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なぜ海外不動産？高成長国への投資で「高い収益性」が期待
不動産投資による収益（リターン）には、家賃収入のように安定的・継続的に得られる「インカムゲイン」と、不動産価格の値上がりによる「キャピタルゲイン」の2種類があります。どちらにも共通するのは、人口が増加し、経済成長率も高い国の不動産に投資をした方が、大きな成果を上げられる可能性が高くなるということです。
日本では人口減少に伴う住宅需要の縮小によって、都心中枢など一部を除き、不動産市場は厳しい環境に陥っていく可能性が高まっています。しかし、世界には人口が増加傾向にあり、経済も安定的に成長を続けている国はたくさんあるため、これからは海外不動産にも目を向けていくことが、不動産投資でリターンを得るには重要となります。
家賃収入により安定的・継続的に得る利益「インカムゲイン」
家賃収入によって得られる安定的な「インカムゲイン」は、不動産投資において収益の柱となります。不動産には居住という実需が存在することから、金融資産と比べて経済・金融情勢の影響が相対的に小さく、長期間・安定的に収益を得やすいという点は大きなメリットです。
インカムゲインを重視した不動産投資を行う場合、現在の賃貸利回りだけに着目するのではなく、将来的な家賃相場の見通しも考慮していくことが大切です。
これまで比較的高い賃貸利回りを誇ってきた日本の不動産ですが、生産年齢人口（15歳～64歳）が減少に転じ始めた1995年頃をピークに、家賃相場は緩やかな下落基調を辿っています。
総務省が実施している住宅・土地統計調査によると、2018年時点の日本の住宅空室率は13.6％となっています。人口減少社会に突入した中、住宅需要が徐々に減退していく可能性は高まっており、野村総合研究所が2018年に公表したレポート「2030年の住宅市場と課題」では、既存住宅の除却や住宅以外への有効活用が進まなければ、2033年に日本の住宅空室率は27.3％にまで上昇すると警鐘を鳴らしています。
日本の不動産が高い空室リスクに晒されることになれば、家賃には下落圧力がかかりやすくなるため、貸し手にとっては厳しい環境となっていく可能性があります。
一方、海外に目を向けると人口が増加し、安定的に高い経済成長を続けている国は珍しくありません。こうした国では、人口増加によって住宅需要が拡大傾向にあるだけでなく、国民所得や物価も上昇基調にあるため、将来的な家賃の上昇が期待しやすい環境が広がっています。
例えば、フィリピンのマニラ首都圏にある高級コンドミニアムのグロス賃貸利回りは、平均6.1％とアジア最高水準を誇ります。2000年以降、年2％近い人口の増加が続き、年平均5％程度の高成長を達成している中、家賃相場は長期的な上昇傾向にあります。また、先進国最高水準の出生率を誇り、移民の受け入れも積極的に行っているアメリカでも、人口の増加と共に家賃相場は安定的な上昇が続いています。
保有不動産の値上がりで得る利益「キャピタルゲイン」
保有している物件の価値が上昇することによって得られる売却差益を「キャピタルゲイン」といいます。キャピタルゲインを得るためには、成長性のある市場でできるだけ割安感のある資産に投資をすることが大切です。
実物資産である不動産は、流動性が低い分、市場の歪みから発生する超過リターンを得やすいという特徴があります。
コンピューターによる高速取引が普及している株式市場では、市場の流動性・効率性が高く、情報が瞬時に価格に反映されてしまうため、たとえプロであってもキャピタルゲインによって市場平均を上回るような大きなリターンを得るのは困難になっています。一方、株式市場に比べて流動性が低く、情報の拡散スピードも遅い不動産市場では、割安感のある物件が気付かれないままになっているケースも珍しくないため、プロでなくても大きなリターンを得られるチャンスが多く存在しています。
ただし、いくら不動産が大きなリターンを得るチャンスに恵まれているとはいえ、その恩恵を最大限に受けるためには、住宅需要が拡大し、経済も堅調に成長を続けている国に投資をすることが前提となります。
日本でも高度経済成長期には不動産価格が大きく上昇し、キャピタルゲインによって資産を築いた投資家の方が多くいました。しかし、バブル崩壊以降、長期的な経済停滞や住宅購入層となる生産年齢人口の減少を背景に、日本の不動産市場は都心一等地など一部エリアを除けば非常に厳しい環境にあるため、キャピタルゲインを期待できる物件に巡り合うのは簡単ではありません。
しかし、世界には安定的に高い経済成長を続け、不動産価格も上昇傾向にある国が数多くあるため、日本だけにこだわらず、海外不動産にも目を向けるだけで、キャピタルゲインを狙える投資案件に出会うチャンスを格段に広げることができます。
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