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【海外不動産】フィリピン不動産の魅力

海外不動産 フィリピン不動産の魅力

フィリピン基本情報

東京から飛行機で約4時間半という近距離にあり、東南アジアの中心とも言える場所に位置する「フィリピン」。7000以上の島々で構成されるフィリピンの国土面積は日本の約8割程度で、首都マニラがあるルソン島や、ビーチリゾートとして日本人からも人気の高いセブ島など、主要な11の島で国土面積の9割以上が占められています。

マレー系、華人系、スペイン系、アメリカ系、少数民族まで、計100以上もの民族グループが混在するフィリピンでは、公用語としてタガログ語のほかに英語も広く用いられており、フィリピンの英語人口は、アメリカ、イギリスに次ぐ世界3位と言われています。フィリピン文化の中には、かつてスペインやアメリカの植民地であった名残が残っており、スペイン統治時代の歴史的な建造物が残るエリアもあるなど異国情緒が漂う街並みが残っているほか、島国ならではの綺麗な海やビーチもフィリピンの魅力のひとつと言えます。

熱帯性モンスーン気候に属し、年間を通じて平均気温26~27℃、平均湿度77%と、寒暖の差の小さい、体にやさしい気候が続く上に、アジア有数の親日国家として知られていることから、近年、リタイアメント後の海外移住先としてフィリピンを選択する人も増えつつあり、日本の外務省によると、2015年には3ヶ月以上の長期滞在者は1万1769人(世界15位)、永住者も5252人(同11位)に達しています。(届け出をしていない人も含めると、長期滞在者はこの4倍とも言われる)

正式国名
フィリピン共和国
首都
マニラ
国土面積
29万9,404km²
人口
約1億98万人(2015年 国勢調査)
在留邦人
1万7,021人(2015年10月時点)
民族構成
マレー系(95%)、華人系(1.5%)、その他100以上の民族で構成
宗教
カトリック、その他キリスト教、イスラム教
言語
タガログ語、英語
主要産業
観光業、農業、林業、食品加工業、繊維業
GDP
2,846億ドル(約34兆1,520億円/ 2014年)
通貨
フィリピンペソ(PHP)
大統領
ロドリゴ・ドゥテルテ大統領

世界屈指の高成長を続ける「アジアのライジング・スター」

1960年代から80年代にかけては、フェルディナンド・マルコス大統領による独裁政権下で汚職や不正が蔓延し、政治的な混乱や経済の停滞を経験したフィリピンですが、マルコス政権崩壊後は徐々に改革が進み、政府が積極的な外国資本の誘致に動き出したのを追い風に、近年、経済成長が加速しています。
2010年にコールセンター事業の売上高がインドを抜いて世界No.1となるなど、豊富な英語人口を抱えるフィリピンには、BPO(ビジネス・プロセス・アウトソーシング)産業を中心に外資系企業の進出が相次いでおり、2000年以降は年平均5%程度の高成長が継続。一人当たりの名目GDPも2015年に2858ドルまで増加し、一般的に自動車の急速な普及(モータリゼーション)が進むとされる3000ドルの大台が目前に迫っています。

フィリピン経済の先行きに対しては明るい見方が多く、国際通貨基金(IMF)が経済レポート「World Economic Outlook」の中で、2016~21年におけるフィリピンのGDP成長率は実質で年平均6.4%まで加速するとの見通しを示しているほか、大手銀行HSBCは経済レポート「The World in 2050」の中で、フィリピンの実質GDPは2010年時点の1120億ドルに対して、2050年には10倍以上の1兆6880億ドルにまで拡大し、世界16位、東南アジアでは最大の経済大国に成長すると予測しています。

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また、米大手格付け会社ムーディーズ・インベスターズ・サービスは、今後もフィリピン経済が世界屈指の高成長を続けるとして、「アジアのライジング・スター(希望の星)」と評するなど、その成長の足取りは一段と力強さを増していくと見られており、堅調な経済は国民の所得向上を通じて、不動産価格の更なる上昇に寄与することが期待されています。

好調な経済情勢や政府の堅実な財政運営が評価され、2013年3月には英大手格付け会社フィッチ・レーティングスがフィリピン国債の信用格付けを「BB+」から、同国初の投資適格級となる「BBB-」に格上げ。その後、スタンダード&プアーズ、ムーディーズもフィリピンを投資適格級へと引き上げるなど、三大格付け機関が揃ってフィリピンへの投資にお墨付きを与えたことも、フィリピン不動産投資にとって追い風となっています。
2014年5月にはスタンダード&プアーズ、2014年12月にはムーディーズがフィリピンの信用格付けを更に1段階引き上げるなど、健全な経済や財政を背景にフィリピンに対する評価は右肩上がりの状況にあります。

若年層が圧倒的に多い理想的な人口構成がもたらす住宅需要の拡大

フィリピンは2014年に総人口1億人(政府推計)を突破し、世界の人口ランキングでも第12位に位置する人口大国のひとつです。米商務省国勢調査局によると、成長著しいASEAN加盟国の中において、最も高い出生率(3.13/ 2014年)を誇るフィリピンの総人口は、2023年にも日本を追い抜き、2050年には約1億7000万人にまで達すると予測されています。特に東京23区とほぼ同じ面積のマニラ首都圏の人口は、1990年の795万人から2010年には約1.5倍の1,190万人に急増。国全体の人口の10%以上、GDPの40%近くが一極集中する、国内最大の経済活動拠点となっており、国家統計調整委員会によると、2030年には1,345万人に達すると予想されています。

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現在のフィリピンの人口を年齢別に見てみると、高度経済成長期に入り始めた1950年頃の日本と同様に、高齢層よりも若年層の方が圧倒的に多い理想的な正三角形のピラミッド型を描いており、高度経済成長を実現しやすい「人口ボーナス期」が2050年頃まで続くと言われています。消費や生産能力を増大させ、経済成長の推進力となる生産年齢人口(15~64歳)は、2013年の約6500万人から2030年に約8900万人、2050年には1億1100万人にまで増加すると見られており、豊富な若い労働力が経済を活性化し、高度経済成長期へと向かおうとしているフィリピンでは、人口増加や所得の向上が新たな住宅需要を生み出す可能性が高く、将来的な不動産価格の上昇も期待されています。

高い賃貸利回り+低い空室率

マニラ首都圏のコンドミニアムの平均グロス賃貸利回りは年6.1%(2016年)と、アジア最高水準にあります。ロケーションに優れる物件や、物件価格が安い小型ユニットでは、年10%以上の利回りを実現しているものも数多くあるなど、安定的に高いインカムゲインが確保できる点は、フィリピン不動産投資の魅力のひとつです。
更に、高い経済成長率や緩やかなインフレ基調を背景に、フィリピンの家賃水準は長期的な上昇傾向にあるため、物件完成時点での利回りは一層向上している可能性があります。

フィリピン不動産 グロス賃貸利回り01 フィリピン不動産 グロス賃貸利回り02
(左)Global Property Guideより弊社作成(2011年2月~2014年10月)。(右)Colliers International参照。家賃水準(3Bed)。

フィリピンの賃貸利回りが高水準にある背景には、人口増加による安定的な住宅需要に加え、富裕層や中間層を中心とする核家族化の進行により世帯数の拡大が続いていることが上げられ、特に人口流入が続くビジネスの中心地であるマニラ首都圏の空室率は10%程度と低水準にあります。富裕層や海外駐在員が好んで住むマカティCBD内の高級コンドミニアムに限れば、空室率は5%以下となっており、貸し手に優位な市場が形成されています。
日本の賃貸住宅の空室率が20%程度と国際的にも高い水準にあり、2040年には40%近くにまで上昇するとの試算があるのとは対照的で、こうした好環境がアジア屈指の高い賃貸利回りを生み出しているのです。

海外不動産 フィリピン空室率 海外不動産 フィリピン02
(左)Colliers International参照。マカティCBDにおける住居の空室率データ。

フィリピンの注目エリア

マカティ

近代的な高層ビルの摩天楼がそびえ立ち、「フィリピンのウォール街」と称されるマニラ首都圏のビジネス中心地「マカティ」。フィリピンの経済発展を象徴する美しい街並みの近代都市には、日系企業や著名外資大手企業・金融機関が数多く集まり、高級ショッピングモールや世界的に有名な5つ星の高級ホテルも軒を連ねます。フィリピン経済の中心地であるマカティは、今後も国の発展を享受しながら安定成長が見込め、増加傾向が続く外国人駐在員による高級コンドミニアムの需要が高いエリアとなっています。

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ボニファシオ・グローバルシティ

広大な空軍基地跡地を舞台に、2000年代に入り急速に開発が進む洗練された近未来都市「ボニファシオ・グローバルシティ」。横浜みなとみらいを想わる美しい街には、お洒落なカフェやレストランが軒を連ねる「ハイ・ストリート」を中心に、高級住宅、大手企業や国際的な金融機関の高層オフィスビルが建ち並んでおり、グローバルシティの名の通り、インター校や日本人学校、各国の大使館なども集まることから、外国人駐在員が多く住んでいます。将来的にはマカティにあるフィリピン証券取引所が移転予定であるほか、「シャングリラ」「グランドハイアット」といった最高級ホテルも開業予定であるなど、マニラ首都圏で最も成長が期待されている最先端都市です。

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オルティガス

マカティに次ぐマニラ首都圏第二のビジネス中心地「オルティガス」。国内に2か所ある証券取引所の1つがあり、中華系フィリピン企業が上場して本社を構えるエリアで、フィリピン大企業の「サンミゲル」や「ジョリビー」の本社、一流の外資系企業、各種教育機関、複数のショッピングモールや高級ホテルが集まるほか、「アジア開発銀行本部」があることでも有名です。今後も海外を対象とするコールセンターなどBPO産業の拡大により、オフィス需要が高まるだけではなく、労働人口の増加と共に住宅需要が一段と増すと予想されるエリアです。

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セブ

温暖で住みやすい風土や、美しい海と白い砂浜を併せ持つ、フィリピン第二の都市「セブ」は、日本でも有名なアジア屈指のリゾート地であり、リタイア後やセカンドハウスの場所として人気があります。また、セブはBPO産業の集積地としても知られ、経済特区「ITパーク」には米ITサービス大手「IBM」、米銀行大手「JPモルガン・チェース」といった世界的な大企業も数多く拠点を構えており、外国資本の流入に伴い、所得水準も上昇傾向にあります。また、人口も2050年に500万人(2010年時点:約255万人)にまで拡大する見通しであるなど、セブは人口増加や所得水準の上昇を通じて、住宅需要も増大していくことが見込まれる、不動産投資の観点でも成長性のある大変魅力的なエリアとなっています。

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