ベトナム不動産投資の魅力

ホーチミン市内の写真

ベトナム基本情報

東京から直行便で約6時間、インドシナ半島東部の南シナ海沿いに位置する「ベトナム」は、雄大な山脈や美しいビーチ、肥沃なメコンデルタなど、豊かな大自然が溢れる癒しの国として知られています。南北に細長く伸びる国土であるため、北部の首都「ハノイ」などは亜熱帯気候に属し、緩やかながら四季がある一方、南部にある商業中心地「ホーチミン」などは熱帯モンスーンに属し、年間を通して温暖な気候が続きます。

ベトナムの国土は平地が少なく、4分の3が山岳や高原地帯となっており、国民の大部分は山間に点在する平地地帯で生活しています。公用語はベトナム語ですが、観光地や大都市などでは英語が通じるケースが多くなってきており、特に若い世代ほど英語力は高い傾向にあります。

また、ベトナムはかつて中国やフランスの支配下にあった影響から、両国文化の影響を強く受けています。例えば、商業中心地「ホーチミン」は、コロニアル調の建物が街中に多く残ることから“東洋のパリ”と呼ばれている一方、寺院や瓦屋根の旧家など中国文化を感じさせる建物も多く、東西の文化が混ざり合ったエキゾチックな街並みが広がっています。

正式国名: ベトナム社会主義共和国
首都: ハノイ
国土面積: 約33万1,200km²
人口: 約9,946万人（2022年）
在留邦人: 2万1,819人（2022年10月時点）
民族構成: キン族（86％）、その他50以上の少数民族
宗教: 仏教、カトリック、カオダイ教
言語: ベトナム語
主要産業: 農林水産業、鉱業、工業
GDP: 4,064億ドル（約60兆5,530億円/ 2022年）
通貨: ドン（VND）
国家主席: ヴォー・ヴァン・トゥオン
首相: ファム・ミン・チン

法改正で外国人による不動産投資が可能に！

2015年7月1日、ベトナムでは住宅法の改正が行われ、外国人による不動産投資が解禁されました。それまでは、外国人による不動産の購入が認められるのは駐在員等の居住者が自己使用する場合に限られていたほか、たとえ居住外国人であっても賃貸物件として第三者に貸し出すことは禁止されていました。

しかし、法改正によって大幅な規制緩和が行われたことで、ベトナムに入国を許可された外国人であれば一部条件付きで不動産を購入できる環境へと大きく変化。これにより、外国人でもキャピタルゲインを目的に不動産投資ができるようになったほか、賃貸物件として運用してインカムゲインを得ることも可能（個人名義のみ）となったことから、ベトナムの不動産市場に対する注目度が高まっています。

ベトナム不動産の魅力のひとつとしては、不動産市場の対外開放が遅れていたことから、相対的に見て不動産価格が割安感のある水準にとどまっていることが挙げられます。

リーマンショック（2008年）を受けて世界の不動産価格は急落したものの、その後は大規模な金融緩和や景気回復を背景に持ち直し、現在は多くの国の不動産価格がリーマンショック前の高値を大きく上回る水準まで上昇しています。しかし、規制の影響から投資マネーの流入が限定的だったベトナムでは、力強い経済成長が継続しているにもかかわらず、不動産価格はリーマンショック後も長期に渡って低迷が続きました。

その後、2015年の法改正をきっかけにベトナムの不動産価格は上昇に転じることとなりますが、それでも市場環境が悪化したリーマンショック直後の2009年と比べても依然として安い水準にとどまっています。

ホーチミンの不動産価格指数

日本不動産研究所が実施した世界の高級マンション価格の調査（2022年10月時点）によると、東京・港区元麻布の価格水準を100とした場合、ベトナム最大の都市「ホーチミン」はそのおよそ7分の1の水準にとどまっています。東南アジアのライバル国であるタイやマレーシア、インドネシアと比べても1/2程度の水準と言った方が、その割安感は伝わりやすいかもしれません。

人口増加や所得の向上によって今後も新たな住宅需要が生み出される可能性が高い中、ベトナムの不動産市場は将来的な価格上昇が見込める有望国として、投資マネーの流入が継続することが期待されます。

世界各国の高級コンド価格水準の比較

「ドイモイ」を合言葉にASEAN屈指の高成長国に変貌

東南アジア諸国連合（ASEAN）の中でもトップクラスの高成長、かつ長年に渡って安定的な成長が続くベトナム。その力強い成長の原点となっているのが、1986年のベトナム共産党大会で提唱されたスローガン「ドイモイ（刷新）」です。

1976年に南北ベトナムが統一されて以降、ベトナムでは社会主義体制が構築され、食料や生活物資は配給制、経済活動は国家による統制の下で運営されるなど「計画経済」が採用されてきました。しかし、その生産性の低さが発展を阻害する結果となった中、新しい国づくりを進めるべく掲げられたのが「ドイモイ」であり、これが「市場経済の導入」と「対外開放」を柱とする改革の流れを生むきっかけとなりました。

改革路線への転換によって、ベトナム国内には従来の国営・公営の企業だけでなく、新たに民間企業も誕生。制限はあるものの私有財産も認められるようになりました。頑張り次第で豊かな生活が送れる仕組みができ、それまでの自給自足的な生活に染まっていた国民の意識改革も進んだ結果、ベトナム経済は急速に活性化していくこととなります。

さらに、1987年の外国投資法制定（その後複数回に渡り改正）、1991年の中国との紛争解決、1995年のアメリカとの国交正常化などを経て、対外開放を促進する環境を整備。外国資本の流入が拡大すると共にその成長の足取りはより力強く確かなものとなり、ドイモイ政策の導入から30年間におけるベトナム経済の成長率は年平均6.5％という非常に高い水準を記録しています。

ベトナムの未来に対しては明るい見方が多く、例えば世界四大会計事務所のひとつであるプライスウォーターハウスクーパース（PwC）は、2017年に発表したレポート「2050年の世界」の中で、2016年～50年のベトナムの実質GDP成長率を世界最高水準となる年平均5.1％と予測し、「2050年にかけて世界で最も高成長を遂げる経済大国」と評価しています。

ASEAN地域の新たな輸出大国として台頭

ベトナム経済の高成長を支えているのが、豊富な労働力を安価に雇うことができるメリットを生かし、外資系企業がけん引する「輸出」です。

かつては国際社会から孤立していたベトナムですが、ドイモイ政策の一環として国際協力への参加を推し進め、1990年頃から諸外国と貿易協定等を締結するようになると、1995年には東南アジア諸国連合（ASEAN）に約30年遅れで加盟し、域内の自由貿易の枠組みにも参加。2001年にはアメリカと二国間通商協定（BTA）を締結し、2007年には世界貿易機関（WTO）にも加盟するなど、通商環境が劇的に変化していきました。

グローバル化の流れやチャイナプラスワンを求める動きも追い風となった中、1990年にわずか24億ドルだったベトナムの輸出額は、繊維・衣服やスマートフォンを中心とする電子機器の輸出拡大によって、2020年には3,360億ドルと約140倍にまで拡大しています。この輸出額は、再輸出が中心であるシンガポールを除けばすでにASEAN地域で最大規模となっており、タイに代わる「ASEANの新たな輸出大国」として台頭しています。さらに近年、電子産業を中心に経済安全保障の観点からサプライチェーンの再構築を図る企業が増えていることも、ベトナムには追い風となっています。

なお、ベトナムの輸出はアメリカを中心とする対ASEAN域外向けが多いという特徴があります。例えば、米スポーツ用品大手ナイキのスニーカー生産において、ベトナムは2021年に51％をシェアを握っており、中国を抜いて世界最大の生産国となっています。

ASEAN主要国の輸出額のグラフ

中間所得層が拡大、今後は「消費国」としても注目

ベトナムでは高成長を背景に中間所得層が急速に拡大しており、2020年の1人当たり名目GDPは3,549ドルと、購買力が高まりモータリゼーションが加速するとされる3,000ドルの大台を突破しています。そのため、近年のベトナムは「生産国」としてだけでなく「消費国」としても注目されるようになっています。

ベトナムの一人当たりGDPのグラフ

すでにベトナム国民の購買力拡大を見越して外資系企業の進出も活発化してきており、ここ数年の間に「イオンモール」「高島屋」「セブンイレブン」などの日系小売り企業や、「ZARA」「H&M」「ユニクロ」などの世界的なファストファッションブランドが相次いでベトナムに進出してきています。

なお、2019年12月にユニクロ1号店がホーチミンにオープンした際には、ファーストリテイリングの柳井正会長兼社長が「日本が戦後に急成長したようなことがベトナムでも起こり得る。ホーチミン市は将来パリやロンドン、ニューヨーク、東京のように世界を代表する都市になる」とコメントしています。

1億人到達が目前の人口大国、都市化も住宅需要の追い風に

ベトナムは総人口約9,946万人（2022年）を誇る世界有数の人口大国であり、1億人の大台が目前に迫っています。平均年齢が30歳ほどと若く、働き盛りの世代が豊富な人口動態であることから、高度経済成長が継続しやすい環境とされる「人口ボーナス期」は2041年頃まで続くと予想（国連予測）されています。

人口の増加と共に都市化も急速に進行しており、国際連合のデータによると2000年に24％だった都市部人口の割合は、2040年には51％にまで拡大する見通しとなっています。国民所得の増加に伴う購買力の上昇も相まって、今後もベトナムでは都市部を中心に住宅実需が右肩上がりで拡大していくと見込まれています。

ベトナムの人口推移

ベトナムの注目エリア紹介

ホーチミン

近代的な高層ビルや商業施設が集まり、ベトナム経済の中心地として栄えてきた南部の都市「ホーチミン」。対外開放の進展と共に多くの外資系企業が進出してきたことから、ホーチミンでは金融や製造業、物流、IT、農業など、産業も多様化しており、同市を中心とするベトナム南部圏はベトナムのGDP全体の約半分を生み出しているとされています。

急速に都市化するホーチミンの人口は現在約900万人、住民登録の手続きをしていない人も含めると1,300万人に達するとされ、東南アジアでも有数の都市人口を誇る一方で、住宅の供給が遅れていることから、住宅不足が深刻化している現状があります。

日本人に人気の高いエリアとしては、日本人街と言われるレタントン通りもある「1区」や、日本人学校やインター校がある新興住宅街「7区」、大型コンドミニアムが建ち並ぶ「ビンタイン区」などがあります。また、市内中心部と郊外を繋ぐ地下鉄「Ho Chi Minh City Metro」（全6路線）の整備が進行しており、早ければ2023年にも1号線（ベンタイン～スオイティエン、全長19.7km）が開通予定であるため、利便性や資産価値の更なる向上が期待される沿線エリアも注目されています。

ハノイ

ベトナムの北部に位置する首都「ハノイ」は、人口約800万人とホーチミンに次ぐ国内第2の都市であり、政治と文化の中心地として各国の政府機関や大使館が集まることで知られています。また、ハノイは周辺に美しい自然が多いことから観光都市としても認知されており、エメラルドグリーンの海と奇岩が生み出す絶景が人気の世界遺産「ハロン湾」にも日帰りでアクセスすることができます。

エリアとしては、行政機関・金融機関・各国大使館が集まり、ショッピングモールなどもある中心部「ホアンキエム区」や、日系企業の拠点が多く日本大使館も立地する「バーディン区」、オフィスビルやコンドミニアムなどの開発が盛んなハノイ西部の新興エリア「コウザイ区」、西湖周辺に広がる閑静な住宅街「タイホー区」などが人気です。

クイニョン

ベトナム南中部ビンディン省の中核都市「クイニョン」は、豊かな自然に囲まれ、近隣にはかつて栄えたチャンパ王国の遺跡もあるなど、観光資源に恵まれることから、ベトナム人の国内旅行先として高い人気を誇るリゾート地です。

米ニュースサイトのビジネス・インサイダーが2016年に発表した「観光客が知らないアジアの素晴らしい観光地16選」にクイニョンが選出されるなど、近年は外国人観光客からの注目度も上がっており、2017年にクイニョンを中心とするビンディン省を訪れた国内外の観光客は、12年比で3倍となる380万人にまで拡大しています。

美しい夕日が眺望できるクイニョンの海岸エリア「Eo Gio」周辺では、ベトナムの大手不動産開発会社「FLCグループ」が、大規模複合リゾート開発プロジェクト「FLC Quy Nhon Beach & Golf Resort（FLCクイニョン・ビーチ＆ゴルフリゾート）」を推進しています。

1,400ヘクタールに及ぶ広大な敷地に、高級ホテル、ゴルフ場、商業施設、スパ施設、レストラン、サファリパーク、国際コンベンションセンターなどを創り上げる壮大な計画で、すでに稼働している一部ホテルはベトナム人のファミリー層を中心に多くの人で賑わい、連日ほぼ満室の状況となっています。

ベトナム不動産のお役立ち情報

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【ベトナム不動産】購入前に知っておきたい規制

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