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2016.03.07
[寄稿] ZUU online/ 米国の物件を購入するなら覚えておきたい人気エリア

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アメリカへの不動産投資は、日本人のみならず全世界から高い関心を集めており、実際に多くの資金を引き寄せています。ただ、ひと口にアメリカといっても、まずはエリアを絞り込む必要があります。

投資である以上、収益を上げることが目的です。将来的に人口が増加し、価格の上昇が見込めるエリアを選別する必要があります。アメリカは国全体での人口は増加していますが、人口が減少している都市も少なくありません。2013年に財政破綻したデトロイトのほか、ピッツバーグやセントルイスなど日本人に聞き覚えがある大都市でも人口の減少がみられています。こうした都市では、人口の減少で税収が減り既存のインフラや公共サービスの維持が困難になりますので、不動産価値にも影響を与えます。

そして、実際に投資をする際には、個々人の投資目的やライフスタイルに合ったエリアを選ぶことが大切です。今回は日本人に人気の高い、ニューヨーク、ハワイ、テキサスにスポットをあて、具体的にどのような投資目的やライフスタイルに向いているのか、その特徴を紹介します。

ニューヨークではキャピタルゲインを狙え

ニューヨークでの不動産投資の狙いはキャピタルゲイン(値上がり益)にあります。もちろん、インカムゲイン(家賃収入)も得られるのですが、特に人気の高いマンハッタンでは既に物件の価格が高騰しており、たとえ家賃が高いとしても、賃貸収入から得られる利回りが相対的に他のエリアよりも低い可能性があります。その一方で、世界中から買い手が殺到していますので、安定した価格の上昇が期待できます。

キャピタルゲインを狙う上で重要となるのが流動性で、売りたいときに売れるかどうかということが問題となります。この点、ニューヨークの物件であれば、売りたいのに売れないというリスクは非常に低くなるといってよいでしょう。マンハッタンの空室率は2%程度しかなく、エリアによっては1%未満となっていることからも、その人気ぶりがうかがえます。

しかし、価格が高いというデメリットもあります。マンハッタンでは手が届かないというのであれば、隣接するブルックリンやクイーンズに視野を広げてみるのもよいでしょう。

ハワイのバケーションレンタルでライフスタイルを充実

ハワイでの不動産投資のメリットはライフスタイルの充実にあります。具体的にはコンドミニアムを購入し、バケーションレンタルとして貸し出すということです。自分が利用したときにはいつでも使える一方で、利用していないときにはレンタルすることで家賃収入を得ることができます。これは、ハワイがリゾート地として人気が高いからこそできる独特の投資手法です。

ハワイは高級リゾート地として有名ですので、著名な富裕層にとってコンドミニアムの購入は、投資というよりステータスに近い場合もあります。こうした投資が目的でない富裕層との競合もあって、ニューヨーク同様、賃貸での投資パフォーマンスに多くは期待できません。

しかし、別荘として購入し、利用していないときに貸し出して費用をまかなうことができるのは、限られた資産を利用して人生を満喫したい人には大きな魅力です。リゾート地としての人気が高いことから、空室の心配もほとんどありません。また、バケーションレンタルは短期滞在ですので、賃貸契約に比べるとトラブルが少ないとの指摘もあります。

ハワイにはもうひとつのメリットがあります。それは将来的に自分が住めるということです。もちろん、どこで買っても自分で住むことはできますが、言葉の壁や治安などを考えると、実際に住めるエリアは限られます。日系人も多く、日本人になじみが深いほか、気候も温暖で過ごしやすいわけですから、リタイヤ後の移住先としても申し分ありません。

家賃収入が目的ならテキサス州がおすすめ

テキサス州で不動産投資をする魅力は、ずばりキャッシュフローの高さです。ニューヨークやハワイなどの人気エリアでは既に価格が高く、家賃収入による収益率は低くなる傾向にあります。その点、テキサスであれば、人気エリアの半額以下で購入した物件から、同じ家賃収入を得るとも可能です。

ただし、住宅の価値そのものが上昇することに多くは期待できません。したがって、長期的な住宅価格の上昇は期待できないが、利益率の高いキャッシュフローを安定的に生み出すことができる投資ともいえます。

テキサス州はメキシコと国境を接していることから移民も多く、今後30年で60%の人口増加が予想されていますので、人口の増加による住宅需要の押し上げにより、安定的な家賃収入が期待できます。また、テキサス州は石油産業で有名ですが、シェール革命とよばれる石油や天然ガスの開発によって、経済も急速に発展しています。

テキサス州は家賃の滞納者を比較的速やかに退去させることが可能なことから、全米で最も大家さんに優しい州とも言われています。賃貸収入が目的の投資家にとってはうれしい話です。

こうしてみると、アメリカへの不動産投資はバラエティに富んでおり、個人の目的に応じて選択ができることがわかります。ご自身の投資目的やライフスタイルにあわせた物件を探してみませんか?

※本コラムは、投資家・富裕層の資産運用・ライフスタイルに役立つ情報を配信している経済・金融メディアのZUU onlineより寄稿されたものです。

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投稿更新日:2016年03月07日