【特集】世界の富裕層から注目を集める「ドバイ不動産」

弊社では、ドバイの大手不動産仲介会社Driven Properties（ドリブン・プロパティーズ）と提携し、魅力的な税制と優れた収益性で世界の富裕層から注目を集める「ドバイ不動産」をご紹介しています。

新築・中古、投資用・居住用、コンドミニアム・一戸建てなど、お客様の目的に合わせた様々なタイプの不動産のご紹介が可能ですので、まずはお気軽にお問い合わせください。

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基本情報

ドバイはペルシャ湾に面する中東の国、アラブ首長国連邦（UAE）の7つの首長国のひとつです。知名度の高さからUAEの首都と勘違いされがちですが、首都はアブダビであり、ドバイではありません。ただ、ドバイは面積こそ4,114㎢（埼玉県と同程度）とUAE全体の5％ほどしかありませんが、人口規模では約360万人と全体の3分の1強を占めて最多を誇っています。

ドバイは総人口の約9割が外国人という珍しい都市で、全体の半数は南アジア系（インド人約27％、パキスタン人約12％、バングラデシュ人約7％）の住民が占めています。そのため、公用語はアラビア語であるものの、日常においては英語が共通語として広く使われています。イスラム教国なのでお酒とギャンブルは原則禁止ですが、ライセンスを受けた飲食店等での飲酒や、競馬・宝くじは認められています。

物騒な話題の多い中東、さらには様々な人種・文化が集まる都市とあって治安面を懸念される方も多いと思いますが、ドバイの治安は世界的に見ても良好です。現地在住の日本人の中には「日本より治安が良い」と言う人もいるくらいで、実際、世界経済フォーラム（WEF）が公表している「旅行・観光競争力レポート」（2021年版）の安全・セキュリティ部門でドバイは世界2位と、日本（同15位）を上回る評価を受けています。

ドバイは砂漠気候の国で、年間を通して降水量は非常に少なく、夏（5～9月）と冬（10～4月）の2つの季節があります。夏は平均最高気温40℃前後と非常に高く、時には気温50℃・湿度100％という日もあるなど、高温多湿な日が続く一方、冬は平均最高気温25℃前後と過ごしやすく（日没後はやや冷え込む）、観光のハイシーズンとなっています。ドバイまでは東京から直行便が就航しており、12時間ほどのフライトでアクセスできます。

石油資源が乏しいからこそ「ヒト・モノ・カネ」の集積地として発展

「世界最速で発展する都市」とも称されるドバイ。その目覚ましい発展の要因として、「どうせ石油で儲けてるんでしょ？」と思っている方も少なくないでしょうが、実はドバイは決して石油資源に恵まれた都市ではありません。

確かにUAEは世界7位の産油国ですが、94％はアブダビに埋蔵されており、ドバイはその30分の1程度の埋蔵量しかないと言われています。そのため、ドバイ政府は石油資源が近い将来に枯渇することを見越し、1960年代から石油に頼らない経済基盤の育成に着手。陸・海・空のインフラ整備、フリーゾーン（自由貿易地域）や金融特区の整備と外資誘致、観光・レジャーの振興、不動産保有の自由化、外国人労働力の積極活用などを推し進めてきました。

その結果、ドバイは中東における貿易・金融・観光のハブ地として、世界中から「ヒト・モノ・カネ」が集まる国際都市へと変貌。国際線乗降客数でドバイ国際空港が2022年まで9年連続で世界1位となっているほか、2022年の港湾コンテナ取扱量で世界11位（非アジア圏2位）となるなど、国際的な地位を着実に高めてきています。

GDPに占める石油セクターの割合はアブダビの50％前後に対し、ドバイは2％程度まで低下しており、中東諸国の悲願である脱石油による強固な経済基盤の構築をいち早く実現しているのです。

世界の富裕層を惹きつける魅力的な税制

UAEは、2020年までの20年間で100万ドル（約1億5,000万円）以上の資産を保有するミリオネアが最も流入した国であり、その数は約3万5,000人に上ります。2022年もミリオネアの純流入数は約4,000人と世界で最多を誇っており、その多くがドバイに流入してきています。

ドバイに富裕層が押し寄せる要因としては、投資家や高所得者にフレンドリーな税制が挙げられるでしょう。ドバイでは、所得税、住民税、相続税、贈与税、固定資産税、キャピタルゲイン税など、日本では当たり前に徴収されている様々な税金が非課税であるため、資産の運用・保全には最適な環境が広がっているのです。

なお、これまで非課税だった法人税については、国際的な批判を回避するため2023年6月から課税が始まりましたが、それでも税率は9％と非常に低位となっています。また、対象も国内でビジネスを行う年間所得37万5,000ディルハム（約1,163万円）以上の企業に限定されており、UAE国内でビジネスを行っていない外国人投資家や、投資によるキャピタルゲインと配当については引き続き非課税です。

ドバイと日本の主な税率の比較

	ドバイ	日本
所得税	非課税	5～45％
住民税	非課税	10％
相続税	非課税	10～55％
贈与税	非課税	10～55％
固定資産税	非課税	1.4～1.6％
キャピタルゲイン税	非課税	20.315％
消費税（VAT）	5％	10％
法人税	9％	15～23.20％

※弊社調べ

割安感と高い収益性が魅力のドバイ不動産

富裕層が集まる都市ということで、ドバイの不動産価格はすでに日本人には手が出ない水準まで高騰してしまっていると思っている方は多いのではないでしょうか？実際、置かれた環境が似ているとして比較されることが多いシンガポールでは、東南アジアのハブ地として富裕層や高所得層が集まる中で不動産価格が高騰し、今や東京を軽く上回る水準にまで達しているため、そう思うのも仕方ないかもしれません。

しかし、実はドバイの不動産価格は、他の富裕層が多く集まる主要都市と比べてもまだまだ割安感のある水準にとどまっています。英大手不動産サービス会社ナイト・フランクによると、100万ドルで購入できる物件サイズ（2022年時点）は、シンガポールの34㎡、東京の60㎡に対してドバイは105㎡と大幅に上回っており、より安価によりゆとりのある物件を購入できる状況にあるのです。

ドバイの一人当たりGDP（約4万6,665ドル／2022年）がすでに日本を上回り、ドイツやイギリスとも変わらない水準まで上昇してきていることを考えると、今後、不動産価格がこうした国々をキャッチアップしてきても何ら不思議ではなく、将来的な資産価値の上昇も十分に見込める環境にあると言えるでしょう。

100万ドルで購入できる物件サイズの比較

また、ドバイ不動産はその収益性の高さも魅力です。物件価格に相対的な割安感がある一方、家賃を含め全体の物価水準は比較的高いため、ドバイの住宅不動産の平均賃貸利回りは7％（2022年時点）と、国際的に見ても非常に高い水準を誇っています。

インカムゲイン課税や固定資産税がないことから、ネット利回りで見た他の主要国との差はさらに大きくなるうえに中長期での保有もしやすく、ドバイには不動産投資家にとって大変魅力的な投資環境が広がっていると言えるでしょう。

主要都市の賃貸利回り比較

不動産購入で取得可能、長期滞在ビザ「ゴールデンビザ」

ドバイでは、国の発展に貢献してくれる一定の基準を満たした投資家や起業家、専門職人材に対し、5～10年間有効（更新可）な長期滞在ビザ「ゴールデンビザ」を発給しています。申請者本人だけでなく、その配偶者や子供（男子は25歳まで、女子は未婚であれば年齢制限なし）にも同様のビザが発給されるため、ご家族での移住や多拠点生活を行ううえでも利便性の高いビザとなっています。

中でも、不動産投資家に求められる申請要件は国際的に見ても非常にハードルが低く、「UAEにおいて200万ディルハム（約8,000万円）以上の不動産を所有（最低3年間の所有は必要）」することで5年間有効（更新可）なゴールデンビザを取得できます。共同所有の場合でも、個人の持ち分を100万ディルハム以上とすることでゴールデンビザを取得することが可能です。

申請時に犯罪経歴証明書の提出こそ必要になりますが、年齢、学歴、職務経歴、収入、言語能力などが問われることはなく、世界トップクラスに取得難易度の低い長期滞在ビザと言えるでしょう。また、ビザ更新のハードルが低いことも魅力で、不動産の所有を継続していれば権利を維持し続けることができます。

ゴールデンビザの保有者は、ドバイでの居住・就労・就学が可能となるほか、非課税項目の多いドバイの魅力的な税制を享受することができます。また、ビザ保有者はエミレーツID（日本のマイナンバーに相当）を取得できるため、現地で銀行口座の開設や住宅ローンの申請などを行うことも可能です。入国義務は年に1回と条件が緩く、UAE国外に年間6ヵ月以上滞在することが認められている（その場合、税制は居住国のルールに従う必要あり）のも使い勝手の良い点と言えるでしょう。

2022年の制度改良によって、ゴールデンビザ取得の対象となる不動産が従来の「レディプラン」と呼ばれる完成済み物件に加え、これまで認められていなかった「オフプラン」と呼ばれる完成前物件（指定デベロッパーの物件のみ）にも拡大。ゴールデンビザは不動産投資家にとって、ますます魅力的な長期滞在ビザへと進化しています。

参考物件

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Oria（オリア）

ドバイ不動産「Oria」

「Oria（オリア）」は、ドバイの新たな中心地を目指して開発が進む「ドバイ・クリークハーバー」に、2028年第3四半期の誕生を予定している高級コンドミニアム（マンション）です。開発は、ダウンタウンなどドバイの主要エリアを築き上げてきた政府系のトップデベロッパーである「Emaar Properties（エマール・プロパティーズ）」が担当。地下鉄駅やビーチから徒歩約5分と至近で、目の前には緑豊かな公園も広がるなど、魅力的なロケーションを誇る物件となっています。

オリアが開発されるドバイ・クリークハーバーは、エマールがマスターデベロッパーとして全体の開発を進める新都心エリアです。ドバイの新たなランドマークとして期待される「ドバイ・クリークタワー」の開発も予定されており、ドバイ政府が関与する都市開発として投資家の注目度も非常に高いエリアとなっています。

間取り	販売価格	専有面積
1LDK	6,800万円～	69m²～
2LDK	1億800万円～	113m²～
3LDK	1億4,800万円～	154m²～

※物件価格は1AED=40.00円換算で表示しています。

Bay Vilaas（ベイ・ヴィラズ）

ドバイ不動産「Bay Villas」

「Bay Villas（ベイ・ヴィラズ）」は、ドバイの旧市街地であるデイラ地区の沖合に浮かぶ人工島「ドバイ・アイランド」に、2027年第2四半期の誕生を予定している高級ヴィラ（一戸建て物件）です。希少な海沿いの一戸建て物件であり、ビーチに徒歩でアクセスできる贅沢さを持ち合わせている一方で、高級ビーチヴィラとしては比較的抑制された価格水準であることから、投資家の注目度の高い物件となっています。

開発は、政府系の大手デベロッパー「Nakheel Properties（ナキール・プロパティーズ）」が担当。同社は、ヤシの木型で有名な人工島「パーム・ジュメイラ」や「パーム・ジェベルアリ」、世界地図を模した人工島郡「ザ・ワールド・アイランド」を手掛けるなど、人工島プロジェクトでの実績も豊富なデベロッパーです。

間取り	販売価格	専有面積
タウンハウス（3～4LDK＋メイドルーム）	1億6,000万円～	317m²～
半戸建てヴィラ（3～4LDK＋メイドルーム）	2億800万円～	354m²～
ガーデンヴィラ（4～5LDK＋メイドルーム）	3億4,000万円～	506m²～
ウォーターフロントヴィラ（5LDK＋メイドルーム）	5億5,200万円～	622m²～

※物件価格は1AED=40.00円換算で表示しています。

Helvetia（ヘルヴェティア）

ドバイ不動産「Helvetia」

「Helvetia（ヘルヴェティア）」は、ドバイ中心部に円状に広がる居住区「ジュメイラ・ヴィレッジ・サークル（JVC）」に、2026年第1四半期の誕生を予定している高級コンドミニアム（マンション）です。上質で洗練された住空間を備える本物件の開発は、30年以上に渡る開発実績を持つスイスの大手デベロッパー「DHG Properties（DHGプロパティーズ）」が手掛けます。

ヘルヴェティアが開発されるJVCは、政府系の大手デベロッパーであるナキール・プロパティーズが開発を主導する大規模都市開発エリアです。主要高速道路へのアクセスも良いドバイの中心部にありながらも、比較的お手頃な価格帯の物件が充実していることから、ファミリーからカップル、単身居住者まで幅広い居住者に親しまれています。エリア内には、ショッピングモールやスパーマーケット、インターナショナルスクールなどもあり、利便性は良好です。

間取り	販売価格	専有面積
Studio	2,800万円～	39m²～
1LDK	3,800万円～	61m²～
2LDK	5,800万円～	111m²～
3LDK	7,400万円～	153m²～

※物件価格は1AED=40.00円換算で表示しています。

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