海外不動産の投資・購入・売却、セミナー、物件視察ツアー、海外移住はフォーランドリアルティネットワークへ

読者の皆さま、新年おめでとうございます。本年も本コラムをよろしくお願いいたします。新春を迎え、今年こそ海外不動産投資にチャレンジしたいと思っている方も多いと思います。私自身、5年前から海外不動産投資を始め、現在では先進国から新興国まで複数の物件を保有しています。その経験を元に、これから海外不動産投資を始めようという方に、その基本を7つのポイントにまとめてみました。

ポイント1　投資の成果は掛け算で決まる

国内不動産と海外不動産の大きな違いは、為替です。為替リスクがあることは海外不動産の大きな特徴ですが、これはリスクでもある一方で大きなリターンをもたらす可能性もあります。

私が最初に購入したフロリダのコンドミニアムは、購入時の為替レートが1ドル＝83円でした。購入価格9万ドルの物件は円貨で約750万円。現在では現地価格は3割以上値上がりして約12万ドル。そしてドル円の為替レートも120円になりましたから40％以上のドルの上昇ということになります。結果、現在の円貨での物件価格は約1,440万円となっています。

海外不動産の場合、このように現地の物件価格の動きと為替レートの変動によってリターンが「掛け算で決まる」という特徴があります。日本の投資家から見れば、円安と不動産価格の上昇が同時に起これば円ベースでは大きなリターンが実現するのです。逆に円高と不動産価格の下落が重なれば、そのダメージも掛け算で影響します。

ポイント2　買うまでだけではなく、管理して売却するまでが運用

不動産投資は、購入して終わりではなく、管理して売却してはじめて投資の評価が決まります。海外不動産の場合、距離の問題がありますから、自分で管理したり、売却先を探すのは現実的ではありません。現地の信頼できるエージェントが必須となります。

いくら物件が魅力的であっても、物件を管理したり、売却時の手続を代行してくれるような信頼できるパートナーが見つからない場所では不動産投資はするべきではないでしょう。「不動産は管理を買え」と言われますが、海外不動産においては国内以上に管理が重要です。

ポイント3　まず、投資目的を明確にする

海外不動産投資を始める前にまず投資目的をはっきりさせることが重要です。海外不動産投資の目的は大きく2つあると考えます。キャピタルゲイン（値上り益）、インカムゲイン（賃貸収入）です。

新興国は、一般に成長に賭ける投資になりますから、物件の値上がりや高い家賃収入を目的に投資していくことになります。一方で、先進国は安定に賭ける投資で、値上がりや高い家賃収入よりも投資先のリスクを抑えたい人に向いたエリアと言えます。投資目的を明確にすることで、どのエリアのどんな物件に投資すべきかが見えてくるのです。

ポイント4　所有権が守られている国で投資する

海外不動産投資の投資エリアは世界各国に広がっていますが、私が投資の大原則にしているのが、物件の所有権が法的に確保されている国で投資することです。例えば、インドネシア、中国、ミャンマーといった国は外国人が不動産を所有することが認められていません。このような国では「特別なスキーム」を使って投資している日本人投資家がいますが、個人的にはお薦めしません。

ポイント5　リスクのないところにリターンなし

海外不動産投資は魅力的な投資対象がたくさんあるように見えますが、その裏には大きなリスクも存在します。大きなリターンが期待できそうな投資先であればあるほど、そこにはリスクも併存するのです。投資とはリスクを取ってその見返りにリターンを狙う行為です。物件選択の際には、リターンだけに目を向けるのではなくリスクにも冷静に注目するようにしましょう。

ポイント6　英語ができなくても問題ない

海外不動産投資を躊躇する人の理由の1つは語学力です。英語ができないから海外不動産投資はしないという人がいますが、語学力というのは必ずしも必須ではありません。

英語が出来ると言っても、契約書や現地の取引慣習などに精通している投資家はほとんどありません。私も、海外不動産投資をする際には、原則日本語での内容確認ができることを条件に投資対象を選んでいます。中途半端に英語が出来るよりも、むしろ英語に自信の無い人の方が、慢心せず慎重に投資判断ができるとさえ思います。

ポイント7　短期的視点ではなく長期的視点で考える

不動産投資はFXや株式のように売買を短期で繰り返すような投資対象ではありません。日本の税制では個人が5年以内に売却すると40％以上のキャピタルゲイン課税がかかりますから、短期で売買するのは税制の面からも割に合わないのです。海外不動産投資の場合は、最低でも完成してから5年、できれば10年程度のスパンで長期的な投資対象として考えるべきです。数年後に必要になる資金で投資をするようなことは避けましょう。

皆さまの本年の海外不動産投資が良い結果をもたらすことを心よりお祈りしております。本年もよろしくお願いいたします。

※本コラムは、マネックス証券の創業にも参加された、資産デザイン研究所代表取締役の内藤忍氏より寄稿頂いた原稿を基に構成しています。

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