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【海外不動産】アメリカ不動産の魅力

海外不動産 アメリカ不動産の魅力

アメリカ基本情報

世界最大の経済大国として、世界中から資本(ヒト・モノ・カネ)を引きつける「アメリカ」。
50の州と1つの連邦区で構成される連邦共和国であり、約963万km²と日本の約25倍にも達する広大な国土を誇ることから、同じアメリカ国内でもフロリダ州南部の熱帯から五大湖周辺の亜寒帯まで気候は様々で、地域によって観光のベストシーズンや適した服装も大きく変わってきます。また、東京から西海岸のロサンゼルスまで直行便で約10時間、東海岸のニューヨークまで同約13時間と、目的地によってフライト時間も大幅に異なります。

移民の国としても知られるアメリカでは、人口の約7割を占める白人(ヨーロッパ系、中東系など)のほか、アフリカ系(黒人)、アジア系(東アジア、東南アジア系など)、アメリカン・インディアンなど、様々な民族によってコミュニティーが形成されており、在留邦人も41万9610人(2015年10月1日現在)と世界最多を誇ります。
多民族国家であるアメリカには、スペイン語、中国語、タガログ語など、英語以外の言語を母語とする人は多いものの、基本的にはマルチリンガルの人が多いため、英語ができれば困る場面は少ないです。しかし、ヒスパニック系が人口の約4割を占めるカリフォルニア州やテキサス州など一部の地域では、日常的にスペイン語が広く用いられており、英語があまり通じない人も多いとされています。

正式国名
アメリカ合衆国
首都
ワシントンD.C.
国土面積
962万8,000km²
人口
約3億875万人(2010年4月)
在留邦人
41万9,610人(2015年10月時点)
民族構成
白人(72.4%)、アフリカ系(12.6%)、アジア系(4.8%)など
宗教
プロテスタント、カトリック、ユダヤ教など
言語
英語
主要産業
工業、農業、金融業、サービス業
GDP
17兆3480億ドル(約2081兆7600億円/ 2014年)
通貨
USドル(USD)
大統領
ドナルド・トランプ

先進国の中でも安定した経済成長・人口増加、住宅需要も拡大

歴史的に移民によって築かれた国であるアメリカは、現在も移民の受け入れには寛容な政策をとっており、家族の統合目的(アメリカ市民と永住権者の最近親者の呼び寄せ)や、高度な技能を有する人材の優先的な受け入れが続いています。米国勢調査局によると、アメリカの人口は2030年に約3億5000万人、2050年には約4億人にまで増加する見通しとなっているほか、生産力や個人消費の拡大を通じて経済成長のエンジンとなる生産年齢人口も、先進国の中では唯一、明確な増加基調が見込まれています。

アメリカでは、チャンスに溢れた魅力的なビジネス環境を求めて人材や富が集積し、それがアメリカ経済の成長に繋がり、さらに世界中から資本を引きつけるという好循環が定着しており、国際通貨基金(IMF)によると、2013年に15兆7102億ドル(約1885兆2240億円)だったアメリカの実質GDPは、2019年には18兆4912億ドル(約2218兆9440億円)にまで拡大。また、英銀大手のHSBCが公表した長期経済予測レポート「World in 2050」では、2050年のアメリカの実質GDPは、22兆2700億ドル(約2672兆4000億円)にまで達する見通しとなっています。

海外不動産 アメリカ人口推移と将来予測 海外不動産 アメリカ生産年齢人口

アメリカでは自然増と移民の流入によって、年間250万人~300万人程度のペースで恒常的に人口が増加しており、住宅需要も安定的に拡大基調が続いていますが、住宅着工件数はリーマン・ショック後の落ち込みを除くと概ね150万件前後で推移しています。つまり、アメリカでは人口動態に合わせた、健全な水準での住宅供給が行われており、日本のように長期に渡って人口の増加を上回るペースで新たな住宅が建設され、人口が減少し始めている現在でも、年間100万戸程度の住宅着工が続いているのとは対照的に、住宅価格も上昇しやすい環境が広がっているのです。過去40年以上に渡って年平均4%程度の安定した上昇を続けているアメリカの住宅価格は、リーマン・ショックの影響で一時的に価格が下落した時期はあったものの、足元では再び上昇基調を取り戻しており、今後も経済成長や人口増加と共に順調な歩みを続けていくことが見込まれています。
また、住宅空室率も半世紀以上に渡って5~8%程度で安定的な推移が続いており、ITバブルの崩壊や同時多発テロ、リーマン・ショックといった深刻な危機の最中でも10%をわずかに超える程度にとどまっています。

海外不動産 アメリカ住宅価格指数 海外不動産 アメリカ住宅空室率

更にアメリカは日本とは異なり、20代、30代、40代といった若い世代を中心とした人口の増加基調が継続する見通しとなっているほか、若年層は住宅購入よりも賃貸住宅を選ぶ傾向にあり、持ち家比率も低下しているため、賃貸需要が増加傾向にあります。同時に賃料の上昇傾向も続いており、特にアメリカの大都市圏は東京23区より空室リスクが低く、安定的にインカムゲインを積み上げていくことができる市場と言える上、旺盛な賃貸住宅需要は集合住宅など投資物件の資産価値にも好影響を与えています。

海外不動産 20/30/40代の人口見通し 海外不動産 日本の生産年齢層の人口見通し

魅力的な節税メリット

実物資産である不動産投資ならではの魅力の一つとして、減価償却の活用によって節税効果を得られる点が挙げられます。海外の不動産を所有している場合でも日本の居住者である場合、税制では国内・海外の区別はなく、減価償却を活用することで、購入した不動産の建物部分を法律で定められた耐用年数で配分して、日本で費用計上することができます。不動産所得の申告においては、家賃収入を得るための管理費や補修費、住宅ローンの建物分への金利などに加え、建物の減価償却費も不動産所得から差し引くことができるようになり、税務上の不動産所得を大幅に圧縮することができます。不動産所得は給与所得など他の所得との「損益通算」も可能であり、高額納税者ならばそのメリットは一段と大きくなります。 

減価償却の対象となるのは建物部分だけであるため、日本のように不動産価値に占める土地と建物の評価比率が「土地:建物=8:2」と、土地の割合が高い国の不動産では、節税効果は低くなってしまいますが、アメリカ(土地の価格が高い都市圏を除く)の場合、一般的に土地と建物の評価比率は「土地:建物=2:8」程度と、広大な土地があるため、土地より建物の方が評価されるため、減価償却による節税効果は日本と比べて非常に大きくなります。更に日本の居住者である場合、アメリカでの不動産所得であっても、日本での確定申告が必要となりますが、日本の税制では、築22年を越えた法定耐用年数以上の木造住宅は「4年間での加速度償却」が認められているため、所得の高い人ほど大きな節税効果が期待できます。

海外不動産 減価償却シミュレーション01

■4年間での加速度償却を活用した節税対策効果
例:課税所得4000万円の会社役員が築24年の戸建て(木造)を1億円で購入し、6年目に1億円で売却した場合
※所得税率40%、住民税率10%、復興特別所得税2.1%、控除額279万円、減価償却期間4年(法定耐用年数22年×20%=4.4年)

1年目 2年目 3年目 4年目 合計
対策前 1748万円 1748万円 1748万円 1748万円 6992万円
対策後 731万円 731万円 731万円 731万円 2924万円
節税額 ▲1017万円 ▲1017万円 ▲1017万円 ▲1017万円 ▲4068万円

※簡易シミュレーションです。各種控除は考慮していません。詳細は税理士の方にご確認ください。

流動性の高い世界有数の不動産市場

日本では築年数の古い木造住宅は価格が下落しやすいため、節税にはなっても資産価値そのものが毀損してしまうという本末転倒なことが起きやすいものの、アメリカでは流通市場の約8割を中古物件(日本は1割強)が占め、中古物件の公示から成約までの平均日数も日本よりも大幅に短いなど、中古不動産を売買する文化が根付き、中古住宅市場が非常に成熟。取引件数の多さが中古住宅価格を支えている中、日本のように中古だからというだけで値下がりするようなことはなく、たとえ築数十年が経過した物件であっても、ロケーションが良く、きちんとメンテナンスされた物件であれば、新築物件と同様に値上がりすることは珍しくありません

日本では、実質的に「住宅=耐久消費財」のように扱われているなど、年数の経過によって資産価値が低下しやすい環境となっていますが、アメリカでは「住宅=資産」との考えが浸透しており、日常的なメンテナンスやバリューアップのためのリノベーションといった、資産価値向上のための努力を惜しみません。
アメリカは住宅が長期にわたり価値を持ち続ける不動産市場となっており、節税目的だけではなく、インカムゲイン、キャピタルゲイン目的にも適した安定した不動産投資先と言えるでしょう。

世界で最も透明性が高い不動産市場

市場の透明性が非常に高く、投資インフラも充実している、世界最大の不動産市場が広がる「アメリカ」。外国人に対する不動産投資規制がほとんどなく、外国人でも土地の所有権を持つことが原則可能となっているなど、自由かつ公正な市場の形成は、世界各国の投資マネーを引きつける要因のひとつとなっています。

アメリカの不動産市場の透明性を担保している制度のひとつが、取引を安全かつ公正に行うための第三者委託システムである「エスクロー」制度であり、買主と売主の間に、州政府から不動産の証書受託業務に携わることを許された公正中立な民間の第三者機関(エスクロー会社)が介在することで、買主・売主双方の権益が公平な立場で保護されるようになっています。具体的には、譲渡手続きが完了するまで、買主は売買代金、売主は譲渡証書をエスクロー会社に預託し、登記が完了した時点でエスクロー会社から買主に譲渡証書、売主に売買代金が渡る仕組みとなっており、物件の瑕疵調査、不動産取引にかかる税金の計算や経費の精算など、その役割は多岐に渡ります。

また、アメリカにはMLS(Multiple Listing Service)という、日本のREINS(レインズ)に似た不動産物件情報提供システムがあるものの、日本のレインズとは異なり、基本的に売り物件の全ての情報が登録され、情報はオープンとなっており、同じ物件をどの不動産会社も取扱い可能であるため、取引の透明性は高く、不動産購入者の権利も守られた不動産市場となっています。

アメリカの注目エリア

ニューヨーク

世界経済をけん引し、金融、商業、文化など様々な面で世界の中心となっているアメリカ最大の都市「ニューヨーク」。世界中から様々なヒト・モノ・文化などが集まる、活気に満ちたエキサイティングな街であり、人口は約849万人(2014年)と市単位で全米一、広域都市圏の人口でも全米最大の2200万人超を誇ります。
世界屈指の金融街「ウォール街」があるように、国際金融センターとしても知られるほか、国内外の大企業も数多く本社や主要拠点を設置しており、ニューヨーク経済の中枢「マンハッタン」などには、多国籍なコミュニティーが広がっています。また、ニューヨークは国内最大の学術都市としての顔も持ち合わせており、市内には数多くの有名大学のキャンパスがあります。

海外不動産 ニューヨーク01 海外不動産 ニューヨーク02

世界経済の中心であるニューヨークの不動産は、常に世界中から注目を集めるなど、流入する投資資金が不動産市場を力強く支えており、資産価値の上昇が期待できるのはもちろんのこと、世界中から集まる外国人駐在員や留学生などの流入が活発で人口の増加基調も継続しており、賃貸需要も非常に高く、マンハッタンを筆頭に空室率が極めて低いため、安定したインカムゲインが見込めます。

カリフォルニア

「住んでみたい州」として全米で最も人気が高い、全米最多の約3800万人が生活するアメリカ西海岸の州「カリフォルニア」。州最大の都市であり、ニューヨークに次ぐアメリカ第二の都市でもある「ロサンゼルス」は、温暖で暮らしやすい気候が広がる富裕層に人気のエリアであり、“映画の都”と称されるハリウッド近郊の高級住宅街「ビバリーヒルズ」には、セレブや映画スターも多く生活しています。
また、州北部のサンフランシスコには、アップルやグーグル、フェイスブックなど、数多くの世界的なハイテク企業が本社を構える「シリコンバレー」があり、その周辺には高級住宅街が広がっています。さらに、州南部のロングビーチは3万5000人を超える学生が通う、全米有数のマンモス校「カリフォルニア州立大学ロングビーチ校」があるなど、学生が多く住む若い街として知られており、賃貸需要も大きいエリアとなっています。

海外不動産 カリフォルニア01 海外不動産 カリフォルニア02

カリフォルニア州の州内総生産は約2.3兆ドル(2014年・同州財務局)と、国レベルではイタリアを上回る世界第8位に入る経済力を誇り、ロサンゼルスの広域都市圏は、東京、ニューヨークに次ぐ世界第3位の経済規模を有しています。また、ロサンゼルスの広域都市圏は人口増加率では直近数十年、ニューヨーク広域都市圏を上回るなど、人口流入・増加によって成長を続けており、比例するように住宅需要も拡大しています。