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米ドルで投資できる資産性の高い立地

ハワイは海外リゾートの代表として多くの日本人が旅行に出かける人気のスポットです。しかし、やってくるのは日本人だけではありません。2013年のハワイ観光客の消費総額は120億ドルと、世界的にも人気の観光地で、アメリカ本土からは毎年500万人以上がやってきます。さらに中国人観光客は年40％のペースで増え続けています。年間の観光客は合わせて約800万人以上。世界有数のリゾートエリアと言えるでしょう。

このハワイを不動産の投資対象として考えてみると、そこには他のエリアにはないオンリーワンの魅力があります。まず、アメリカですから、米ドルで資産を保有できるというメリットがあります。米国本土でもカリフォルニアやテキサスなどで投資をする日本人が増えてきていますが、アクセスも容易という点では、投資対象として馴染みがあると言えます。

ハワイの中でも特にワイキキを中心とするオアフ島のメインエリアは、資産性が高いという特徴があります。例えば、2007年に起きたアメリカの住宅バブル崩壊、さらにリーマンショックで世界的な金融・経済危機では、世界の不動産価格は下落しました。

ハワイでも、本土への経済依存度が高いカウアイ島やマウイ島の不動産価格は、大幅に下落しました。ところが、オアフ島の不動産価格は下落したものの、その幅は小さく、また現在ではオアフ島の住居用物件の平均価格は、高値を更新するレベルまで戻っています。

その理由として、グローバルな多様な投資家層の存在があげられます。日本だけではなく、アメリカ本土、カナダ、オーストラリア、ロシア、中国など、世界中の投資家から投資対象として認知されており、資産性が高いと言えるのです。特に、ワイキキではコンドミニアムの中心価格は長期的に上昇しています。例えば、1987年は$104,500だったのが、2014年11月時点で$343,000まで上昇しているというデータもあります（出典：ホノルル不動産協会）。

賃貸利回りで見ると決して高いとは言えないオアフ島の不動産ですが、その資産性や将来の値上がり期待から考えれば、投資対象としての魅力が色褪せることは無いのです。

通常の賃貸だけではない多様な投資形態

ハワイ不動産のもう1つの特徴として、純粋な賃貸だけではなく、多様な投資形態が選択できるという点があげられます。ハワイに不動産を保有しようという日本人投資家の多くは、投資としてだけではなく、自分でも利用したり、あるいは将来的に移住するといったことを検討しているケースが多いと思われます。

純粋な投資プラス自分自身のバケーション用としての利用。2つのメリットが得られる方法として、ホテルプログラムやバケーションレンタルがあります。

ホテルプログラムとは、自分が購入した部屋を、ホテルの一室として貸し出す方法になります。自分が行った時にも宿泊施設として使え、不在時にはホテルとして貸し出すことで収入を得る方法です。「トランプ・インターナショナル」や「リッツカールトン」といったホテルで採用されているシステムです。

オペレーションはホテル側が管理し、稼働率に応じてコストを差し引いた収益を受け取ることになります。ハワイのホテル稼働率は年平均で70％以上。全米平均の稼働率に比べ20％以上も高いレベルにあります。ホテル需要は極めて強いのです。

ホテルプログラムには、オーナー自身も宿泊客としてホテルのサービスも利用することができます。デメリットは、固定資産税が住居用の約3倍になることです。また、オペレーションコストも賃料収入50～60％程度と高めですから、収益性を優先する人には向かない方法です。

もう1つの、バケーションレンタルとは、キッチンなども装備された物件を、長期旅行者向けに貸し出す仕組みです。1カ月単位での貸出が基本ですが、エリアによっては1日単位で貸せる場合もあります。需要の高いところだと90％以上の稼働率が期待でき、所有者自身が使いたい時は、別荘としても利用できます。管理手数料が約20～30％とホテルプログラムに比べ安くなるのもメリットです。

ただし、コストが安く済む分、貸し出す際の料金もホテルプログラムに比べて安くなり、ホテルに比べると稼働率は低くなりがちです。自己使用の期間を事前にブロックすれば、自分で使いながら、空いている時は貸し出すという方法が実現できます。

このように、不動産の活用方法に自由度が高いというのは、ハワイ不動産にしかないオンリーワンの魅力ということができるのです。

アラモアナセンター西部の新規開発エリア

オアフ島に観光に来る人のランドマークといえば、アラモアナセンターです。ワイキキはこのアラモアナセンターの東側に広がるコンドミニアム密集地区となります。今後再開発とインフラ整備によりワイキキに匹敵する規模に成長していくことが期待されるのが「WARD VILLAGE（ワードビレッジ）」です。

ここは、アラモアセンターの西に位置する約7万坪の広大な開発エリアになります。ニューヨーク証券取引所にも上場している大手デベロッパーであるハワードヒューズ社が手がけています。

全体のマスタープランに沿って、これから15年かけて作られる一帯開発ですから、素晴らしい住環境が実現することが期待できます。富裕層が集まる、これまでのオアフ島にはなかった全く新しい都市型リゾートが登場することになります。今後空港からモノレールの建設が予定されており、完成すれば、車なしで飛行場から自分の部屋までたどり着くことができます。

ワイキキのコンドミニアムのイメージが強いハワイの不動産ですが、新しい開発エリアの登場によって、街の中心が変わっていく可能性が出てきました。このエリアには米国の人気オーガニックスーパーのホールフーズの出店も決定しました。富裕層に大人気のスーパーの進出によって、資産価値がさらに高まることが期待できます。ワードビレッジには、今後新しいコンドミニアムが続々と建設される予定です。分譲物件は人気が高く、ローカルの人たちも数多く購入していると聞きます。

投資利回りが低い、物件価格が高いというのがハワイ不動産に対する一般的なイメージだと思います。そのようなデメリットがあるのは確かですが、その反面、資産性が高く、純粋投資以外の楽しみがあり、利用形態も自分で選択できるというメリットもあります。

他の投資エリアには無い魅力を持った独自のポジションを確立しているオアフ島の不動産。今後、更なる発展が期待でき、資産性もさらに高まっていくことでしょう。

※本コラムは、マネックス証券の創業にも参加された、資産デザイン研究所代表取締役の内藤忍氏より寄稿頂いた原稿を基に構成しています。

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