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【海外不動産】イギリス不動産の魅力

海外不動産 イギリス不動産の魅力

イギリス基本情報

イングランド、ウェールズ、スコットランド、北アイルランドの4ヵ国で構成される連合王国「イギリス」。ヨーロッパ大陸北西の沖合に位置する島国で、グレートブリテン島、アイルランド島北東部および周辺の島嶼からなる国土は、日本の約3分の2に上ります。北海道より北にありながらも、メキシコ湾の暖流や偏西風の影響で比較的温暖な気候である一方、一年を通して雨が多く、急な気候変動も頻繁にあるのが特徴で、イギリスには「1日の中に四季がある」とも言われています。東京からは首都ロンドンまで直行便が就航しており、12時間半ほどでアクセスできます。

多民族国家として知られるイギリスでは、ゲルマン民族系のアングロ・サクソン人、ケルト系のスコットランド人、アイルランド人、ウェールズ人といったいわゆる白人層が人口の大部分を占めますが、旧植民地からの移民も多く、インド系やアフリカ系、カリブ系、アラブ系、華僑など、幅広い民族が生活しています。また、イギリス全体としては英語を公用語としており、最も広く利用されていますが、イングランドを除く構成国ではウェールズ語やスコットランド語、ゲール語といった独自言語も公用語として定められています。

正式国名
グレートブリテン及び北アイルランド連合王国
首都
ロンドン
国土面積
約24万8,531km²
人口
約6557万人(2016年)
在留邦人
6万4,968人(2016年10月時点)
民族構成
アングロサクソン人、ケルト系、インド系、アフリカ系、カリブ系など
宗教
プロテスタント、カトリック、ユダヤ教など
言語
英語、ケルト語
主要産業
自動車、航空機、電気機器、エレクトロニクス、化学、石油、ガス、金融
GDP
2兆6291億ドル(約289兆2010億円/ 2016年)
通貨
イギリス・ポンド(GBP)
女王
エリザベス2世
首相
テリーザ・メイ

新規供給は限定的、安定した価格上昇が続く「セーフヘイブン」

不動産市場の透明性を調査した「2016年版 グローバル不動産透明度インデックス」(米JLL発表)おいて世界1位の評価を受けるイギリス。公正・公平な取引環境を誇るイギリスの不動産市場は、世界的な経済不況や政治・社会情勢の混乱などに大きく影響されることなく継続的に投資資金が流入し、長期に渡って緩やかな右肩上がりの上昇が続いているため、“セーフヘイブン(安全な投資先)”とも称されています。イギリスの不動産価格が安定的に上昇している大きな要因としては、人口が増加を続ける一方で、建築規制が厳しく新たな建設許可が下りにくいうえに、ロンドンなどの主要都市では開発用地の確保も難しくなってきており、慢性的な需給ひっ迫の状況にあることが挙げられます。

イギリスの総人口が今後25年間で約1,000万人増加する見通しである中、政府は人口増加に対応するために年間25万戸の新たな住宅供給を目標に掲げていますが、実際には物件の用途変更(オフィス物件の住宅転用など)を含めても、住宅供給は目標を大きく下回る状況が続いており、状況改善の目途が全く立っていません。
また、イギリスでは政府が国民や外国人に賃貸収益を目的とした不動産投資「Buy to Let」を奨励しているほか、2013年4月には初めて住宅を購入する国民向けの住宅ローン支援策「Help to Buy」が導入されたことも住宅価格の上昇を後押ししており、今後もイギリスの不動産市場は価格が上昇しやすい環境が継続すると見られています。

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世界的に注目を集めるイギリスの学生寮投資

日本ではまだあまり一般的ではない学生寮投資ですが、イギリスでは確立されたアセットクラスとして25年以上の歴史があります。英タイムズ紙や英FT紙もイギリスの学生寮を国内のTOPアセットのひとつとして評価しており、ヨーロッパだけでなく、北米、中東、アジアなど、世界中から投資資金が流入する注目の投資先となっています。

イギリスの学生寮投資が世界的な注目を集める大きな理由としては、住宅需要の高いフルタイム学生数が増加傾向にある一方で、学生向け住居は慢性的な供給不足の状態となっており、需給ひっ迫によって相対的に高い利回りを実現していることが挙げられます。教育の質に対して国際的に高評価を受けるイギリスの大学では、出願者数が足元で過去最高レベルに達しており、毎年定員を上回る願書が提出されているなど、入学希望者が後を絶たない状況が続いています。特に資金が豊富な中東やアジアからの留学生が増加しており、1995年に14.4万人だった留学生(フルタイム学生)の数は、15年には2.7倍の39.8万人にまで拡大するなど、アメリカに次ぐ世界第2位の留学生シェアを誇っています。また、総学生数に占める留学生の割合も同期間に13%から22.8%にまで拡大しており、こちらはアメリカを上回る水準に達しています。

また、イギリスでは従来、各大学は政府から割り当てられた定員数(Core Number)を上回る学生を受け入れることができなかったものの、近年、一定の成績以上の学生については大学が自由に受け入れられるようにする方向で規制が徐々に緩和されており、2015事業年度にはついに定員そのものが撤廃されています。英政府がこの規制緩和によって最大で毎年6万人ほど入学者が増加すると予想しているように、イギリスでは今後もさらなる学生数の増加が見込まれており、各大学はキャンパスを順次拡大し、受け入れ可能な学生数を増やしていっています。

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一方、学生数の増加に対して学生向け住居の整備は全く追いついておらず、イギリスの学生寮・学生用マンションは稼働率が99%と極めて高い水準を記録しています。イギリスの大学の多くはキャンパス内外に学生寮を保有していますが、学生数が増加する中ではそうした学生寮に入居できる学生は限定的で、民間の学生寮などを探すにしても、大学へのアクセスが良く、周辺の利便性にも優れた好条件の学生寮は、キャンセル待ちとなっていることも珍しくないのです。このように、学生数の増加と学生向け住居の不足によって、今後も市場の成長が継続すると見込まれることが、イギリスの学生寮への投資資金の流入に繋がっているのです。

イギリスの学生寮は利回り保証が付いているものも多く、空室リスクを抑えながら安定した家賃収入を得ることができる上に、賃借人の募集や家賃回収など一連の管理業務を現地の管理会社に一任でき、物件購入後の煩わしさも少ないなど、海外不動産への投資経験が浅い方でも安心できる優良投資先と言えます。

高齢化社会が進行、老人ホームは需給ひっ迫で投資のチャンス

イギリスは先進国の中でも高齢者人口が多く、その増加率も高い国の一つとして知られています。英国家統計局によると、2015年時点で約1161万人(高齢化率18%)だった65歳以上の人口は、2040年には約1817万人(同24%)にまで拡大する見通しで、7人に一人が75歳以上(世界一の高齢化社会である日本は現在8人に一人)となることが見込まれています。また、今後20年間で85歳以上の人口の割合はこれまでで最も早いスピードで拡大していくと予想されているなど、高齢化社会の進行と共に、イギリスの家庭が介護の問題を抱えることは必至の状況となっています。

現在、イギリスでは41万5000人以上が老人ホーム(ケアホーム)で生活していますが、英政府によると2035年までに新たに170万人に対して介護やサポートが必要になる見通しとなっています。老人ホームの需要は2033年までに70%増加(12年比)する見通しで、年間86,000ユニットの増加が必要とされており、老人ホーム整備の必要性は日増しに高まっている状況にあります。
一方、イギリスの地方自治体協議会は、国の公的介護基金が2019/20の会計年度に26億ポンドの不足となる見通しを発表。社会福祉財源がひっ迫する中、2015、16年の過去2年間で約5,500の老人ホームが閉鎖しているなど、国内では老人ホーム不足が顕在化してきており、増加する高齢者人口を収容するためにも、民間セクターの役割がこれまで以上に求められるようになってきています。

高齢者人口の増加・高齢者用住宅の供給不足という環境の中、イギリスの老人ホームは稼働率が約90%と高く、他の不動産やアセットクラスよりも高い平均利回りを実現しているなど、投資先として大変魅力的であり、機関投資家によるケアホームの買収も増加傾向にあります。入居者の募集を含め一連の管理・運営業務は現地の管理会社に一任できるため、イギリスの老人ホームは個人投資家にとっても煩わしさのない注目の投資先と言えます。

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