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2018.07.09
【コラム】内藤忍氏/ アジア新興国の次にくる投資対象国はどこか?

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先月末からトルコとウクライナに行ってきました。主目的はウクライナのキエフにある不動産投資物件の視察でしたが、トランジットで2日間だけ滞在したイスタンブールにも投資の大きなチャンスがあることに気が付きました。

たまたまイスタンブールの街角で出会ったトルコ人が、私と共通の知り合いがいることがわかり、仲良くなってイスタンブールを車で案内してくれました。彼は不動産の専門家ではありませんが、イスタンブールの街がこれからどうなっていくかについて、地元の人しか知らない情報を色々教えてくれました。中心部から郊外まで駆け足で案内してくれたのですが、イスタンブールの不動産投資の戦略として次の3つの方法があることがわかりました。

第一は、イスタンブールの中心部にある物件を中古で購入することです。これは多くの日本人投資家が最初に考えることだと思います。築年数が古くても立地が良ければ、インカムは確実に入ると思います。また資産性も高く値下がりするリスクは限定されています。

ただし、ここ数年でイスタンブール中心部の不動産価格はかなり上昇しており、利回りはそれほど高くありません。また購入単価が高く5,000万円以上出しても区分のそれほど大きくない物件しか買えません。東京と同じような状況ですから、敢えてイスタンブールに買う必要はないと考える人もいると思います。利回りよりも海外の優良資産を持ちたいという富裕層向けの方法と言えます。

第二の戦略は、電車や地下鉄で少し郊外に行った場所に区分中古物件を購入し、賃貸する方法です。2,000万円以下でも投資用の物件は手に入り、表面利回りは年6%くらいということです。中心部の物件よりも投資金額が小さく、賃貸利回りも高く取ることができると思います。ただし、問題は管理です。第一の方法と同様に、信頼できる現地の管理会社を探すことが必須です。

そして第三の戦略がイスタンブールの第3空港の建設を見越した投資です。イスタンブールでは新しい空港が今年の10月末に開業予定で、5年程度をかけて現在の空港から完全移転するという話です。新空港周辺でも開発が急ピッチで進み、都心部から空港への交通網もこれからどんどん進みます。

新空港近くにはホテルもまだほとんどなく、空港関係者向けのコンドミニアムも不足しています。また、沿線の開発もこれから大きく展開することが予想されます。東京の成田空港や大阪の関空で起こったことと同じことがイスタンブールで再現されるのです。しかも、こちらは古い空港と2つの空港が併存するのではなく、完全移転ですから、そのインパクトはさらに大きくなります。

話をまとめると、1番目の戦略は資金力のある人向け。2番目の戦略は個別の物件が割安に買えるタイミングを探せる人。そして3つ目の戦略は、空港の開港前にできるだけ早く投資して値上がり益を狙うパターンとなります。

トルコリラはドルに対して10年で4分の1程度まで下落しています。今年もアルゼンチンペソの通貨下落と同時期に下落することもありました。隣国のシリア情勢もあり、脆弱な通貨ですが、大統領選挙が終わり今後国内の政治が安定すれば、経済情勢の好転も相まって為替に対してプラスの影響も期待できます。

海外不動産投資が初めてという初心者には決してお薦めしませんが、ある程度経験を積んでいる人であれば、先進国や東南アジア諸国とは異なるリスク・リターン特性を持った投資国として注目です。

※本コラムは、マネックス証券の創業にも参加された、資産デザイン研究所代表取締役の内藤忍氏より寄稿頂いた原稿を基に構成しています。

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投稿更新日:2018年07月09日