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【海外不動産】マレーシア不動産の魅力

海外不動産 マレーシア不動産の魅力

マレーシア基本情報

東京から飛行機で約7時間、マレー半島南部とボルネオ島北部を領土とする「マレーシア」。熱帯性気候に属していますが、年間の平均気温は26~27℃、最高気温も33℃程度で、「日本の夏より過ごしやすい」 とも言われます。国民性は穏やか、且つフレンドリーで、1981年から22年間首相を務め、親日家としても有名なマハティール氏が「東方政策(ルックイースト政策)」を掲げ、日本など東方を手本とすることを国民に呼びかけた経緯や、日本からの政府開発援助(ODA)もあり、マレーシアは世界でも指折りの親日国家として知られています。
総人口の約7割を占めるマレー系を中心に、華人、インド系など、様々な民族が共存するマレーシアでは、英語は準公用語として民族間のコミュニケーションに広く用いられており、国内普及率は約90%に達します。

また、マレーシアは東南アジアの中でもシンガポールに次いで交通や生活インフラの整備が進んだ国であり、首都クアラルンプールは高層ビルが立ち並ぶ大都会と、緑豊かな自然が見事に融合する近代都市として、先進国と比べても遜色ないインフラ環境が整備され、鉄道、バスなど公共交通も便利で、費用も安く提供されています。

正式国名
マレーシア
首都
クアラルンプール
国土面積
32万9,847km²
人口
約3,026万人(2014年)
在留邦人
2万3,693人(2016年10月時点)
民族構成
マレー系(67%)、華人系(25%)、インド系(7%)など
宗教
イスラム教、仏教、ヒンドゥー教
言語
マレー語、英語、中国語、タミール語
主要産業
製造業、農林業、鉱業
GDP
3,381億ドル(約40兆5,720億円/ 2014年)
通貨
マレーシアリンギ(MYRまたはRM)
国王
ムハンマド5世
首相
ナジブ・ラザク

2020年の先進国入りに向けて成長を続ける「東南アジアの優等生」

国家主導によって、アジア経済の中で模範的な発展を遂げてきたマレーシア。 シンガポールと並び「東南アジアの優等生」と称されるマレーシア は、「2020年の先進国入り」を目指して1990年代前半から工業化を推し進めており、直近20年間でマイナス成長となったのは、アジア通貨危機の影響があった1998年、そしてリーマン・ショックを発端とした金融危機に伴う世界的な景気失速が見られた2009年のみとなっています。1990年以降、1年あたりの平均成長率は実に約6%と安定した経済成長を記録しており、失業率も1992年以降、3%台とほぼ完全雇用の状態を維持しています。

海外不動産 マレーシア経済成長・年率 海外不動産 マレーシアと日米の失業率

2010年6月にマレーシア政府は、中期経済開発計画「第10次マレーシア計画(2011~2015年)」を発表しており、2020年までに1人当たりの国民総所得(GNI)を倍増させ、世界銀行が「高所得国」として定義している1万5000ドル以上に引き上げ、「先進国」入りするという目標の達成に向けて、様々な国家プロジェクトを推進しています。

中でも、マレーシア経済への貢献度が高いとされるのが、クアラルンプール首都圏をシンガポールと並ぶ国際都市へと変貌させ、経済発展のけん引役を担わせるための国家プロジェクト「グレーターKL」であり、その一環としてクアラルンプールで開発が進められている大量高速輸送(MRT)システムの整備は、雇用創出や国民所得の向上を通じて、マレーシア経済の成長を加速させる効果があるとして、ナジブ首相も大きな期待を示しています。更に、2026年頃の開業を目指すクアラルンプール~シンガポール間を短時間で結ぶ高速鉄道(HSR)の大規模なインフラ整備計画も着実に進むなど一段の経済発展に向けて期待が高まっています。

また、クアラルンプールの中枢にある「KLCC公園」の近隣では、マレーシアがフロントランナーとなっているイスラム金融を足掛かりに、世界各国の金融機関を誘致し、50万人の雇用機会創出が期待される、国際金融特区「トゥン ラザク エクスチェンジ(TRX)」の開発も進められています。「グレーターKL」プロジェクトの進展と共に、外資系企業やビジネス人口の流入が加速すると見られている中、今後、クアラルンプール首都圏の人口は600万人(2011年)から1000万人(2020年迄に)へと大幅に増加する見通しとなっています。

格安な物件価格、最高級コンドでも東京都心の1/3程度

物価水準が日本の「1/3」程度と言われるマレーシアでは、不動産価格も日本と比べて格安です。首都クアラルンプールの一般的なコンドミニアムのm²単価は、世界でも物件価格が高い地域である香港、シンガポールよりも大幅に安く、一人当たりの名目GDPや国民総所得がマレーシアを大きく下回るバンコクよりも安くなっています。また、外国人に人気が高い、現地の人が羨むようなクアラルンプールの最高級コンドに限ってみても、東京都心の最高級マンションと比べて、概ね「1/3」程度のm²単価となっています。

マレーシアの物件価格が格安である理由には、2006年頃まで外国人の不動産購入に対する規制が厳しく、不動産市場に外国資金が多く流入してなかった点、マレーシアの国土面積が33.1万km²と、日本(37.8万km²)の9割程度である一方で、人口が2014年時点で約3026万人と、日本(約1億2708万人)の1/4以下の人口であることから、住宅用地が多く依然として土地価格が安い点、そして地震・台風などの災害がほとんどなく、日本ほど厳しい建築・耐震基準が課せられておらず、建物の構造が比較的シンプルで建築コストが多く掛からない点などが挙げられます。決して、「物件価格=質」というわけではありません。

海外不動産 1㎡当たりのコンド平均価格 海外不動産 マレーシアの人口ピラミッド

日本と比べて割安感のある物件価格帯となっている一方で、マレーシアでは2050年に総人口が約4300万人に達すると予想されているなど、人口の増加基調が長期的に続くことから、安定的かつ持続的な住宅需要の拡大が見込まれています。特に、マレーシアの人口を年齢別に見てみると、将来の経済成長の“礎”となる若年層の比率が高い、理想的なピラミッド型となっており、今の10代・20代が数年~10数年後の不動産購入層となることから、日本とは反対に、マレーシアの不動産ニーズは年を追うごとに拡大していくと考えられています。

マレーシア第二の都市で進む国家プロジェクト「イスカンダル計画」

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シンガポールに面した最高のロケーションを誇る、マレーシア第二の都市ジョホールバルを中心とした周辺地区では、マレーシア・シンガポールの共同国家プロジェクト「イスカンダル計画」が進行しています。
香港と中国・深センの成功例をモデルに、マレーシアとシンガポールが互恵関係を一段と高めるべく、2006年~2025年にかけて総額3830億リンギ(約12兆2500億円)規模の投資が行われる大規模都市開発であり、シンガポールの国土面積の約3倍にも及ぶ広大な敷地を、特色の異なる5つの開発エリアに分け、住宅、オフィス、商業施設、ホテル、病院、学校、テーマパークなど、様々な施設の誕生が予定されています。

中でも、シンガポールへの玄関口「セカンドリンク」からほど近い場所にある「イスカンダル・プテリ地区」は、イスカンダル計画のもとで新都心化が進むエリアであり、そこに設けられた経済特区「メディニ地区」では、国際金融センターを目指したオフィス街の開発が進行。また、海外有名教育機関が集う教育ハブ「エデュシティ」も設置されており、2012年には英国本校の卒業生としてケイト妃も名を連ねる名門校で、5才から18才までエレベーター式一貫教育の「マルボロカレッジ」が開校したことなどから、近年、教育移住先としての人気も高まっています。
更に、マレーシア・シンガポール両国が共同で開発を推進している医療関連施設の集積地「メディニ総合ウェルネス・キャピタル(MIWC)」なども誕生予定であり、医療ハブとしての役割も期待されているほか、2012年には「レゴランド」がアジアで初めてオープンするなど、魅力的な観光スポットも続々と誕生予定となっています。

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イスカンダル開発エリアでは、2020年以降にシンガポールとジョホールバルを結ぶ高速輸送システム(RTS)の開通が予定されているほか、2026年頃の開業を目指しているクアラルンプール~シンガポール間を短時間で結ぶ高速鉄道(HSR)の駅建設も決定しているなど、今後、交通利便性も飛躍的に向上する見通しであり、イスカンダル計画の進展によって、2025年に域内人口は300万人(2005年:約130万人)に拡大することが見込まれています。
不動産価格が東京以上に高くなってしまったシンガポールと比較すると、ジョホールバル一帯では同水準の物件が1/5~1/10前後で購入できるため、郊外での生活を考えたシンガポール人を中心とした実需マネーと、不動産価格上昇を見込んだ世界各国からの投資マネーが集中しています。

11年連続「住みたい国」世界No.1

マレーシアは財団法人ロングステイ財団の調査において、オーストラリアやハワイといった人気地域を抑え、11年連続(2006~2016年)で日本人が住みたい国「世界No.1」に選ばれています。マレーシアが「住みたい国」に選ばれる最大の理由は、“日本よりも安い生活費(物価は約1/3)で、日本より高い生活水準を享受できる”からだけではなく、多民族国家で外国人を受け入れやすい土壌であること、世界有数の親日国家で国民もフレンドリーであること、東南アジアではシンガポールに次いで生活インフラの整備が進んだ国であること、一年中常夏で過ごしやすいこと、衛生的で治安が良いこと、英語が通じること、医療水準が高く日本語対応可能な病院が多いこと、花粉症がないこと、地震・台風・火山といった天災リスクがほぼないことなど、他地域を圧倒する数多くの魅力が人気を後押ししています。

■海外ロングステイ希望先
マレーシア不動産 海外ロングステイ希望先
出所:財団法人ロングステイ財団

■マレーシアの長期滞在ビザ(MM2H)取得者数国別ランキング


出所:MM2H公式HP

また、マレーシアには住民税や相続税・贈与税などがないため、税制面においても日本より有利です。例えば、日本とマレーシアは租税条約を締結していることから、マレーシアに“税法上の居住者”としてお住まいの方に支払われる年金は日本で課税されませんが、マレーシアの税法でも年金は原則非課税であるため、双方の国から課税されないという、大きなメリットを享受できます。更に、マレーシアは他国と比べて比較的簡単に長期滞在ビザを取得しやすく、マレーシアの長期滞在ビザ「MM2H」の取得者数において、日本は世界で一二を争う高水準にあり、2002年から2015年の間に3912人が同ビザを取得しています。
プールやジムなど多彩な共有施設が付いた高級コンドミニアムを、東京都心の高級マンションと比べて「1/3」程度の価格で購入できることも、移住やセカンドハウス購入を検討する方には大きな魅力であり、投資用としてだけでなく、自身の居住を目的としてマレーシア不動産を購入される方も増えています。

クアラルンプール近郊の注目エリア

KLCC公園・ブキビンタン周辺

「KLCC公園・ブキビンタン」周辺は、オフィス、商業施設、5つ星ホテル、高級コンドミニアムなどが建ち並ぶマレーシア経済の中心地であり、クアラルンプールのシンボル「ペトロナス・ツインタワー」があるエリアとしても知られています。国内随一の繁華街である「ブキビンタン」は、人気No.1ショッピングモール「パビリオン」を筆頭に数多くの商業施設が建ち並び、世界的な高級ブランドも多数出店していることから、“クアラルンプールの銀座”とも称されます。投資はもちろんのこと、自身の居住にも適した恵まれた利便性を誇るため、地価・物件価格も一番高いエリアとなっています。

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モントキアラ

KLCC公園から西に約7km程度の好ロケーションに位置し、豊かな緑と邸宅街が美しく共存する高級住宅街「モントキアラ」。外国人用に開発された高級住宅街であるため、エリア内にはインター校も多く、日本人を含め外国人駐在員に人気があります。「モントキアラ」の玄関口には2大ショッピングモール「プラザ モントキアラ」「ワン モントキアラ」が建ち並んでいるなど、周辺環境も充実しており、現地ではブランド居住区のひとつとなっています。

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ペタリンジャヤ

クアラルンプール西部に位置する衛星都市「ペタリンジャヤ」には、日系進出企業も多いこともあり、日本人学校が設置されています。伊勢丹、イオン、ユニクロなど、日系テナントも数多く入居する、アジア有数の大型ショッピングモール「ワン ウタマ」や、家具大手「イケア」、職業体験型テーマパーク「キッザニア」などがあるほか、マレーシア屈指の名門コース「サウジャナ」を筆頭にゴルフ場も多く、「ペタリンジャヤ」は生活環境に恵まれたエリアのひとつと言えます。

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アンパン

外国大使館や公邸、高級ホテルなどが集まる閑静な高級住宅街「アンパン」。KLCC公園から東に約1kmと、都心中枢にスピードアクセスできる絶好のロケーションを誇る上に、大使館関係者等も多く居住していることから、警備体制は非常に厳重であるため、外国人駐在員の居住区としても人気があります。

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