海外不動産の投資・購入・売却、セミナー、物件視察ツアー、海外移住はフォーランドリアルティネットワークへ

海外不動産取引をする人が増えてくると、トラブルもそれに比例して増えてきます。マンツーマンで資産運用のアドバイスを行うパーソナルコンサルティング（金融商品の銘柄推奨のような投資助言行為は行いません）の相談内容の中にはそのような不動産に関わる相談が増えています。特に海外の物件は国によって取引の方法などが異なることから、きめ細かな対応が必要になってきます。

とは言え、各国に共通する注意点もあります。今回はそんな海外不動産取引に関する基本的な注意事項についてまとめてみました。

注意点１．所有権を必ず取る

不動産の権利の基本は所有権です。海外では日本と同じように不動産の所有権が認められているとは限らないのです。また、現地の人は所有権を持てても、外国人には認めていない国もあります。外国人が所有権を取れないような国で不動産投資をするのは原則避けた方が良いと考えます。

アジアの新興国で言えば、インドネシア、ミャンマー、中国などは外国人投資家が所有権を持つことができません。間接的な方法として、現地の人から名義借りをするといった「特別なスキーム」で投資をしている人もいますが、法的には脆弱でリスクの大きな方法と言えます。

また、投資金額が大きい物件の場合、共同投資スキームで投資をする人もいます。1つの物件を複数の人で所有して、投資金額を抑える方法です。しかし、知らない投資家同士がグループになって投資をすると、売却のタイミングの決定のルールが決まっていないとトラブルになるリスクがあります。値上がりしている時は問題ありませんが、値下がりした場合、あるいは売却自体が困難になると、問題が顕在化するのです。契約内容をしっかり確認した上で、慎重に対応すべきと言えるでしょう。

注意点２．　プレビルド物件は将来の為替リスクをヘッジする

新興国の不動産投資の場合、新築物件は完成前にプレビルド物件として販売されるケースがほとんどです。デベロッパーからすれば、早期に資金回収ができるメリットがあり、投資家も少ない初期投資資金で購入できるメリットがあります。

ただし、初期投資が一部の金額で可能になるとしても、為替変動により将来の支払い金額が大きくなるリスクをヘッジしておく必要があります。将来円安になれば、初期投資の資金は為替益が出ますが、将来支払う予定の金額は当初想定していた円ベースの金額より膨らんでしまうかもしれないからです。

そのような事態を回避するには、FXを使って先に外貨ポジションを作っておくのが良いでしょう。現地通貨で無くても、米ドルで買いポジションを作っておけば、ドル円の為替リスクは回避することができます。それでも心配なら、現地通貨で先に資金を手当てすることになりますが、タイのように自国通貨での送金を受け入れない国もあるので確認していく必要があります。

注意点３．　納税は投資国と日本の両方で完結させる

不動産投資によって家賃収入や売却益が発生すると課税の対象になりますが、納税は現地だけで完結することはほとんどありません。日本の居住者の場合、現地の納税と日本での納税の2つの手続が必要になります。

ただし、外国税額控除によって海外で支払った税金を控除して日本での納税を行うことになりますから、2重払いする必要はありません。納税手続きに関しては、海外税制に詳しい税理士に相談するのが良いでしょう。

注意点４．　投資の目的を明確にする

海外の不動産を見てちょっと気に入ると次々に投資をしていく人がいますが、目的を明確にしないで投資をするのは止めた方が良いでしょう。海外不動産投資の目的としては「値上り益」「賃貸収入」があると思います。自分が何を目的に投資をするのか、投資をする前にしっかり考えてから投資をはじめるようにしましょう。

注意点５．　管理会社を必ずチェックする

物件以上に注意を払う必要があるのが管理会社のクオリティです。せっかく物件を購入しても管理がずさんであればテナントが入らず、賃貸収入を得ることができません。現地の信頼できる管理会社を見つけることが投資の前提条件になります。どんなに魅力的な物件があっても、その物件を管理してくれる会社が無ければ、投資に対して慎重になるべきでしょう。

注意点はまだまだありますが、今回あげたような基本的な注意をしっかり守って投資をするだけでも、成果は大きく変わってくると思います。

※本コラムは、マネックス証券の創業にも参加された、資産デザイン研究所代表取締役の内藤忍氏より寄稿頂いた原稿を基に構成しています。

海外不動産についての最新情報

• 海外不動産の最新物件リスト
• ハワイ不動産データベース検索
• 海外不動産セミナーの開催日程
• 海外不動産関連ニュース