日本銀行は2025年1月末の金融政策決定会合で、政策金利を0.25ポイント引き上げ0.50％とすることを決めました。2024年3月の会合で17年ぶりの利上げに踏み切って以降、計3回目の利上げとなります。

一部の日銀審議委員から年内に1～2回の追加利上げを行う可能性がすでに示唆されているなど、金融政策の正常化を進めたい日銀の意思が明確になってきています。

一方、米連邦準備制度理事会（FRB）は昨年9月に利下げに転換。政策金利に当たるFF金利（フェデラルファンド・レート）の誘導目標は、ピークの5.25～5.50％から現在は4.25～4.50％まで低下してきています。

米連邦公開市場委員会（FOMC）参加者の金利予想をまとめた通称「ドットチャート」の最新データを見てみると、2025年末時点のFFレート誘導目標の予想中央値は3.875％となっており、年内にあと2回程度の利下げが見込まれています。

このように、昨年から日米で真逆の金融政策が進められている状況にあるわけですが、メディアなどが「FRBが利下げすれば円高になる」「日銀が利上げすれば円高になる」と喧伝していたのに反して、ドル円相場は執筆時点でも依然として1ドル＝150円台をキープしています。

もちろん、ドル円相場は一時160円台を付けましたから、それよりは円高になったと捉えることはできますが、コロナ禍前は100～110円程度だったことを考えると、日本の円安構造は思いのほか根深いものなのかもしれません。

そこで今回は、日本円を取り巻く環境をいくつかのキーワードに分けて整理し、理解を深めていきたいと思います。

ドル円の長期チャート

【キーワード1】日米金利差

日米の金利差は、短期的に為替相場との関連性が高い要因として知られています。日米の金融政策の転換によって、足元の日米金利差は政策金利ベースで4％程度（ピークは5％超）、10年債利回りベースでも3％程度（同4％超）まで縮小してきています。

とはいえ、日米金利差は過去に照らして依然として高水準にありますし、日本の政策金利自体も物価を加味した実質金利ベースで見ればマイナス1.5％程度と緩和的な水準にとどまっています。こうした点が、しぶとい円安圧力の一因になっていることは間違いないでしょう。

日米の10年債利回り差

今後、日銀の利上げやFRBの利下げが進んでいけば、日米金利差に起因した円安圧力は一段と弱まっていくと考えられます。ただし、消費が活発なアメリカでは拙速な利下げはインフレ再燃のリスクを高めますし、まだまだ脆弱な日本経済が連続的な利上げに耐えられるのかという問題もあります。

ここからの日米の金融政策担当者は、これまで以上に難しい舵取りを迫られることになりそうです。

【キーワード2】対内直接投資・対外直接投資

「対内直接投資」とは、外国企業が日本で事業活動を行うために企業に投資したり、生産設備などに投資したりすることを指します。反対に「対外直接投資」は、日本企業が海外に対してこれらの投資行動をとることです。

投資を行う際に為替取引が発生する場合、前者は円高要因、後者は円安要因と考えることができます。

以下のグラフを見ていただくと一目瞭然ですが、近年の日本では対外直接投資の伸びが圧倒的に勝っている状況にあります。特に、東日本大震災が発生し、かつ総人口の本格的な減少も始まった2011年頃からの対外直接投資の伸びは顕著です。

さらに、通常なら円安は対内直接投資を促進し、対外直接投資を抑制する力が働くはずですが、統計を見る限りではそうした動きにはなっていなそうです。

背景には、購買力の低下、労働力確保への懸念、相対的に見て高い電力コストや税金など、日本が事業環境に様々な課題を抱える中、投資先としての優先度が下がってきていることがあるのでしょう。

もちろん、対外直接投資が増えること自体は悪いことではなく、日本企業が海外で稼ぐための足場をしっかり作っていっていると捉えることができます。ただ、海外拠点での利益の大部分はそのまま現地で再投資されることが多いため、結果として日本円には円安圧力がかかりやすい状況が続いてしまっています。

これを変えるためには、日本が投資先として選ばれるための環境整備を行い、世界最大の半導体受託製造企業「TSMC」の熊本誘致のような事例を次々と生み出していく必要があるでしょう。

【キーワード3】貿易赤字

財務省によると、2024年通年の貿易収支は5兆3,325億円となり、4年連続の赤字に終わりました。日本の貿易収支は2011年以降、ほとんどの年が赤字であることを考えると、「貿易立国・日本」の姿はすでに遠い昔のものと言えるでしょう。

これだけの円安が続いているにも関わらず、日本が貿易黒字を稼ぐことができなくなってしまった背景には、まず先述の対外直接投資にも繋がるところですが、日本企業が生産拠点をどんどん海外に移転してしまったことが影響していると考えられます。いわゆる「産業の空洞化」という現象です。

現在、多くの日本の製造業が過去最高益を叩き出していますが、その大部分は海外で生産して海外で販売、あるいは逆輸入して国内で販売することで実現しているという悲しい現実があります。当然、そこで稼いだ海外拠点の利益の多くは、現地で再投資されてしまいます。

ただ、海外生産を行う日本企業の割合はすでに70％を超えており、その水準には頭打ち感が出ているといいます。労働力の不足はネックとなりますが、今後、日本国内に生産拠点を回帰させる動きが広がれば、貿易面での資金フローは改善が期待できます。

一方、貿易黒字が稼ぎにくくなっている要因としては、電源構成の変化も見逃せないでしょう。

東日本大震災前までの日本の電源構成は原子力が26％を占め、石炭（27％）、天然ガス（28％）と並ぶ重要な位置にありました。しかし、震災以降は大部分の原子力発電所が停止・廃止となったため、現在の電源構成は原子力が6％に低下。対照的に石炭が31％、天然ガスが34％にそれぞれ拡大したことでエネルギー輸入コストが急増しており、貿易収支にマイナスの影響を与えています。

政府は、2030年までに電源構成に占める原子力の割合を2割に引き上げる目標を掲げていますが、国民感情的にも難しい問題だけに実現は難航する可能性が高そうです。

【キーワード4】デジタル赤字

近年、日本円を語るうえで、「デジタル赤字」の動向が注目されるようになってきています。

現在、多くの日本企業は、Amazonの「AWS」やMicrosoftの「Azure」といったクラウドサービスを使って事業を行っています。また、多くの日本人がiOSやAndroidが搭載されたスマートフォンを使い、NetflixやYouTubeで動画を閲覧し、InstagramやXで“いいね”を押しているでしょう。

こうした状況を反映するように、国際収支統計におけるサービス収支の中のデジタル関連支出（クラウドサービス、動画配信、ネット広告など、様々なデジタルサービスへの支出）は年々増加。2014年に約2.1兆円だったデジタル赤字は、2024年には約6.6兆円と3倍超にまで拡大しています。

特に、コロナ禍以降のDX（デジタル・トランスフォーメーション）化の流れもあって、ここ数年はその赤字額の拡大スピードが著しく加速しているのは気掛かりです。

正直なところ、この分野で日本がアメリカ企業に真っ向勝負を挑むのは現実的ではないでしょう。そのため、日本としてはデジタル赤字を穴埋めできるような新たな稼ぎ頭が必要になりますが、現在のところはまだそれを予感させるようなものは出てきていないのが苦しいところです。

【キーワード5】インバウンド観光客

日本政府観光局（JNTO）によると、2024年通年の訪日外国人旅行者数は前年比47.1％増の約3,686万人（推計）となり、過去最高を更新しています。また、財務省が発表した同年の旅行収支も5兆8,973億円の黒字と、過去最大の黒字額だった2023年の3兆6,314億円を大幅に上回りました。

こうしたいわゆる「インバウンド観光客」は、日本円を買い支えてくれている貴重な存在です。相対的なコストパフォーマンスの良さから、今後も日本旅行に対しては旺盛なニーズが続く可能性は高いでしょう。

一方で、こうした旺盛なニーズに、受け入れ側の体制がどれだけついていけるのかという問題があります。すでにホテルや飲食店では人手を確保するのが難しくなってきており、ニーズはあるのに稼働率や席数に意図的に制限をかけないといけないというケースも出始めていると聞きます。

これから人口減少が加速していく日本では、このような供給制約が年々強まっていかざるを得ないことを考えると、ここから先もインバウンド観光客による円買い需要が順調に拡大していくかは不透明な部分が大きいと言えるでしょう。

【キーワード6】キャピタルフライト

「キャピタルフライト（資本逃避）」とは、政治・経済が混乱して国への信任が失われた際に、国民が資産防衛のために自国通貨建て資産の保有をやめ、より信用力のある外貨建て資産に逃避する行動を指す言葉で、発展途上国ではたびたび見られる光景です。

通常、国への信任が相対的に高い先進国ではなかなか発生せず、日本でもこれまでは潤沢な資産を持つ一部の富裕層にとどまる動きでした。しかし、足元でこうした構造は崩れ始めている可能性があります。

それが、2024年1月からスタートした「新NISA」の存在です。上限額・期間ともに旧制度より大幅に拡充され、投資家側から見ると使わない理由がない位にありがたい投資非課税制度となりましたが、それ故にこれまで投資に関心を持っていなかった一般層も巻き込んでいる状況にあります。

金融庁のデータでは、2024年末時点のNISA口座数（新旧制度の合算）は約2,560万口座と、国民の約5人に1人が口座を保有しているようです。年齢別のNISA口座保有率は30代が約32％と最も高く、旧制度時代の2019年末と比べては約3倍に拡大。20代の口座保有率も旧制度時代の約4倍、40代も約2倍となっています。

では、そんな魅力的な制度である新NISAがなぜキャピタルフライトに繋がるのかというと、その資金の多くが相対的に高いリターンが期待できるとして外国株式に投資されているからです。

金融庁によると、NISA口座を通じた2024年通年の買付額は約17兆4,485億円（2023年は約5兆6,910億円）。公式なデータはないものの、証券大手各社からの情報を総合すると、このうちの5～6割程度の資金が外国株式（投資信託含む）に向かっていると推測されます。

現状では新NISAが日本円の方向性を決定付けるような要因になるとは思いませんが、積立投資による着実な円売りフローは、じわじわとボディブローのように日本円にダメージを与える可能性があります。

まとめ

ここまで見てきたように、現在の日本円が置かれている円安環境は、利上げをすれば万事解決という単純なものではなく、かなり根深いものである可能性があります。

先日には石破政権初の日米首脳会談が開かれましたが、その成果として披露された内容には、「日本企業の対米投資を1兆ドルに引き上げ」「対日貿易赤字の削減」といったように、先行きの円安圧力を想起させるようなものが多く並んだことも、この問題を解決することの難しさを感じさせます。

とはいえ、様々な要因が複雑に絡み合う為替相場は、金融市場の中でも最も予想が難しいと言われているだけに、自身の為替予想にフルベットするような投資は得策ではありません。

弊社としては引き続き、円建て資産と外貨建て資産に50％ずつ振り向ける資産配分をベースにし、なるべく為替変動に対してニュートラルなポートフォリオを構築していくことをおすすめします。

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ルーブルよりも弱い円、20年ぶりの円安水準に

コロナ禍入りして以降、じわりと続いてきた円安ですが、ここにきて歯止めがかからない状況となってきています。年初に1ドル＝115円程度だったドル円相場は、4月15日現在、一時126.50円台を付けて約20年ぶりの円安水準にまで上昇しています。

特に、この2ヵ月ほどは完全に円の一人負けの様相で、経済制裁を受けているロシアのルーブルよりも弱い動きとなっていることから、「日本が制裁を受けているみたい」なんていう笑えない話も聞かれているようです。

節目として意識されてきたアベノミクスの円安誘導政策下で付けた2015年の高値をあっさり突破したことで、エコノミストからは「130円台に乗せるのも時間の問題」との声も出てきています。

円安要因その1「中央銀行の政策スタンス」

足元の円安の背景には、大きく2つの理由があると考えられます。1つ目は、アメリカを中心とする諸外国の中央銀行との政策スタンスの差です。

例えば、アメリカの金融政策を担うFRB（連邦準備制度理事会）は、足元のインフレに対応するため、今年3月から利上げを開始しています。今後も前例のないペースで利上げを行う見通しで、従来の実質ゼロ金利（0.00～0.25％）から年内に2.50％前後まで引き上げることが予想されています。

また、コロナ禍の経済を下支えするため、アメリカでは大規模な量的緩和策（QE）がとられましたが、こちらも早ければ5月から量的引き締め策（QT）に転換する見通しとなっています。さらに、この他の国でも、コロナ禍で進めた緩和的な金融政策を引き締める動きが多く見られています。

一方、日本でもインフレの足音は聞かれ始めていますが、日本銀行の黒田総裁は利上げの必要性はないとするばかりか、むしろこの期に及んでもさらなる緩和を辞さない構えを見せています。また、足元の円安についても容認する発言を行っています。

通貨の番人である日銀のこうしたスタンスは、為替市場において恰好の円売り材料であり、今後、一段の円安も警戒されます。

円安要因その2「経常赤字転落への懸念」

もうひとつの円安の背景としては、今年の日本経済が42年ぶりに通年での「経常収支」の赤字に転落する可能性が出てきていることが挙げられます。すでに単月では、昨年12月と今年1月は経常赤字となっています。

経常収支とは、一定期間における海外とのモノやサービスの取引、投資収益（金融資産取引は除く）のやりとりなど、経済取引で生じた収支を示す国際統計であり、その中で大きな割合を占めるのが輸出入の収支を示す「貿易収支」と、対外金融債権・債務から生じる利子・配当金等や雇用者報酬の国際収支を示す「第一次所得収支」です。

一般的には、経常赤字になると海外からの収入よりも海外への支出の方が多くなり、円を売って外貨を買うといった力が強まるため、通貨安要因だと認識されています。経常赤字が円安を促し、円安が経常赤字を拡大させるという悪循環に陥る可能性がある点は怖いところです。

2002年～2011年までの10年間において日本は、世界最大規模の対外債権が累計124兆円もの第一次所得収支の黒字を生み出しただけでなく、高い輸出競争力によって貿易収支も96兆円の黒字を記録していました。しかし、2012年～2021年までの10年間を見ると、中国・韓国・東南アジア諸国の台頭や生産の海外移転などもあり、貿易収支は7兆円の赤字に転落。第一次所得収支の194兆円の黒字にカバーされて経常黒字は維持されましたが、その額は縮小傾向にあります。

すでに貿易で稼げる国ではなくなっていたところに、今回の原油や天然ガスなどのエネルギー高に伴う輸入額の急増が加わった結果、通年での経常赤字という歴史的な出来事が現実味を帯びてきているわけです。

以前なら、地政学リスクが高まっているような環境では、経常黒字国で国内情勢も安定している日本の円は安全資産だとして「リスク回避の円買い」が行われていました。しかし、現在そうした動きが全く見られないのは、経常赤字への懸念、さらにはその先にちらつく「成熟した債権国」から「債権取り崩し国」へのステージの移行の可能性といった背景があるのかもしれません。

現在のところエコノミストの間では、足元の経常赤字は一時的なものであり、エネルギー価格が落ち着けばまた黒字に戻るとの声の方が優勢です。ただ、昨今のエネルギー価格高騰の根本的な原因は、脱炭素を掲げて化石燃料の採掘への投資を止めてしまったことにあるため、今後も価格の上昇・高止まりは続くとの見方は多く、一部のエコノミストは日本の経済構造やエネルギー政策が変わらなければ、経常赤字の慢性化はあり得ると指摘しています。

円安リスクを回避するには海外資産への分散投資が重要

円ベースでは見た目上の変化がないため、日本で生活していると気付きにくいですが、急激な円安は日本人の国際的な購買力を大きく低下させ、相対的に貧しくなることを意味します。

このコラムの読者の多くは、すでに海外資産を大なり小なり保有していることと思いますので、釈迦に説法かもしれませんが、こうした円安リスクを緩和させるためには、ご自身の資産を円資産だけで保有せず、海外資産にも分散させた形で保有するのが重要です。

ここで問題となるのは、資産ポートフォリオの中でどの位の割合を海外資産に振り向けるべきなのかという点だと思います。しかし、専門家であるエコノミストですら見方が割れているように、将来の為替相場を予想するのは簡単ではありません。

そのため、円安・円高のどちらに動くのか見当がつかないのであれば、「円資産50％：海外資産50％」とし、為替変動に対してできる限りニュートラルな状況を作るのが合理的な行動と言えます。この割合をベースに、ご自身の考えやライフスタイル、ライフプランに応じて割合を少し上下させるのもありだと思います。

世界情勢は混沌としていますが、「卵はひとつのカゴに盛るな」の投資格言の通り、海外資産を含めた分散投資によって、ご自身の大切な資産を守っていきましょう。

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欧米先進国の金利上昇が続いています。アメリカの長期金利の指標となる表面利率2.250％の10年物国債利回りは、3％近くまで上昇しています。これは、2014年以来約4年ぶりの高いレベルです。

アメリカが金融緩和から金利上昇に金融政策を転換し、欧州が追随するとの思惑がマーケットに広がったことが金利上昇をもたらしました。欧州中央銀行（ECB）の資産購入終了を支持する発言をオランダ中銀のクノット総裁が行ったことで、ECBのバランスシート拡大による金融緩和の終了が近いこともマーケットは意識し始めています。

その結果、欧州の債券相場もアメリカ同様に下落（金利は上昇）し、1月29日にドイツの5年債利回りは2015年以来3年ぶりにプラスに転じました。また、ドイツの10年債利回りも2月2日に0.76％まで上昇しています。このような欧米の金利上昇は、世界の資産運用マーケットにどのように影響してくるのでしょうか？

まず、日本の金利にどのように影響してくるのかが気になります。金利の動きに神経質になるマーケット参加者が増えてきており、日銀の金融政策の微妙な変化に過剰に反応するケースも増えています。日銀の黒田総裁は今までの金融政策を継続することを再三表明していますが、市場はその真意がどこにあるかを疑心暗鬼になってきている状態です。

ただし、現時点で日銀は長期金利上昇を容認するとは考えにくく、長期金利が急激に上昇すれば日銀が再び無制限に市場から買い上げるオペレーションを行い、金利上昇をけん制していきます。金利上昇には限界があるということです。短期金利はマイナス金利を維持し、国債の購入を継続して長期金利（10年）を0.1％を超えないレベルに維持すると思われます。

海外に目を転じると、前述のとおり金利は先進国で上昇傾向にあり、債券価格は下落していくことになりますから、債券型の投資には逆風のマーケット環境といえるでしょう。欧米の外債や外国債券を組み入れた投資信託の購入には慎重になった方が良いと思います。

先進国の金利環境の変化を受けた新興国マーケットはどうなるでしょうか。従来、新興国のマーケットは、アメリカをはじめとする先進国の金融政策に大きく左右されてきました。先進国で利上げがあると、新興国の高金利のメリットの相対的優位性が薄れ、資金が新興国から先進国にシフトする。その結果として、新興国通貨の下落や新興国の株価・不動産価格の低迷という問題が顕在化することが多かったといえます。

しかし、今回のアメリカの利上げと欧州の金融政策の転換は、新興国のマーケットにはあまり影響が出ていないようです。元々、アメリカの利上げもそのペースが思ったよりも緩慢であることもありますが、何より新興国経済が先進国に振り回される今までの状況と変わってきたのが大きいと思います。先進国がくしゃみをすると、新興国が風邪をひくといった状況ではなくなってきているのです。

フィリピンやカンボジアのようなアジアの新興国の経済成長率は7％レベルをキープし、これから数年もこのペースが続くと予想されます。自国経済の規模が相対的に大きくなり、外国資金に依存する構造から抜け出しつつある新興国では、欧米の金融政策の転換による影響は今までに比べ相対的に小さなものになってきているのです。
むしろ、先進国の成長率が低下し投資機会が見つかりにくくなっている現状では、新興国の成長に対する価値が高まり、運用難の資金が流入する構図さえ見えてくるのです。

先進国と新興国の主従関係が無くなり、新興国の成長に対する魅力が高まれば金融環境の変化に関係なく新興国の不動産をはじめとするアセットに資金が集まってきます。今回のマーケットの動きは、グローバルな資産運用の環境が変わってきていることを感じます。従来のステレオタイプな経済分析では説明できない新しい動きを常に考えておく必要があるのです。

※本コラムは、マネックス証券の創業にも参加された、資産デザイン研究所代表取締役の内藤忍氏より寄稿頂いた原稿を基に構成しています。

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女性専用のシェアハウスを投資家に提供してきたスマートデイズの「かぼちゃの馬車」が、サブリース契約の家賃支払いを停止したと言うことで、オーナーの混乱が続いています。被害者の会も出来ており、融資を推進した銀行も含めて、今後社会問題化していく可能性が出てきました。

不動産を販売した会社のずさんな運営管理や銀行の審査プロセスの甘さが指摘されていますが、ここでは間違えてはいけないのは、すべてのシェアハウスやサブリース契約が悪いわけではないということです。

実際、この会社が販売した物件の中でも、空室がほとんどない優良物件も存在すると聞いています。単身で上京してきたような人に、リーズナブルな価格で利便性の高い場所に賃貸物件を提供し、周囲の人とコミュニケーションできる施設を提供する。そんなシェアハウスのコンセプト自体は間違っていないのです。

また、サブリース契約もオーナーが家賃変動のリスクを肩代わりしてもらう代わりに家賃の中から一定のフィーを支払うというのが本来の姿であり、保証している家賃がリーズナブルな水準であれば、双方にとってメリットのある契約です。

今回の問題の本質は、シェアハウスの賃貸ニーズのない場所に、大量の物件を無理矢理供給し、法外な賃料で貸し出そうとしたことにあります。ニーズが無く、家賃が高ければ、借り手は見つかりません。その結果、入居率は40％前後に低迷していたと推定されており、これではビジネスとして成り立つはずありません。

賃貸管理の赤字を不動産販売の利益で補填していたようですが、自転車操業は不動産販売が止まってしまえば、継続不可能になります。

また、仮想通貨業界でもトラブルが発生しています。1月下旬に大手仮想通貨取引所運営会社のコインチェック社が外部からハッキングされ、580億円相当の仮想通貨ネムを不正に引き出されるという事件が発生しました。その後、コインチェック社の口座からの出金が凍結され、投資家の資金が動かせない状態になっています。

仮想通貨は保管に関してリスク管理をしっかり行う必要があり、今回の件は取引所がそのリスク管理を充分行っていなかったことが原因です。仮想通貨自体に問題があるのではなく、仮想通貨のリスクを理解していない、あるいは理解していたにも関わらずきちんとした対策を講じていなかった取引所運営会社に問題があるのです。

仮想通貨の資産管理は他の金融商品以上に自己責任が求められます。ネットから遮断された環境で仮想通貨を保管することで、ハッキングのリスクを避けることができるようになります。ただし、そのためには自分自身で知識を持って、手間とコストをかける必要が出てきます。

不動産でも金融資産でも、新しい投資対象が出てくると、その黎明期には取引会社が乱立し、その中には管理運営がずさんな取引してはいけない会社も紛れ込んでいます。

残念ながらその見極めは簡単ではありません。しかし、かぼちゃの馬車の場合、1年くらい前から不動産業界ではその割高な価格と無理な賃貸価格設定を問題視する声が出ていました。信頼できる不動産の専門家に相談すれば、最悪の事態は防止できた可能性が高いと思います。

また仮想通貨の取引所は、通貨の保管場所を複数の場所に分散し、ネット上には必要以上の資産を保管しないというリスク管理の原則を守っていれば、被害に遭遇したとしてもその金額を最小化することができたはずです。

資産運用の世界では、自己責任がこれからますます問われるようになります。それぞれの分野の専門家とのネットワークを持ち、不審なことがあれば相談できる体制を作っておくこと。そして、常にアセットアロケーションの観点から、できる限り1つの場所に資産を集中させないようにし、分散を心がけるようにしましょう。

※本コラムは、マネックス証券の創業にも参加された、資産デザイン研究所代表取締役の内藤忍氏より寄稿頂いた原稿を基に構成しています。

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このコラムの読者の皆様の多くは、海外不動産投資に興味を持っていると思います。フィリピンをはじめとする新興国不動産は、値上がり益と高い賃料収入が狙える魅力的な資産です。しかし、新興国不動産投資をいきなり始めるのは、素振りをしないで、いきなりバッターボックスに立つようなものです。

新興国と言ってもその発展段階は国によって大きく異なります。一人当たりGDPが比較の目安になりますが、アジアの新興国では10,000米ドルを超えるマレーシアから、1,000米ドル程度のカンボジアまで10倍の差があります。どの国を選択するかは、自分自身のリスク許容度と投資に振り向ける金額によって慎重に考えていかなければなりません。

といっても、慎重になりすぎて、いつまで経っても投資のアクションを起こさなければ、資産は増えません。始めるきっかけを作る必要があります。

そのための最初のステップとして、まず投資に必要な外貨の手当てから始めるのが良いと思います。具体的には、将来の不動産購入資金をFXを使って調達しておくことです。

フィリピンやタイ、ベトナムといった新興国の不動産も投資国への送金は米ドルで行うことができます。どこの国に投資するかまだ決まっていないとしても、FXで米ドルの買いポジションを作っておけば、将来の新興国投資資金にすることができるのです。

また、FXを使えば為替の投資のタイミングを分散することができます。例えば、1,000万円程度の物件購入を検討しているのであれば、2万米ドル（約230万円）ずつ4～5回に分けて為替取引をすれば、投資タイミングの分散を実現できます。

このように、不動産物件を決める前に為替予約を先行させれば、為替が円安になってから外貨調達をしなければならなくなるリスクを軽減できます。為替の予約をするタイミングと、不動産を買うタイミングは合わせる必要は必ずしもありません。

先に外貨の調達が終わっていれば、円安に対するリスクヘッジにもなります。それと並行して、どの不動産を購入するかをじっくり決めていけば良いのです。

FX会社の多くは「現受」という機能を持っています。これはFXで作った外貨の買いポジションを円に戻すことなくそのまま外貨で受け取ることができるサービスです。FXの取引にかかる為替手数料はゼロです。売りと買いのレートの差（スプレッド）がコストとしてかかりますが、国内のFX専業会社では0.3銭程度です。これは、銀行の通常の為替手数料（1円＝100銭）の330分の1と圧倒的な低コストになります。

外貨をそのまま銀行に出金し、そこから海外送金をかけることができれば、銀行で円を米ドルに交換して海外送金するのに比べ、為替手数料を圧縮できます。

例えば、1,000万円（約9万米ドル）を米ドルに交換すると、為替手数料が1米ドル当たり1円とすれば9万円もかかりますが、FXならその330分の1の300円程度です。

FXの外貨の買いポジションは必要になる時まではそのまま外貨にしておけば、毎日スワップ金利も受け取れます。これは米ドルと円の金利差から得られる収益になります。

プレビルドの海外不動産では購入金額をまとめて支払うことはあまりなく、工事の進行に応じて分割して支払っていくのが一般的です。支払いの要請がある毎に、必要な金額だけを現受していけば、効率的な資金管理ができるようになります。

金融商品の運用ではコストの削減が重要であるのと同じように、海外不動産投資においては外貨調達と送金コストで大きな差がついてきます。外貨をFXで調達するだけではなく、通常の銀行窓口では数千円かかる海外送金手数料も、銀行によっては手数料優遇で無料になるケースがあります。

国内の金融機関は海外送金にはあまりフレンドリーではなく、手続きにも時間がかかることが多いのが難点です。海外不動産物件を選ぶ前に、購入資金の効率的な調達と送金方法について研究しておきましょう。

※本コラムは、マネックス証券の創業にも参加された、資産デザイン研究所代表取締役の内藤忍氏より寄稿頂いた原稿を基に構成しています。

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投稿 【コラム】内藤忍氏／ 新興国不動産を買う前にしておくべきこと は 海外不動産の投資情報サイト｜フォーランドリアルティネットワーク に最初に表示されました。

日銀の異次元緩和金融政策の出口戦略が、話題になることが増えてきました。出口戦略とは、金融政策を正常化するためにどのような道筋を描いていくかというこれからの日銀の対応策です。

日銀は2％の物価上昇を実現するために様々な金融政策を講じています。その中で長期金利をゼロ％レベルに抑えるために行っているのが、国債の市場からの買い入れです。現在も毎年60兆円のペースで購入を続けており、既に発行している国債の4割以上を日銀が保有しているという状態になっています。

もし、政策目標である2％のインフレが本当に実現すれば、金融緩和政策を転換することになります。短期金利もマイナス金利から徐々に引き上げていく方向になっていくことでしょう。

そんな政策転換に市場が反応し、市場金利が上昇する事態になれば、日銀が保有している国債の価格が下落（金利上昇は価格の下落につながります）して、評価損が発生することになります。つまり、物価上昇率2％という政策目標が達成されると、日銀自体のバランスシートが劣化し経営状態が悪化するというジレンマがあるのです。

国債を保有したまま金利上昇が発生し、保有している国債の評価損が膨らめば、政府の資本注入などの援助が必要になり、政府が中央銀行に介入するきっかけを与えることになります。中央銀行は政府から独立して政策運営されるべきですから、このような事態は避けなければなりません。

日銀が市場での国債購入を進め、保有する国債のシェアが高まるにつれて、国債の流動性は低下しています。買い手は日銀だけになってきました。しかし購入額を急に減らしたり、売却するようなことになれば価格の暴落、金利急上昇の原因になりかねませんから簡単にはできません。

このように日銀の出口戦略は見えなくなってきています。個人投資家として、今から考えておくべき最悪のシナリオは、次のような事態です。

1．2％を超えるインフレ
2．国債暴落による長期金利の上昇
3．通貨に対する信認低下による円安

問題が顕在化する前に、淡々と対応策を進めることが大切だと思っています。

インフレに対応するには、預金よりも不動産や株式のようなインフレに強い資産を保有することです。預金を保有したままインフレになれば実質的な預金の価値は下落します。インフレに強い資産にシフトさせておくこと。そして可能であれば、借入をしておくことも有効だと言えます。借入をしてインフレになれば実質的な負担が減少していくことになるからです。

長期金利の上昇に対しては、期間の長い債券を保有しないことです。金利上昇によって期間が長ければ長いほど下落率は大きくなるからです。また借入を行う場合も、長期金利の連動する変動金利借入ではなく、短期金利に連動する変動金利借入や固定金利での借り入れをしておく方が安心といえるでしょう。

円安に対する対策としては外貨資産の保有しかありません。金融資産でも不動産でも外貨資産を一定比率保有すれば、その部分に関しては円安で資産を減らしてしまうリスクが無くなります。

外貨資産構築で気を付けるべきなのは為替手数料です。外貨預金のように購入時にドル円で1円取られる銀行もありますが、FXを使えば0.3銭程度で外貨投資をすることが可能です。また投資信託を使って外貨投資すれば、自分で為替取引をしなくてもファンド内で外貨調達をすることになりますからこちらの為替手数料もかなり低コストにできます。

日本の財政問題は国内の問題ですが、グローバルな資産運用に大きな影響を与えます。問題が顕在化する前に、先手を打っておくことが、慌てないために重要です。

※本コラムは、マネックス証券の創業にも参加された、資産デザイン研究所代表取締役の内藤忍氏より寄稿頂いた原稿を基に構成しています。

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東南アジアの新興国と一言で言っても、それぞれの国によって成長段階は異なります。マレーシアやタイといった国々は、一人当たりGDPがそれぞれ1万ドル、5000ドルレベルに達し、すでに新興国と言うより中進国というべき成長フェーズです。

このような先進国に近い国々には、たくさんの日系不動産会社が進出していますが、三菱地所、三井不動産といった財閥系最大手のデベロッパーまで本格進出し、不動産開発を行っています。

逆に、同じ新興国でも、カンボジアのような一人当たりGDPが1000ドル程度で、成長段階の初期の国には、財閥系に限らず日本の大手不動産会社はほとんど進出していません。日系の不動産会社ではシティインデックスくらいで、タマホーム、東横インといった独立系の会社がホテル運営で進出しているのが目立つ程度です。

バングラデシュやスリランカといった国も、カンボジアと同様の経済レベルですが、日系のデベロッパーの進出はほとんど見られません。

マレーシアやタイのようなアジア新興国のフロントランナーと、カンボジアやバングラデシュといった後発組の間に挟まれているのが、フィリピン、ベトナムといった新興国です。フィリピンもベトナムも一人当たりGDPが2000ドルから3000ドル程度と想定され、マレーシアやタイのような経済レベルに向けて、今後急速な成長が期待できます。

その次のステージへの動きを象徴するのが、日系の財閥系不動産デベロッパーの進出です。2017年7月に三井不動産とフィリピンの大手財閥系不動産会社ロックウェル・ランドは共同で、マニラ近郊で不動産開発に乗り出すことを発表しました。これは三井不動産にとって、初めてのフィリピン進出になります。ロックウェルが80％、三井不動産が20％を出資し合弁事業を進め、ケソン市に総戸数1700戸の高層住宅を建設していくようです。

三井不動産は、タイやインドネシアなどで住宅を開発、マレーシアなどでアウトレットモールを運営しています。次の成長マーケットとしてフィリピンに注目しているわけです。

三菱グループは三菱商事を始めとするグループ各社がアヤラグループに出資し、フィリピンの不動産ビジネスに既に進出しています。三菱と三井が進出を果たしたことは、フィリピンに本格的な不動産物件が提供されるようになり、成長の次のステージに向かうことのシンボリックな動きと言えます。

ベトナムのホーチミンでは住友林業、野村不動産などの大手デベロッパーが不動産開発に乗り出していますが、財閥系大手はまだ進出していません。いずれ、三菱地所、三井不動産といった企業が進出していくことになるでしょう。

個人投資家が新興国の不動産投資を考える場合、国の選択がその成果を大きく左右します。それぞれの国を自分で調べて選択する手もありますが、このような日系デベロッパーの進出状況が、リスクを判定する上での参考になると思います。

日系企業がほとんど進出していないカンボジアやバングラデシュなどには、大きな可能性があるため、リスクも大きいと思います。逆にフィリピンのように、高い成長を続けながら日本からの企業進出が相次ぐような国の発展レベルと言うのは、リスクとリターンのバランスが取れた状態と考えることができます。そして財閥系企業までが進出するフェーズは新興国の成長の最終段階と言えるでしょう。

いずれフィリピンも、マレーシアやタイのような安定して成長する新興国に変わっていくはずです。その時には、リスクも低下しているでしょうが、成長率も鈍化し投資対象としての高いリターンは期待しにくくなってしまうでしょう。

※本コラムは、マネックス証券の創業にも参加された、資産デザイン研究所代表取締役の内藤忍氏より寄稿頂いた原稿を基に構成しています。

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これまで他の主要な東南アジア諸国と比べて、日系デベロッパーの進出があまり目立たなかったフィリピンの不動産市場ですが、ここ最近、同市場への参入を表明する動きが相次いでいます。

2017年7月10日には、野村不動産と三越伊勢丹ホールディングスが、フィリピン不動産大手のフェデラルランドと合弁会社を設立し、フィリピンで不動産開発を始めると発表。今最も勢いがある近未来都市「ボニファシオ・グローバルシティ（BGC）」で、フェデラルランドが推進している大規模タウンシップ開発プロジェクト「Grand Central Park（グランド・セントラル・パーク）」の一環として200億ペソ（約450億円）を投じ、大型複合施設「Sunshine Fort（サンシャイン・フォート）」を開発します。

全4棟の高層コンドミニアム「The Seasons Residences（ザ・シーズンズ・レジデンス）」とその下層階に三越伊勢丹系列の商業施設を併設する計画で、商業施設は2021年の完成、全体の完工は25年を目指すとしています。

また、同19日には三井不動産がロペス財閥系デベロッパーのロックウェルランドと提携して、マニラ首都圏ケソン市で高層コンドミニアム「The Arton by Rockwell（ジ・アートン・バイ・ロックウェル）」を開発すると発表しています。

同社にとってフィリピン初進出であり、25年8月をめどに3棟の高層コンドを開発予定としています。三井不動産は商業施設などの開発も模索しているとコメントしているため、将来的にフィリピンに「ららぽーと」や「三井アウトレットパーク」が誕生する可能性もあるかもしれません。

この他、同6月には阪急不動産もフィリピンの住宅開発事業に参入することを明らかにしています。

各社のプレスリリースなどでも触れられていますが、こうした動きの背景には、フィリピン経済が堅調なこと、安定成長に伴い中間層が拡大していること、若い世代が豊富で不動産市場の中長期的な成長が見込めること、などが挙げられます。

フィリピンでは、ビジネス・プロセス・アウトソーシング（BPO）や、ナレッジ・プロセス・アウトソーシング（KPO）など、従来よりも付加価値の高い産業が拡大する中、国民所得の増大に伴い個人消費が活発化しており、過去6年間に年平均6.1％のペースで経済成長しています。また、国際通貨基金（IMF）は最新の世界経済見通しの中で、2017年～22年におけるフィリピンの実質GDP成長率が年平均7％に達すると予測しています。

中間層拡大の好影響は自動車販売にも表れており、初めて自動車を購入する人が増えている中、17年通年の新車販売台数は前年比18.4％増の42万5,673台と過去最高を更新。経済成長の証とも言えるモータリゼーションが進んでいる様子がうかがえます。

今後に目を向けても、好調な経済が新たな投資を呼びせる好循環が続くことが期待されます。米国務省は直近で発表したリポートの中で、高い経済成長と財政健全化の進展に支えられ、投資先としてのフィリピンの魅力が高まっていると指摘。また、東南アジアで不動産の開発や投資も手掛けている著名投資家の村上世彰氏も、自身の著書の中で今後に期待を寄せている不動産市場のひとつとしてフィリピンを挙げています。

日本ではフィリピン経済について報道される機会は少なく、かつて「アジアの病人」と呼ばれた時代のイメージを引きずっている方もまだまだ多いと思います。しかし、現実にはフィリピンの経済環境や街並みは、日進月歩で変貌を続けています。まずは不動産投資の第一歩として、実際に現地を視察し、生の情報を肌で感じるところから始めてみてはいかがでしょうか。

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海外不動産投資はハードルが高いという声を良く聞きます。確かに、1つの物件の価格が最低でも1000万円程度はしますから、簡単に意思決定できるものではありません。

そこで代替手段として海外REITでの運用を検討している人がいます。現物よりも少額で分散投資ができるという点ではメリットがあるように見えます。しかし、2つの投資対象は同じ不動産であっても、別モノだと思った方が良いと思います。

例えば、投資対象は実物不動産の場合、居住用のコンドミニアムが中心です。海外REITは商業用物件を組み入れたものが多く、高いリターンが期待できる反面、景気変動の波を受けやすいデメリットがあります。

REITと実物不動産では、価格の動きも異なります。REITは売買が自由で流動性が高いですから、実物の不動産よりは、金融商品に近く、価格の変動が大きくなります。ここ数年のように、マーケットの先高期待が高まると、先行して価格が上昇する傾向があります。実物の不動産は、REITに比べると価格に遅行性があり、値上がり局面では出遅れた物件を安く購入するチャンスが出てきます。

売却時の税金も異なります。REITは金融商品ですから、株式や投資信託のように値上り益に対して20％の譲渡益課税となります。それに対して実物不動産は、5年以内に売却すると約40％のキャピタルゲイン課税となり、5年超でも約20％の税率となります。

また、実物不動産は購入後にリノベーションをかけて家賃を上昇させて利回りを向上させることも可能です。自分で物件のバリューアップができるというのは、REITには無いメリットです。

レバレッジという点からもREITより現物不動産の方が有利です。最近、国内の金融機関が海外不動産投資に対する融資を行うケースが増えています。国内での不動産投資経験が必要であったり、いくつかのハードルはありますが、円で1％以下の金利で資金調達できる場合もあります。投資金額のほぼ100％の融資を受けられれば、現金を使わないで海外不動産への投資が可能になるのです。これは海外REITでは得られないメリットになります。

不動産投資のメリットは、取引コストと流動性を犠牲にする見返りに、価格の「歪み」から超過収益を狙えることにあると思います。自分で物件を分析していくことで、マーケット価格よりも割安に放置された物件を比較的簡単に見つけることができるのです。金融商品化しているREITの場合は、そのような歪みを見つけることは、極めて難しいと言えます。

2つの商品を比較すると、海外不動産は、REITではなく自分で物件を選択して実物不動産に利があると思っています。ただし、時間をかけて調査・分析ができる人に限定されると思います。実物不動産は個別性が強いですから、海外の場合、現地での視察が必須です。また購入後の管理についても信頼できる会社を見つけることも大切です。物件を上手に吟味できれば、魅力的な投資対象を見つけることができるはずです。

REITには、小口で手軽に不動産投資を始められるというメリットがありますが、現物資産とはかなり異なる投資対象であることを忘れてはいけません。

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トランプ大統領誕生に伴うアメリカ国内の混乱が続いています。1月下旬に大統領が署名した難民・移民の制限に関する大統領令には、国内外から反発の声が強く、「行き過ぎ」との意見が強くなっています。アメリカ政府がこれから打ち出す政策に対する不透明感と、国内の政治的な対立による混乱への懸念から、国内だけではなくグローバルな株式市場へのマイナスの影響も出てきています。

就任直後から矢継ぎ早に大統領令を出している新政権の姿勢から分かるのは、トランプ大統領が早期に結果を出そうとロケットスタートをかけていることです。大統領選挙が接戦で決まり、共和党内も一枚岩になっていなかったこともあり、政権発足直後からトランプ大統領の支持率は高くありません。支持率を上げるためには政策で結果を出すしかないのです。

トランプ大統領が就任から1週間で署名した大統領令は、オバマ前大統領の記録を上回る過去最高の数になっています。その背景には、低い政権支持率を実績をあげることによって回復させたいというトランプ氏の意向が強く働いていると思われます。

発表された政策の中には市場に好感されるものも含まれています。例えば、エネルギー開発などは、オバマ政権とは方向転換した内容ですし、アメリカ国内への製造業の誘致は国内経済にはプラスの影響が期待できます。何より、今までのアメリカを変えるという、変化に対する期待が、昨年後半からの株式マーケットの上昇や、為替のドル高を生み出してきました。

しかし、未来が想定できない展開になると、期待が不安心理に変化し、リスクに対して慎重になる人が増えてきます。リスクオフの動きが優勢になって、株価の下落やドル高の修正といった局面が現れることになります。

個人的にはこのような不透明感からのマーケットの調整は長くは続かないと思っています。むしろ、一時的な調整は、押し目買いのチャンスになるかもしれないと考えます。

その理由は、アメリカ経済のファンダメンタルズが極めて良好であることです。さらに、今後の利上げや製造業のアメリカ回帰の動きが出てくれば、米国経済は堅調に推移し、資金流入に伴ってアメリカドルも上昇する可能性が出てくるのです。これは、アメリカだけではなく、米ドルにリンクする通貨を採用する新興国の不動産投資家にとってもプラスの材料になります。

新政権の幹部やトランプ氏自身からドル高に対する懸念を発言しているケースもありますが、その思惑とは裏腹に米国への資金流入が続きドルはこれからも堅調な動きを続けると想像します。過剰な円高リスクは考える必要はないかもしれません。

トランプ大統領の発言で注意すべき点は2つあります。1つは、交渉を有利に進めるために、あえて過激な発言をする傾向があることです。高めのボールを投げることで、有利な落としどころを見つけていく。心理学でアンカリングと呼ばれる方法ですが、交渉術の基本です。
過激な発言を額面通りに受け止めるのではなく、その裏にある真意を常に考えることが本当の政策意図を知るために必要になります。

もう1つの注意点は、トランプ氏とメディアの対立です。トランプ氏は選挙活動中からツイッターを使って情報発信をして、メディアの存在価値を否定するような発言も繰り返してきました。投資家にとって気がかりなのは、トランプ政権とメディアの対立から、配信される情報が歪められて伝えられてしまうリスクです。どの情報が、正しいのか見極める力がこれまで以上に求められることになるでしょう。

話をまとめると、私は今回のトランプ大統領の誕生は、海外不動産投資にとってマイナスにはならないと思っています。混乱によって一時的な相場の下落や円高があったときは、むしろ投資のチャンスになる可能性もあります。

大きな歴史の流れで捉えると、トランプ大統領の誕生はアメリカ国内の変化だけではなく、世界経済が大きく変わる転換点にあることを示していると思います。グローバリゼーションに対する行き過ぎた動きの修正、それからメディアに対する不信感。このような状況があいまった現象と捉えるべきでしょう。

アメリカ以外でも、今後似たような動きが出てくることが予想されます。そのたびに、マーケットは不安心理が台頭して変動するかもしれません。しかし、過剰に反応せず、本質を冷静に見極めることが大切だと思っています。

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