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【海外不動産】ハワイ不動産の魅力

海外不動産 ハワイ不動産の魅力

ハワイ基本情報

東京から直行便で約7時間、白砂のビーチと青い海が広がる、世界的な人気を誇るリゾート地「ハワイ」。太平洋の中央部に位置するアメリカの州のひとつであり、ハワイ島、マウイ島、オアフ島、カウアイ島など主要な8つの島と、100以上の小島からなるハワイ諸島のうち、ミッドウェー環礁を除いた全ての島がハワイ州となります。
熱帯に属するハワイの季節は、夏(5月~10月)と冬(11月~4月)の大きく2つに分けられますが、年間を通じて気温が大きく変化することはほとんどなく、平均気温25℃前後の温暖な気候が続きます。
“常夏の楽園”としてのイメージがあるものの、北東からは貿易風が絶え間なく吹き抜けることから体感気温は少し下がり、暑すぎず、寒すぎずの快適な気候となっているため、夏でも避暑地として人気があります。

ハワイにはアジア系、白人系、ヒスパニック系、先住ハワイアンなど、多様な民族が混在しており、アメリカの州としては唯一アジア系の民族が最多を占めています。また、ハワイ経済を支えるのは観光業であり、2013年には過去最高となる約824万人もの観光客がハワイを訪れており、日本人観光客も年間150万人に達しています。

州名
ハワイ州(アメリカ合衆国)
州都
ホノルル
国土面積
1万6,635km²
人口
約141万人(2014年)
在留邦人
2万1,224人(2015年10月時点)
民族構成
白人(24.7%)、フィリピン系(14.5%)、日系(13.6%)、ハワイアン系(5.9%)など
宗教
プロテスタント、カトリック、ユダヤ教など
言語
英語、ハワイ語
主要産業
観光業、建設業、農業
GDP
762億ドル(約9兆1,440億円/ 2014年)
通貨
USドル(USD)
州知事
デービッド・イゲ

日本人の憧れのリゾート地、ロングステイ先としても人気

今も昔も日本人にとって憧れのリゾート地であるハワイは、ロングステイ先としても安定した人気を誇っており、財団法人ロングステイ財団が発表している日本人の「海外ロングステイ希望先」において、8年連続(2008~2015年)でトップ3にランクインしています。
ハワイがロングステイ先として人気を集める背景には、年間を通して温暖で快適な気候が続き、白砂のビーチや青い海といった大自然に囲まれながら、マリンスポーツやゴルフ、多彩なアクティビティを満喫できるといったリゾート地としての魅力だけでなく、生活拠点としても日本人にとって魅力的な都市であることが挙げられます。

人口の1割以上を日系人が占めるハワイは、英語圏の中では日本語が通じやすい親日的な都市として知られて入るほか、医療先進国アメリカの州のひとつであるため医療水準は非常に高く、日本語対応可能な病院も多く存在しています。また、観光客が多く訪れることから、ショッピングモールや飲食施設が充実しており、生活利便性にも恵まれているほか、治安面も世界的に見て良好であるなど、ハワイには日本人が安心して生活できる住環境が広がっています。

■海外ロングステイ希望先
海外不動産 ロングステイ希望先
出所:財団法人ロングステイ財団

安定的な不動産価格の上昇が継続

ハワイ不動産は、世界中の富裕層から別荘などとしての需要が高く、市場に出回る中古物件が減少傾向にある一方で、開発余地も乏しいことから、新規物件の供給も限定的となっているなど、需給がひっ迫しやすい状況となっており、過去30年に渡って年平均4~5%程度の安定的な価格上昇が続いています。
リーマン・ショック(2008年)に端を発した金融危機の際にも、メインマーケットとなるオアフ島の不動産はその影響を最小限に止めているなど、アメリカの他地域や他国の不動産に比べて景気の波に左右されにくい点はハワイ不動産の大きな魅力と言えます。

ハワイ不動産は特に日本人からの人気が高く、2008年から2013年にかけてオアフ島で総額18億ドル(約2160億円)もの不動産が外国人によって売買されている中、日本人による売買額はそのうちの約64%に上る11億ドルに達しています。また、近年は中国や東南アジア諸国の富裕層・投資家によるハワイ不動産への投資が徐々に拡大しており、経済発展著しいアジアの投資マネーが流入することによって、今後も安定的な価格上昇が期待されています。

なお、ハワイはコンドミニアムの多くが別荘として所有されている一方で、観光客の増加によってホテル需要が高いことから、オーナーが使用しない期間にホテルとして貸し出すことができる「コンドテル」の発祥の地と言われており、自己利用、キャピタルゲイン、インカムゲインをまとめて享受できる魅力的な投資スタイルとして注目を集めつつあります。

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魅力的な節税メリット

ハワイ不動産への投資は、アメリカ本土の不動産と同様に、減価償却の活用によって高い節税効果を得ることができます。海外の不動産を所有している場合でも日本の居住者である場合、税制では国内・海外の区別はなく、減価償却を活用することで、購入した不動産の建物部分を法律で定められた耐用年数で配分して、日本で費用計上することができます。不動産所得の申告においては、家賃収入を得るための管理費や補修費、住宅ローンの建物分への金利などに加え、建物の減価償却費も不動産所得から差し引くことができるようになり、税務上の不動産所得を大幅に圧縮することができます。不動産所得は給与所得など他の所得との「損益通算」も可能であり、高額納税者ならばそのメリットは一段と大きくなります。 

減価償却の対象となるのは建物部分だけであるため、日本のように不動産価値に占める土地と建物の評価比率が「土地:建物=8:2」と、土地の割合が高い国の不動産では、節税効果は低くなってしまいますが、ハワイの場合、一般的に土地と建物の評価比率は「土地:建物=2:8」程度となり、償却可能額が大きくなるため、減価償却による節税効果は日本と比べて非常に大きくなります。更に日本の居住者である場合、ハワイでの不動産所得であっても、日本での確定申告が必要となりますが、日本の税制では、築22年を越えた法定耐用年数以上の木造住宅は「4年間での加速度償却」が認められているため、所得の高い人ほど大きな節税効果が期待できます。

海外不動産 減価償却シミュレーション01

■4年間での加速度償却を活用した節税対策効果
例:課税所得4000万円の会社役員が築24年の戸建て(木造)を1億円で購入し、6年目に1億円で売却した場合
※所得税率40%、住民税率10%、復興特別所得税2.1%、控除額279万円、減価償却期間4年(法定耐用年数22年×20%=4.4年)

1年目 2年目 3年目 4年目 合計
対策前 1748万円 1748万円 1748万円 1748万円 6992万円
対策後 731万円 731万円 731万円 731万円 2924万円
節税額 ▲1017万円 ▲1017万円 ▲1017万円 ▲1017万円 ▲4068万円

※簡易シミュレーションです。各種控除は考慮していません。詳細は税理士の方にご確認ください。

日本では築年数の古い木造住宅は価格が下落しやすいため、節税にはなっても資産価値そのものが毀損してしまうという本末転倒なことが起きやすいものの、中古住宅市場が非常に成熟しているハワイでは、日本のように中古だからというだけで値下がりするようなことはなく、たとえ築数十年が経過した物件であっても、ロケーションが良く、きちんとメンテナンスされた物件であれば、新築物件と同様に値上がりすることは珍しくありません。

オアフ島・ホノルルの注目エリア

ワイキキ

ハワイ不動産 エリア紹介・ワイキキ01 ハワイ不動産 エリア紹介・ワイキキ02

ハワイを象徴するエリアであり、年間を通じて世界各国から多くの観光客が訪れる観光の中心地。
ハワイで最も多くの人が集まる「ワイキキビーチ」や、シュノーケリングスポットとして人気が高い「クヒオビーチ」など、美しいビーチが広がっており、エンターテインメントやアクティビティも存分に楽しむことができる。エネルギッシュで賑やかな街には、レストランやバー、ショッピングモールなど商業施設が充実しており、観光客向けのホテル以外にも、居住用や短期滞在用のコンドミニアムが林立。
新たな開発用地の確保が難しい上に、法的制限により建て替えると現状よりも建物を小さくする必要があることから改装されるケースが多く、新規物件の供給は極めて少ない。そのため、既存物件の多くは70年代の建設ブームの際に建てられたものとなっているが、きちんと管理されたロケーションの良い物件は、古くても資産価値が高い。観光客からのホテル需要が高いエリアであるため、オーナーが使用しない期間にホテルとして貸し出すことができる「コンドテル」の運用にも適している。

カカアコ

ハワイ不動産 エリア紹介・カカアコ01 ハワイ不動産 エリア紹介・カカアコ02

新規開発用地が乏しいワイキキとは対照的に、近年、官民一体となって大規模な都市再開発が進められている、アラモアナの西側に広がる急成長エリア。
アメリカの大手デベロッパー「ハワードヒューズ」が、大規模タウンシップ開発プロジェクト「ワードビレッジ」をこの地で推進。60エーカーの広大な敷地に今後約10年をかけてコンドミニアム、商業施設、レストラン、エンターテインメント施設などを一体的に再開発する予定で、「第2のワイキキ」として劇的な変貌を遂げることが期待されている。また、同エリアにはオアフ島中部のカポレイからホノルル国際空港などを経て、アラモアナ・センターまでを結ぶホノルル鉄道「HART」の駅が誕生予定となっており、インフラ整備と共に周辺開発も注目されている。

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