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2016.04.13
【コラム】内藤忍氏/ Airbnbで海外不動産のリターン向上は可能か?

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国内不動産に比べ、高い賃貸利回りが期待できる新興国の不動産ですが、プレビルド物件が完成し、賃貸募集という局面になって、オーナーの中には空室リスクや利回りの低下に悩む人もいると思います。無理をして安い賃料で貸すくらいなら、当面は需給が改善するのをじっくり待ちたいという投資家もいるはずです。

このような中で、解決策の1つとして、海外物件をAirbnb(エア・ビー・アンド・ビー)で貸し出す日本人投資家が出てきています。

Airbnbとはアメリカで始まったシェアリングエコノミーの代表的サービスで、ホテルや旅館のように、住宅を宿泊施設として、1日単位で貸し出すものです。日本国内では旅館業法で違法とされていますが、国によっては問題なく運営できるところもあるようです。ただし、規制は変わる可能性があるので、常に現地の最新情報を把握することが重要です。

例えば、普通に賃貸して日本円で月額10万円で貸し出せる物件があったとします。この物件をAirbnbで運営したらどうなるでしょうか。実際の稼働率と価格設定によって、収益は変わってきますが、下記のシミュレーションのように、うまくいけばかなりのアップサイドが見込めます。

<収入>
宿泊料金は一泊1万円
80%稼働(月24日)と仮定して240,000円

<支出>
管理委託料 宿泊費の20%(48,000円)
光熱費・Wi-Fi、消耗品(トイレットペーパーなど)、清掃費用など 数万円程度

毎月の支出とは別に、初期費用として、ベッド、布団、タオル、シーツ、洗濯機、冷蔵庫、掃除機具などで約20万円かかります。このシミュレーション通りになれば、数ヶ月で初期投資を回収できて、その後の手取り家賃は月に15万円以上と利回りは通常賃貸の1.5倍以上に上がる可能性があります。

稼働率が上がったり、人気物件になって宿泊価格を上げることができれば、さらに収益性はアップします。逆に稼働率が想定より低くなれば、通常の賃貸よりも投資利回りが下がってしまうリスクもあります。

宿泊する側がAirbnbに感じるメリットは、ホテルより価格がリーズナブルで、地元の人のようなライフスタイルが体験できるところにあります。宿泊場所を見つけるのがわかりにくかったり、鍵の受渡といった面倒はあります。また、フロントサービスが無いなどのデメリットもありますが、それを上回るメリットがあれば、宿泊者から予約が入ってくるはずです。

運営側からみたAirbnbのメリットは、収益性のアップだけではありません。いつでもやめられることも魅力です。Airbnbは募集をやめて予約が無くなれば、いつでも撤退できます。もしうまくいなかなくて、途中でやめてしまったとしても、初期費用が無駄になってしまうだけです。

最近、海外の物件でもAirbnbを使った想定利回りを例示する場合が見られますが、上記例で説明したように、初期費用もかかりますし、空室リスクももちろんあります。しっかりとした運営業者がいないと、予約の確認や宿泊者とのやり取りができず、レビューの評価が落ちてしまって、稼働率が下がってしまう危険性もあります。

Airbnbによって実現するであろう高い利回りを最初から当てにするのではなく、通常の賃貸での物件の魅力を冷静に判断し、さらに高い利回りを狙うためのオプションとして、このようなサービスの活用を考えるのが良いでしょう。

※本コラムは、マネックス証券の創業にも参加された、資産デザイン研究所代表取締役の内藤忍氏より寄稿頂いた原稿を基に構成しています。

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投稿更新日:2016年04月13日