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2017.04.14
【コラム】内藤忍氏/ 海外不動産投資は先進国?それとも新興国?

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海外不動産投資を始める人が最初に悩むのが、先進国に投資をするのか新興国に投資をするのかです。先進国の投資対象国としてはアメリカやイギリスが代表的です。政治体制も安定し、投資家の所有権も長年にわたりしっかりと守られてきているので、安心して投資をすることができます。

一方の新興国は、投資のリスクと言う点では先進国よりも大きくなります。政治的な体制も不安定な国があり、法的な権利の保護も不十分な場合があります。また登記制度なども法整備がしっかりしていない場合があり、外国人の投資に制限がかかっている国も珍しくありません。

ただし、成長率を見ると新興国の魅力は圧倒的に高いといえます。もちろん先進国の一部の地域では高い成長が期待できる場合もありますが、新興国の場合は国全体が持続的に成長していく可能性が高く、伸びしろが大きく残っているところに違いがあります。

例えば、フィリピンのように平均年齢が若く人口ピラミッドがきれいな三角形になっている国は、今後長期にわたって労働人口の増加と消費の拡大が期待できます。所得水準の向上に伴い、国のGDPも拡大し不動産価格の上昇も同時に実現する可能性があるのです。

どちらの投資エリアを選ぶかは、投資の目的によって変わってきますが、一般的には若年層には新興国、シニアには先進国の投資が向いていると言えるでしょう。

新興国の場合、10年単位で見れば経済成長による投資のリターンが大きく期待できます。ただし、一時的に政治体制の混乱や、グローバル経済からのマイナスの影響によって経済が停滞するリスクもあります。投資にかける時間がまだ充分残っている30代40代の人が時間をかけて資産形成するのに向いた投資対象といえるのです。

逆に、相続を控えたシニア世代の人には、新興国投資はあまり向いていないといえます。相続発生時の現地での手続きが煩雑になる可能性もあり、スムーズな相続ができないリスクが残るからです。対策としては、購入前に海外税務に詳しい税理士の意見を聞いて、将来の相続時の手続方法について確認しておくようにしましょう。

シニア層の外貨投資の一環として海外不動産を保有する場合、目的は長期的な値上がり益よりも定期的なインカム収入がメインになります。新興国のプレビルド物件の場合、完成して賃貸が始まり収益を生むまでに時間がかかります。その間の値上がり益が期待できますが、時間の無いシニアには、それよりもすぐに得られる賃料収入の方が優先することが多いのです。

アメリカの中古物件や、イギリスの利回り保証物件などは、購入から短期間で賃貸収入が期待できますから、インカムを主目的とした投資に向いています。また、シニアの場合はリスクを抑えて着実に収益を狙うという点からも、先進国の方が安心感があって馴染みやすいのです。

日本国内は今後急激な高齢化と人口減少によって社会構造が大きく変わります。年金の支給や社会保障などのシステムはあまりあてにできないと思った方が良いでしょう。そのような中、資産の一部を日本と比べてはるかに成長の可能性の高い国に置いておくことには大きな意味があります。

現在は先進国、新興国共に1000万円以下からでも物件を探して投資をすることができます。しかし、今後為替レートや投資対象国の経済成長やインフレによって不動産価格が上昇しいずれ日本人投資家の手に届かない価格帯になってしまうかもしれません。

グローバルな資産運用の重要なツールとして海外不動産への投資は、年齢や投資目的を問わず、日本人がこれからも積極的に取り組んでいくべき投資対象だと思います。

※本コラムは、マネックス証券の創業にも参加された、資産デザイン研究所代表取締役の内藤忍氏より寄稿頂いた原稿を基に構成しています。


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投稿更新日:2017年04月14日