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海外不動産の話をすると「税金が面倒だからイヤ」という人がいます。しかし、整理して考えれば、そんなに難しいものではありません。まず、海外不動産に投資した場合、どの段階で税金がかかるか考えてみましょう。

・不動産を購入する段階
・不動産を保有している段階
・不動産を売却する段階

この3つの段階で税金がかかります。

そして、日本の居住者である場合、「全世界所得」に対する課税が行われ、税金は日本と海外の現地の2か所で課せられます。ただし、海外の不動産を購入した時点では、日本国内における課税は一切ありません。だから、次の5つのポイントで税金がかかる可能性があるということになります。

・購入した段階で、海外で課せられる税金
・保有している段階で、国内で課せられる税金
・保有している段階で、海外で課せられる税金
・売却した段階で、国内で課せられる税金
・売却した段階で、海外で課せられる税金

海外で申告し、かつ日本でも申告すると二重課税になると心配するかもしれません。しかし、この点については、心配は不要です。「外国税額控除」によって海外で納税した場合、一定金額を上限として、他国で納税した税額を、日本における所得税額から差し引けるからです。

減価償却の違いや、その他の経費がどこまで認められるのかなどの違いによって、国内と海外の所得額は異なってきます。その結果、所得から経費を差し引くと、一方は黒字なのに、もう一方は赤字になったりします。

これもパターン分けして考えてみるとこうなります。

日本と海外ともに赤字・・・・・・納税なし
日本は黒字で海外は赤字・・・・・・日本のみ納税
日本は赤字で海外は黒字・・・・・・海外のみ納税
日本と海外ともに黒字・・・・・・両国で納税するが、海外での納税額を日本で
控除できるので、結果的に総納税額はどちらか大きいほうの税額

特に問題になるのが、両方とも黒字のケースでしょう。この場合、両国において税金を納める必要がありますが、前述したように二重課税されてしまう恐れがあるので、外国税額控除を行うことになります。具体的には、海外で納税した外国の所得税を、日本国内で確定申告した所得税から差し引き、残った金額を3月15日までに納税します。

このように一見複雑に見える海外不動産の税金も整理していくとあまりハードルは高くありません。ただし、実際の申告作業では、やはり税理士のような専門家に申告作業は任せた方が良いでしょう。個人投資家として、海外不動産の税金がどんな仕組みになっているかを押さえておけば充分です。

※本コラムは、マネックス証券の創業にも参加された、資産デザイン研究所代表取締役の内藤忍氏より寄稿頂いた原稿を基に構成しています。

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