ禍で進めた緩和的な金融政策を引き締める動きが多く見られています。

一方、日本でもインフレの足音は聞かれ始めていますが、日本銀行の黒田総裁は利上げの必要性はないとするばかりか、むしろこの期に及んでもさらなる緩和を辞さない構えを見せています。また、足元の円安についても容認する発言を行っています。

通貨の番人である日銀のこうしたスタンスは、為替市場において恰好の円売り材料であり、今後、一段の円安も警戒されます。

円安要因その2「経常赤字転落への懸念」

もうひとつの円安の背景としては、今年の日本経済が42年ぶりに通年での「経常収支」の赤字に転落する可能性が出てきていることが挙げられます。すでに単月では、昨年12月と今年1月は経常赤字となっています。

経常収支とは、一定期間における海外とのモノやサービスの取引、投資収益（金融資産取引は除く）のやりとりなど、経済取引で生じた収支を示す国際統計であり、その中で大きな割合を占めるのが輸出入の収支を示す「貿易収支」と、対外金融債権・債務から生じる利子・配当金等や雇用者報酬の国際収支を示す「第一次所得収支」です。

一般的には、経常赤字になると海外からの収入よりも海外への支出の方が多くなり、円を売って外貨を買うといった力が強まるため、通貨安要因だと認識されています。経常赤字が円安を促し、円安が経常赤字を拡大させるという悪循環に陥る可能性がある点は怖いところです。

2002年～2011年までの10年間において日本は、世界最大規模の対外債権が累計124兆円もの第一次所得収支の黒字を生み出しただけでなく、高い輸出競争力によって貿易収支も96兆円の黒字を記録していました。しかし、2012年～2021年までの10年間を見ると、中国・韓国・東南アジア諸国の台頭や生産の海外移転などもあり、貿易収支は7兆円の赤字に転落。第一次所得収支の194兆円の黒字にカバーされて経常黒字は維持されましたが、その額は縮小傾向にあります。

すでに貿易で稼げる国ではなくなっていたところに、今回の原油や天然ガスなどのエネルギー高に伴う輸入額の急増が加わった結果、通年での経常赤字という歴史的な出来事が現実味を帯びてきているわけです。

以前なら、地政学リスクが高まっているような環境では、経常黒字国で国内情勢も安定している日本の円は安全資産だとして「リスク回避の円買い」が行われていました。しかし、現在そうした動きが全く見られないのは、経常赤字への懸念、さらにはその先にちらつく「成熟した債権国」から「債権取り崩し国」へのステージの移行の可能性といった背景があるのかもしれません。

現在のところエコノミストの間では、足元の経常赤字は一時的なものであり、エネルギー価格が落ち着けばまた黒字に戻るとの声の方が優勢です。ただ、昨今のエネルギー価格高騰の根本的な原因は、脱炭素を掲げて化石燃料の採掘への投資を止めてしまったことにあるため、今後も価格の上昇・高止まりは続くとの見方は多く、一部のエコノミストは日本の経済構造やエネルギー政策が変わらなければ、経常赤字の慢性化はあり得ると指摘しています。

円安リスクを回避するには海外資産への分散投資が重要

円ベースでは見た目上の変化がないため、日本で生活していると気付きにくいですが、急激な円安は日本人の国際的な購買力を大きく低下させ、相対的に貧しくなることを意味します。

このコラムの読者の多くは、すでに海外資産を大なり小なり保有していることと思いますので、釈迦に説法かもしれませんが、こうした円安リスクを緩和させるためには、ご自身の資産を円資産だけで保有せず、海外資産にも分散させた形で保有するのが重要です。

ここで問題となるのは、資産ポートフォリオの中でどの位の割合を海外資産に振り向けるべきなのかという点だと思います。しかし、専門家であるエコノミストですら見方が割れているように、将来の為替相場を予想するのは簡単ではありません。

そのため、円安・円高のどちらに動くのか見当がつかないのであれば、「円資産50％：海外資産50％」とし、為替変動に対してできる限りニュートラルな状況を作るのが合理的な行動と言えます。この割合をベースに、ご自身の考えやライフスタイル、ライフプランに応じて割合を少し上下させるのもありだと思います。

世界情勢は混沌としていますが、「卵はひとつのカゴに盛るな」の投資格言の通り、海外資産を含めた分散投資によって、ご自身の大切な資産を守っていきましょう。

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