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気が付けば2015年も残り1ヶ月を切りました。そこで今回は、2016年の海外不動産投資に関する展望をまとめてみたいと思います。

まず、来年以降も当面気になるのは、アメリカの金融引き締めとユーロ・日本の金融緩和という対照的な金融政策が為替マーケットに与える影響です。この原稿を書いているのは12月1日ですが、アメリカの年内の利上げはほぼ確実視されています。一方の欧州と日本は緩和基調が継続。追加の金融緩和の可能性もあります。

このような流れは来年もしばらくは続く可能性が高く、為替に関してはドル高を見ておいた方が良いと考えています。1ドル＝130円台になることも想定しておくべきでしょう。当然のことながら円高の可能性もゼロではありませんから、確率を考え、相場観に基づいた通貨配分を行うようにすべきです。

次に海外不動産に関してテーマになりそうなのが、完成物件のテナント付け問題です。2016年になると新興国のプレビルド物件の完成物件が増えてきます。新興国の新築物件の場合、物件が完成して供給が一気に増えても、テナントがすぐに付く訳では無く、半年から1年くらいのタイムラグがあります。テナント付けはインカム収入を実現するのに必須ですが、長期にテナントが付かなければ、管理費や税金などの持ち出しになり、マイナスのリターンになってしまうこともあり得ます。テナント付けのスピードは、現地の管理会社の能力によって差がついてくると思います。

また、海外不動産を保有している、あるいはプレビルド物件の支払いをしている投資家の中には、物件を売却したいというニーズも高まってくるでしょう。そこで、期待されるのが転売マーケットの発展です。中古物件やプレビルドの転売を行いたい投資家が出てくる一方で、転売物件を安く買いたいという買い手の投資家も存在します。取引が活性化すれば、2つのニーズをマッチするようなサービスも増えてくるため、新興国の不動産も日本の不動産のように、流動性が少しずつ高まっていくことになるでしょう。

さらに、2016年の新しい動きとして、今まで投資対象にならなかった新たな投資エリアの登場があると考えています。新しい投資先の選択肢が広がれば、投資家層の拡大も期待できます。2015年はベトナムの不動産投資が外国人に解禁されましたが、同じような市場の開放が他の国でも行われる可能性があります。

また新興国の不動産投資は首都で行うのが基本でしたが、タイのパタヤやシラチャ、フィリピンのセブ島といった首都以外の投資エリアにも外国人投資家が投資するのが珍しく無くなってきました。2016年はタイのチェンマイ、フィリピンのダバオといった「第3、第4の都市」にも投資の機会が出てくるかもしれません。

2015年は海外不動産投資家にとっては、為替こそ円安にあまり振れませんでしたが、物件価格は堅調に推移し、悪い年ではありませんでした。飽くまで個人的な見解ではありますが、来年も海外不動産投資は日本人の個人資産の投資先として魅力を提供し続けると思っています。

※本コラムは、マネックス証券の創業にも参加された、資産デザイン研究所代表取締役の内藤忍氏より寄稿頂いた原稿を基に構成しています。

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