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【海外不動産】カンボジア不動産の魅力

海外不動産 カンボジア不動産の魅力

カンボジア基本情報

インドシナ半島の南西寄りに位置し、成田から直行便でおよそ6時間の距離にある「カンボジア」。タイ、ベトナム、ラオスと国境を接するカンボジアの国土面積は日本の半分程度と、東南アジア諸国の中でも比較的小さな国のひとつではあるものの、国民の9割を占めるクメール人に加え、チャム族、ベトナム系、華人系など、およそ36の少数民族グループが暮らしています。
公用語にはクメール語が用いられていますが、近年、外資系企業の進出などが相次ぐ中、発展途上にあるカンボジアでは英語力の向上が所得増加への近道となっているため、英語教育には国を挙げて力を入れており、若い世代を中心に流暢な英語を話す人も珍しくありません。
1863年にフランス帝国の保護国となって以降、カンボジアはフランスによる植民地支配が長く続きましたが、ノロドム・シハヌーク王らによる懸命な独立運動の結果、1953年11月にフランスからの完全独立を達成。現在でも、カンボジア経済の中心地である首都プノンペンには、「東洋のパリ」と謳われたフランス植民地時代の名残を感じる街並みがところどころに残っています。

正式国名
カンボジア王国
首都
プノンペン
国土面積
18万1,035km²
人口
約1,514万人(2013年)
在留邦人
2,492人 (2015年10月時点)
民族構成
クメール人(90%)、その他(チャム族、ベトナム人、華人など)
宗教
仏教、イスラム教、キリスト教
言語
クメール語
主要産業
農業、縫製業、観光業
GDP
155億ドル(約1兆8600億円/ 2013年)
通貨
リエル(KHR)、ただしUSドル(USD)が多く流通
国王
ノロドム・シハモニ
首相
フン・セン

政治・社会情勢が安定、アジア屈指の高成長国へ

1970~80年代にかけての長期にわたる戦乱で大きな痛手を被り、「アジアの最貧国」などと揶揄されてきたカンボジア。しかし、1991年にパリ和平協定により内戦が終結すると、国連との協力のもとで国家再建が開始され、1998年から現在に至るまでフン・セン首相による長期政権が築かれるなど、政治・社会情勢の安定化が進んでおり、経済も成長路線を辿っています。
ポル・ポト政権時代(1975~79年)の極左政策のもとで、都市部の住民が農村部へ強制移住させられた影響から、かつてはGDPの5割超を農業が占め、それが低所得の要因となっていたカンボジア経済ですが、従来の農業依存型経済からの脱却を図るため、政府が積極的な外資誘致に動き出し、より高付加価値な産業への構造転換が進められる中、内戦が終結した1991年以降、年平均7%台の高成長を続けています。

近年のカンボジア経済をけん引しているのが、「縫製業」と「観光業」です。1996年にアメリカから特恵関税制度(GSP)の最恵国待遇を付与されるなど、アメリカ・日本・EUという三大市場に対して、衣料品や靴を含む多くの物品で輸出関税が免除となったことをきっかけに、労働コストの低いカンボジアでは外資系企業による縫製工場の設立が相次ぎ、縫製業がカンボジア最大の製造業へと発展。現在ではユニクロ、H&M、GAP、リーバイス、アディダス、プーマなど、数多くの世界的企業がカンボジアで生産活動を行っています。

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一方、1992年にユネスコの世界文化遺産に登録された「アンコールワット」を武器に成長を続ける観光業は、直近20年間におけるカンボジアへの外国直接投資のうち、約5割にも及ぶ資金の流入先となっています。外資系ホテルの進出が相次ぐなど観光インフラの整備も進められる中、カンボジアを訪れる観光客は2000年の約46万人から、2013年には約420万人へと大幅に増加。それに伴い観光収入も大きく拡大しており、2013年には25億4700万ドル(約3056億円)と2000年比で9倍に達しています。

縫製業と観光業の発展によって、カンボジア経済の農業依存度は足元で3割程度にまで低下しており、一人当たりの国民総所得(GNI)は、2012年に899ドル(約10万7880円)と2000年比で約3.5倍の水準にまで拡大し、世界銀行が定義する「低位中所得国(一人当たりGNI=1036ドル~4085ドル)」入りが目前に迫っています。カンボジアのフン・セン首相は、国民の所得向上を実現し、2030年までに「上位中所得国(同4086ドル~1万2615ドル)」入りを果たすという目標を設定。また、アジア開発銀行は2014年に公表した経済レポート「ASEAN 2030」の中で、2030年までの同国の経済成長率を年平均7.9%とし、GDPは2010年比で約5倍に拡大すると予測しているなど、カンボジア経済には明るい見通しが広がっています。

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豊富な若年人口が経済を活性化、将来的な住宅需要の拡大が期待

カンボジアは人口約1500万人、1人当たりの名目GDPも950ドル(約11万4000円)程度と、経済規模の面ではアジアの中でもまだまだ小国ですが、国民の平均年齢は23歳程度と非常に若く、30歳以下の国民が全体の約4割を占めており、これからのカンボジア経済を担う若年人口が豊富にいることが、高い成長期待に繋がっています。
女性一人当たりの出生率が2012年時点で2.89と高水準にある中、カンボジアの総人口は2030年に1900万人を突破し、2050年には2200万人に達する見通しとなっており、国連によると高齢層よりも若年層の方が圧倒的に多いカンボジアでは、高度経済成長が継続しやすい環境とされる「人口ボーナス期」が2045年頃まで継続すると予測されています。豊富な若い労働力が経済を活性化し、高度経済成長期へと向かおうとしている中、人口増加や所得の向上が新たな需要を生み出す可能性が高いカンボジアの不動産市場は、将来的な資産価格の上昇が大いに期待できるとして、世界中の投資家から注目が集まっています。

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2015年4月には、ベトナム・ホーチミンからカンボジア・プノンペンを経由し、タイ・バンコクへと繋がる、全長約1000kmにも及ぶ「南部経済回廊」が開通。これにより、タイとベトナムの間に位置するカンボジアは、南部経済回廊における物流のハブ地となることが期待されているほか、資金の移動や観光客の流入も活発化することが見込まれており、カンボジア経済にとって大きな恩恵を与えると見られています。
さらに、2015年末には「ASEAN経済共同体」が発足し、EU(欧州連合/ 5億3000万人)、NAFTA(北米自由貿易協定/ 4億5000万人)を上回る世界最大規模の経済圏が誕生しており、ASEAN地域では関税、投資、ヒトの流れの自由化が進展していくことが見込まれています。アジア開発銀行(ADB)や国際労働機関(ILO)は、カンボジアの問題点であった貿易障壁や輸出入コストによる負の影響が解消・軽減されるため、ASEAN経済共同体の発足はカンボジアにとって大きなメリットをもたらす、との見通しを示しており、カンボジア経済の成長が加速することによって、不動産市場にとっても追い風となることが期待されます。

ASEAN経済共同体が発足、「タイ・プラスワン」の担い手として期待

2015年12月31日、東南アジア諸国連合(ASEAN)の経済統合によって、ついに人口6億人を超える巨大経済圏「ASEAN経済共同体(AEC)」が誕生。これにより加盟10ヶ国の間では、関税の撤廃や観光ビザの廃止、熟練労働者の自由な移動、外資出資規制の緩和など、ヒト・モノ・カネの自由化が進み、経済活動の活発化に繋がると期待されています。

労働コストがASEAN諸国の中でも安い水準にあるカンボジアは、「タイ・プラスワン」の担い手として、大きな恩恵を受けることが期待されています。現在、タイに集積している事業工程のうち、労働集約的な工程をカンボジアに移管させる動きも出始めているなど、これまで以上に外国企業の進出が活発化すると共に、課題である産業の多様化・高度化も、縫製業から機械部品産業へと少しずつ進展していくと見込まれています。
不動産市場においても、国民所得の拡大や外国人駐在員の増加による住宅需要の高まり、再開発の進展による利便性や資産価値の向上、などを通じてプラスに寄与することが予想されています。

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ドル経済圏ならではの為替メリットを享受

カンボジア経済は高度なドル化が進んでいることで知られています。自国通貨リエルへの信認が高くないことから、現金の80%以上は米ドル、預金の99%は外貨建て(主に米ドル)が占めており、民間企業の給与や観光客が訪れるようなホテルやレストラン等での支払いに米ドルが用いられているのはもちろんのこと、不動産の購入や家賃の受け取りも米ドル決済となるのが一般的です。
通常、新興国通貨は信用力や流動性が比較的低いことから、先進国通貨よりも為替レートが乱高下しやすくなるため、基軸通貨である米ドルでの決済によって為替リスクを軽減できることは、他のアジア新興国にはないカンボジア不動産ならではのメリットと言えるでしょう。

また、外国人や外国資本の法人による土地の所有ができないことを除けば、カンボジアでは外国人に対する不動産投資規制は比較的少なく、コンドミニアムの場合、2階以上の部屋であれば外国人でも購入することができます。加えて、カンボジアでは海外への送金は原則自由(マネーロンダリング目的を除く)となっているため、物件を売却して手元に戻った資金を他の国に送金するといったことも比較的容易に行うことが可能です。このように、カンボジアには外国人投資家が投資しやすい環境が広がっているのです。

カンボジアの注目エリア紹介

プノンペン

カンボジアの首都プノンペンは、タイ・バンコクからベトナム・ホーチミンまでの全長約1000kmを結ぶ、「南部経済回廊」と呼ばれる物流ルートのハブ地として、日本最大手の自動車部品メーカーであるトヨタ系のデンソーが生産拠点を設置するなど、近年は自動車部品や電子部品を手掛ける外資系企業の進出も増加しています。
大使館が建ち並び現地富裕層に人気が高い「トレバサックエリア」、外国人駐在員が多く住む高級住宅街「ボンケンコン」、未来都市へと変貌を遂げる新興開発エリア「ダイヤモンドアイランド」、トレンサップ川を挟んだプノンペン市街地の対岸において大規模な都市再開発が進む「チュロイ チャンバー」などは、特に投資家からの関心が高いエリアとなっています。
2014年6月には、カンボジア国民のライフスタイルを変える施設として、国内初の本格的なショッピングモール「イオンモール プノンペン」がオープンしており、日本人駐在員などにとっても生活しやすい環境が整えられ始めています。

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