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なぜ海外不動産なのか?「収益性メリット」

不動産投資による収益(リターン)には、家賃収入のように安定的・継続的に得られる「インカムゲイン」と、不動産価格の値上がりによる「キャピタルゲイン」の2種類がありますが、どちらにも共通するのは、人口が拡大し、経済成長率も高い国の不動産に投資をした方が、大きな成果を上げられる可能性が高くなるということです。
本格的な人口減少社会に突入し、住宅需要が縮小していく日本では、東京都心の一等地などを除けば、不動産市場は厳しい環境に陥っていくことが明白である一方、世界には人口が拡大し、経済も安定的に成長を続けている国は多くあるため、これからの不動産投資は海外にも目を向けていくことが重要となります。

インカムゲイン

家賃収入によって得られる安定的な「インカムゲイン」は、不動産投資において収益の柱となります。インカムゲインを重視した不動産投資を行う場合、現在の賃貸利回りだけに着目するのではなく、将来的な家賃相場の見通しも考慮していくことが大切です。新興国に代表されるように、人口増加などによる住宅需要の拡大が続き、経済も力強く成長している国の不動産に投資をすれば、国民所得や物価の上昇と共に将来的な家賃の上昇も見込みやすく、利回りが一段と高まっていく可能性があります。

これまで比較的高い賃貸利回りを誇ってきた日本の不動産ですが、生産年齢人口(15歳~64歳)が減少に転じ始めた1995年頃から家賃相場は緩やかな下落基調を辿っています。総務省が実施している住宅・土地統計調査によると、現在、日本の賃貸住宅の空室率は19.8%(2013年)となっていますが、2008年頃を境に総人口の本格的な減少が始まったとされ、今後も日本では住宅需要が減退していくことが明白である中、野村総合研究所の試算では、「今と同程度の水準で賃貸住宅の新規供給が続けば、2040年には空室率が40%にまで達する」との見通しが示されています。本格的な人口減少社会への突入は、日本の不動産が高い空室リスクに晒されると共に、家賃の下落圧力も強まりやすくなることを意味しており、貸し手にとっては厳しい環境が続くことが見込まれます。

海外不動産 日本の生産年齢人口と民営家賃 海外不動産 各国主要都市の平均賃貸利回り

一方、海外に目を向けると人口が増加し、安定的に高い経済成長を続けている国は珍しくありません。こうした国では、人口増加によって住宅需要が拡大傾向にあるのはもちろんこと、国民所得や物価も上昇基調にあるため、将来的な家賃の上昇が期待しやすい環境が広がっているのです。
例えば、フィリピンのマニラ首都圏にある高級コンドミニアムの平均グロス賃貸利回りは、年6.1%とアジア最高水準を誇りますが、2000年以降、年2%近い人口の増加が続き、年平均5%程度の高成長を達成している中、家賃は長期的な上昇傾向にあるなど貸し手に優位な市場が形成されており、空室率もマニラ首都圏の都心中枢では近年、全体で10%前後、高級住宅だけに絞ると5%前後と低い数値を保っています。また、先進国最高水準の出生率を誇り、移民の受け入れも積極的に行っているアメリカでも、人口の増加と共に家賃相場は安定的な上昇を続けています。

海外不動産 フィリピンの人口予測 海外不動産 フィリピン・マニラ首都圏

キャピタルゲイン

保有している物件の価値が上昇することによって得られる売却益を「キャピタルゲイン」といいます。キャピタルゲインを得るためには、成長性のある市場で割安感のある資産に投資をすることが大切ですが、実物資産である不動産は、市場の歪みから発生する超過リターンを得やすいという特徴があります。
コンピューターによる高速取引なども普及している株式市場では、市場の流動性・効率性が高く、割安な銘柄があってもすぐに誰かが気付いてしまうため、大きなリターンを得る機会を見つけるのは非常に難しくなっていますが、株式市場に比べて市場参加者が少ない不動産市場では、割安感のある物件が気付かれずに放置されているケースも珍しくなく、プロでなくても大きなリターンを得るチャンスがより多く存在します。

海外不動産 1㎡当たりのコンド平均価格 海外不動産 クアラルンプール不動産価格指数

日本でも高度経済成長期には不動産価格が大きく上昇し、キャピタルゲインによって資産を築いた投資家の方も多くいましたが、1990年のバブル崩壊以後、長期的な経済停滞や住宅購入層となる生産年齢人口の減少などを背景に、不動産価格は右肩下がりの状況が続いており、日本の不動産市場でキャピタルゲインを期待できる物件に巡り合うのは難しくなっています。今後、本格的な人口減少社会に突入すると共に、住宅需要が一段と縮小していくのは明白であり、東京都心の一等地など、一部エリアの優良物件では価格が上昇する可能性はあるものの、多くの物件では価格の下落が避けられない状況と言えるでしょう。
このような市場環境にある日本不動産に投資することは、株式市場で例えれば、日経平均やダウ工業株30種平均など株価全般が下落する中で投資するようなものであり、たとえ専門的な知識を持っている人であっても、その様な状況下で上昇する銘柄を探し当てるのは非常に難しいと言えます。

しかし、世界には安定的に高い経済成長を続け、不動産価格も上昇傾向にある国が数多くあるため、日本だけにこだわらず、海外にも目を向けるだけで、キャピタルゲインを狙える投資案件に出会うチャンスを格段に広げることができます。特に、高度経済成長が継続しやすいとされる「人口ボーナス期」を迎え、著しい経済発展が続いている東南アジア諸国などでは、かつての日本のように、豊富な労働力が経済を活性化し、人口増加や所得の向上が新たな住宅需要を生み出す好循環が生まれている国が多く、不動産価格の上昇が期待しやすい環境となっています。

海外不動産 日米の不動産価格指数の比較 海外不動産 米国の住宅

また、新築神話が根強く、住宅が実質的に「耐久消費財」のように扱われてしまっている日本では、築年数が古いということだけで価格が下落することも珍しくありませんが、中古住宅が不動産市場全体の8割を占めるなど、中古住宅市場が成熟しているアメリカでは、住宅が本当の意味で「資産」として扱われており、ホーム・インスペクション(住宅診断)や日常的なメンテナンス、バリューアップのためのリノベーションを行う文化が根付いています。そのため、たとえ築年数の古い物件であっても、ロケーションが良く、きちんと手入れされた物件であれば、新築と同様に値上がりすることも珍しくありません。
さらに、海外不動産投資においては、為替差益もキャピタルゲインのひとつとなります。一般的に為替相場においては、経済成長率の低い国の通貨に対して、高い国の通貨が買われることが多い上に、日銀の異次元金融緩和、貿易赤字、日本財政への懸念など、円安要因にも事欠かない中では、円安の進行による為替差益を期待しやすいと言えます。